澳洲 养老，去澳洲养老享受的福利

8月8日，银保监会宣布，将在全国范围内扩大老年人反向抵押养老保险，进一步深化商业养老保险供给结构改革，应对养老金差异化、多元化。老年人的安全需求。此举旨在成为一种创新的金融产品，补充中国传统的养老方式。老年人住宅反向抵押养老保险又称“住房型养老保险”，已从目前的试点扩大到全国范围，学术会议上的讨论仍在继续。

“养儿育女，不如在家养老。”“年轻的时候，照顾家人，老了，就呆在家里。” .”无论是在中国还是澳大利亚，“给老人买房”的想法越来越流行，很多人都接受，它是住房的一种。 “养老住房”不仅包括反向抵押贷款，还包括租赁、出售或置换租赁住房。旨在实现住房资产与流动资产的相互转换，优化资产配置，实现一生资产最大化。公用事业。

在购房政策收紧之前，人们在澳大利亚购买房屋作为“养老院”，是希望以两倍于中国的租金收入和更稳定的房价升值预期来提高生活质量，纷纷选择购买。在他们的晚年。但事实真的是这样吗？ “退休住房”在澳洲真的可行吗？背后到底隐藏着什么样的陷阱和隐患？

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一、澳洲人“退休住房”现状

2.“养老住房”已成为神话。

3、“退休住房”损失情况

4. 澳大利亚人对于如何在家里养活自己感到非常困惑。

一

澳洲人“养老院”现状

首先，我们来看看澳大利亚房主的比例。数据显示，大约30% 的澳大利亚人完全拥有自己所居住的房屋，29% 的人有抵押贷款居住在自己的房屋中。大约31%的人出租房屋并必须定期支付租金，8%的人免费出租房屋但不拥有房地产。

从年龄来看，50岁以上的澳大利亚人中有55%完全拥有自己的房子，而43%的中年人有抵押贷款，大多数年轻人（43%）目前正在租房。我正在使用房子。

从净资产来看，澳大利亚房主平均拥有442,000 美元的房屋净值。男性平均房屋净值为455,000 美元，女性为427,000 美元。 50 岁及以上的人拥有约563,000 澳元的房屋净值，而澳大利亚年轻人的房屋净值仅为248,000 澳元。最高收入群体的房屋净值超过521,000 美元，而最低收入群体只有327,000 美元。

一个非常有趣的观察是，除了最高收入群体之外的所有人所拥有的住房资产的价值大致相同。

二

“退休住房”已成为一个神话。

分析显示，在悉尼和墨尔本等热门郊区建立价值200万澳元的房产投资组合，扣除费用后，每周的回报将低于752澳元，这对退休夫妇来说已经低于贫困线了。

注册会计师兼顾问威廉·巴克表示，他的分析是基于一栋或两套公寓的基准租金减去房地产投资的正常成本。他还假设不会有抵押贷款，房地产投资也不会与自我管理养老基金（SMSF）挂钩。该分析没有考虑其他昂贵的资本支出，例如更换地毯或烤箱。

威廉·巴克财富咨询公司董事斯科特·格德尔斯通(Scott Girdlestone)表示：“许多投资者希望专注于投资房地产并在资本增长中获得高回报，这是很自然的事情。”“有一些风险因素我们还没有考虑到”帐户。”

在澳大利亚，一对生活在贫困线以下的退休夫妇每周赚取852 澳元。

相比之下，追踪澳大利亚股票和债券市场的保守投资组合指数基金可以产生两倍的年收入，并且在收益率和价格表现上都优于悉尼和墨尔本的住宅房地产市场。

下图显示了过去15 年保守投资组合的当前回报和资本增长表现。

如果您在Bloomberg AusBond 和S&P/ASX All Ordinaries（最能代表澳大利亚股市的指数）之间平分200 万澳元，那么根据当前利率，您每年将获得超过85,500 澳元的收入。这是有可能的。

William Buck 的一项研究发现，将同样的200 万美元投资于一到两套公寓的房地产投资组合，每年只能产生30,000 美元的净收入。

谨防流动性陷阱

投资银行摩根士丹利警告称，如果业主将大量现金用于房屋装修或个人使用，低收益的房地产投资组合可能会造成流动性陷阱。

“即使退休人员除了房地产之外还有一些流动资金，他们的投资收益也会随着时间的推移而被消耗，这意味着房地产资本增值需要补充这些资本消耗。我是说真的。”

投行摩根士丹利的一位研究员表示，“近年来，拥有多处投资房产的家庭数量不断增加。在澳大利亚，目前拥有投资房产的家庭约有150万户，比上一年增加了约2%。” ” “约384,000 户家庭拥有投资房产：两处投资房产（增长约3%），18,000 户家庭拥有五处投资房产（增长约7%）。”

