北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法实施时间，北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法征求意见稿
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|北京市国有住房征收评估暂行办法
第一章总则
第一条为进一步规范本市国有土地上的房屋征收和评估活动，保护房屋征收当事人的合法权益，确保房屋征收补偿公平合理。这些措施是根据本市实际情况制定的。
第二条本市行政区域内国有土地上征收的房屋价值评估，用于评估产权调换房屋的价值和建筑装饰、设备、配件的价值。房屋征收以及与房屋征收相关的机器、设备、材料等的转移成本的评估。该方法也适用于与房屋征收相关的生产损失和停业损失的评估，以及与征用住房相关的价值评估。房屋征收及相关评估结果的审查或评估。
政府制定征收补偿方案、确定征收补偿费用或者作出房屋征收决定时，对国有土地上的房屋征收进行初步评估，适用本办法。
第三条被征收房屋估价的目的应当明确为“为房屋征收部门和征收人确定被征收房屋价值补偿、评估被征收房屋价值提供依据”。是。 ”
对产权调换房屋的价值评估、被征收房屋装修、设备、配件的价值评估以及与征收房屋相关的其他价值评估，应当适当说明各项评估的目的。
第四条房屋征收部门应当向受委托的房地产价格评估机构提供征收范围内的房屋状况，包括已登记房屋状况和未登记房屋的鉴定处理结果。调查结果应当向房屋征收范围内的征收人公布。
对于已登记的房屋，通常根据权属证明和登记记录来确定性质、用途和建筑面积，但如果权属证明和登记记录不相符，则除非有证据证明肯定是错的，以寄存器为准。未登记建筑物根据区人民政府的鉴定处理结果进行评估。
第五条被征收房屋评估价值的时间为征收决定公告之日。
产权调换房屋评估时点，以及与房屋征收相关的其他评估，如被征收房屋的装修、设备、配件评估等，均符合下列标准：必须在场。被征收房屋计价时间。
第六条被征收房屋的价值，是指在了解正常交易情况的两方公平交易中，评估时自愿交易的被征收房屋和占用区域内的土地使用权的价值。考虑了条件，但没有考虑被征收房屋租赁、抵押、丧失抵押品赎回权等因素的影响。
前款未考虑租赁因素（指不受租赁限制的被征收房屋价值评估）的影响，也未考虑抵押、止赎因素的影响，即减少金额从评估价值中扣除。指不扣除。侵犯被收回房屋的抵押权和有担保债权人的权利。未支付建设工程价款和其他法定优先付款。
被征收房屋的价值由具有相应资格的房地产估价机构按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法评估确定。
第七条评估被征收房屋的价值，应当考虑被征收房屋的所在地、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积和建筑面积、土地使用权以及其他影响被征收房屋价值的因素。
第八条两个以上房地产价格评估机构对同一征收项目进行房屋征收评估工作时，由房地产价格评估机构共同协商确定牵头单位，由牵头单位负责确定房屋征收评估的实际价格。房地产价格应当组织评估机构。房地产价格评估机构讨论评估目标和评估周期，提供评估点、价值含义、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定等信息。如何沟通、统一标准等
第二章被征收房屋评估方法
第九条房屋征收评估应当根据评估对象和当地房地产市场状况，分析比较法、收益法、成本法、假设展开法等评估方法的适用性，需要使用其中的一种或多种，您必须选择。如何估算被征用房屋的价值。评价。
被征收房屋等同类房地产交易次数较多的，采用比较法进行评估；被征收住房等类似房地产通常有租金等经济收入的，采用收益法进行评估。被征收房屋或类似财产没有租金或其他经济收入，且被征收房屋为工程的，必须采用成本法计价。在建工程评价采用假设展开法，根据房屋征收决定公布在建工程施工进度，优先考虑当日情况。
如果可以选择两种或两种以上评价方法同时进行评价，则采用两种或两种以上评价方法进行评价，核对、比较各种评价方法的计算结果，然后合理确定评价结果。
