下乡后被大队长家的狼崽子盯上了，苹果伴手礼被黄牛盯上了

“我花了一个月的时间走遍了珠三角，才发现找到合适的工厂是多么的困难，像样的工厂几乎都在二手房东手里！”烈日下站在在近40摄氏度的气温下，广州天宏包装材料公司总经理老江焦急地低着头，擦着脸上的汗水。他在广东经营一家工厂已经18年了，但在签一年合同之前，二房东说要收回工厂10年租约，于是就取消了工厂10年租约。没想到会被取消。在找工厂的这一个月里，被评选为“江西省优秀商人”的他，对这家借工业地产之名的公司充满了怨恨。

据记者调查，珠三角地区工业地产迅速集中在少数企业手中，从深圳、广州、东莞到惠州、佛山、中山的“工厂圈运动”正如火如荼地进行。 “目前从事工业地产租赁行业的人很多，90%以上的空置厂房都被二线房东占据。”广州努邦房地产经纪服务有限公司的吴先生说。那些向原地主租用工厂并再次搬迁的人。通过租房赚取溢价的投资者是“二房东”。

工厂租金上涨

老张被征用的工厂位于广州市南沙区东涌镇东道村，约2万平方米的工业园区内有老张的广州天鸿包装材料有限公司等3家企业。 2017年6月，原地主一家折叠纸盒公司因未在规定期限内提交年度报告、未联系其注册地址、未提交文件等原因提出投诉，因此被地块撤销。南沙区市场质量监督局。连续两年的纳税申报表、执照。

该公司破产了，但空置土地上的巨大厂房很快成为投资者的目标。广州中润房地产租赁有限公司以每平方米9元的租金收购了该园区，并以每平方米14元的价格转租给了老张。

他以为租金会比他以前在番禺市南村的工厂的租金便宜，但事情并没有他想象的那么简单。虽然老张已经搬厂五六次了，但他还是第一次见到自己的“二房东”，对合同的附加条款感到震惊。除了租金之外，还必须征收空置土地分配费和财产。厂房的可用面积要打折20%，这意味着要增加大约20%的公共面积。二房东除了23元/A的基本电费和变压器租赁每千瓦时的电费外，还收取每千瓦时0.15元的电费。尽管当时接受了一切，但签约不到一年，他就因种种原因被勒令离开。 ”

在深圳开设工厂生产光控自动化设备的阿斌先生也有类似的经历。去年年底，他和朋友在深圳宝安区福永街道租了一间厂房，租金为每平方米21元。半年后，他来到与福永街毗邻的沙井街，打算单干，结果发现附近很多被“二房东”转租的工厂的租金只是一个。价格已经涨到每套房26元多了。平方米。

面对“积水”的厂区，在中山寻找工厂的阿森苦不堪言。他向记者讲述了“寻找工厂的艰辛历程”。他们花了三个月的时间在中山市东升镇周边城镇寻找一家工厂。没想到，一个个工厂比一个更离谱。厂区面积为虚假报道。 「我们面前的二房东，电费总额比国立高出50%，房租也高出60%。他们还说，除非我们这样做，否则就不收房租。」这是不可能的租用村委会或社区内的任何其他工厂。 ”

厂房租金上涨是目前工业地产的一个趋势，但从事房产经纪人10年的吴先生告诉记者，他看到租金持续上涨。而且地主是非常地主。然而，从那时起，人们开始炒厂房，随着参与的人越来越多，租金也逐渐上涨。 2015年，广州南沙区东涌镇每平方米月租金仅为12-13元，但到2016年底，市场价格已达到15-16元，且第一季度市场价格进一步上涨。 2017年已经过去一半了.以前是16至17元，但2017年下半年，市场价格普遍上涨至20元左右，目前为256元。

广州尚谷房地产管理有限公司何先生介绍，“二房东”现象从2013年开始从深圳蔓延到广州，迅速流行起来，目前已覆盖整个珠三角地区。传统上，原业主在租赁工厂时严格遵守规定，采取了工厂租金每三年增加10%的收入模式，并且工厂租赁面积“不会收缩”，以标准为基础。房产证面积。最初，“二房东”仅靠租金溢价获利，但到了2016年，他们又开始了加价、抬高面积的“新游戏”。番禺区。 ”，二房东谎称是5800平方米，以19元的价格租回来，然后以26元的价格出租出去。他语气很严厉地说，你想借，他就借给你。这不是出租。整个厂房租赁市场都被二房东搞乱了。 ”

