上海拆迁补偿标准按面积还是人头，小镇绿事

在伴随城市更新和产业进步的拆除过程中，尚缺乏尊重和妥善处理中小企业合法经营权益的有效应对机制。

文| 《财经》 记者王波张光宇

编辑| 马克

“我们要把它们一一撕碎。”王兆安的搭档说道。话还没说完，玻璃门上一块巨大的牌子就被拿了下来。

王兆安是上海吉盛伟邦绿色国际家具村（以下简称家具村）的一名商人。家具村即将被拆迁，王兆安是向绿地寻求赔偿的商家代表。 2019年11月，家具村对王兆安提起诉讼，要求王兆安在合同期满后不付房租、占有房屋。

视频中被剪掉的告示是一审法院对王兆安的判决书。 2020年6月15日，上海青浦区人民法院判决王兆安自判决生效之日起10日内腾出房屋，并向王支付包括未缴管理费、电费等在内的共计约100万日元的赔偿金。诏安，一审判决责令付款。 34万元。

当晚，家具村官方微信推送了判决书，家具村现任总经理王毅等工作人员纷纷转发判决书。随后，家具村各处都贴满了大幅海报。

“他们只是想吓唬其他商户，让他们立即离开。但我们留下的这些人不会接受这种伎俩。”王兆安对《财经》记者告诉。

2019年9月16日，国内房地产十大企业之一的绿地控股集团（600606.SH，以下简称绿地）以23.49亿元收购吉森喜国持有的50%股份，成为唯一的控股股东。股东。家具村。

接管家具村的那天，绿地就发布了升级通知，打破了家具村的平静，开启了家具村商家与绿地之间长达近一年的战斗。

商户的主要诉求是赔偿拆迁造成的损失，但与格陵兰的沟通并不顺畅。一年来，商户不断游说信访局、区市政府维权，但收效甚微。

6月15日以来，家具村对商户提起的诉讼已宣布一审判决，王兆安等三名商户全部败诉。

绿地在《财经》向记者证实，截至2020年6月30日，家具村567家门店中，有417家（73.5%）有意退租，其中379家门店已确认有意退租。 （66.8%））和270家店铺（47.6%）已完成退租。关于拆迁进度，绿地回复《财经》 记者：各项工作正在有序推进。

不过，《财经》记者查阅上海市高级人民法院网站发现，今年6月和7月，家具村起诉卖家的合同纠纷案件共26起。大约10%的卖家提起了诉讼，其余卖家中有20%提起了诉讼。

其中包括三个孩子的母亲刘艳，她的丈夫三年前因车祸去世。他于2019年1月加入家具村，4月店铺正式开业，但9月份收到拆迁通知时，他与家具村的合同还剩六个月。她在家具村总共投入了约260万元，其中40万元是贷款。

王兆安预计，被起诉的卖家数量还将持续增长。

不少商户及其律师表示，绿地拆迁项目并没有派专人对装修后的商铺进行评估，绿地拆迁项目也没有涉及前期检查、调查或安置等工作，他表示拆物种的行为极其暴力。

消失的家具村

据吉数维邦官网介绍，家具村于2007年开业，位于上海虹桥综合交通枢纽附近，地理位置优越，总面积达42万平方米，是全国最大的家具产业集群。国内拥有Moose Cage、Dreams、Longref、Alistair等世界知名品牌。

2019年9月之前，绿地集团和吉盛伟邦各持有家具村50%的股份。

王兆安先生告诉《财经》记者，这段时间，家具村由吉尾威邦管理，商户从未与绿地有过业务往来，而吉尾威邦定位为奢侈品牌。商家纷纷前来寻找“生国吉夫”品牌。家具村拥有500多家会员店，不仅有10年以上经验的老店，而且每年都有新公司入驻。

然而，持续了10多年的良好经营形势在2019年9月16日彻底改变。

绿地接手家具村当天就发出升级函，表示家具村目前的业态结构和定位无法满足市场及周边地区的发展要求。在上海市青浦区政府的支持下，绿地集团将在原址建设“石溪科技园”，同时引入总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态。

