上海普通住宅定义标准，上海普宅和非普宅
chanong
|节日期间，“一万一套”的推文在房地产市场依然是有用的信息！这次我们要聊的是最近根据房地产市场数据而被要求调整的《上海共同住房标准》。在真实的交易场景中，它的有效性仍然很高，但它已不再名副其实（仅作为数据分析的结果，没有仓位指导）。当然，仅仅因为这个标准已经使用了八年，并不意味着它需要调整，但从数据分析的角度来看，上海现行的普通住房标准还有很大的改进空间。 5层以上（含5层）多高层住宅、5层以下旧公寓、新里弄、旧里弄等；一栋建筑面积单位面积小于140平方米，且实际成交价格小于同级土地房屋平均成交价格的1.44倍（即容积率小于1.44倍）。内环线450万元/套以内，内外环线价格相差1.44倍以内，310万元/套以内，外环线230万元/套以内，请看一看。
内环一般住宅的标准线为450万日元，截至2014年（图中蓝线）非常合理，约占所有二手住宅的65.25%，但到2022年将约为25.97%。拒绝。当覆盖率低于30%时，该比例在内、外环之间以及外环之外下降更为明显。
特别是内外环之间，普通住宅占内环现有住宅总数的比例保持在16.86%，较2014年下降约56%。
因此，从上海现有住房存量的市场价格分布数据来看，目前普通住房的标准有所不同，普通住房占上海现有住房的比例不足30%。 70%以上的二手房都是普通住宅，但它们显然已脱胎换骨，成为名副其实的“豪宅”。
这体现在交易数据上（上一篇主要讲股票数据，下一篇主要讲交易数据）
由于2022年受价格核定影响以及市场交易热情不高，我们采用2021年上海二手房交易数据作为案例分析。
2021年内环二手房交易总量中，一般住房（合同总净价小于450万日元的房屋）占比约62.58%，如果粒度集中在10以下的二手房交易中百万日元，这一比例将进一步增加至70.55%
内外环、外环之间也是如此，目前共同内标在实际交易场景中的应用率为66-69%。
此外，从各环二手房交易总量的价格分布来看，交易量在接近普通住房标准的总量中被大幅放大，出现明显的“下降”。可见现象。可以分为两种情况（两种情况也适用于普通家庭）
1、缴纳增值税：对于普通房屋，建筑使用年限超过5年的免征增值税，使用年限不足5年的则全额征税，非一般房屋，约按增值部分的5.28倍征税。马苏。 %，5年以内的增值部分全额征税。
2、首付比例：普通住宅第二套首付的50%，普通住宅第二套首付的70%。
从影响力来看，市场行为应该是向第二首付的减免倾斜，但现实中，上海浦宅目前的应用场景更侧重于减免增值税。朴斋变得非常谦虚。
让我们来看看每条环线沿线典型的“普通房屋”。
内环约有32万套住宅，平均建筑年龄为1972年，平均面积为39.28平方米。
内环“普通住房”存量最多的社区是杨浦的凤城三村，有6000多套，如果算上凤城二村的存量，总数近万套。
凤城三村主要建于1956年，小区市场均价69240元/平方米，普通住房存量平均面积：40.03平方米，内环与外环之间普通住房约55万套。平均建筑年龄1987年，平均面积40.93平方米。
内外环之间“公寓房”存量最多的社区是保山市四塘一村，有5800多套，加上四塘X村的存量，总数超过18000套。
四塘一村主要建于1959年，目前该村平均市场价格为48820元/平方米，平均住房存量面积为38.26平方米，外环外约有89万套公寓，平均建筑房屋为建于1979年，平均面积70.29。
外环外“普通住房”存量最多的社区是奉贤江海新村，有6600多套。
江海新村主要建于1989年，目前小区市场均价18030元/，普通住房存量平均面积79.43，除了普通住房外，勉强够用买两套房子。整个环线和外环都可以支持的普通住房。二手房的改善之路很长，大部分只需要买辆车。另外，由于2015年以来的两波市场价格，上海现房价格今非昔比，增值税也大幅上涨。例：内环市值460万，当年购房价160万，如果卖掉房子（5年以上）则需补差额增值税300万。如果是普通房屋，则无需缴纳增值税，但如果是价值数千万日元的二手房，非标准房屋的增值税会更高。
结论是
对比上海现有住房库存数据和交易数据发现，现行普通住房标准落后于市场价格，虽然在交易领域有一定的适用性，但更可能适用于税收它已成为标准。 50%的首付消失得无影无踪
与当前“豪宅为主”的二手房相比，普通住房的标准显得“薄弱”，保护刚需、打压豪宅市场的初衷正在逐渐丧失。
那么上海的总体住房标准真的应该调整吗？
上一个调整普通住房标准的一线城市是2019年的深圳，但该城市取消了价格定义，决定仅根据面积和容积率来判断普通住房。这一水平也带动了深圳二手房市场的后续增长。
深圳一般住房标准：地块面积1.0以上的住宅和建筑面积144平方米以下的独栋住宅视为普通住宅，免征增值税两年。
如果上海的住房总体标准撤销价格定义，那几乎等于放宽了第二套住房的首付限额，这显然不是上海房地产市场所追求的，毕竟到2022年二手房的数量2020年上海成交量将继续下滑。全国首次出现贸易活动减少，但远未达到需要猛药的水平
因此，上海总体住房标准的调整，仍是在保障严格需求、适应当前房地产市场价格格局方面提高价格界限。
我应该做多少调整？
这里有一些想法。可根据每年各环交付新房的平均总价值灵活界定。
毕竟，浦寨不仅仅有二手房，你觉得呢？（评论区讨论一下，你认为“正常房子”的标准是什么？）