记者拨打广州政务服务热线12345反映工业厂房租金飙升、厂区面积膨胀的情况，询问相关部门是否对此进行管理。工作人员回应称，目前还没有相应的政府部门或相应的政策规范工业地产“二房东”现象。如果业主通常转租给“二房东”，则厂房租金水平如下：如果“二房东”与租客之间的合同条款存在分歧，可以通过协商或法律途径自行解决争议。

整个珠三角地区都有工厂投机者的踪迹。

据知名房地产咨询公司仲量联行发布的《Disclosure 《2017年广东产业地产发展白皮书》显示，由于传统住宅和商业地产整体库存过剩，市场竞争激烈，工业地产价格被低估，逐渐受到青睐。这些原因。兼具风险与回报的房地产投资近年来备受关注。从产业成熟度来看，工业地产具有广阔的发展潜力。随着广东省房地产市场日益规范，部分资金开始流入工业地产。

仲量联行华南工业地产总监张宁表示，随着珠三角城市加快传统产业升级、推动工业经济转型，低附加值加工制造业正在崛起。新增服务正逐步从深圳、广州向东莞、惠州、佛山转移，中山和中山正在分南线、西线两条线路进行搬迁，工业地产租赁市场的投资热点也在那里，陪伴。

记者走访位于番禺区石岐镇的广州中润房地产租赁有限公司办公楼表示，据该公司投资顾问吴先生介绍，该公司已在番禺区和南沙租赁了9个工业园。区独。据说是。公开资料显示，该公司董事长熊先生是湖南人，他的“产业地产”范围远不止于此，其名下的公司还包括广州中东房地产管理有限公司、广州市房地产开发有限公司等。君澜房地产管理有限公司包括有限责任公司。此外，该负责人还以投资者身份投资了广州汉澜物业管理有限公司、广州扬子物业管理有限公司、广州中筑云都物业管理有限公司、厦门中庄盈科物业管理有限公司。有限公司有限公司和广州禾花酒店公寓管理有限公司总部位于深圳、东莞、顺德、佛山、珠三角、厦门。

新塘镇河东房地产管理有限公司的肖李先生告诉记者，根据他多年从事工业地产经纪的经验，目前工业地产中存在“二房东”式的房产管理。在广州。他说有100多家公司。并且我们有一个内部市场研究团队，其中许多人来自房地产公司。 “他们的嗅觉很敏锐，所以他们能比房地产公司更快地找到闲置工厂并立即购买。”

“二房东一下子就接管了整个空置厂房。他们通常多人合作，给我们的三个月保证金不可能很快从租客那里收回来。事实上，我们不用支付任何费用。”一分钱。”番禺市南村某工业园的房东何先生去年将自己的厂房以每平方米20元的租金出租给“二房东”。工厂转租不到一年。月。她说，对空置的担忧让房东更愿意把工厂出租给投资者，而且“房东比办工厂的家庭更强大，他们不用拖欠租金。”日常管理。”他坦言。 ”

尚酷物业管理有限公司的何先生告诉记者，有的房东在租房时在合同中写入了禁止转租的条款，但“二房东”他表示，他们还是有不同的方式来强迫人们“接受”。现实。”如果房产出现故障，比如谎报公司资金链，租金漏洞就只能通过转租来填补。这种类型的技术在业界通常被称为“隐藏装袋”或“黑装袋”。房东并不关心租给谁，只要他们能拿到租金就行。

何分析认为，近期经济景气回升，加上住宅地产宏观政策调控频繁，不少旧厂房改造为商业用途，为工业地产的估值创造了空间。有正在增加，很快就会出现“金条潮”。目前，广州浩信工业地产有限公司是广州市工业地产经纪领域最大的企业。在工业地产租赁市场，广州市中兴纺织房地产管理有限公司、广州市中润房地产租赁有限公司、广州市百众房地产管理有限公司这3家“二房东”公司，占据最大的市场份额。分享。这些“二房东”也经常通过房地产经纪人寻找住房和租户。房产经纪人可以分别为房东寻找“二房东”和为“二房东”寻找租客。收取双倍经纪费，客观上加剧了房产短缺。我的第一个房子。

东莞市金杰物业投资公司谭先生表示，关注珠三角地区工业产权租赁市场的投资者大多来自湖南，其中湖南省娄底市数量最多；据透露，存在一个“循环工厂”。深圳、东莞、惠州。他们还成立了商会，在节假日期间举行会议，就当地产业发展趋势交换意见，以进一步投资。

