房地产？房地产已明显超跌

大家好，今天给各位分享房地产的一些知识，其中也会对房地产已明显超跌进行解释，文章篇幅可能偏长，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在就马上开始吧！

房地产本轮回调是合理的

但房地产超跌是令人担忧的

保销售才是保行业

保交楼，保房企只是局部用药

理性看，房地产下行趋势，大概率还将继续。

而且这一轮下行与往期大不一样，这一轮下行的速度、深度、周期和影响面会超过以往楼市每一个冬天。

短期看，不用说挤药膏式救市治标不治本，老潘更强调，即使大力度救市兑现，但也只能释放被挤压的观望刚性需求，形成短期阶段性企稳回升，但回升的“持久性”不足。核心症结还在于眼下中国经济，百姓收入，产业转型、行业转入存量时代等基本面，不足以支撑销售持续回暖和全面复苏。

但即使到眼下节点，在2023年8月郁亮已经说房地产销售超跌背景下，仅仅9月救市后当月小许反弹后，10月，11月又在“超跌”基础上继续销售下跌。

超跌再下跌，意味着什么？

地产人都不敢想象。一旦得不得遏制，那么甚至不排除2024年地产人最后的民企信仰“金地，万科，龙湖”都会面临爆雷危险。

part1不是销售超跌

而是投资，开工，销售，融资等全方位超跌

提醒了超跌风险，那么，截止当下，房地产到底下行了多少？跌幅多少？

也因此，老潘特别分别从“卖地收入下滑度，销售收入下滑度，地产人流失率，新开工面积下滑度、房企融资额下滑度”这5大指标进行全方位论述。

1，卖地收入下跌50%。土地是行业发展的引擎，从2021年8.7万亿到2023年不到4万亿，下跌50%左右，大多地方政府财政就指望卖地收入了，可想而知地方财政23年有多难。

2，销售收入之变，从2021年18.2万亿到23年的11.5万亿左右。2年丢了近7万亿。7万亿是多少概念？应该说中国95%行业都达不到这个销售高度。

3，新开工之变。新开工是投资，是房企对当年房地产市场信心认可的一个直接指标，也是领先销售之变的先行之变。而这个指标从前几年16.7亿平米高峰迅猛下滑到如今2023年不到7亿平米。23年预计只剩下高峰期1个零头。

4，融资额之变。2023年典型房企融资额从过去1.7万亿如今收缩到前三季度0.47万亿，收缩之狠，吓人。

5，地产人离职之变：目前据不完全统计，预计这些年从行业高峰到如今，有人甚至预计70%地产人离开行业。仅2022年，不少大中型房企一年裁员就超过50%，70%，而且2023年还将继续。

6，典型城市房价下跌20%到30%，甚至50%。以前说30%是房价下跌的红线。但以每一轮周期领头羊的一线城市深圳为例，深圳学区房这2、3年房价综合下跌达50%，其他众多小区下跌30%是常态。

以上这种几乎腰斩的下跌大多发生在这2年时间。

短短2年间，房地产俨然从天堂到地狱，而且是一站直达！

以上楼市各关键维度数据下挫，透露出深深的寒意。它既见证了地产这2、3年的剧烈大调整，也几乎摧垮了身在其中地产人内心中最后的坚强和信心！

与其问底在哪，还不如看下阶段楼市“中枢”在哪？

眼下都知道房地产市场已严重超调，但更让人担忧的是——我们依旧不知道底在什么时候？底在什么位置？

我们当然欣喜看到2024年最新最高层会议“以进促稳”、“先立后破”的经济指导方针，这意味着更明确的大力发展经济，真正通过更快速更有效的“发展”，去解决当下积累的疑难问题。

一则经济的回暖不是一蹴而就的，大多房企和上下游产业链企业可能等不到那一天。

比如眼下传闻的50家的房企白名单是否短期能大范围、高额度的落地，这依旧让民营房企望穿秋水；

二则今天房地产很多问题是长期的结构性问题，这是短期或是即使经济回暖也很难短期解决的问题，即使房地产在未来几年企稳后，未来依旧将面临中长期结构调整和转型升级！

回到本轮房地产走势观察上来，老潘强调，某种程度上，我们今天担心房地产的底在哪？底在什么时候？还不如去关注房地产市场未来长期可以维持的销售中枢、投资中枢等在哪里？

就好比从行业自身阶段、城市化阶段，供求结构等看，从眼下到2030年这个中长期看，未来销售中枢在哪里？未来投资中枢在哪里？

以销售面积中枢看，基本大家共识是尽管房地产销售严重下跌，但中国房地产在这个阶段（2021年到2030年）的销售中枢应该在10亿平米左右。尽管2021年创造18亿平米的天量，但又何尝不是最后的疯狂。