资产管理公司Semaphore Private董事总经理安德鲁·彼得斯(Andrew Peters)表示，一些人仍然生活在房地产泡沫的幻想中，并相信过去20年的资本繁荣将会持续下去。彼得斯先生的客户群主要来自墨尔本，他认为房地产的总回报率（不包括抵押贷款）通常在3% 左右，从租金中扣除1% 左右的日常费用是有意义的。马苏。如果房价不上涨，房地产投资只需要跟上通货膨胀的步伐即可。然而，额外的维护成本，如翻修、维修、花园维护和油漆，将耗尽这些资金（资本价值增值因素）。 ”

CoreLogic数据显示，6月底全国房屋租**均年增长率约为1.8%，低于通货膨胀率（2.1%）。

四

“养老院”丧失状况

咨询公司Digital Finance Analytics负责人Martin North表示，墨尔本的净租金收益率（扣除抵押贷款成本、维护成本和税收减免之前的收入）为负，而悉尼的净租金收益率与悉尼的通胀率持平，他表示远低于该水平。研究表明，澳大利亚一半的房地产投资处于亏损状态。

威廉·巴克（William Back）之前的分析假设，房地产投资组合不包括抵押贷款，这使得最近买房并面临偿还抵押贷款压力的人们的处境变得更加困难。除了房价下跌之外，被迫出售房产的人们如果无法偿还贷款，还面临着高昂的交易成本和市场风险。

在线比价网站Rate City的分析发现，2017年在悉尼楼市还很繁荣的时候购买了中等价位房产的人，如果在随后的低迷时期出售，最多可以获得19.4万的收入。澳元。购买价格的%。在同样的情况下，墨尔本房主可能损失高达152,000 澳元。

由于房价持续下跌，加上印花税和抵押贷款保险费用自2017年底以来让一些人出现负资产，银行向悉尼只还息借款人提供103万澳元的房产。我们要求您存入金额的5%作为抵押金。首付。

抵押贷款机构Foster Ramsay Finance 负责人克里斯·福斯特·拉姆齐(Chris Foster Ramsay) 表示：“房地产一直是平衡投资组合中非常重要的一部分，特别是对于那些希望度过经济周期的人来说。”他们的退休收入、营销成本（可占房屋售价的5% 左右）可以提供长期资本增长。”包括资本利得税在内的总交易成本将需要重新计算。

资产管理公司Semaphore Private 董事总经理安德鲁·彼得斯(Andrew Peters) 表示：“房地产是一项创造财富的投资，因此不要指望它能为你提供退休时所需的收入。目前，请将这些收入存入养老基金。”他们应该要么把它存入银行，要么存入养老基金。”流动性强、多元化的投资组合可能是更好的选择。 ”

四

澳大利亚人对如何退休生活感到困惑

事实上，大多数澳大利亚人不确定或不愿意用自己的房屋来资助退休生活。

数据显示，超过十分之八的澳大利亚人不确定或不愿意出售房屋来支持退休生活。

尽管男性和女性之间存在广泛的共识，但在收入意向和婚姻状况方面存在一些显着差异。超过一半（55%）收入低于50,000 澳元的澳大利亚人不确定退休后如何处理自己的房屋，而大约三分之一的收入超过75,000 澳元的澳大利亚人仍未决定。与此同时，已婚夫妇是最难识别的人群，也是最有可能维持住房的人群。

结尾

近日，喜剧电影《西虹市首富》成为人们热议的话题，虽然对这部电影的整体评价褒贬不一，但在喜剧背后反映了很多当下的社会现实和人性，受到大众的广泛认可。这部电影的主角王大宇，为了通过考试继承300亿的遗产，在一个月内花费了10亿。看似无厘头的故事情节背后，其实揭示了人们对财富的理解。

在澳大利亚，大多数人认为，如果他们年收入在10万澳元左右，并且拥有818,000澳元的退休储蓄和投资，他们就可以成为“富有的澳大利亚人”。

澳大利亚国民银行财务规划师Lara Bourguignon 表示，人们担心未来退休的主要原因之一是缺乏财务规划。近四分之三的受访者表示，他们缺乏财务规划，不知道退休后如何使用住房。

在当今的现实生活中，财富往往与个人理想联系在一起，实现和实现某些目标几乎总是涉及金钱。随着养老理念的不断转变，人们需要探索更多的养老模式，“养老房”只是其中之一。对于个人来说，无论是想致富还是想致富，都需要更多地了解如何保值和增值个人财富。政府需要加大力度创新养老产品，完善养老体系结构。