你想炒作市场还是风险投资？

“10米高的厂房和仓库都是在市场上租的，还有很多空地。”闲置仓库的外墙上贴满了各个工业园区的厂房租赁广告。

“新塘镇面积1.2万平方米、高度12米的这样的工厂不到10家，但目前空置的最多只有3家。”小李告诉记者，他表示价格已经上涨。这是因为工业产权租赁市场“供大于求”，一些企业对货物的生产和储存提出了严格的条件。工作场所之间的距离。

东莞金杰房地产投资公司的谭先生表示，他们收购的工厂主要是通过民间签约、“招拍挂”以及与村民合作等方式获得的。一般私人合约是6押金1租金的租赁模式，但如果空置期太长，房产就会转给“3人房东”或“4人房东”，租金更高体力增强，财产共享，面积不断增大。直到工厂租出去。与村民合作是主流，如果村里有地没钱，可以注资建厂出租。

广州中润房地产租赁有限公司的房产经理黄先生表示，“我们涨价并不是为了方便，也不是挤压制造企业的生存空间。”他表示，“面对指控，我感到非常沮丧”。来自小企业主。他解释说，物业管理公司负责提供安防设备、监控、厂房装修、安全公关等基础服务，同时也投入大量隐形资金。此外，相比租户，他们要承受更重的押金负担和工厂空置风险，“二房东”的出现和泛滥，成为顺应市场需求的高风险投资行为。

广东省房地产研究会副会长韩思同表示，由于地价快速上涨，厂房租金上涨是必然趋势，目前不少新建工业园区正在改建为写字楼，落后。工业地产的形态正在逐渐商业化，甚至转化为商业地产。由于加工制造业处于产业链末端，随着产业升级进程的推进，许多中小企业不可避免地面临搬迁、转型升级。 “二级地主”的投资行为符合市场规律，持续带动周边二三线城市的产业和经济发展，一定程度上也促进了区域城镇化发展。

宜居研究院智库中心研究总监杨跃晶认为，“二房东”盛行主要表明不同类型的资金正在进入产业地产市场。从引入资本的角度来看，可以鼓励投资者的出现，从而带动传统工厂项目的振兴。 “当然，未来工业产权的使用必须规范，这意味着必须尊重现有产权，防止随意改变项目的用途。部门需要加强规划，帮助真正实现工业产权的利用。”实现工业产权租赁与工业项目协调发展。 ”

某上市地产公司运营负责人也指出，工厂资源集中到少数几家公司是好事，实际上会促进制造业的发展和产业的成熟。更多的资金投入工业地产只会推高租金，如果效率或运营标准导致租金过高，就会有市场进行调整。

广东财经大学循环经济研究所所长王显庆则有不同的看法。他指出，过去珠三角地区“三对一”加工业创造的“三对一”农村集体经济发展模式，带动了一批大型农村集体经济发展模式的建设。规模工业区。而随着工业的成熟，诞生了今天的工业地产开发模式和租赁市场。在一般房地产投资和房地产服务中，收取公平租金是正常的市场现象，但在珠三角地区，有一大批依赖土地的“二房东”收取正常租金。费用。这是一种逃避监控的地下活动，灰色经济损害国家利益，阻碍地区经济发展。 “政府应该重视这个长期被忽视的问题，全面调查二手地市场的现状和弊端，分析其深层次根源和危害，采取专项措施，将其产业化。”房地产市场光明、透明、合法。 ”

显然，制片公司认为拥有这样的“二房东”并没有什么好处。在东莞市马蓉市生产钢结构材料的高先生告诉记者：“二房东的存在纯粹是为了扰乱市场，就是收租金，不开具任何发票或发票。”他抱怨道。 “我们是纳税的，这和吸附不一样。”“我们制造公司的寄生虫有什么区别？”

记者注意到，省外一些地方出台了工业地产专项管理措施。例如，去年湖南省长沙市发布《关于进一步规范工业地产发展管理办法》号文，明确工业地产项目只能向工业企业和生产型服务企业出售或租赁，且出租和出售的目标严格需要管理。不得向个人和工业企业出租、出售，不得向生产性服务业以外的企业出租、出售货物。园区管委会、住房城乡建设部门要按照有关规定对销售价格进行监测，确保异常高价不对本市房地产价格水平产生负面影响。

距离离园的期限越来越近，老蒋想多看几家工厂再做决定，但他越来越没信心了：除了制造业物价飞涨、物价上涨，企业的负担也越来越大。租金越来越重。”

[记者] 姜淳健

[实**生]兰花园

[校对]冯志坚