金九银十 广州楼市
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受到8月以来“认房不认贷”、限购放松等政策优化的持续作用，广州楼市在“金九银十”期间终于迎来了人气回升，随之而来的还有市场成交的复苏。中指研究院数据显示，1—10月广州新建商品住宅整体供应638.7万平方米，同比下降23.1%，成交704.6万平方米，同比增加3.4%，该机构认为，在多项政策利好下，市场供求规模均有所回升。
房地产市场仍面临长期修复过程，不过在当前市场背景下，仍有部分优质房企取得了不错的销售业绩。而作为孕育众多知名房地产企业的城市，广州楼市一直存在着强大的“本地势力”，这在各家房企的销售表现中便可窥见一斑。
越秀保利领衔，本土房企持续发力
在克而瑞广佛区域的统计中，总部设在广州的越秀地产和保利发展，几乎是毫无悬念地位列今年前10月销售额的前两名，销售流量金额分别为524.19亿元、466.33亿元，权益金额也分别达到357.17亿元和339.75亿元。
除了越秀地产和保利发展外，销售流量金额排名前20的房企中，还有合景泰富、珠实地产、时代中国等多家总部位于广州的房企。再加上万科、华润置地等深圳房企以及位于佛山的碧桂园，广东房企占据销售流量金额前20名中的18名。而来自省外的“过江龙”为中铁建、凯德置地。
事实上，今年以来，越秀地产和保利发展在广州都有亮点楼盘涌现。例如越秀的琶洲上品就实现了单盘128.33亿元的销售额，越秀和樾府、越秀天河和樾府同样有不俗成绩，而在克而瑞的统计下，全市成交金额前10位的楼盘成交总额中，越秀占据了约44%的市场份额。而保利发展开发的保利天瑞、保利天汇，今年的销售情况同样不错。
除了常规的规模房企外，广州楼市近年来也涌现出一些新玩家。例如广州地铁和广州城投，两家房企此前均以合作开发为主，近几年开始“亲自下场”操盘。其中广州地铁今年前10月权益销售金额102.19亿元，排在该项指标的第三位，仅次于越秀和保利，而广州城投的权益销售金额为41.82亿元，排在第16位。
尽管有越秀保利等本土房企撑腰，但近几年来，受市场调整和部分企业遭遇问题等影响，房地产企业迎来了一轮较大规模的洗牌。
克而瑞数据监测显示，今年前10月，TOP20房企在广州权益销售金额规模为1632.82亿元，与去年同期相比减少1%，而TOP10房企销售规模1228.4亿元，与去年同期相比下降5%。
值得关注的是，前10月权益销售金额突破百亿元的，仅有越秀地产、保利发展和广州地铁三家，排在第四的中海地产尽管在广州中心城区近年来有不少新项目，同时也从碧桂园手中拿下了超大型楼盘亚运城的全部股权，但其仍以95.63亿元排在第四位，距离百亿规模尚有“一步之遥”。
“金九银十”之后，房企年末或加快推盘节奏
政策优化后迎来的“金九银十”，让不少房企在广州尝到了甜头。不过从记者对越秀、保利、珠实等房企的在售楼盘的走访来看，多个项目营销负责人均预计，“金九银十”后的市场热度应该会有所回落，楼盘人气、销售量等下降也会是意料之中的事情。
“毕竟国庆假期是最重要的节点，所以节后乃至‘金九银十’之后，到访和成交下滑都挺正常的。”一家广州本地房企在售楼盘的营销经理向记者表示，国庆假期后，其所在的楼盘先是清了一波余货，最近刚刚加推了小户型的住宅产品来补充市场。
就在本周三，国家统计局发布2023年1—10月份全国房地产市场基本情况，前10月全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额97161亿元，同比下降4.9%。
在同日召开的国家统计局新闻发布会上，新闻发言人刘爱华在答记者问时表示，从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。从长期看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率也还有较大提升空间，住房刚性需求和改善性需求依然较大。
