江门 厂房，广东江门工业园在哪个位置

满阳集团也是类似的案例。作为国内著名的工业地产运营商，目前在全国主要工业区开发的园区面积超过3000万平方米。公司近期投资140亿元在鹤山市万洋创新城项目，将建设集制造研发、电子商务、仓储物流、生产生活设施、金融服务、智慧园区于一体的新型产业园管理。我正打算这么做。

鹤山市科工商局代表宣布，满阳众创城项目正式启动。 “该项目包括龙湾金属制品产业园项目和老鞋城改造项目，将占地2350亩，总建筑面积约320万平方米。”

背景

全市现有工业用地总面积约30万亩。

事实上，江门早在几年前就有多家企业进入工业地产市场。例如，开平市首个工业地产项目————那城广泰卫浴谷项目于2015年落户水口镇，开创了当地集约用地的先例。

业内人士表示，江门众多工业地产商的频繁进驻，充分体现了江门丰富的工业用地资源。 “总体来说，江门市土地资源综合承载力在粤港澳大湾区城市中排名第一。江门市现有工业用地总面积约30万亩，仅次于深圳、佛山，位居第二。”江门市自然资源局一位官员表示。

该负责人表示，相比大湾区核心城市主要利用现有土地、增量空间十分有限的情况，江门市地势平坦、土地条件良好、区位优越，分析认为，江门市具有优势。未来产业空间和递进发展空间，产业潜力巨大。另一方面，目前江门市东部工业用地供应成交均价约为31万元/亩，西部约为19万元/亩，与湾区其他核心城市相比，价格处于下游水平。土地成本优势明显。

“截至目前，大湾区核心城市的工业用地已集约开发，目前开发强度已几近饱和。相比之下，江门市更随着区内诸多重要区域通道的开通，大湾区东海岸要素将向西海岸溢出，江门工业用地将有更多“用地”。 ”该负责人进一步分析了此事。

但由于目前各地土地配置紧张，江门市仍面临自建平房密度低、私人土地开发混乱、效率低下等问题，使用率不断下降。在某种程度上。据江门市自然资源局初步研究，目前江门市工业用地平均容积率约为0.7，工业用地强度仍处于粤港澳大湾区中等水平。湾。工业用地开发面积和强度仍显着提高。

在此背景下，众多工业地产经纪落户江门并非偶然。 “江门市要发挥土地资源优势，必须进一步优化工业用地资源，引进更多工业地产经纪是一个途径。”招商运营部部长王志宁表示。在中集思考。我相信坦克。

好的

加快工业用地开发

该负责人表示，“该地区佛山、东莞等城市发展迅速，而江门工业地产开发运营虽然仍处于早期阶段，但市场空间广阔，工业地产有很大发展潜力。”房地产经营者的潜力。”江门市工业信息化局工业园区处负责人从用地规模来看，工业地产公司拿地规模较大，一般达到数百亩以上，因此对土地进行综合开发和改善工业地产公司从建筑形式上往往更倾向于这种，而且由于建造高层厂房，容积率明显高于一般公司自己建造的工厂，而且亩产的土地得到改善。

“一般企业从拿地、建设、投产往往需要三年以上的时间，而且政府相关部门还需要对每个项目一一审批，需要时间。”丁俊超分析道。与企业自建工厂的模式不同，工业地产企业在资金实力和人力资源方面具有明显优势，这将加速工业用地的利用。 “工业地产运营商不仅拥有雄厚的资金实力，可以大幅缩短土地出让和项目建设周期，还能有效分摊项目建设申请、设计、审图等成本。我们拥有专业的管理团队。”

从经营方式来看，目前江门市工业地产经纪的业务模式主要有两种。在此情况下，联动集团等企业利用自身在产业规划、土建建设、招商引资等方面的优势，通过规模效应降低每亩土地开发成本，并向中小企业出售。设定适当的溢价来赚取利润。

与联东集团不同，鹤山万洋众创城项目采取了不同的运营方式。项目拟建设集制造研发、电子商务、仓储物流、生产生活设施、金融服务、智慧园区管理于一体的新型工业园区。项目建成后，投资方满阳集团计划将厂房以接近成本的价格出售给中小企业，打造产业集群。

如果说传统产业地产经纪进行“一锤子”交易，鹤山万叶中庄城的商业模式则更像是“源源不断的水”；入驻中庄城后，涉足知识产权、项目融资、人力资源招聘等方面的企业已经创造了一定规模的市场需求，运营商在这些领域拥有丰富的资源。满阳集团相关负责人表示：“我们公司与国内多家知名金融机构和专业服务机构建立了长期合作关系，为企业提供各种专业服务，让我们受益匪浅，我能做到。” ”

一些必不可少的东西

新政明确工业地产可拆散出售

工业地产企业要真正发挥其在盘活闲置工业地产资源中的作用，扶持措施也是必不可少的。 “工业地产公司建设的工厂规模比一般企业自己建设的工厂规模要大得多，依靠‘自熄’不太现实，只能积极吸引内部投资。”王志宁认为。

为了畅通工业厂房销售渠道，关键是出台工业地产产权分割政策。王子宁分析说，到目前为止，江门的产品工厂无法分割出售，无论是工业地产公司新建的工厂，还是制造业闲置的工厂，都很难全面盘活。 “买家和卖家之间的供需很难匹配，因为一家公司可能想总共出售10万平方米，但买家可能只想要5万平方米。”

在此背景下，近年来深圳、佛山、中山、东莞等地区出台了“工业地产产权分割”的地方政策，旨在提高工业用地利用率。在江门市，开平市、鹤山市等部分地区也出台了类似政策，但全市范围内尚未出台统一政策。

针对这种情况，江门市从去年开始就加快了工业厂房的拆卖措施。去年3月出台的《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》，明确提出全市商品工厂支持产权分割。基于此，我市近期推出新政策，规范货物及工业厂房的开发建设、分割出售、转让、经营管理，帮助企业盘活土地资源、提高产业利用率。土地。

新政策提出，江门商品工厂项目引入现货销售制度，允许工业建筑按照一定界限，如楼栋、楼层、公寓等进行分割销售。与此同时，该市鼓励银行创新金融产品，为企业获得抵押贷款提供更大的灵活性。金融机构可以向项目开发部门提供房地产开发贷款，并对入驻企业购置工厂提供融资支持，首付款通常在工厂购置总价的30%以内，余额融资期限通常在该金额以内。全部。超过10年。

“新政政策允许减量出售商品工厂后，江门市闲置工厂开工率有望大幅提升。”王志宁表示，新政政策将进一步降低外资企业准入门槛分析还表明，江门市的比较优势得到加强。工业成本降低，有助于提高当地吸引力并吸引更多投资者。同时，工业地产管理者本身拥有丰富的产业资源，建立了自己的招商体系，这也将有助于提高江门市的招商效率。

“作为运营商，砍掉厂房是可以的，但这需要一个过程。在运营压力下，我们会积极招商引资，消化初期投资成本压力。”Rento集团一位代表表示。作为日本领先的工业地产管理公司之一，公司将充分利用全国工业网络的丰富资源，积极引进鹤山市各地的工业项目。

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【记者】董友义黄益谦

【作者】

[来源] Nangata News Media Group Minamigata + 客户Nangata Nippo