信中称，升级改造将于2019年11月开始，历时四年。在此期间，家具村将根据各阶段计划，继续与各地区会员店进行沟通。

这意味着这些商户将在一年内被清算。有的刚刚租下店铺，仍在装修，有的已经租了10多年，正准备续约。

无一例外，商家至少要花费三到四个月的时间对店铺进行装修或改造，初期投资从数十万元到数百万元不等。

自通知发出以来，商户们已经维权近一年，但仍无法阻止家具村的垮塌。

2020年6月8日，家具村标志性建筑——被商家称为“红房子”的家具村信息中心被部分拆除。随后，卧室/客厅和实木大厅因拆除而遭受不同程度的损坏。

标志性建筑红楼在拆除过程中被毁。照片/受访者提供

6月8日红楼剧场拆除时，有商户要求拆迁队出示政府批准的房屋拆迁手续，但施工队没有出示。承包商提供的一段视频显示，拆除队成员声称“拆除工作是政府进行的”。

6月17日，一名商贩发现施工队正在拆除睡眠生活中心，立即报警，警方赶到现场制止了拆除工作。

除了拆迁之外，多位接受采访的加盟商表示，去年以来营商环境持续恶化。据商贩提供的照片和视频显示，家具村内的道路因施工被挖掉，信息标识被拆除，楼内电梯、卫生间已无法使用，部分商贩被切断。水电供应中断，家具村出现不少空置店铺，部分窗户被打破。

“这个地方对消费者已经没有吸引力了，绿地只是想逼我们赶紧离开。”王兆安说。

拆除谈判最初是恭敬的，同时也是傲慢的。

2019年6月以来，家具村将被拆除的传闻逐渐在商家中传出，上交所在回复商家投诉的邮件中表示，绿地与吉森伟豪表示已于2019年8月完成了股票交易协议。

但截至2019年8月，家具村仍在进行招商活动。高玉娇于8月份签署了和解协议，并认为家具村的行为具有欺诈性。

商人张文先生今年5月开始对商场进行装修工作，但他认为绿地与吉布一光谈判后，家具村应该停止装修新店。张文先生是做全屋定制生意的，而这种家具店初期装修投入巨资，装修投资超过400万元，但还没开业。

升级改造函发出后，家具村商家选派了一批代表与绿地进行谈判，提出以下要求：若不拆除，绿地将赔偿商家因装修函造成的损失。如果要拆除，格陵兰岛将提供补偿计划。

王兆安在《财经》告诉记者，面对商户诉求，绿地集团国庆前后呈现出两张面孔。

国庆节前，绿地在家具村所在的赵巷镇政府的支持下，多次与企业代表座谈。在这些研讨会上，格陵兰做出了一项又一项书面承诺：

1、未按《租赁合同》约定追究供应商违约责任。

2、租户9月、10月免交两个月租金。

3、维持家具村现状并继续运营18个月。

座谈会上，绿地商贸集团副总经理王志华表示，续租将参照商家此前的合同和家具村规定进行安排。续签合同每年签订一次。如果合同每两年续签一次，我们将延长合同两年。一切都按照之前和吉盛伟邦签订的合同的规则进行。 ”

根据国庆前最后一次座谈会纪要，加盟商代表要求绿地提交未来18个月的商业计划和终止补偿方案。格陵兰代表表示将于10月9日做出回应。

“但假期过后，绿地的策略发生了变化，我们不再与客商代表谈话，而是改为‘一户一议’。”王兆安说，“所谓‘‘一户一议’’意思是“把基层大楼发给我们，管理层来商量。针对我们提出的各种要求，大楼管理层回应说他们没有决策权。沟通不有效。”

事态正在逐渐朝着无法解决的方向发展。王兆安介绍，10月份，商户两次在绿地集团总部门前聚集，高喊口号，高喊大喇叭，两次集会均被警方带走。

2019年10月29日，上海国际进口博览会前夕，绿地控股集团副总裁吴小辉先生与15家会员店召开座谈会。

王兆安先生表示，这也是最后一次研讨会。会上，吴小辉先生重申了维持家具村运营18个月的决心。

商家提供的录音证实了吴小辉的承诺。 “所谓18个月，并不是说18个月后就要拆，这是最基本的承诺，18个月内不搬家。”

