以下哪些案例说明大国关系来自于国际结构的强势塑造，建筑结构消能减震设计与案例
chanong
|1. 与二房东的长租ABS
2.长租小额贷款ABS
3. 长租CMBS
4. 长期租赁REITs
5. 总结
长租公寓绝对是最前线的猪。
繁荣景象与两年前截然不同，民企、国企争先恐后进入长租领域，各路资本纷纷涌入。
2016年推进长租公寓证券化时，担保难、融资难、结构搭建难，行业整体盈利困难。由于市场注重重资产和实体信用，长租公寓运营商主要选择通过稀释自有股权的方式筹集资金，在资产证券化融资的道路上取得突破，难以打开。
自2017年初魔方公寓成功发行公寓行业首单ABS以来，各模式运营商不断深耕资产证券化领域，打造了二房东租赁ABS、长租ABS等各类资产。我们发行了ABS 型。定期租赁零售贷款ABS、长期租赁CMBS、长期租赁REITS结构性资产证券化产品，每笔订单都是一个新结构。
长租运营模式主要包括集中式非自治、集中式自治和分布式托管服务模式。在业务模式多元化、合作模式复杂、长期盈利困境下，如何有针对性地设计资产证券化交易方案，利用长租公寓蚊子的ABS融资渠道？
通过对二房东租赁ABS、小额贷款ABS、CMBS、准REITS等发行的典型长租ABS案例的详细研究分析，可以找到长租ABS交易方案的关键。
1 二房东长期租金ABS—— 魔方公寓信托受益资产支持专项计划
2017年1月10日，推出国内公寓行业首单资产证券化产品“摩立方公寓信托受益资产支持专项计划”（以下简称“摩立方公寓ABS”）。 MoCube中国及其子公司为其产品提供连带保证（AAA）连带责任保证。
该产品的发行商魔方中国成立于2012年6月。其控股股东为国际领先股权投资机构华平投资，其余股东均为知名机构及创始团队。
魔方中国主营业务为租赁及经营长租公寓，不拥有房产。关键是通过独栋商业楼的经营、租赁后的改造等方式，对低价物业进行精细化开发。主要目标租户是城市白领。根据《租赁合同》及物业管理部门与商户签订的介绍信，目前的租金计收方式为固定租金。
截至2015年底，魔方中国已运营和在建公寓超过1万套，位居当时行业第2至第10位。魔方公寓每月签约房数超过1000间，覆盖全部一线城市及部分二线城市，项目毛利率80%以上（项目毛利=收入-不含运营成本及税金）扣除摊销租金和装修费用））。
截至2016年5月末，魔方中国总资产10.8亿，净资产4.85亿，净利润亏损数千万，2015年底毛利率仍为负值。
【概括】
魔房公寓ABS是中国首单长租公寓证券化项目，发行人是一家专业的长租公寓管理公司，其核心产品为中国合作担保（AAA）、中国连带责任担保，它提供：本金和利息证券化。对于国内提供集中化、轻资产、长租服务的运营商来说，二房东模式仍需要强有力的信用担保来满足发行条件。
多年来，市场上一直存在着对二房东项目融资模式的质疑，但今年3月初，媒体报道了北京新派公寓二房东项目的事件，这无疑又增添了一些疑虑。先前的怀疑。赋予了合法性签订12年多长期租赁合同并装修公寓并开始出租管理后，被债务纠纷法庭拍卖，业主易手，但新业主承认租赁合同，水电被强制停止。这个案例很有启发性，首先需要认真进行项目尽职调查，注意债务纠纷的隐患，但这同样适用于二业主管理公司和二业主，同样适用于经营中介机构。除了融资模式之外，本案的后期处理也值得关注，将考验“不违反租赁合同的买卖原则”能否得到及时有效的法律保护。
2 长期租赁小额贷款ABS——吉尔1号租金累积信托受益人利息资产支持专项计划
8月15日，链家城长租公寓品牌自如发行自如一号租赁分期信托受益权专项资产支持计划，ABS发行规模5亿元，其中4.5亿元将用于发行自如1号租赁分期信托受益权专项资产支持计划。优先，票面利率5.39倍。 %。与以往ABS产品单纯依靠固定资产抵押和未来租金收入作为基础资产不同，自如一号的基础资产是长租公寓获得的租金分期应收款。
该产品以长租公寓产生的基础资产为基础，由自如资管向租户发放小额租金分期贷款，将应收小额贷款进行打包，设立定期购买和发行ABS，是一款资产清算产品。经过衍生服务。
【概括】
集伦资管作为长期去中心化的租赁公寓资产管理服务机构，不持有租赁房屋的所有权，也不是房屋的原业主或租户，而是先于业主提供资产管理服务。的功能以及租约的租户。对于非第二业主且非自负盈亏的长租资产管理模式，承租人的分期付款将根据承租人发出的租金作为应收小额贷款，承租人的分期付款将由承租人支付。保持稳定。以及持续现金流的来源。
该案例为众多长租资产管理服务机构提供了借鉴，在基于非二房东模式的资产管理业务中，可以通过为周边服务（室内、室外）提供衍生服务来实现盈利的突破。装修等）对于长租公寓来说是可以实现的。财务管理等），同时对衍生服务产生的基础资产进行清算和证券化。
尽管该产品仍然引入了第三方增信机构（中证信用），并为优先本息提供无限连带责任担保，但市场投资者仍对该产品的信用状况存在担忧，这说明他们缺乏独立判断。关于资产质量和资产服务能力。在政策引导下，资产证券化现状正在逐步向积极方向转变，评级重点也从母公司信用评级转向资产本身评级和团队管理服务评级。能力。
3 长租CMBS—— 招商蛇口长租公寓一期资产支持专项计划
