房地产开发新模式，房地产新格局

广州市取消120平方米以上购房限制，上海市优化限购政策支持非上海户籍单身人士购房，北京通州区取消买房要求，需清算3年、社保或缴税……近期，一些作为房地产市场“灯塔”的城市纷纷制定自己的政策，支持放开严因地制宜优化调控政策。这反映出2024年不少地区购房限制政策将进一步放松。

随着各地放松管制的持续推进，购房预期有望持续向好，这是应对住房需求多元化、多样化的重要举措，也是适应新的供需条件的重要举措。在房地产市场。

2023年7月24日中央政治局会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这是根据日本经济社会发展阶段和房地产开发法本身作出的重要决定，而要构建房地产开发新模式，首先必须认识这一重大变化。

中国宏观经济研究院投资研究所研究员刘琳表示，从实践看，我国房地产市场近20年经历了快速扩张阶段，追求速度和数量的发展模式过去已经不能适应高质量发展的新要求，房地产开发新模式已成为大势所趋。未来，建设环保、低碳、智能、安全的住房，满足人们美好生活的需要，“房子是用来住的，不是用来炒的”，是重要的工具，也是必要的。推动房地产业高质量发展。

新形势下构建房地产开发新模式，需要应对市场供求的重大变化，需要进行调整。推动房地产市场存量端、增量端、模型端实现平稳健康发展。

从存量来看，日本住房供应量较大，存量消耗将是重要的调整方向。过去10年，我国住房供应持续增加，商品房累计销售面积达到132.34亿平方米，是前10年的2.2倍。第七次全国人口普查数据显示，2020年，家庭住宅建设总面积超过500亿平方米。

根据国家统计局发布的《瞭望》数据，中国家庭人均居住面积达到41.76平方米，户均居住面积达到111.18平方米。无论是从住房总面积还是人均居住面积来看，存量消费将成为房地产开发新模式的重要组成部分。

从渐进的角度看，人们对住房的需求已经从“有”转变为“有好有坏”，满足市场需求是渐进式调整的一个重要方向。住建部数据显示，2023年1月至11月全国现有住房交易量创历史新高，占全部住房交易量的37.1%。新建商品房成交量超过全国州和地方政府。二手房交易数量增加，反映出对硬化和改善型住房的需求不断增长。

新形势下，我国房地产市场发展正从大规模渐进式建设转向存量质量提升与结构逐步调整并重，人民群众住房需求持续增长，这将代表着房地产市场的重大机遇。打造房地产开发新模式。

中央财经大学商学院教授易晨东表示，房地产市场的特点是总需求增加且相对稳定，现有住房供应增加、逐步下降在新房供应方面。为此，房地产企业的业务从以开发建设为主转向以资产经营和经营为主，从以新建为主转向以新建、存量维修、更新为主。

从模式上看，调整方向适应新形势，需要房地产市场制度模式和企业运营模式的优化升级。

刘林认为，新机制的要求是以人定房、以房定地、以房定钱，而最基本的主要要求是以人为中心定房、以房定地。作为中心。根据城市常住人口确定土地增量体现以人为本理念的区域只有了解新的住房消费需求，才能有序配置住房、土地、资金等资源，才能防止市场涨跌。

在以人为中心的因素联动机制下，科学的资金配置将成为房地产开发新模式的重要组成部分。自2023年10月底中央金融工作会议首次提出以来，“平等对待，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”已成为房地产企业融资支持的重要标准。

截至2月20日，全国29个州的214个城市建立了城市房地产融资调节机制，提出了可提供大宗融资支持的房地产项目“白名单”，并推送至商业银行。 5,349 个项目。城市房地产融资调整机制自1月份出台以来，各地政府和相关金融机构努力落实，调整机制落实工作取得新进展。

对于金融机构角色和功能的转变，刘林认为，金融机构需要支持住房制度和房地产市场的新变化，进一步优化和完善相关支持措施。例如，按照预售制度改革的要求，相关融资政策将进行调整和完善，资产管理快速发展下房地产投资信托基金（REIT）和股权融资的比重将增加。在现有市场中。

