项目报批报建流程图，项目报批报建流程

房地产审批和建设用地申请阶段，根据土地情况不同，任务也有所不同，但总体流程差别不大，主要任务是：1、取得土地使用权，土地使用权是指国家机构。符合法定条件的企事业单位、农民集体和公民个人、外资企业，依照下列规定对国有土地或者农民集体土地享有拥有、使用、受益和有限处分的权利：根据法律程序或合同。土地使用权是一个比较宽泛的概念，这里的土地包括农用地、建设用地和未利用地。根据土地性质的不同，取得土地使用权的方式多种多样，但目前房地产开发企业主要通过以下方式取得土地使用权。挂牌、拍卖这三种方式是房地产开发商取得土地使用权最重要的方式，其取得步骤如下。

图1-1 招标方式取得土地使用权流程

图1-2 清单法取得土地使用权流程

图1-3 拍卖方式取得土地使用权流程

方式二、旧村改造、土地使用权取得旧村改造是推进郊区城镇化、实现农村现代化、加快城乡一体化发展的重要内容，也是城乡一体化发展的客观要求。政府促进农村可持续发展的主要方式。旧村改造的主要内容包括村庄规划、居民区改造和建设、基础设施改造和维护、产业结构优化等。旧村改造往往是粗放式的，而农村基础设施建设水平长期滞后，旧村改造的成本往往是大多数村庄难以承受的，因此有关部门对旧村改造的责任是被允许的。村融资、村集体融资、市场化利用融资与引入社会资本相结合，为房地产开发商获取土地使用权提供了多种选择。方式三、股权转让取得土地使用权股权转让是公司股东依法将股东的权利转让给他人，使他人取得股权的民法行为.这是一种行为。收购项目公司股份并转让土地使用权已成为普遍做法。但开发商在使用这种方式时应清楚其利弊，避免陷入经济纠纷。与直接转让土地使用权相比，通过股权转让改变土地使用权实际使用者有利有弊。我们来一一分析。股权转让的优点表1-1 股权转让变更土地使用权的优点

股权转让的弊端表1-2 股权转让变更土地使用权的弊端

2、土地使用权初始登记土地使用权初始登记是指以转让、出让方式取得土地使用权的权利人须提交相关文件（土地所有权证、出具的实地测绘结果报告）等。 ) 表示提交。人民政府土地管理部门申请办理的一级以上土地使用权登记。 3、土地红线布置土地红线是指各类建设项目土地使用权的边界线，与建筑红线相比，土地红线的含义显然更广泛，只要建设继续进行，土地红线方法。位于红线以内的土地也不能免受外部影响（不包括噪音和灰尘污染）。土地红线点必须根据批准的土地红线图确定。 4、土地边界勘察及设定点土地边界是指建设项目的整个用地面积，包括以下三种情况： 如果土地的一侧或多侧毗邻城市道路，则土地边界一般为道路红线； 如果土地正在使用，如果一侧或多侧毗邻河流、高压电力线、各类隔离区的陆地边界为规划河堤线或者规划的各类保护区、隔离区的陆地边界。土地一侧或多侧为其他建设项目的，产权线为该土地与周围建设项目的分界线。土地边界的作用是严格控制各建设项目的建设用地范围，放点后创建《建设用地地界放点测量报告》个地块（登记）图。 5、房地产开发企业资质登记审批目前，日本房地产开发企业临时资质审批分为四个阶段，通过审批的企业给予编号《房地产开发企业资质等级证书》，授予房地产开发资质. 意思就是有。 6. 环境评价环境评价是政府要求的，每个项目必须准备并向环境保护局提交环境评价报告。环境影响评价经环保局审核后将在网上公布，最后由专家评审，评价通过后才能开始建设。环境影响评价报告是对新建/扩建/改建项目生产过程中污染发生情况、控制措施是否可行、生产过程和产品是否符合标准等进行评价的环境影响评价报告。做。评价清洁生产要求及最终污染物对周围环境的影响。环境影响评价报告对于企业来说非常重要，经过环保局审核批准后，将用于日常生产和环保管理。没有环境影响评价，我们就不能接受环境保护的完成。环境审查有两个主要阶段。表1-3 两阶段环评情况

7.《固定资产投资许可证》 和计划项目审批项目审批是相关政府部门用于批准需要管理和监督的项目的制度和程序。开发项目的设立是房地产项目开发的第一步，需要获得政府主管部门（即省、市发展改革委员会，“国家发改委”）的项目批准文件。项目投资计划下达并申请建设工程规划许可证和建设工程施工许可证（特殊工业项目可办理行业主管部门颁发的开工许可证）后，即可申请固定资产投资许可证.马苏.《固定资产投资许可证》 的作用可以建造固定资产。 8.《建设用地规划许可证》 保障土地使用符合城市规划，保障建设单位按照城市规划用地的合法权益。根据相关规定，房地产开发商即使取得建设用地批复，如果开发商未取得《建设用地规划许可证》而占用土地，建设用地批复将失效。 9、《国有土地使用证》的处理《土地使用证》是一项非常重要的产权，不按照合同规定处理《土地使用证》是开发商的违约行为，也是对业主“权利”的侵犯。《国有土地使用证》不仅是住宅房产产权的组成部分，还发挥着更重要的作用。其重要性体现在以下几点：

图1-4 《土地使用证》 的重要性

（一）《土地使用证》缺失，房地产“权属”不全《房地产管理法》 第五十九条规定：“国家对土地使用权、房屋所有权实行登记发证制度。”房地产所有权包括房屋所有权和土地使用权。业主购买的房产包括房屋所有权和土地使用权，但目前开发商只授予业主房屋所有权，并未授予土地使用权。 （2）房地产转让中，涉及土地使用权的部分，没有《土地使用证》，不具有法律效力。“必须做到以下几点。” “依法登记后生效，未经登记不生效。”没有《物权法》，所有者不拥有法律意义上的“土地使用权”。 （3）缺少《国有土地使用证》，房产价值大幅下跌

《国有土地使用证》第149条规定：“住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。”这一规定使得原本住宅建筑的使用期限得以延长。使用寿命只有70年，可以自动延长年限。法律规定房屋作为私有财产继承。