以住宅建设中枢看，万科郁亮就针对性表示：长期看，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，而眼下2023年预计住宅新开工面积不到7亿平米，显然2023年的住宅建设是超跌了。

以房地产投资中枢看，最近安信首席经济学家高善文认为，房地产到2030年这个期间，其投资\\GDP的中枢下限应该在7%，而2023年已经6%左右，2024年预计还将下跌到5.5%左右。这意味着眼下房地产投资也已经超跌。

有了中枢值后，偏离中枢值越远，就说明后期回归正常回弹的力度越大。

而不是单纯从房地产投资、销售相对高峰期超跌多少这个数据绝对值大小进行判断，因为也可能高峰期本就是疯狂的高点，比如深圳房价下跌有的超过40%，50%，那是因为当初上涨也同样疯狂啊。

有了中枢值后，所谓的超跌与否，就有了参照线！

用投资额\\GPD取代销售面积去评价房地产中枢更合适

如何通过房地产下一轮中枢值的锚，去看房地产真正的超跌幅度？

最近，高善文博士在安信2024年度投资策略会做了一个样本分析，是一个很好的参考案例。

首先，明确未来中长期的房地产的中枢的前提条件即假设目前的房地产市场危机过去，展望到2030年甚至更长，在城市化仍然再继续背景下，中国房地产市场长期发展可以维持的销售面积大约在什么水平？

其次，销售面积是测算行业发展的主流评价指标之一，但问题是，用销售面积去看中国房地产未来(眼下到2030年甚至更长）长期的中枢值，可能不合适。原因有2点；

一则中国一二三四线城市的“销售面积”存在巨大的价值差异和对金融杠杆的差异化影响。比如在农村和小城市修建一平米住宅，与在北京和上海修建一平米的住宅，两者的宏观经济的影响是不一样的。与此同时，两者对杠杆的使用也是不一样的，进而对整个金融体系的影响也是不一样的。二则使用销售面积来估计未来市场的中枢，这样的计算很难进行国际比较。

也因此，高善文提出另外一个指标，即房地产投资\\GDP的比值替代销售面积，去看中国房地产未来长期的中枢值。

为何是房地产投资\\GDP？核心有2大理由。

一则进行国际发达国家和发展中国家比较将变得非常方便。二则这一指标覆盖了在不同的地区修建住宅在宏观经济层面的影响，甚至在一定程度上也可以包容杠杆的使用对金融和经济活动更广泛的影响。

part4房地产投资已经跌出中枢值以下

如何寻找到中国经济从双位数到如今中低速增长，城市化从65%到80%，而且老龄化、少子化趋势加快这个阶段，在发达国家、发展国家中的房地产投资\\GDP的综合表现是如何的？

看看高善文基于东北楼市收缩期、日本楼市收缩期、美国楼市收缩期的三大样本系统分析：

东北楼市收缩期，是一个很好的观察样板

你可能会诧异，为何要看东北楼市？

核心因为东北地区房地产和城市化的高峰早已经结束！

研究中国东北地区情况的价值在于，从2011年以后，东北地区的总人口就开始快速下降，每一年降幅大约1%左右。过去十几年的时间，东北地区的人口下降超过1000万。

大约从2014年开始，除哈尔滨、长春、沈阳和大连之外，其他所有的中小城市合并在一起，每年人口的下降规模业接近1%，并且一直持续到现在。

房地产市场所驱动的城市化的高峰，实际上，在2010年到2020年这十年的前半段的早期就已结束。在这十年的后半段，总体上东北地区的房地产市场都处在萎缩、稳定和调整的过程之中。比如不管是对东北地区的大城市还是小城市而言，它们销售面积的顶峰都出现在2013年前后，从那以后，整个住宅市场的销售面积大幅度的下滑。其中

对大量的中小城市而言，住宅销售面积下滑了60%，随后基本稳定下来。

对东北的一线城市来讲，下滑大概有20%-30%，然后基本稳定下来。

对东北全境，整个房地产市场销售面积在2016年以后基本稳定下来。这一水平相当于期初水平的60%，相当于整个市场下降了40%。

无论是从人口的角度来看，还是从住宅销售面积绝对水平的变化来看，我们都可以认为，东北地区房地产和城市化的高峰早已经结束，市场已经在一个萎缩、人口外迁的背景下，稳定下来。

在这样背景下，东北地区房地产投资占比，会给我们提供一些有益启发。那么，东北地区房地产投资占GDP的比重，随后稳定在什么水平？

我们可以看到，在2015年以后，这一投资基本上稳定在7%左右的水平。

住宅的销售面积打了六折，随后基本稳定下来，一直到疫情之前。房地产投资就东北整个全境而言，基本上在7%左右的水平上稳定下来。这是建立在东北快速的人口进入城市的过程已经结束，在人口大量流入城市的城市化基本上接近尾声的背景下，所建立起来的水平。