第十条进行比较评价时，原则上应当收集与被征收房屋区域同一区域、具有相同特征的相邻区域或者相邻区域内的交易案例，并收集三个以上符合要求的比�**咐Ｒ欢ㄒ。欢ㄓ小Ｒ坏┭≡窳丝杀劝咐捅匦胪骋患鄹竦暮搴透袷剑⒓鄹癖冉系幕。缓蟾菝骋住⑹谐『头康夭跫械髡�
第十一条考核收入方式时，区分报酬返还方式和直接返还方式，优先考虑报酬返还方式。
第十二条采用成本法计价时，应当根据被征收房屋和土地的情况，选择房屋和土地为一体计价的方法或者房地产和土地分别计价的方法。
对于容积率小于1.0的非住宅评估，优先考虑房产/土地补贴评估路径，土地置换成本评估设定容积率1.0。土地重置价值可以采用比较法、成本法、标准地价修正法等计算。采用成本法计价时，优先考虑位于同一或相近地区的三个及以上一级土地开发项目，包括批准的征地拆迁费用、城市基础设施建设费用、初始成本；利息、利润、费用和其他相关成本进行分析和比较以确定价值。
第十三条对同类、分布密集的被征收房屋进行评估时，首先设定或者选择标准住房，然后根据实际情况采用适用的评估方法对标准住房的市场价格进行评估，确定该标准住房的市场价值。住房应当进行评估。对标准住房进行评估，并进行修正以确定被征收住房的价值。
第三章住宅竣工面积评价
第十四条同类住房集中的房屋征收项目，可以采用标准住房市场价格修正的评估路线计算被征收房屋价格。公式为：
被征收房屋价格=（标准住房市场价格-标准住房置换新价+被征收住房置换新价）系数修正被征收住房建筑面积
第十五条标准住房是指在被征收房屋所在地环境条件下重建的类似住房。一般来说，必须满足以下条件：
1.在同一区域建造一栋可长期居住、流线良好、砖混、钢架混凝或更好标准建筑结构的房屋。
2、正常装修标准（4层及以�**咨匕濉⑺嗟孛妗⒚糯暗龋�
3、商业容积率在1以上，或符合区域住宅调整规划。
如果被征收面积较宽或分布在狭长区域，则需要将被征收房屋按照其所在地面积进行分组，并为每组设定一个参考房屋。
第十六条标准房屋的市场价值可以采用比较法进行评估，比较例的成交价格原则上为周边住宅项目或整套房屋的平均价格，不符合条件的，房子的价格是采用的。独立式住宅也是可以的，但您需要决定平面图价格，并且朝向和新旧等因素会发生变化。
第十七条影响房屋价值的因素包括容积率、朝向、层数等。容积率、朝向、容积率修正系数见附表1、附表2、附表3。其他系数根据房屋实际情况确定，但修正系数优先采用房地产评估行业机构公布的数据，如不使用的，必须在评估报告中说明原因。
第十八条标准住房重置价和被征收住房新价可以根据评估对象的实际情况，按照《国有土地上房屋征收评估办法》计算。
第四章已竣工非住宅用地评估
第十九条涉及类似密集型房屋的非住宅征收项目，被征收非住宅房屋的价值可以采用修正标准非住宅房屋市场价值的计价路线计算。公式为：
被征收房屋价格=（标准住房市场价格-标准住房置换新价+被征收住房置换新价）系数修正被征收住房建筑面积
第二十条非住宅标准住房是指被征收非住宅范围内的典型住房，按照用途分为商业类、办公类、工业类。
选择标准非住宅时，要考虑被征收房屋的用途、建筑结构、临街面、层高、容积率、建设工期等，以及被征收房屋所在地的环境条件。
如果征收面积较大或者分布较窄，则需要按照面积和用途对被征收房屋进行分组，并为每组选择标准住房。
第二十一条非住宅标准住房的市场价值可以采用比较法、收益法、成本法或者其他方法进行评估。
第二十二条影响非住宅房产价值的因素包括容积率、层数、街道状况等。容积率、建筑面积及街道状况系数修正系数见附件4、附件5。其他系数根据房屋实际情况确定，但修正系数优先采用房地产评估行业机构公布的数据，如不使用的，必须在评估报告中说明原因。
第二十三条非住宅标准住房重置价和被征收非住宅新价可以根据评估对象的实际情况，按照《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》计算。
第五章其他价值评估
第二十四条产权调换房屋的价值，按照被征收房屋评估价值的规定执行。
第二十五条被征收房屋的装修、设备、配件的估价，可以根据评估对象的实际情况，按照《房地产估价规范》计算。
第二十六条能够恢复使用的机械设备，估算价格包括拆解费用、包装/运输费用、调试费用等。对于修复后无法使用的机械设备，我们将根据数据和市场调查重新调整为新价格，包括评估时的购买价格、运输费用、杂费、安装费用、试运行费用等。购买机器和设备。
第二十七条因房屋征收造成停产停业损失的评估，按照《国有土地上房屋征收评估办法》计算。
