中山工改工政策，中山市工业布局
chanong
|“如果我们不继续‘产业改革’，中山市就没有高质量发展的空间。”
一位在中山扎根30多年的企业家坦言“心系土地”，但他并不是在开玩笑。目前，全省土地面积倒数第二的中山市建筑工地开发强度已达近40%，部分乡镇街道开发强度高达85%。
中山市是全省唯一实施减排计划的地级市。每年全市创业座谈会上谈论最多的话题就是因缺乏土地而增资扩产困难，或者因缺乏毗邻开发土地而难以上马大型项目。
中山市正在拼命争取制造业用地。
去年以来，中山一直在为解决制造业“可用土地不足”的问题开一剂猛药。
01
“没有间隙”
如果你不改变，就没有空间。
由于土地资源匮乏，中山市的发展一直受到限制。
以南头镇为例，该镇是全市面积小、发展密度高的“典型镇街”。这个面积仅28平方公里的小镇与顺德家电产业并行发展，逐步培育了TCL空调、长虹电子、欧马冰箱等30亿级企业。全镇平均每平方公里就有3家产值过亿元的企业。然而，这个镇的“亩产”却是全市最高的，土地开发率达到85%。
这既是“中山制造”40年来发展的闪亮足迹，也是对未来这座城市将面临“空间不足”危机的警报。
环顾四周，高产值的土地上布满了一系列效率低下的锌铁棚。在南头市，一个产值超10亿元的制造业，很难找到增资扩产的空间，正在崛起。
2022年，南头镇整理的低效工业园区面积占全镇工业用地近60%，但产值却不足全镇的20%。南头镇的困境并非个案，土地瓶颈是困扰中山经济发展多年的通病。
一组数据说明了这个问题。中山市工业用地中，70%的地块每地块小于10亩，50%的地块小于5亩，近80%的地块为私人所有。公司和自然权利。可以想象，这片土地是高度碎片化的。这直接导致中山市工业用地每亩平均税收仅为珠海或东莞的三分之一，单位土地产出明显低效。
为避免未来城市发展陷入“无空间”的局面，中山市必须做出改变。
只有从根本上改造低效工业用地，提高单位土地容积率，才能在现有土地上拓展制造空间。
去年1月，中山市强烈呼吁整治数十万亩低效工业用地。
同时，中山市正在大力推进低效工业园区改造，提高土地利用效率。另一方面，商住用地的原有用途将根据实际情况进行调整，“不惜一切代价”支持“制造业”。
02
《商住楼装修》
实现长期红利
“我们也想把商住用地变成工业用地！”今年4月，长盈包装、阿克斯曼等5家企业表达了将南头镇100多亩商住用地变成工业用地的强烈愿望。表达了他将其转变为新网站的愿望。该土地被转变为工业用途。
曾几何时，在企业家眼中，将商业或住宅物业改建为工业建筑是一项亏损生意。以2022年数据为例，中山市一级住宅区地价比一级工业区高出近13倍。
支持“商住改工业”而反其道而行之的企业家到底想要什么？
之所以提出“商住改工业”，是因为南头镇缺乏可开发的工业用地。为给想要增资扩产的制造业腾出空间，南头镇委、镇政府决定放弃短期收益的住宅用地，转为市属商住用地107亩。通过政府采购和仓储，将城镇转变为工业用地。通过高价购买商住用地，政府付出了高昂的收购和储存成本，但同时也清算了“长期账户”。
“住宅用地带来短期利润，但‘产业改革’不是‘一劳永逸’的事情。”驻中山市南头镇的‘产业改革’小组副组长李伟后来说。南投市的“商住转型”政府计划扶持或引进一批新的有潜力的专业企业，不仅能产生税收，还能提供产业集聚和投资动力，我们街道的未来将会改变。
政府正在解决“产业改革”的问题，权利人也在解决。
南头镇推进实施全市首个官办百亩“住宅改建”工程，引发热议。镇上十几家商家主动打电话咨询。
“我们目前拥有的商住用地面积有36英亩，看起来价值很高。其实我们周围都是工厂。比如我们在房地产开发方面投入了大量资金。” “我们对包装材料一直有需求。”中山长盈包装材料有限公司经理坦言。该公司正试图通过增加资本来增加产量，但苦于缺乏工业用地。近年来，该商住区已闲置10多年，转为工业用地需要支付高昂的闲置土地费用。
为最大限度发挥政策红利，调动基层参与“产业改革”的积极性，中山市首个“商住业转型”政策在一个月后出台，点燃了企业热情。他们等待着为了改革而见面。
中山市崔城的一位代表表示，“得益于市政府的政策、激励和补贴，我们公司遇到了历史上最好的商住楼改工业楼的机会，我必须抓住它。”包装材料有限公司
“一般来说，没有规定住宅用地租金高于工业用地租金。在工业用地相继开发的优势地区，工业用地租金与商住用地租金几乎持平。” “有政策激励，很多企业都在积极迎接挑战。”南头镇资产投资公司总经理林子芬说。
此后，中山翠城新区3000余亩住宅用地、綦江新城2000余亩住宅用地逐步扩大，其中包括沙溪、南头、古镇、三乡垛镇的“商住改工业”。它被改造成工业用地。街道项目也在陆续推进。
近几个月来，中山市悄然出现商住用地转工业用地的动静。
推进“商住改工业”，是中山市鼓励各乡镇街道因地制宜探索多种模式推进“工业改”的结果。 “直辖市”中山市的23个镇街面临着错综复杂的土地利用低效问题。中山市不仅鼓励引导各乡镇街道大胆探索各种“产业改革”模式，在土地开发、空间规划、财政、财税金融、执法等方面制定综合政策，已出台78项“产业改革”政策，包括管理和管理。 “商住改工业”，协助乡镇街道解决土地问题。