“未来，随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。”刘爱华说。
易居研究院研究总监严跃进认为，各类指标尤其是销售端指标有进一步巩固的空间和趋势，一些既有政策的效应还需要进一步释放，以更好地促进房地产市场朝着向好的方向发展。
随着“金九银十”的结束，2023年也接近尾声。对于各路房企而言，今年的销售格局或许已经基本稳定。如果按照房地产市场的传统规律，年内仅剩“年末业绩冲刺”节点，这是房企提升年内销售业绩的“最后机会”。
“从趋势来看，临近年末，企业或将加快项目推盘节奏、加大营销力度，进而促进部分需求释放。核心城市二手房销售保持恢复的情况下，有望带动新房市场活跃度提升。”中指研究院市场研究总监陈文静说。
也有房企干脆将目光瞄准到2024年。
就在上周，珠实地产就通过媒体分享会透露，其在2023年有超过16个项目在售，2024年还计划推出多个地块，预计累计有20个楼盘持续推货。“会针对客群需求变化不断迭新产品力，打造广州认同的、具备珠实特有基因的产品。”广州珠实地产有限公司营销策划部总经理帅博说。
高端改善需求主导市场年底冲刺新品推货加快
“终于可以把一家人安排妥当了，还可以放心邀请朋友们来吃饭。”10月末，李小姐一家人搬进了珠江花城的3居室新家。“以前是2居室，有了宝宝之后，家里多了我妈还有阿姨，都不太住得下，更别说邀请朋友来玩了。”
今年的楼市传统旺季——“金九银十”里，更多像李小姐这样的高端改善需求入市，选到了自己心仪的房子。根据中指研究院统计的1—10月TOP20项目销售额项目中，位于天河区的高端改善项目最多，热卖项目多位于中心区域热门板块，价格区间主要分布在5万—10万元/平方米。
中心区域高端改善项目人气较旺
具体来看，今年1—10月广州房地产项目销售金额前20门槛值为25.8亿元，同比去年增加1.8亿元。其中海珠区琶洲南TOD以133.6亿元的销售额位居榜首，番禺区热销项目越秀和樾府以92.1亿元位居榜单第二，天河区热销楼盘保利天瑞以56亿元的销售金额位居榜单第三。
从销售面积来看，1—10月广州房地产项目销售面积前20门槛值为5.8万㎡，与去年持平。其中番禺区的越秀·和樾府以14.7万㎡的销售面积位居榜首，琶洲南·TOD以10.7万㎡销售面积位居榜单第二。
从价格来看，TOP20项目均价从3.5万元/平方米—14万元/平方米不等，其中10万元及以上单价的项目有2个，单价5万—10万元的项目有14个，仅白云的品实·云湖花城、黄埔的黄埔新城、保利罗兰国际、番禺的越秀·瑞麓府平均单价低于5万元。
从区域来看，TOP20项目中，天河区高端改善项目最多，共有5个楼盘�**瘢浯挝破仪袄笸迩�4个楼盘�**瘢�3个楼盘�**瘢自啤⒑Ｖ楦饔�2个楼盘�**瘛�
进一步分析可以发现，TOP20项目不仅多位于中心区域，还大多位于中心区域的热门板块。比如位于榜首的琶洲南TOD位于海珠最热的琶洲板块，白鹅潭悦府位于荔湾最热的白鹅潭板块，越秀和樾府、耀胜尊府则位于番禺最热的万博板块。这些板块或者拥有核心区位优势，或者拥有强大产业规划。
值得一提的是，楼市进入今年最后两个月的冲刺阶段，11月市场新盘新品推货节奏再次加快。据机构不完全统计，11月有近30个项目有动作，包括1个项目开盘，18个项目加推，10个项目开放销售中心/样板间，其中全新项目7个，越秀世界大观项目、方圆美林滨江壹号、新世界·天馥、中海浣花里、保利琅誉、金地御湖颂等项目成为市场关注的热点。
