买房怎样避坑，如何避开买房的坑
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为何住房质量问题日益增多？
南都：您每天接触到的比较常见的住房问题有哪些？近年来，中山市的房价越来越贵，但是住房的质量也相应提高了，看起来并不是这样的。如何解释这一现象？
谢忠娟：现在越来越普遍的是住房质量，通常是可以提高的。例如，未装修的房产可能会漏水，墙壁可能不平整，结构可能与活动板房不一致，或者空地的处理方式可能与样板房不同。装修后的房产最常见的问题就是空洞、漏水，而且接管时的装饰材料和家电品牌也可能与样板房的品牌不符。
我认为更严重的问题不是质量问题，而是当房子被现场收回时，发现周围景观存在不利因素。例如，建筑物周围可能有高压线、墓地、垃圾场等，这些情况会对人们的生活产生重大影响，难以纠正，并且会产生长期影响。但这种情况并不常见，只发生在个别物业中，并未普遍存在。
王庆红：厕所、空调室外机不防水，木地板发霉，敲门里面有白蚁，阳台的电源水龙头藏在水管里无法使用，瓷砖已经脱落。建筑物被征用时，有人受伤，还发生了各种奇怪的事件。每个案例我都遇到过。房屋已进入全装修时代，中山市的房地产市场近年来已成为卖方市场，不少购房者在没有充分了解周边地区和周边环境的情况下购买图纸和无规划的设计。我们正在购买房产。合同签订后，预计未来几年丧失抵押品赎回权的房屋将出现越来越多的质量问题。
主观上来说，开发商也想追求品质，但毕竟房屋质量问题会影响声誉，对长远发展产生负面影响。但在实际过程中，存在不同程度的分包情况，比如为了赶工而缩短工期、工艺粗糙等，导致最终产品质量参差不齐。而且即使顺序颠倒，房屋也会出现各种质量问题。从监管角度看，目前监管公司都是由开发商自行选择，难以起到真正的监管效果。
欧金辉：从律师的角度来看，主要看质量问题是否影响合同目的的实现。例如，如果存在媒体报道的“建筑物裂缝”等结构质量问题，无法实现合同目的（买方住宅或商业），买方可以要求解除合同，并要求解除合同。能。开发商需承担违约责任。另外，由于开发商履行合同存在缺陷，还存在其他问题，需要在接管前予以关注，并明确要求开发商在接管前完成修缮工作。
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买房前应该做哪些准备？
南都：记者在调研中发现，不少购房者事先并没有做好“功课”，对开发商的信誉和周边环境也没有充分了解。大家买房前都应该做哪些准备呢？
王庆红：我来买房，首先考察房产方圆5公里，不开车，而是步行，详细查看周边环境。例如学校、市场、建筑工地、工作单位、交通设施等。只有亲自去拜访才能真正了解他们。我想看样板房，但我想注意细节。很多样板房的床太小，或者壁橱嵌在墙上，让你走进前门时感觉房子很宽敞，但这是开发商的营销策略。你可以带上卷尺仔细测量一下。此外，请销售人员带您前往您想要购买的公寓，或者至少是大楼本身。即使属于同一个小区，每栋房子的窗外景色、景色、光线也不同，个人感受也不同。在做出决定之前，您需要知道您想要购买的房子在您入住后会是什么样子。
欧金辉：建筑质量问题是事实问题，很难提前预防。不过，购房者可以多关注以下问题：关注开发商过往商誉，如集体质量问题或诉讼记录；关注承包商商誉，包括是否因质量问题受到处罚、被列入黑名单等。 ETC。
谢忠娟：“毕竟买房是一件大事，购房者在房产规划时，应该对自己有一个负责的态度，详细了解项目的弊端，开发商如何避免。比如，如果沿路噪音很大，可以安装双层玻璃吗？如果靠近高压线，应该停留多远？会影响个人生活或健康吗？如果您考虑在其他地方建样板房，请拍一张周围景观的无人机照片，您可以询问开发商有的话可以，没有的话可以要求开发商拍照。