从街头赛马式的“产业改革”探索，到全市范围内的破规政策，中山逐步创造出许多值得借鉴的有效经验模式，就在这里。
短短一年半的时间，该市已拆除重组低效工业用地1.9万余亩。
通过释放土地空间，中山市预计将吸引新入驻企业138家，带动当地195家企业增资扩产，带动新增投资近750亿元。
03
“数字化飞跃”
抓住机遇推动变革
今年5月，潘虹回到中山黄埔大森工业园，收购了学乐电器智能制造基地。
一年多后，曾经抗拒搬迁的企业主，成为中山市1000亩“工改”项目用地的第一个“主人”。在占地10英亩的新场地上，镀锌铁皮棚将消失，取而代之的是容积率更高的全智能化生产厂房。这个改造后的“巨无霸”产业园继续有力支撑学乐电器等消费电子企业转型升级。
6月初，小榄镇河二工业园旁的广场上传来打桩的轰鸣声，清理低效工业场地的呼声不绝于耳。
一年多前，该工地挤满了90 间低矮的镀锌铁皮小屋。
500天后，全国首个以脚轮产业为主题的产业园将在这里建成。
李有志对此充满期待，他的公司中山市向荣脚轮制造有限公司（以下简称向荣脚轮）已在这里预租了数万平方米的现代化厂房。
“脚轮企业确实需要一个新的、稳定的生产环境！”李友志说。
小榄镇素有“中国五金产业基地”之称，是广东省最早开始规模化生产脚轮的地方。作为传统制造业，脚轮生产在效率、成本控制和市场竞争力等方面始终面临着诸多挑战。以向荣脚轮为例，虽然是行业龙头，但其工厂依然老化，无法满足生产效率提升的需要，也不具备实施智能化改造的条件。面对低端产品的同质化竞争，大企业不可避免地面临着“去还是留”的选择。
中山市不愿接受传统产业的“轻松退出”，因为这会带来制造业空心化等风险，而是选择积极致力于振兴传统产业的“产业改革”。
去年，小榄镇尽快动员园区企业搬迁，实施河二工业园区“工改”工程，带动多家铸造企业签订新厂房租赁合同，并计划建设一座智能铸造产业园。公园。
目前，李友志充满信心，计划以新厂房建设完成公司智能化改造，提高生产效率、增加产值、做强产业。 “从零开始，我们要建设一个产值超过20亿元的工业园区。”
事实上，小榄铸造业目前的发展状况在中山曾经非常普遍。长期以来，堆满瓦砾、空间狭小的单层镀锌铁棚是中山制造企业的“首要阵地”。类似于“小工厂”的厂房让企业很难展示自己的能力。
一年来，不少乡镇街道利用低效工业园区改造，解决了企业发展面临的诸多历史难题，中山制造业也正在向两个层面的“数字化跨越”。
另一方面，制造业产值猛增。工厂升级扩大了生产线，提高了效率，使公司产值从原来的两倍到几十倍，每产量从数百万增加到数千万。
以江港镇潜龙智能创新中心为例，总投资1.2亿元，预计三年内产值将达到5亿元，约为改造前的10倍。
南区中山珠河科技园改造后，预计年产值将达到4.25亿元，年税收预计将增长20倍，达到2000万元以上。
中山火炬开发区中坜智能谷产业园项目改造后，预计年产值将由2000万元增至5.8亿元，增长近30倍，年税收将达2000万元。达到1750万元。
另一方面，制造业的智能数字化水平呈“指数级”增长。企业将“产业变革”视为创新、精进的契机，纷纷以此为契机，采购新设备、投资新项目、融入新业态，把铁皮棚变成“数字化工厂”，我们正在转型。
例如，深湾镇的五金企业中山市青艺金属制品有限公司搬迁到“工改”天农预园区后，购置了一批新的自动化设备，销售额增加了200多万亿日元。 6个月内30%。
广东合盛工业铝业有限公司将在三乡镇全新工业园区建设三座山顶智能定制工厂，加快新能源汽车电池下箱生产，抢占市场先机。
去年9月，生产研发智能锁钢化玻璃面板的捷昌电子搬迁至小榄镇天国花园，并购买了价值1000万元的设备，以生产客户的新订单。
“我们来新工厂不是为了增资扩产，而是新工厂给我们带来了新的订单。”解放电子总经理林星星说。
编者注
土地是经济发展的基本要素，担负着城市各类资源的配置任务。随着新型工业化深入推进，发展空间不足已成为制约产业精细化和质量提升的瓶颈。广东如何解决推动质量发展和制造业用地问题？
日前，省委、省政府发布《关于建设质量强省、制造业强省的意见》，提出实施“广东生产更好”的按亩资源配置改革。南方+记者走访珠三角各城市，整理出高效扩大优质工业用地供应的措施和措施，现将开始对“制造业用地”进行摸底调查。敬请期待。
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【综合策划】王正辉黄灿陈志
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【采写】南方+记者曾艳春苏志艳陈少红
【作者单位】： 曾艳春、叶志文、苏志炎、陈少红、李卓
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