从新盘所在区域来看，中心区域的荔湾、海珠、番禺、天河等推新积极，有4—5个项目。从面积段来看，多为80—140㎡的产品。这个户型段的产品也是市场上产品竞争的主力，比如番禺的路劲美的隽樾府，主推87㎡三房、112—132㎡近四房，集中在主流成交面积段，得房率也做到100%。合富研究院表示，后续随着城区多个待售项目入市动作加快，初步估计货量2000套，配合房企积极营销，因此对后市保持谨慎乐观态度。
用有记忆点产品占领市场
在广州从来不缺核心板块的高端改善住宅，比如同样在天河金融城板块的缦云广州，天河牛奶场板块的合景·臻颐府都是高端改善产品，但是未能进入榜单。在买方市场下，置业者除了看区域和地段，也看重产品。
“高得房率”是当下广州市场好产品的标配。根据南方产业智库发布的南方+“广州置业查询小助手”，TOP20项目平均得房率约78%。这个数字并不算高，但是南方日报记者了解发现，大多项目都有在大方“赠送面积”。
“我们推出的产品使用率很高的有很多送的飘窗等，可以更好利用室内空间，室内设计更灵动，可以随着后期使用需求的变化改变房间格局。”保利天瑞营销负责人则告诉记者。“另外一个比较有特点的就是我们做了中式的风格，在市场上是比较有记忆点的。随着民族自信的增加或者国潮风的兴起，大家对中式产品越来越认可了。”
“赠送的面积正好切中市场的需求痛点，对涨人气、促成交的效果可说立竿见影。”一家大型民营房企的高管告诉记者，目前市面上大多数飘窗宽度都在50—70厘米之间，有项目若将飘窗拓宽到80厘米，并且在主阳台外增加花池，设计师稍加改造就可把两者互通变成室内空间。
不过，此前根据南方日报调查，看上去诱人的赠送面积，有时却可能成为麻烦。比如时下流行的“+1房”户型，基本由阳台改建而来。这类“阳改房”，如果业主自己动手改，需要符合要求并拿到施工许可才能施工，否则就可能成为“违建”。
除了高得房率，TOP20项目往往还有通勤方面的优势。排名第一的琶洲南TOD，虽然目前到最近地铁站的距离还有近1000米，但是该项目位于在建的海珠赤沙TOD上盖。目前赤沙地铁站还在建，根据高德地图数据，未来这里将汇聚地铁12号线、地铁11号线内环、地铁11号线外环。还比如耀胜尊府项目，打造电梯直连地铁系统，把回家这件事做得宁静惬意。
此外，完善配套也是一个高品质小区必不可少的要素。“黄埔新城本身按照配套先行的理念，在业主交付前，学校幼儿园已经开学，少年宫已完工，公交车总站已有BRT在运行，绿核公园以及滨水岭南商业古街已经开放逾一年，成为周边居民的一个打卡胜地。”万科黄埔新城项目营销负责人告诉记者。
“无论是现在还是未来，大部分购房者都是本着自住的考虑来买房，置业倾向还是更关注周边配套，比如商业配套、教育配套、社区环境等，同时也关心与自己生活息息相关的场景和细节。金域曦府10月迎来首次交付，从园林到地下车库，每一处实景都更注重实用性。”万溪营销负责人表示，未来项目产品也会不停聆听客户的声音，做更多的升级迭代来提升大家的生活品质。
政策调整期促销加热市场，强居住属性产品更具吸引力
“今年的9月份因为利好频出，对市场的促进效果明显，到了10月，开发商促销幅度加大，十一普遍会有真实促销折扣，并且匹配一些首付延期措施，客户可以选择的范围更多，整体销量不错。”万科黄埔新城项目营销负责人介绍，九到十月，黄埔新城两个月成交过6亿元。
南方日报记者采访了今年前10月广州销售金额前20的部分房地产项目负责人，他们都表示政策调整优化，为市场增添了不少动力，并强调“无论是现在还是未来，大部分购房者都是本着自住的考虑来买房，我们的产品也会做更多的升级迭代来匹配大家的居住需求”。
抢政策节点积极促销，“金九银十”市场显著回暖
“今年‘金九银十’大湾区市场环比七八月份有比较明显的回升，”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“虽然同比去年来看，城市之间的差异是比较大的，但广州表现相对更好，得益于黄埔、番禺、白云北部等区域退出限购，对于需求有比较明显的释放效应。”
