房地产泡沫破灭的前兆，房地产泡沫破裂后房价

昨天，我和大家一起反思了日本的房地产泡沫。事实上，人类泡沫由来已久，都是由贪婪和无知造成的。房地产因其刚性需求和巨大规模，成为历史上多次泡沫的主角。美国佛罗里达州的房地产危机是历史上首次。房地产泡沫之后，日本和东南亚也未能幸免。最近的全球金融危机也是源于美国房地产泡沫。他们有什么共同点？这些危机值得关注吗？

01

1926 年9 月，一场飓风以每小时200 公里的速度袭击了佛罗里达州。飓风引发的海啸夷平了佛罗里达州的两座城市，摧毁了13,000 所房屋，并造成415 人死亡。海水涨到了二楼。只有人。 ” 你也可以爬上屋顶逃生。

飓风不仅摧毁了房屋，还制造了人类历史上第一个房地产泡沫。

飓风过后，许多破产的企业家和银行家自杀或发疯，有的沦为乞丐。据说，在美国商界享有盛誉的“麦当劳教父”雷·克罗克陷入赤贫，被迫当了17年的纸杯推销员。

佛罗里达州的房地产投机史是一个充满“蝴蝶效应”的故事。

佛罗里达州位于美国东南端，临海，靠近古巴，冬季温暖湿润。棕榈滩岛，尤其是迈阿密北部，是一个度假胜地，是美国富人的天堂。第一次世界大战之前，每年冬天“美国四分之一的财富”都聚集在这里。

第一次世界大战后，情况发生了变化，美国远离了战争，赢得了很多战争，美国人民觉得自己的腰包富裕了，开始相信“美国一定会赢”。就业机会的增加、丰厚的薪酬和繁荣的股市让许多人变得富有。人们用钱主要做三件事：买房、买车、玩。

买房并不是全国性的趋势。 1927年国家银行被授权发放非农房地产贷款，但对房价的刺激并不明显。从1921 年到1925 年，华盛顿州的房价不断上涨。只有约10% 位于城市地区。

然而，越来越多的人购买汽车。在这样的时代，一种叫做汽车分期付款的产品诞生了，首付10%购买豪车成为可能。

反观美国，城市化进程迅速，道路明显改善，人们不再束缚于火车，“自驾游”开始流行。佛罗里达州曾经只有少数人才能到达，现在已成为中产阶级的度假胜地。

他们很快发现这是房地产价值的下滑。很多人想在这里买房或买地度假，房地产逐渐繁荣。

赚钱的消息如风一般，无法隐藏。

越来越多的美国人来到这里渴望购买房地产。

从1923 年到1926 年，佛罗里达州的土地价格经历了惊人的增长。例如，棕榈滩的土地价值在1923 年达到80 万美元，1924 年达到150 万美元，1925 年达到400 万美元。人们开始投资房地产行业，因为有传言几年前投资了800美元，几年后赚了15万美元。

利润也是惊人的。地价每上涨10%，投机者的利润几乎翻倍，但仍跟不上房价的上涨。从1923 年到1926 年，佛罗里达州的土地价格经历了惊人的增长。房价每年以两倍以上的速度上涨，房屋价值在一年内翻两番的情况并不罕见。迈阿密地区的房价在三年内上涨了五到六倍。

当时的口号是“今天不买房，明天也不买！”《麦克法登法案》发表了大量文章，成为当时世界上最厚的报纸。房地产广告。当时迈阿密人口仅有7.5万，据说从事房地产生意的人多达2.5万人。

银行也在火上浇油，普通人买房只需要10%的首付，剩下的90%的首付全部来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，然后等待合适的时机转售房屋，往往售价是原价的两倍以上。还清贷款后，您获得的利润可以高出10倍以上。

佛罗里达州的赚钱效应也吸引了意大利移民庞氏等其他人物。他谈到了邮购优惠券并承诺超高收益。人们冲了进去。庞氏骗局用新钱还旧钱，债务增加，越玩越开心，债务也随之增加，这就是“传销”的开始。

房地产仍然是主流，投资佛罗里达已成为美国人致富的途径之一，开往迈阿密的火车和轮船挤满了梦想致富的美国人。

曾经，无数的财富被投入到佛罗里达州，城市街道两侧的房屋被高价购买，郊区的计划外土地被作为细分地出售。买房、买地的人很少去看房，也不担心质量，只是等着价格上涨，然后卖掉赚取差价。

