房产投资，房产投资的三个误区
luoboai
|大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下房产投资的问题，以及和房产投资的三个误区的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！
前两天花花君写了一篇关于俊怡·悦景台的文章。
由于其单价低（8300/方）、总价低（87万/套）、首付低（3万首付）3D的特点。
吸引了不少铁子的关注，昨天就有铁子联系花君要去看房。
由于事出匆忙，在微信里也没多聊几句，出来见到面了才知道。
铁子是无意中刷到花花君写的文章，看到悦景台的价格那么便宜，打算买一套来纯投资的。
可能花花君在之前的文章中写的不够直白，悦景台这种项目只适合自住，并不适合投资。
特别是铁子跟花花君明说，买来就没打算住，就是放着纯投资的，那我给出的建议就是：并不建议购买。
首先，悦景台所在的山前旅游大道板块本身就是非核心板块。
该板块主的房子要是以养老度假、休闲娱乐为主的，主打的就是一个消费品。
买了你就好好住，好好享受大自然、呼吸负离子、有事没事去芙蓉嶂水库游玩。
其次，山前旅游大道也不缺房子，就悦景台对面：
元邦·山清水秀、远洋·芙蓉墅、金碧·御水山庄、南航·碧花园，房子一抓一大把。
地段非核心、产品不稀缺，山前旅游大道的房子，特别是别墅。
其本质都是奢侈品，买了享受就完了，赚不赚钱不是该考虑的范畴了。
最后，悦景台的房子还是毛坯出售，就算你做好了长持的准备。
期间打算出租，自己装修的话，按2000/方的装修成本，100方就是20万。
满打满算按月租3000出租的话，也需要66个月，就是5.5年才仅能收回装修成本。
由于只是举例，我按的是最低的装修标准+最高的租金收益计算。
就这样算，也要5.5年才仅能收回装修成本，还没算买房的利息成本、资金的机会成本。
综上所述，投资我是不建议悦景台的，所以针对铁子的情况，花花君另外给予了投资建议，这个最后再说。
但花花君也并非完全否定悦景台的价值，像在之前的文章中最后花花君也写了：
如果你每天都需要往返广州市区通勤、没考驾照或者没有驾车**惯的，我的建议是悦景台再便宜其实也并不适合你。
如果你是**惯自驾出行，工作也在周边30-40分钟的距离，或者直接就是灵活就业，在家工作的，那悦景台降价你可以来看看。
毕竟每套房子都有它的主人，不要一竿子打翻一船人。
但昨天的交谈让我感觉到一点，就是其实许多铁子对于房产投资有一些误区。
误区一：房子的价格只要跌到足够低，就可以抄底。
花花君：不要只看到房子的价格而不看价值，没有价值的房子价格永远跌不到底。
建一套房子的建筑成本仅3000/方，为什么这套房子建在越秀·臻裕府就要卖2.6万/方，建在悦景台就只卖8300/方？
建一套房子花不了多少钱，贵的是买地的钱，而地为什么贵，是因为地附近的配套与规划。
有没有省级名校、三甲医院、市政公园、自然景观、大型商超、离地铁站近还是远，多少公里？
配套越多，规划越好的地块，政府的定价就越高，开发商拿地的成本高了，最后还不是分摊到购房者头上。
而房子周边拥有多少上述的配套与规划，就决定了房子有多少的价值基础，毕竟配套一旦落成都不会随意移动的。
有些房子你看着价格高，但你也得去匹配一下他所附带的价值，有时候一匹配才发现：物超所值。
有些房子你看着价格低，但你一看房子所在的地段、所有的规划，那不是降价，而是它本身就只是值这个价。
误区二：总想着做低首付、经营贷来买房。
花花君：没那么多低投入高回报的项目、短债长投不可取。
低首付只是开发商适应下行的市场促进购房者买房的一种促销方式。
其原意是让真正有需要的刚需购房者能提前上车，开发商以价换量，让渡一点利益提前锁定客户。
低首付并不是开给投资客户的一条绿色通道，更何况越有价值的项目越是没有低首付。
再说经营贷，本意是通过房产抵押获得低息资金给予企业主用以经营需要的。
现在无厘头被各路大V乱教唆客户使用，客户明明没有公司，也可以正常做房贷，非让人家做经营贷。