从成交数据来看，根据克而瑞最新数据监测，今年9—10月，广州商品住宅供应量为11762套，同比下降33%；成交达到12960套，同比增长13%；成交金额570.248亿元，同比增长21%，创下近三年新高。
在荔湾片区陆续推出万汇天地·金域曦府、万汇天地·瑧园、万汇天地·朗庭三大项目的万溪营销负责人表示，“一些政策的出台显著提振了购房者的信心，无论是首次置业还是换房改善，金九银十来到售楼中心的人明显增多，特别是改善型客户的购房需求变得越发强烈。”
在天河区销量取得不错成果的保利天瑞营销负责人也表示，9月底出台的一些政策，对市场情绪起到一定修复作用。特别是“认房不认贷”政策降低了一部分购房者的首付跟月供的压力，释放了这部分购房群体的购房需求，在短期有一个比较明显的拉升作用。
“9月到10月推出的产品，基本上去化超过10个亿，去化率超过80%。”保利天瑞营销负责人进一步指出，“很重要的一点就是，我们刚好抢到了政策的节点，在政策出台之后就立刻加推了两个楼栋，提前在国庆之前抢开的，展开销售之后就比较聚焦客户，能够实现比较好的去化。当然，这也与前期蓄客有关，此前也积攒了一定的客户基础，并不只是靠这两个月卖得好。”
李宇嘉同样指出，广州楼市九十月份比七八月份市场表现更好，主要的原因是开发商的促销的姿态很明显。“开发商对市场的情绪的认知还是比较清晰的，发现购房者并没有因为政策调整力度这么大而踊跃入市，因此大部分开发商的新盘项目都在做促销，优惠幅度还比较大，包括推出‘一口价单位’、赠送家具、根据客户付款节奏给予更大的折扣等多，给市场销售增添了动力。”
“买方市场”下，强居住属性更能触动购房者
不过伴随着房地产市场进入“买方市场”，单纯的打折优惠对购房者的吸引力有所下降，大部分购房者都是本着自住的考虑来买房，置业倾向还是更关注居住本身。“定价比较理性之外，良好的户型设计、在地铁500米范围内、优质的教育资源配套、良好的物业管理等因素都会成为打动购房者的因素。”李宇嘉指出。
据介绍，位于白云区的万科瑧山府10月刚刚首开去化九成，销售约5.3亿元，11月底会继续加推。万溪营销负责人认为获得良好市场表现的原因，是大家对万科“瑧”系的品牌认同，加上产品打造上依托于白云山山体景观资源，客户对高品质生活的认可度还是比较高的。他举例说到，“金域曦府10月迎来首次交付，从园林到地下车库，每一处实景都更注重实用性。未来项目产品也会不停聆听客户的声音，做更多的升级迭代来提升大家的生活品质。”
保利天瑞营销负责人也指出，现在市场供应比较多，对于购房者来说，有更多选择的情况下，会更注重居住需求，更关注所见所得的东西。项目从居住舒适性方面或者配套方面进行直观展示，对客户的打动力会显著的增强。
“总的来说，现在的趋势是客户越来越倾向于自住，投资型的客户越来越少。当然购买房产还是希望它有增值的一个潜力，或者是说至少能够保值的，所以我们会更加注重把品质做好。”保利天瑞营销负责人表示，“接下来，我们会继续把前面做的‘所见所得的展示区’优势进一步迭代升级，比如会所配套、实景的大堂车库等都会陆续做出来，给客户更好的参观体验，直观感受触动客户。”
在李宇嘉看来，住宅产品的升级改造为好房子好服务，一方面是围绕户型的设计、空间的利用、新型建筑材料的采用来改进，另一方面就是在物业管理、社区服务、学校医院商业的配套等提升。“更重要的是好房子好服务要适应大家的需求能力，如果是需求支撑不了，再好的产品可能需求的群体也不多。”
【采写】南方+记者葛政涵周中雨柴亚娟
【作者】葛政涵；周中雨；柴亚娟；冯善书
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