一场突如其来的飓风，粉碎了所有的梦想。

1926年底，不可避免的崩溃终于到来，迈阿密的房地产交易额从1925年的10.7亿美元萎缩到1926年的1.4亿美元。许多继承了高端房产的人无力偿还抵押贷款，许多人卖掉了房产，导致全国各地房价暴跌、家庭破产。

这个泡沫的破裂并不是一个孤立的、局部的事件。即使没有这场飓风，其他小的触发因素也会导致泡沫破裂。此后，美国政府大力压制负面影响，但经济危机的导火索却是佛罗伦萨的房地产泡沫。 1929 年的华尔街崩盘是由泡沫破裂引发的，并导致了20 世纪30 年代的全球大萧条，这是一个不同的故事。

02

中国之前的最后一个“亚洲奇迹”是由韩国、印度尼西亚、马来西亚、泰国、新加坡等国家共同创造的，在20世纪80年代末和90年代初，这些国家约占世界经济增长的10%。备受关注，国际资本涌入，推高房地产风险。

这一切都源于20世纪80年代的市场开放。

菲律宾于20世纪60年代宣布取消外汇管制，并于1986年允许外国利润自由汇回。

1986年，马来西亚提高了外国投资者在国内股份公司中的持股比例。

同年，印尼还放宽了资本项目监管。

……

到1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目自由兑换，金融市场几乎完全开放，国际民间资本大量流入东南亚，银行信贷大幅扩张，我开始做起来。

1986年至1994年间，各国银行贷款流向股市和房地产的比例分别为新加坡33%、马来西亚30%、印度尼西亚20%、泰国50%、菲律宾11%，均有所增加。

但资本流动首先带动的就是各大城市的房价。

从1988年到1991年，印度尼西亚的房地产价格上涨了大约四倍。

马来西亚、菲律宾和泰国从1988年到1992年均增长了约三倍。

泰国住房贷款总额从1989年的459亿泰铢上升到1996年的7900亿泰铢以上，七年间增长了五倍多，而土地价格从1988年到1992年平均每年上涨10%。 1992年至1997年7月，每年涨幅达到40%，有的地区一年内地价上涨14倍。

这真是棒极了。

但这一切都是不可持续的。 1997年的东南亚金融危机打断了这一进程。原因是过多的热钱流入，不成熟的资本市场过早地对外开放，资本项目的管理过度宽松，使得国际热钱经常流入境内外。就是因为它成为了泄漏的基础。这是您使用投机攻击的机会。

20世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元强势周期开始。实行固定汇率制度的东南亚国家被迫本币升值，出口竞争力下降，进口迅速增加，导致贸易和经常项目出现巨额逆差。

同期，人民币大幅贬值，中国在吸引外资、增加出口方面展现出强大竞争力。从1996年左右开始，南亚国家的出口大幅下降，加速了其经常账户余额的恶化。 1997年，泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚林吉特、韩元相继成为国际投机资本的目标，导致资本大规模外流和固定汇率制度的放弃，导致人民币汇率快速上涨。货币贬值、经济贬值，普遍出现断崖式下滑。

房地产泡沫已经开始破裂。 1996年，国际市场对泰国出口产品的需求大幅下滑，贸易逆差扩大，泰国汇率承受巨大压力，巨大的资本外流压力迫使泰国央行最终采取固定汇率制。放弃它并引入固定汇率制度。由于“有管理的浮动汇率制度”，外汇和股票市场过度下跌，泰铢价值增加了一倍多。房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就下跌了近30%，泰国的空置率持续上升，写字楼达到50%。

与泰国一样，马来西亚泡沫迅速形成，大量外债没有投资实体经济，而是转移到房地产业和股市。

以首都吉隆坡为例，1995年金融危机前，住房租金上涨55%，房价上涨66%。金融危机爆发后，马来西亚货币价值几乎翻倍。股市暴跌，金融和房地产股下跌70-90%。房地产市场的泡沫也随之破裂，1997年下半年，马来西亚房地产平均交易量下降了37%，各种房价指数开始大幅下滑。