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签订合同或接管房产时应注意什么？
南都：买房最重要的两个步骤是签订购房合同和接管房产。然而，很多人在接手房产时，往往会面对厚厚一摞机械签署的合同，只匆匆看一眼。您能解释一下购房者应该注意的要点和注意事项吗？
谢忠娟：与开发商签订购房合同时，应仔细阅读结构变更文件。例如，如果您改造LOFT或将空闲阳台改造成房间，则需要签订配套合同。然而，合同写得模糊或者没有写口头承诺的情况也不少。这些都是在签订合同时要明确的。购房者最好将样板房的照片或图纸保留下来，这样提货时如有不符，可以提供对比证据。至于装修精美的房间内的家用电器品牌，负责任的开发商会注明品牌或列出同级别品牌。不过，开发商一般不会列出具体的品牌名称，必须在签订合同时明确说明。
欧金辉：购房合同签订后，如果要求购房者签订补充协议，请关注补充协议中关于质量缺陷是否会影响房产止赎、房产执行的约定. 避免丧失抵押品赎回权。如果想要对建筑物进行止赎，建议邀请有经验的朋友或者聘请专业公司参与止赎，及时发现质量问题。
王庆红：接管房产时，首先要核对两份文件：《面积实测表》 《竣工验收备案表》，注意不要用收据。如果开发商无法提供这两种表格，则意味着该房屋不具有法律地位，买方应拒绝占有该房屋。因为这两种形式会影响到以后的房产证办理、落户、就学等问题。
关于房屋质量问题，其实目前国家、广东省、中山市都出台了严格的标准，所以把房屋验收项目和标准、房屋验收要求一一查一下，建议查一下。不要被表面装饰所迷惑，例如，如果您有嵌入式浴室，请将其浸泡在水中72小时并进行密封水测试。当然，如果条件合适，可以聘请专业的验房公司，但现在越来越多的人选择让第三方验房，过去三年至少增加了20%。
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如何才能最有效地维护自己在住房质量问题上的权益？
南都：如果购房者在购买过程中或入住后发现房产存在质量问题，如何才能最有效地维权？
王庆红：我认为，在接收房屋之前，对房屋进行严格的检查是非常重要的。建筑物接管前发现的问题，是由于开发商的疏忽造成的，必须由开发商纠正；建筑物一旦被业主接管后，后续的问题就属于维修范围之内了。如果此时业主去维权，效果或结果往往是不同的。而且，由于接管时有总施工队和装修队在场，改造也相对容易。当开发商全部搬走，小区被物业公司接管后，所有的问题都集中在物业公司身上。一些房地产公司为了接手业务，在交接时没有进行严格的房屋检查，导致业主的房屋出现问题，物业管理公司想方设法拖延交接。最终受害的还是购房者。
最佳做法是在验房期间生成三份有关房屋质量的书面报告，一份发送给卖方的法人实体，一份交给物业经理，一份自己保存。我认为这是要做的事情。一方面，这可能会迫使开发者面对问题并及时解决。另一方面，如果双方矛盾不可调和，进入司法程序，专业的验房报告可以作为法庭证据。
欧金辉：出现质量问题时，及时对相关部位进行照片、视频拍摄，避免自行维修，以免现场损坏、难以确定责任（如漏水问题），请尽量这样做。您必须及时向物业经理反馈并向主管部门投诉以纠正证据。
由于房屋质量问题的特殊性，购房者可以与开发商、业主协商，共同委托第三方鉴定，以确定谁的责任。在诉讼过程中，法院还可以指定评估机构对案件进行评估。
如果双方责任划分差异较大，需注意保存质量问题区域的照片和视频，经第三方评估后迅速确定责任划分。如双方责任划分无争议，自行维修过程中，请妥善保管相关合同及文件，委托有资质的第三方维修，确定维修价格，请尽力而为。还应保留相关文件，以备买家因房屋质量问题无法入住而需要再次出租时使用。
嘉宾名单
DCIC中国验房公司首席验房专家王庆红先生
谢忠娟和服研究院高级分析师
欧金辉律师，广东琼金（中山）律师事务所律师