2018年2月13日，深圳市招商置地投资有限公司作为原股东，发布全国《招商创融-招商蛇口长租公寓一期资产支持专项计划》。货架式长租公寓CMBS首期，仓储架贷款规模60亿元，分期发行，首期发行规模20亿元，期限18年（3+3+）3+ 3+3+3年），其中优先级产品规模19.9亿元，发行利率5.7%，劣后级1000万元。该项目未明确原业主为深圳市招商置地投资有限公司，资产服务机构为深圳市招商公寓开发有限公司，余额债务人为招商蛇口商业。泽恩控股有限公司
该专项计划的基础资产为信托受益权和期限为18年的20亿元信托贷款，贷款对象为招商局集团和招商蛇口。
标的物业为四海社区物业，是指招商局集团拥有和租赁的位于深圳市南山区蛇口四海路西侧、工业九路东侧的1826处物业。本次专项规划的目标项目为位于石开社区1至18号楼、28至40号楼的部分物业，总建筑面积56522.12平方米。
四海社区位于深圳市南山区蛇口四海路西侧、第九工业园东侧。属于深圳前海蛇口保税区。石开社区于1983年至1985年间竣工，共有42栋楼房，每栋楼均为高层建筑，共6层，每层11间，所有住宅单元均为标准单间，面积100平方米群岛约30-32平方米。
四海社区目前由招商物业旗下奇乐物业管理公司管理，提供一站式入住、维修、保修服务、刷卡智能门禁、24小时保安服务。 它提供。物业管理费2元/平方米/月，停车费110元/月/辆。
从租赁情况看，石开社区主要居民为企事业单位内部员工，86.54%的土地面积为企事业单位出租，13.46%的面积为个人出租。企业客户主要分布在蛇口和南山地区，主要包括房地产服务、酒店、餐饮、高科技制造、医疗、物流、零售等行业。租户与招商公寓签订的租赁协议为期一年，招商公寓每年根据市场价格调整租金。
根据戴德梁行的评估报告，该项目总建筑面积为56,522.12平方米，截至2017年11月14日房地产市值约为新台币31亿元。
【概括】
该产品是一家背景雄厚的国有房地产公司发行的长期租赁CMBS，资产管理人和差别支付承诺人为招商蛇口工业区控股有限公司及其子公司。该专项计划抵押价值31亿元的底层产权，该物业地处黄金地段，现金流稳定，且具有企业实体雄厚、资产实力雄厚的特点，具有贷款式融资特征。
4 长租REIT——新饼公寓存量房地产信托资产支持专项计划
新派公寓存量房地产信托资产支持专项计划是中国首单长租公寓资产REIT产品，也是中国首单存量公寓REIT。
新公寓REIT的资产所有者为北京同大福资产管理有限公司，由其支付标的房地产保险费、其他运营费用及费用、各种税费及必要费用。项目公司将把整个目标物业出租给Seinen Raku并收取租金。
青春音乐（北京）企业管理有限公司成立于2012年7月4日。赛富投资基金对青春音乐进行战略投资，为青春音乐提供资金支持。青年乐运营的长租公寓品牌为新派公寓。新派公寓产品分为三个层次：新派精品公寓、新派白领公寓、新派厂家公寓。目标北京CBD店是精品公寓，面积大，装修成本高，但月租金也比较高。
青年乐采用连锁经营、整栋产权的经营模式，与魔方公寓等分散租赁模式或二房东经营模式不同，全程拥有房产。整个财产的所有权保证了租赁服务的质量。已竣工及租赁项目包括北京新国展中心、北京新派公寓CBD店、新派公寓故宫店等，公司物业正逐步从北京拓展至成都、南京、南京等全国一线城市。广州. 正在扩展至、深圳、北京、上海、杭州等多个项目已签约或正在签约中。
本次交易的北京CBD店为国贸附近的先德大厦，由赛富地产基金收购，由青年乐与赛富基金于2013年初共同设立，并经过装修后，新泰公寓CBD旗舰店开业。新店为新牌公寓，是该公司运营的首个全楼公寓项目，于2014年6月开业，共有101间客房，入住率达99%。运营数据如下。
新派公寓CBD店2014-2016年及2017年�**肽昃�
单位：万元/%
截至2016年底，房产服务商永乐资产为1075.37万元，负债为1742.11万元，营业利润2014年至2016年持续增长，分别达到570.57万元、1058.25万元，达到117738元。同期，青年乐的盈亏逐年缩小。
【概括】
新派公寓及其合作伙伴最初购买了长租公寓物业，四年后在不依赖第三方担保或信用支持的情况下向市场发行了首单长租公寓股权资产证券化产品。他们依靠自己的业绩和资产赢得了AAA 评级。对于私人长租公寓运营商来说，与实力雄厚的合作伙伴共同拥有房产可能是下一个趋势。通过多方合作，获得资产价值的增值，将长租公寓的轻资产和重资产互联起来，通过优质、高效、精细的运营，实现持续经营的增值。它。通过管理，资产可以创造附加值。
5 总结
从投资者偏好来看，他们仍然偏爱重资产担保的产品，对于市场影响力大、资产服务能力强的消费金融小额贷款类别中的长租ABS也更容易接受，越来越容易。 ABS产品需要第二所有者强有力的信用担保，比其他类型产品的操作和销售难度更大。对于长租公寓来说，需要根据业务模式和经营特点设计合理的交易结构，而走在长租前列、资产优良的长租ABS将吸引投资者的青睐。投资者关注，我能做到。
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