房地产业巨头，又一房地产巨头倒了
chanong
|作者| 陈雷
来源| 债券市场监测
3月25日，国际三大评级机构之一标准普尔下调易居（中国）企业控股有限公司（以下简称“易居”）长期发行人信用评级及发行评级。 house”）从“BB”变为“BB”-”以反映杠杆的增加。
继2019年回购近1亿美元股票后，易居近期斥资16亿元人民币收购了上海多栋建筑和办公场所，用于员工培训和教育。标准普尔预计至少一半的融资将通过债务融资。
01
花费了12.6 亿美元购买房地产，但仍有5 亿美元的债务未到期。
3月22日，Ehouse披露了近期的七笔交易。其中，公司斥资6.6亿元在上海市杨浦区购买了约21万平方米的办公楼，斥资6亿元收购了上海大唐酒店，并拥有五个与职业教育相关的项目。房地产行业中，线下教育服务、房产管理服务等领域的交易额合计约16亿元。
上述房地产收购完成后，标普预计Iju 的杠杆率将从2018 年的0.7 倍增至2019 年的2.2-2.4 倍，2020 年的2.7-2.8 倍。 2019年运营现金流和非核心业务支出的复苏也将放缓。
标准普尔认为，未来一两年内，易居的杠杆率增幅不太可能显着改善。这部分是由于新型冠状病毒感染的蔓延，影响了Ehouse的主要房地产经纪业务，导致债务增加。
小德指出，艺居还有很大的借用空间。截至2019年6月末，易居的负债股本率为43.1%，较2018年底的12.5%上升30.6个百分点。这主要是由于公司2019年�**肽攴⑿辛�3亿美元债券。
2019年，Iju发行了总额为5亿美元的优先票据，但目前没有票据到期。其中，3亿美元名义利率为7.75%，2021年到期；2亿美元名义利率为7.625%，2022年到期。预计今年债券付息支出为3850万美元（约2.7亿元人民币）。
截至2019年6月末，易居总资产152.28亿元，负债总额75.25亿元，净资产77.3亿元，资产负债率为49.41%。
从小额债务来看，一洲主要为流动负债，占总负债比例72.39%，其中短期债务13.5亿元。同时，公司账面现金及现金等价物为30.35亿元，短期偿债压力不大。
02
现金流为负，管理层主动降薪
易居成立于2000年，是全国最大的房地产销售平台易居营销、最广泛的房地产信息数据与咨询平台克而瑞、最大的房地产互联网交易平台易居房友。拥有。
财报显示，易居2019年�**肽暌导ㄍ认宰藕米鄱钔仍龀�55.8%至43.3亿元，利润创历史新高6.54亿元。与去年同期相比，销售额增长16.1%。
从收入构成来看，二手房经纪业务占比59.5%，克而瑞服务占比10.2%。虽然易居的主要收入来源仍然是现有的房屋经纪业务，但小德表示，其增长最快的业务是其房地产经纪网络服务业务，即2016年推出的“房友”部门。其收入为13.1亿元人民币，其占总收入的份额从2017年�**肽甑�1.9%上升至30.3%。
强劲业绩背后，Ehouse的现金流状况也不容忽视。
2017年以来，公司经营性现金流净额呈净流出。 2017年至2018年和2019年�**肽辏揪韵纸鹆骶欢罘直鹞�-2.75亿元、-22.43亿元、-2.45亿元，合计净流出27.63亿元。
此外，受疫情影响，房地产行业面临流动性压力。作为房地产下游服务商，“最佳乙方”易居也未能幸免。
据《界面新闻》报道，2月25日，易居集团CEO丁祖钰在电话会议直播中表示，“整个房地产行业都受到了传染病的严重影响，房地产基本降到了零”。 “这是房地产行业历史上第一次收入为零、交易量接近于零。”
在易居2月份发布的公告《致全体易家人的一封倡议书》中，该公司表示： “企业在月收入为零的情况下被迫做出艰难的选择，同时还要支付数亿的人事费用。整个管理团队在疫情期间，高层主动出击。并做出了工资调整。”
03
碧桂园、恒大投资股票，实际控制人原来是中介
由于现金流紧张，易居需要通过外部融资来满足业务需求。 2016年，易居将易居营销与科日合并，成立“易居企业集团”，战略收购碧桂园、恒大、万科等26家房地产百强企业，吸引投资。
2018年7月6日，易居公司确定了阿里巴巴、华侨城、恒基地产集团、新加坡城市发展集团四家主要投资者。 2018年7月20日，易居企业集团（2048.HK）在香港联交所成功上市，融资44.34亿港元。
Ehouse的股东阵容令人印象深刻，表明该公司的实际管理人周鑫先生与投资界有联系。目前，易居董事总经理周鑫持有易居20.93%的股份，为单一第一大股东及控股股东。
图片来源：易居官方微博
周鑫先生毕业于上海科技大学（现上海大学）机械工程系，毕业后选择了房屋销售职业。 1992年，周鑫在上海好莱坞置业公司担任销售总监。两年后，成立上海万信房地产投资咨询有限公司。
1997年，周鑫先生担任国营房屋交换公司总经理。 2000年，周鑫先生创立了易居前身——上海住房消费服务有限公司，并推出购房中心模式“易居俱乐部”，为消费者提供一站式住房消费服务。塔。 2001年，他因主要项目《青年交流》而名声大噪。
2003年，周鑫在全国范围内推广营销代理业务。次年，周鑫引入红杉资本沉南鹏的天使投资，开始全国战略扩张。随后，在沉南鹏的合作下，还引入了瑞信集团旗下崇德基金等四家私募股权公司。
2008年，易居与新浪合作创立了新浪乐居。 2009年，公司将旗下克而瑞信息数据业务与新浪乐居合并，组建中国房地产信息集团，仅用了148天就在美国纳斯达克成功上市。易居此后已被私有化、退市并转至港股，但友谊之船却载满了开发商和顶级互联网公司。
尽管易居发展迅速，但实际管理人周鑫也在《2019年胡润百富榜》规模上以35亿元的身家排名第1166位。
虽然易居以直接房屋经纪起家，但我们一直将自己定位为“服务员”。周鑫先生经常开玩笑。 “开发者是我们的父母，我们要明确立场，我们是孙子公司。”“但你要挺身而出，服务，别忘了加上‘嗯’。”
如今，这位“服务员”因降薪后收购杠杆率上升而被标准普尔降级。 2019年发行的5亿美元债券能否为经营“一手房经纪、房地产数据与咨询、房地产经纪服务”三驾马车的eHouse提供足够的资本储备？欢迎在下方留言。