现在来看，格陵兰除了免收9月和10月的租金外，并没有兑现承诺。拖欠租金的商户被起诉，合同到期的商户无法续约，拆迁队在疫情消退后开始施工。

商贩称，拆除行动首先是村里沿河的违章建筑，后来正规建筑也被拆除。

焦虑抗辩权是否适用？

家具村商人齐悦从8月份开始停止支付租金，因为她担心自己的生意难以为继。尽管齐悦觉得自己是在行使保护自己免受骚乱的权利，这是合法的，但她还是被格陵兰起诉了。齐悦与家具村的合同原定于2020年6月30日到期，但绿地声称因未支付租金而提前解除合同，并要求齐悦偿还租金和房屋占用费。

多位加盟商告诉记者，不少加盟商选择在2019年7月、8月暂停支付租金。自9月份升级通知发布以来，家具村所有商铺均停止缴纳租金。但8月、10月商场举办活动期间，部分加盟商的营业资金被商场扣押，以抵偿未付租金。

家具村布告栏。照片/受访者提供

据商家介绍，升级函的影响在发出当天就体现出来了。一些消费者因担心订购的家具不能按时到达、售后服务无法保证而退货，而一些品牌授权商则对家具村的商业前景表示怀疑，建议家具村退出。公司。授权。

齐悦告诉《财经》记者，9月份是装修旺季，而且国际家具博览会将在家具村举办，所以9月份本来就是生意最好的时期。 2018年9月，她的店销售额突破100万元，但受拆迁风波影响的2019年9月销售额只有20万元左右。

金可可认为，目前的一年合同实际上是由于不平等的议价情况造成的。由于商店的租户别无选择，只能签字或搬出，因此像本案这样的年度合同并不体现合同自由，而是需要在合同法的标准条款和条件中进行规定。

《财经》适用于标准条款第52条、第53条规定的情形（故意或者因重大过失损坏对方财产，以合法形式掩盖非法目的的，本规定适用于当事人以欺诈手段订立合同的情形。如果一方免除另一方的责任、增加另一方的责任或排除另一方的主要权利，则标准条款和条件无效。

绿地与经销商签订了为期一年的合同，但根据家具行业规则，一旦合同签订，他们就需要在装修、设计甚至广告方面投入巨额资金。在这种情况下，双方的长期合作关系并不受表面上的一年合同的影响。

“也就是说，店铺租户有权续租。绿地集团的做法是用标准合同条款来消除商户的合法诉权，减少中小商户的责任。这等于金克克先生曾在全国人大会议上指出，大商人以标准条款欺负小商人的现象并不少见，小商人没有追索权。以前做过。保护我们自己。

谁能帮助保护小商贩的权益？

家具村拆迁纠纷已持续近一年，商户先后拜访青浦区信访办、区政府、市政府、国资委等。

2019年9月16日下午，家具村升级函发布后，两批卖家分别前往家具村管理公司办公室和青浦区信电话局进行投诉。由于通讯中断，当晚部分商户聚集在青浦区政府门前。

王兆安回忆，绿地集团代表和青浦区信访办主任均已来到现场处理紧急情况。当晚，两名商户被警察带到派出所，其中一名商户喊着“今天不解决问题，明天就去人民广场”后被捕。 9月17日晚发布。

2019年12月，一批新入市或装修投入巨资的商户对家具村和绿地商业（集团）提起集体诉讼。

青浦区人民法院因诉讼请求不具体，不属于民事法院审理的范围，裁定不予受理。商家不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，法院维持原判。

一位商户代表律师告诉《合同法》记者，近日参与此案的法官表示，青浦区的方案不仅要拆家具村，还要把旁边的大型奥特莱斯商场也包括在内，本来是打算包括在内的，但是由于Outlet Si比较热门，税收贡献也大，所以我还是决定住在这里。

家具村的拆除究竟是绿地企业的举动，还是背后也有政府的意图？

《财经》 记者联系青浦区政府、上海市政府新闻局、青浦区信电局，但未得到明确答复。上海市国资委新闻办相关负责人表示，“国资委没有参与整个过程，责任在公司。”请参阅下面的信息。请这样做。”联系格陵兰岛。