其他国家也有类似的情况。由于房地产危机和金融危机，东南亚国家告别了昔日的高增长，回到了平庸的世界，至今还没有回到鼎盛时期。

03

2007年，美国又发生了一次房地产崩盘，但与佛罗里达州不同的是，这次是全国性的。

2001年互联网泡沫破灭时，此前一票难求的互联网公司股票变成了废品，经济陷入衰退，但时任总统小布什的应对措施刺激了房地产和“拥有一家公司”等虚张声势的计划。房子。”

由于富人已经拥有住房，政府的注意力现在集中在低收入、中等收入或无收入的人身上。

自2001年以来，美联储已连续11次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降至2003年6月的1%。从2000年5月到2004年3月。本月的5.45%。与此同时，美国政府颁布法律，要求金融机构向穷人放贷。贷款利率的宽松刺激了低收入群体的购房需求，市场一片繁荣。

大多数发行次级贷款的金融机构都是抵押贷款公司。由于我们的分支机构很少，我们主要依靠分销渠道来推动我们的业务。这个渠道是需要收费的，进一步放宽了借款人的门槛，什么都没有。人们刻意推出不需要确认收入或资产的“零首付”、“零文件”融资方式，贷款人只需申报收入，不提供任何信息，即使没有资金也可以提供住房。被购买。还款能力的证明。一些金融公司甚至编造虚假信息，让不合格借款人的贷款申请获得批准。

金融机构疯了吗？不。

在政策压力下，拒绝向低收入人群提供抵押贷款的金融机构可能会被指控歧视，并面临高达数百万美元的罚款。

随着房价上涨，即使发生违约，银行也可以拍卖抵押品来控制风险。

由于这些抵押贷款公司无法吸收公众存款，只能依靠二级市场贷款和信贷资产证券化来解决资金来源问题。因此，他们将贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券（RMBS）或CDO的形式在市场上出售，在筹集资金的同时转移风险，在保证流动性的同时转移部分相关风险。走向资本市场。

到2007年，相关金融衍生品总价值达到8万亿美元，是抵押贷款金额的5倍。

房价也在上涨，2000年至2007年房价的上涨速度远远超过了过去30年的增长速度；与2017年6月相比增长了2.9倍。十年前，增长率远远超过了工人工资和家庭收入的增长。

一切都必须逆转。当前泡沫的破灭也是从政策的变化开始的。

出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月开始两年内上调联邦基金利率17次，从1%提高到2006年的5.25%。由于大多数次级抵押贷款都是浮动利率贷款，利率飙升，美国人的储蓄并没有减少，没有足够的钱包来应对危机，许多人无力偿还抵押贷款。我注意到没有。

利率上升导致房地产泡沫逐渐破裂，房价开始大幅下跌，提供贷款的金融机构无法收回停止还款的人的资产。不仅要卖掉房产来偿还贷款本息，而且很多房子根本就卖不出去，如果不卖，就得继续欠款。

次贷危机立即爆发，并迅速升级为百年一遇的金融危机，波及银行、对冲基金、保险公司、养老基金以及政府信用支持的各类准金融机构。著名投资银行莱曼兄弟破产，美林被收购，苏格兰皇家银行等欧洲各大银行相继被国有化。

自2008年次贷危机爆发以来，已经过去近九年了。美国经济经过多轮货币宽松后刚刚开始走出衰退，而欧洲和日本的经济尽管推出了QQE和QQE，但经济依然低迷。由于负利率，中国经济增速大不如前，中南美洲、澳大利亚等资源丰富国家经济大幅下滑，陷入长期停滞。迄今为止，次贷危机对全球的影响尚未完全解决。

04

房地产泡沫，无论何时何地，都具有以下特点：

我们看到住房需求发生了重大变化。

每一次房地产泡沫都离不开货币政策的推动，钱多了就得找地方去，而房地产就是一个天然的百福宝库。

泡沫也与银行和其他机构的燃料供应、抵押贷款的宽松以及金融产品不受控制的创新密不可分。

投机活动猖獗，每个人都害怕错过机会。

泡沫破裂可能是由自然灾害或谣言引起的。

不管怎么看，普通人都是在受苦。

……

可以总结的东西有很多。房价不会永远上涨。家族财富的保全不仅取决于国家的命运，也取决于个人的理性判断。历史的微小曲折对个人来说可能是毁灭性的。毛哥希望这样的小概率事件是最好的。

本文来自大猫财经

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