房屋征收评估条例，房屋征收评估方法有哪些

裁判点

《国有土地上房屋征收评估办法》 第十三条要求注册房地产估价师结合被评估财产和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设展开法等评估方法进行适宜性分析。采用市场法评估被征收房屋的价值，存在与被征收房屋类似的房地产交易的，应当采用市场法进行评估。具有经济利益的，应当采用收益法进行计价。目前，被征收房屋正在建设中。对于工程项目，应采用假设发展法进行评估。因此，在评估时，不存在与涉案房屋类似的近期交易房屋的可比实例，当事人也没有提交其他相关材料，故评估机构未采用市场比较。我们采用成本法和收益法对产品进行评估和认定，不违反任何法律法规。

判决书

中华人民共和国最高人民法院

行政裁决

(2019)最高法院申请号2241

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黑龙江省鸡西市城子河区人民政府，地址黑龙江省鸡西市城子河区政府路12号。

法定代表人：区人民政府区长任峰先生。

委托诉讼代理人：陈志敏，区人民政府房屋征收局官员。

诉讼代理人：朱世东律师，黑龙江学苑律师事务所律师。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林敦奇，男，1977年3月24日出生，汉族，黑龙江省鸡西市城子河区人。

再审申请人黑龙江省鸡西市城子河区人民政府（以下简称城子河区政府）、再审申请人林敦奇不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑星终审判决。 做过。第248号行政赔偿纠纷行政判决本院请求再审。本院依法组成由梁凤云法官、张岩法官、张大恩法官组成的合议庭审理本案，现已结束。

城子河区政府称，一审法院程序违法，主要证据未质证认定事实，一、二审事实认定有误，对此提出申请。法院要求再审。被告强拆房屋损失、停产停业损失、职工工资损失、租金损失等认定错误。我们对黑龙江省高级人民法院（2018）黑兴中红248号行政判决不服，请求撤销一、二审判决，依法重审该案。

林敦奇表示，一、二审判决关于房屋损失、财物损失、营业损失的判决过低，他向本院申请再审，认为自己应该得到相应通知。参与诉讼。我们请求依法撤销一审判决、二审判决，重新审理。

经审理，本院作出如下判决：关于房屋损失评估问题，鸡西市中级人民法院根据本案查明的事实，组织当事人解决了与本案相关的房屋司法问题。实施。双方当事人共同通过抽签方式选定山东省宏宇，由黑龙江国土房屋评估有限公司（以下简称宏宇评估公司）对房屋价值进行了司法鉴定。房屋在评估过程中丢失，双方均确认了涉事房屋的状况。城子河区政府认为，宏宇评估公司评估方法不当，评估不宜采用成本法、收益法。根据第《国有土地上房屋征收评估办法》号第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据估价对象和当地房地产市场情况，采用市场法、收益法、成本法、假设法等适用的估价方法。按照该办法，若不存在与涉案房屋同类型房屋的情况，近期山东宏宇土地房屋评估有限公司黑龙江分公司因未发生交易且双方均未提交其他相关资料文件中，评估采用成本法和收益法，未采用市场比较法。不违反此方法。城子河区政府声称评估方法不当，但没有提供证据支持这一说法。鉴定意见出具后，林敦奇和城子河区政府均表示反对，但林敦奇并未申请重新鉴定。城子河区政府虽申请重新评估，但未提前缴纳评估费，也不符合重新评估条件，故补偿价格由一、二审判决根据评估意见确定。事件涉及的房屋并无不当之处。

关于配件丢失的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》 第三十八条第二款规定：“在行政赔偿、赔偿案件中，原告应当提交有关行政行为造成损害的证据。由于被告的过失，原告无法提交证据的。”由被告承担。” “本案中，城子河区政府非法拆除了林敦奇的房屋，林敦奇无法提供损坏证据，配件丢失的举证责任应由城子河区政府承担。”区政府没有提交相应的材料。证据，并应承担负面后果。一、二审法院综合考虑本案事实，均判决对配件损失进行赔偿，其结论不无道理。

关于租金损失、业务损失和员工工资损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款规定：“决定征收房屋的市、县级人民政府向征收人提供的补偿，包括： (一)被征收房屋的价值； (` “1）被征收房屋价值的补偿，（2）搬迁、临时安置的补偿，（3）因房屋征收而停产停业造成的损失的补偿。”本案是属于行政补偿案件，但补偿应当包括征收人通过正常征收补偿程序可以获得的补偿项目。根据上述规定和第《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》号的规定，一审、二审法院应当以六个月为基础计算生产损失和停业情况，并考虑租赁合同和提交的其他证据。据此，计算出了林檀奇的损失。租金损失、业务损失和员工工资损失并无不当。

综上，城子河区政府、林敦奇申请复议不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》，判断如下：

黑龙江省鸡西市城子河区人民政府、林敦奇的再审申请被驳回。

首席大法官梁凤云

张岩法官

陈大恩法官

2019 年4 月26 日

陈默助理法官

江成书记

判决书网络发布日期：2019-10-10 来源：绿发杏坛

编辑：施慧审稿人：付德慧