华东政法大学法学院副院长王永杰认为，地方土地宝贵，各地都在努力发展产业，并从2020年初开始举办相关研讨会。而科技园是每个地方政府的目标，家具村的重建应该是在政府的默许和同意下才可能实现的。

根据上海市政府公布的《上海产业地图》，青浦区的产业有信息技术、现代物流、会展旅游、北斗导航等。

但家具行业是低端行业吗？王永杰认为，从工艺设计、新材料应用、节能环保等角度来看，家居行业的变化和就业前景符合上海的规划和政策要求。

他说：“对一个影响数千个就业岗位和数百家企业生存的大型家具商场进行整治和拆除，需要拆除和搬迁。我们需要制定一个计划，将其最小化。”我们尊重上海建筑业和市民生活的需要，对工程造成的负面影响和损失予以追偿。

如何合理补偿

在落户家具村之前，家具商人高玉娇刚刚经历了上海另一家家具店——新潮国际家居（松江店）的拆迁。在她看来，新潮的做法比格陵兰的做法更加理性和人道。

同时，新潮城并没有公开宣布拆除该商场，而是在优惠活动的配合下，给商家留出了处理大量库存的宽限期。另一方面，对于财年末未售出的库存，新潮则以成本价从会员店购买，商场火热出售。此外，高玉娇先生还获得了其店面装修投资50%的补偿。

记者采访与绿地签订退出协议的会员店发现，作为绿地的条件，除了此前承诺的9月、10月之外，还将给予他们3月至4月的自由时间，这表明他们对绿地的退出感到不满。协议。免费备用租赁。

零售商认为，这些租金减免不足以抵消商业环境中断造成的经营损失，更不用说弥补装修投资了。

“没有补偿。”签署协议的家具经销商杨锐告诉记者，“前来交涉的人说，如果要补偿，就得先交房租，然后再交。” “每个月都会准时到达。村子里都在等待消息。”

杨锐最终决定签署协议离开。 “毕竟我们还要工作，不能把时间都浪费在这里。”

被起诉的齐悦也与格陵兰协商了退出协议，但最终决定不签署，并与格陵兰对簿公堂。齐悦表示，“我们提出只要退还合同时承诺的押金，就可以免去赔偿。”但绿地拒绝退还这笔钱，反而提出用租金以外的租金来抵扣。 ’我想用它来达到这个目的，”他说。 -免费一个月。我无法接受这一点。 ”

如果家具店被拆，如何赔偿承包商才合理？

中国家具协会秘书长张冰冰在《合同法》告诉记者，家具卖场的装修投资与店面面积、产品业态、装修档次等有很大关系，因此各家的补偿是合理的。 “家庭。”他说。很难一概而论。但每户的协商过程需要引入有资质的第三方装修评估机构来评估装修投资金额，家具村无法拥有最终决策权。

多数受访商户表示，从2019年9月至今，绿地尚未邀请任何评估机构入驻家具村。

然而，最近事情出现了新的变化。张文在《财经》告诉记者，2020年6月29日，绿地工作人员带着一名自称鉴定公司的员工到店进行鉴定。员工向张先生索要装修图纸、装修合同等信息，但没有告诉他自己的职称和公司名称。绿地工作人员告诉张文，他的店被绿地选为试点，是短时间内开业的商户中唯一得到认可的一家。

上述小店的一位律师告诉记者，“法院现在觉得要回到正轨有点困难。现在遇到这类案件，法官都希望尽可能通过协商解决。” ’我正在考虑这个问题，”他说。请给双方一个机会。 ”

我国大中城市的城市更新和产业成熟度正在快速推进，但在后续的拆解过程中我们将如何界定新旧产业？中小卖家仍然没有有效的应对机制来尊重和妥善处理对待合法经营者权益

不少业内人士和法律界人士在接受采访时表示，希望绿地吉部国际家具村拆迁事件的应对能够成为上海政府处理此类事件的典范，也为全国其他地区起到示范作用。 他说过

（应采访者要求，张文、齐悦、严锐、刘洋均为化名）

本文将刊登在2020年7月6日出版的杂志《财经》上。