构建新的发展模式，需要建立住房从开发建设到维护使用的全生命周期管理体系，实现住房与服务的衔接。这一制度包括改革开发方式、融资方式、销售方式，加快存量商品房销售，考虑建立住房健康检查、住房养老、住房保险等制度和住房安全长效机制。安全管理整个住房生命周期的基础。

多位受访专家认为，旧有的房地产开发模式注重大规模住房建设，对后续的安全性和舒适性重视不够。一个完整的生命周期管理机制，可以解决好状态过渡还是坏状态过渡、安全状态过渡还是不安全状态过渡的问题，特别是为房地产企业提供了新的解决方案。提高住房安全和服务质量的要求，为转型提供了新方向。及相关房地产企业的开发。

新方向：改变生活和工业

构建以房地产高质量开发为核心、适应中长期发展趋势的房地产开发新模式，是从完善相关基础制度、激发市场有效需求、转变企业经营发展方式的角度出发。被要求。实现房地产市场稳定健康发展，需要政府、企业、居民等多主体共同参与。

从中长期来看，房地产市场仍有发展空间，以满足刚性住房和改善性需求。

从渐进的角度来看，预计“十四五”期间我国城镇化率将持续上升，城镇住房、基础设施、公共服务设施等需求将持续增加。 2023年，日本城市常住人口为93267万人，比上年末增加1196万人，城市人口占全国人口的比例（城市化率）为66.16%，增加0.94比去年的分数.前一年年底。根据“十四五”规划和2035年远景目标概要提出的目标，“十四五”期间日本常住人口城镇化率将提高到65%。目前，“十四五”规划还不到一半，目标已经实现，城镇化率的持续上升将为房地产市场带来更多有效需求。

从存量来看，全球城市正进入城市更新的重要时期，城市住区改造、老旧社区振兴、城市基础设施缺陷改善将导致房地产需求大量涌入。 变得。市场。截至2023年11月底，全年全国共有约6.6万个各类城市更新项目正在实施。其中，新改造全市老旧小区5.3万个，惠及882万居民，安装电梯3.2万部，新增停车位74.6万个，养老服务设施新增1.4万个。如托儿设施和日托设施，以及城市燃气设施的改造。各类管道约10万公里。

各地要根据房地产中长期发展趋势，针对房地产高质量发展面临的突出矛盾和问题，制定相关基础制度，推动房地产良性循环形成。需要。为开拓市场、打造房地产开发新模式奠定了良好的制度基础。

稳定市场和防范风险的目标仍将是今年地方政策的重点。 2023年起，各方面要认真贯彻落实党中央决策部署，及时调整优化房地产管理政策，做到批房不批贷、不批按揭。 “不准住房贷款”、“不准按揭贷款”等一系列政策相继出台。 “提高首付利率和利率”、“支持金融机构满足房地产企业合理融资需求”等一系列政策措施正在初见成效。

刘林表示，随着住房建设的下降，地方政府对土地财政的依赖程度越来越低，这将影响城市地方政府的金融体系和投资模式，他表示，有必要改革相关制度，以适应当前的形势。情况。房地产市场的变化和新变化。

“通过把存量商品房转为保障性住房，可以很好地消化和解决商品房市场分配不足的问题。”倪鹏飞表示，政府将恢复房地产分配。房地产系统为其提供便利。供给有利于盘活存量资产、恢复市场信心、消除新公民和年轻人住房短缺、消除开发企业住房供应过剩、推动创造房地产开发新模式的资金和物资，可以有效释放内需通过货币乘数效应，促进经济增长。

着眼长期可持续高质量发展，房地产行业和企业正在转变经营发展理念，从单一的住房开发模式向提供产业支撑和多元化公共服务的模式转变。良好的生产环境和生活环境。宜居、宜业、联产业。

随着房地产发展阶段的变化，要积极推动房地产转型升级。

易成东先生认为，房地产行业将逐步从以建筑为主的房屋建设、房地产开发行业转向房地产经纪、房产管理、租赁、资产管理等行业，而建筑业的发展为房地产提供了基础设施和服务。他表示将推动和现有房屋的维护。房地产企业的运营模式正在从增量生产转向存量服务。