日本房地产长期的投资\\GDP的中枢值是多少？

观察日本2000年到2010年期间房地产投资占比比较匹配。

日本的城市化在80年代已经结束，在90年代经历了十年或者更长时间房地产泡沫的破灭，而后也经历了人口总体的老龄化和总人口规模下降。在这一背景下，我们看到，日本的房地产投资的长期中轴，占GDP维持在6.5%的水平；

美国毫无疑问是个城市化早已结束，并且高度发达的经济体。

并且，美国在2004年到2008年期间，经历了快速的房地产市场的泡沫化；随后，又经历了房地产泡沫的快速崩塌。大概从2014年以后，美国开始从金融危机之中走出来，经济开始恢复相对比较正常的增长。显著的标志就是在那前后，美联储开始加息。

在2014年以后，美国从房地产泡沫走出来的背景下，房地产投资的占比大约也是在7%的水平。

而在2005年美国经济泡沫化之前，房地产投资的占比接近8%。

4，结论：中国房地产投资占比，7%是中枢下端值

所以，从这些角度来看的话，我们在一定程度上可以认为

考虑到中国仍然有一定的继续推高城市化的空间，考虑到中国的人均收入水平，仍然有一定的提升空间，我们在这些同阶段、相似参数比较中所得到的7%水平，应该是未来长期房地产投资占比中枢的下端。

2013年前后，中国经历了一次一定规模的房地产泡沫的破灭，随后房地产投资的占比就不断下降。在2017年到2020年期间，这一占比大约在9%，很难认为显著高于长期合理中枢。特别是很多人都认为中国是在这期间经历了快速的房地产市场的泡沫化。

但是我们所看到的，绝大多数房地产市场的泡沫化在价格快速上升的同时，都伴随着投资的快速上升。而在中国同期的数据之中，这一点是看不到的。

但在2022年，2023年投资占比，显然是急速下降的。而在2023年的房地产投资占GDP比重，预计也只有6%多一些水平。

我想补充的是，到2024年的时候，中国房地产投资占GDP的比重应该就会跌破6%，比如跌到5.5%、5.7%左右的水平。

显然，中国房地产投资2023年，2024年已经严重超跌。

接下来我们继续看一些国际比较的数据。

你可能会说——把中国的数据与发达市场的数据进行比较，相对来讲对中国所设定的标准似乎过于严格。所以我们考虑的另一个办法，就是把中国的数据对应到中国的东亚近邻相似的发展阶段进行比较。

比如我们以前认为中国在2010年的发展水平，大约相当于1968年前后的日本、1990前后的韩国，那么，中国的指标是不是显著的背离了合理的水平？

把中国的住宅投资占GDP比重放在东亚近邻来比较，非常清楚地两个事实是，在几乎所有的时间，包括在住宅投资的最高峰，中国的水平相对于日韩的水平来讲，并不显著更高。

中国住宅投资占GDP的比重，即便在它最峰值的水平，相对日韩相似的发展阶段，基本上是在一个段位上，并没有显著的更高。

走过这个峰值之后，住宅投资占GDP的比重都开始下降，但是中国的下降过程相对他们而言，也没有显著的变得更缓慢。

同时考虑到这两年房地产市场的剧烈调整，中国在今年住宅投资的占比，以相似的发展阶段来对比，已经显著低于同期日本和韩国所表现的水平，而且明年预期这一水平会继续下降。所以，我们现在的投资规模相对日韩同期是要显著偏低的。

另一方面，把中国放在所有的发达国家的背景下来比较，我们可以看到中国现在的水平在国际上是处在显著偏低的水平，低于发达国家作为一个整体的中位数，在整个的排序上，是显著处在比较低的这一端。

其一，今天房地产这个行业各大维度指标都已经体现出超跌事实，2024年继续下探的可能依旧存在。比如标普最近表示：2024年依旧是房地产筑底之年。

其二，今天保交楼更多是为了民生，保房企更多是为了避免风险继续向混合所有制房企蔓延，但保交楼，保房企即使完成了，也依旧不能让整个房地产行业走向平稳和健康。房地产市场基本面的企稳、恢复，且能持续才是行业本轮危机结束后，长久稳健发展之道。

其三，要从行业的源头去解决问题，今天拿地金额、新开工，房地产投资\\GDP三大源头发展指标超跌只会加剧下一轮销售进一步下滑，最终让整个行业下滑形成恶性下探循环。但问题，三大源头指标都源于和取决于销售指标的变化。所以保销售才是保行业。所以，保交楼，保民生只是局部治疗，而保销售才是全局解药，才是长治久安！

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好了，关于房地产和房地产已明显超跌的问题到这里结束啦，希望可以解决您的问题哈！