第二十八条征收全部房地产中的房屋或者部分土地的，评估时应当综合考虑被征收部分和全部房地产，由下列人员之一作出决定：对被征收财产进行单独评估的方法。可以这样做。部分、整体部门评估或整体价值损失评估。
第六章评价结果和评价报告
第二十九条标准住房市场价格评估和被征收住房价格评估采用两种以上评估方法的，应当对每种评估方法的计算结果进行核对和比较分析，确定最终评估结果。
第三十条房地产估价机构应当按照估价委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供每户的初步估价结果。户分类初步评估结果包括评估主体构成、基本情况、评估价值。房屋征收部门应当将征收范围内各户的初步评估结果向被征收人公开。
第三十一条各户初评估结果公示期结束后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供被征收房屋综合评估报告和被征收房屋住户评估报告。是。委托评估。房屋征收部门应当将房屋评估报告送达征收人。
综合评估报告和住户评估报告按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》规定的格式出具。
第三十二条征收人或者房屋征收部门对住户评估结果有异议的，应当自收到住户评估报告之日起十日内向房地产评估机构申请复议评估。
申请复核的，必须向原房地产估价机构提出复核申请，并指出估价存在的问题。
原房地产估价师应当自收到重估价书面申请之日起10日内对估价结果进行复核。审查后，原评估结果发生变化的，出具新的评估报告；评估结果未发生变化的，书面通知审查评估申请人。
第三十三条征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的审核结果有异议的，应当自收到评估通知之日起十日内向房地产价格评估专业委员会申请评估。必须。查看结果。
专家评审委员会自收到鉴定申请之日起10日内，对鉴定程序、鉴定依据、鉴定前提、鉴定技术路线、鉴定方法的选择、参数的选择、鉴定结果的确定方法等进行审议。假设执行。对鉴定报告中的技术问题进行评价，审查并出具鉴定报告。
专家鉴定委员会认定鉴定报告存在技术问题的，应当及时通知业务所在地区房屋征收局。
第三十四条房地产估价机构可以聘请行业外相关专家、机构在房屋征收评估过程中提供专业协助，但必须在房屋征收评估报告中予以披露。
第七章附则
第三十五条本办法自2017年2月15日起施行。北京市住房和城乡建设委员会《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京建拆[2009]450号）及原北京市住房和土地管理局、北京市物价局《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京房地审[1999]450号） 656）同时废止。
附件：1 竣工住宅容积率修正系数参考表
2 居住区住宅朝向修正系数参考表
3、住宅楼层修正系数参考表
4、非住宅用地比例修正系数参考表
5、非住宅楼层及临街条件修正系数参考表
附表1
竣工住宅容积率修正系数参考表
注：（1）被征收房屋容积率按建筑面积除以土地面积计算，根据产权展示面积和土地权属确定被征收房屋建筑面积和土地面积。证书。
（2）土地权证中未注明土地面积的，平房容积率修正系数按完整建筑（主要指独立的卧室、厨房、卫生间）的1.3计算，容积率修正系数计算为1.3。容积率修正系数按1.0计算，未完工建筑按1.0计算容积率，根据实际附属设备情况，建筑容积率修正系数在1.01.3之间选择。附加设施（主要是厨房和浴室）。当事人有异议的，可以根据测绘部门的实测数据进行计算。
附表2
住宅修正系数参考表（住宅平房）
注：（1）平房朝向是指房屋的自然朝向（或主窗朝向）。
（2）未完工建筑的朝向应修改为与平房的朝向相匹配。
（3）特殊房屋朝向无法确定的，不予修正房屋朝向。
住宅修正系数参考表（住宅）
附表3
住宅楼层修正系数参考表
注：（1）全地下住宅修正系数为-30%。
（2）未完工建筑无需进行楼层改造。
附表4
非住宅容积率修正系数对照表
附表5
区域内非住宅楼层及临路条件修正系数参考表
注：（1）两侧（及以上）面向道路的非住宅，优先考虑临路较高一侧，税率提高2%。
(2)非住宅物业不考虑朝向因素。