一是说经营贷（3.2%）利率比房贷（4.1%）更低，二是可以无限续贷不止30年。
经营贷利率确实是比房贷更低，理论上也确实可以无限续贷，但请注意，那叫“续贷”。
经营贷贷款年限一般3-5年，先息后本，到期后要一次性归还本金，然后再帮你申请一次，那就是“续贷”。
“续贷”有什么风险呢？首先，抵押物价值下降，原来房子评估1000万给你贷8成800万。
现在房子的评估价仅800万贷8成640万，800-640=160万。
因房产评估价降低而产生的这160万差额你要自己掏，否则你无法获得银行新的续贷，还不上钱就等着法拍吧。
更别说经营贷利率上调、银行抽贷等风险了，这些都是正常房贷不会遇到的。
除非的例外是什么呢？客户本身就有3-5年内提还全部房款的计划，名下已经两套房，自己本身也是合法合规的企业经营者。
这种情况是可以考虑合理的利用低息的经营贷。
为期仅3-5年的经营贷是“短债”，并不适合长期持有8-15年的房产投资这种“长投”。
误区三：过度思虑房子未来“好不好转手”。
花花君：活在当下吧，你在里面住的舒服的房子，以后并不会难卖的。
这是花花君最近被问的最多的一个问题，举个例子：“名门府是买三房还是四房未来比较好转手？”
关键是问这种问题的客户还大部分是首套、刚需、新房，自住为主的铁子。
你买套新房期房2年后收楼、交税办证，再等2年契税满二才可出售，等你挂上贝壳都第5年了。
5年后项目周边的发展可能才刚刚起步，价值点还没能完全显现，估计得持有到第10年你的房产才能开始增值。
10年后社会的人口、人们的生活、消费**惯、经济环境会发生什么变化，巴菲特都预测不出来。
你我又如何能随意预测到10年后到底是三房还是四房比较受欢迎呢？
未来的事是要想，也是需要适度的考虑，但不要过虑了。
10年后哪个户型好卖并不能预测，但2年后你自己住的舒不舒服是可以切身体会的。
活在当下吧，你在里面住的舒服的房子，以后并不会难卖的。
以上，就是花花君最近接待过许多来做购房咨询的铁子，所遇到的一些误区。
回到开头那位想买悦景台投资的铁子，投资预算在100万左右，本身有自住房产，就是想着拿点闲钱做做房产投资。
说实话，花花君觉得在花都唯一有投资价值的项目就只有电建·都汇府了，而就算放眼整个广州。
总价低于400万的项目您都不要总想着投资了，结合生活、工作需要，自己住着舒服就好了，稳定保值，增值就看缘分吧。
如果你说非要投资一下不动产，不然我的钱也没有更好的去处。
那我建议是：买两套租售比高的公寓收下租吧。
例如一些热门的、高入住率的大型社区的公寓，像富力·金港城，生活配套齐全、入住多、人气旺。
公寓二房的租金约1500/月，1.8万/年，售价40万/套，如果你是全款不计算房贷利息的话，年化收益率是：4.5%。
当然，途中会有一些家电折旧，偶尔付下中介费，但租金也会有一点的提升把这些对冲掉。
但买了公寓你就做好长期收租，持续持有的准备了，毕竟商业不动产如果增值了转手的话税费高得吓人。
那些买了商铺、公寓、写字楼投资的客户，基本上买进来了就打算是持有一辈子收租的了。
为什么在预算低的情况下我的建议是买公寓不买住宅呢，这还不是住宅的租售比太低了。
还是举刚才的例子富力·金港城的公寓二房月租1500，年租1.8万，售价40万。
但同一个小区的住宅二房月租1600，年租1.9万，但售价却是80万（公寓的2倍）。
收益一样，但对比投入的本金，公寓的年化收益率为4.5%，住宅的年化收益率腰斩仅2.4%。
在以前房地产经济高歌猛进的时候自然是无人关注那微不足道的年化收益率、年化贷款利率、租售比什么的。
毕竟以前只要房价每平方涨个几千块就什么都回来了，买房有手就行，哪有什么技巧。
但现在房地产市场进入后半场，并不是说不能投资，不动产依然是十分优质的投资标的。
只是不能再像以前一样有手乱投，而是需要慢慢静下心来。
去研究、去观察、去判断，找出真正有价值的不动产投资标的，最适合你自己的投资收益模式。
好了，今天就聊到这儿吧，一点浅见，跟大家分享，希望有所启发，谢谢。
关于房产投资的内容到此结束，希望对大家有所帮助。