你听说过小产权房么?到底怎么定义的，小产权房是指哪些

原标题：什么是小规模商品房？想必大家都听说过“小产权房”这个词，甚至有人拥有一套房产，就叫小产权房。但什么是小型庄园住宅呢？

很多学者、很多学科都会研究小产权房问题，但最受关注的是经济学和法学。然而，经济学和法学会告诉你，小产权房并不是一个科学概念，其内涵和影响是不确定的。政府也使用这个概念，例如国土资源部的文件，当然还有深圳市政府的文件，但没有明确的定义。大家可能都在谈论小产权房，但是大家所说的小产权房的含义却并不一致。如果是这样，有效的沟通即使不是不可能，也将是极其困难的。比如，你说“这是小产权房”，对方就会说：“不可能，我们根本就没有小产权房。”我们应该如何沟通？因此，首先有必要界定小产权房的概念。不过，并不需要像科学概念那样用逻辑的方式来定义内涵和内涵，而是要观察小产权房这个概念在实践中是如何运用的，它想要表达什么样的问题，这样可以让你做出一些对定义的调整。保持简单并从一些有代表性的陈述开始。

经济学家怎么说？很多经济学家都讨论过小型住房的问题，其中之一就是——沃森教授。华教授坚决反对“小产权房”的概念。他说，只有违章建筑，没有小产权房，小产权房的概念是无效的。 “从真正的法治角度来看，只有合法建筑和违法建筑，但小产权房和大产权房没有区别。”这是否正确？这似乎并没有什么错误。确实，在一个真正法治的国家，产权（所有权）不是大小的问题，而是有无的问题。然而，沃森教授接下来的推理要简单一些。有合法建筑，但没有违法建筑。对于违法建筑是否不能取得所有权，或者无论触犯什么法律都不能取得所有权，法律界存在很大争议，处理方法也各有不同，但两者之间的关系却相当简单。而不是作为主题。我不能在这里讨论它。请展开。我们的现实情况是，小产权房这个概念不能说是没有意义的，所以华教授接着说，“目前小产权房一般是指农民集体租用的小产权房”。土地和待售住宅楼。” Hana先生，您的结论有什么问题吗？有一个问题。比如，在国有土地上建房子可能属于违法建设，但在国有土地上建的房子绝不能称为产权较少的房子。也就是说，只有在集体土地上建造的房屋才能称为小产权房，从华教授的定义来看，我相信华教授会同意这一点。从某种角度看，这说明违法建筑和少产权房屋是不同的实体，虽然并不重合，但却代表了两种不同的法律关系。华教授表示，在集体土地上建造用于出租或出售的房屋属于小产权房屋。不确定。你如何获得房屋的所有权是一回事，但之后你如何处理它则是另一回事。比如你在自己的土地上盖了房子，然后出租或者出售，即使违法，也只能说明出租、出售的行为是违法的，我不能这么说。房屋不仅违法，而且建造者不能仅仅因为建造了房屋就获得所有权，充其量只能被视为非法交易，买方也无法获得所有权。显然，华教授的定义将违法建设与小自住房混为一谈，也将住房建设本身与住房销售混为一谈。这个定义不太好。

官方态度如何？我们来看看官方的态度。由于官方法律文件没有明确的定义，因此需要退而求其次，考虑能够表达官方态度的官方声明。 2007年前后几年，北京的小户型住房备受关注。北京市国土资源局局长安家胜在2007年的讲话中表示，“小产权房”、“农村产权房”等法律概念并不存在。是的，这两个概念在法律中并不存在，也不是严格意义上的法律概念。此外，“目前，所谓‘小产权’住房和‘农村产权’住房有两类：一是在集体建设用地上建设的住房，即宅基地。它属于集体土地所有者，也不能从其他村购买。另一种是在集体企业使用的土地上或占用农用地上违法建造房屋。从法律上讲，农村土地根据其用途分为三种类型。一是宅基地，二是集体建设用地，三是承包经营地。综合体工地和宅基地都是建筑工地，但它们的所有者不同。安局长表示，集体建设用地是宅基地，但这是不正确的。抛开这一点不谈，集体开发用地、住宅小区的房屋都属于小产权房，但事实真是这样吗？也存在问题。为什么集体建设用地、宅基地本来是用来盖房子的，但房子盖起来之后，所有权就变小了？好在安主任补充了一句“连外村的村民都买不到”，提醒我们小产权房的概念可能与房屋交易有关。安主任和沃森教授犯了同样的错误，将房屋建造阶段与交易阶段混淆。安局长介绍，小产权房的另一个表现是在集体企业用地或占用农田上建房。 “企业土地”一词非常含糊，不应提及。农田建房的问题是在建设阶段，建设本身就是违法的。但这种情况并不能称为低所有权房屋，因为建在农田上的房屋注定会被政府拆除。这是一座违章建筑，需要拆除。这进一步说明违建与低保住房的概念是不同的。

媒体将如何报道？《深圳特区报》 2013年3月23日的报告指出：“一般意义上的‘小产权房’是指在农村集体土地上建造、出售给集体经济组织以外人员的商品房。它是指住宅建筑。”涵盖两个要素。第一个必须建设在集体土地上，第二个必须与贸易结合起来。这是一个比较准确的定义。《深圳特区报》 根据国土资源部文件进一步总结：“国土资源部相关文件提到‘小产权房’时，实际上主要集中在三个方面：一是土地占用违法；第三个是城镇居民到农村去购买的主要方面。”我们稍微分析一下。前者没有问题，但在国有土地上建造的房屋从来不叫小规模房屋，只叫合法或非法建设。第二个“非法占地”并不一定成立。虽然在自己的财产上建造房屋并占用土地并不违法，但它仍然可能被归类为小型产权房屋。何时房屋被归类为小型屋宇？ 当私人土地上的房屋出售时。因此，小规模住房并不意味着占地违法。当然，有些小庄园房屋占用了违法土地，但重要的是要明白，违法建筑和小庄园房屋是不同的，尽管有一些重叠。有两条线，一条是建设时违法占地、违法建筑违法，一条是交易违法，交易过程中出现小产权，是一条线。第三个方面强调“城市居民”到农村去购买住房，虽然这个定义并不精确，但却是低拥有量住房发生的典型因素。事实上，正如亚苏主任所说，“即使是外村的村民也买不到农村的房子。”村民从外村“购买”的房屋也是所有权较小的房屋。不过，城镇居民购买农村住房无疑是小户型住房生产中的一个典型因素，一是因为购买者大部分是城镇居民，二是因为目前对村民的购房规定正在逐步放宽。严禁城市居民购买。

总结让我们总结一下。通过分析上面有代表性的定义，我们可以大致了解小产权房的概念到底指的是什么。小产权房要解决的核心问题不是建设是否违法，而是能否在集体土地上建设（买房还是卖房？凡是冠以“产权房”名义的案件都涉及房屋交易）。从另一个角度来看，小产权房概念要面对的问题是，集体土地上的房屋受让人（购房者）是否可以取得房屋所有权？产权登记？更一般地说，可以登记房产产权吗？另一个角度。从卖方的角度出发，小产权房的问题是，“我可以把我的房子卖给别人吗？”一般来说，东西是我的。但是为什么卖不出去？小产权房的概念提醒我们，我们的东西可能卖不出去。为什么会出现这种情况呢？

作者简介：朱庆宇，南京大学法学院教授。

来源：北京大学法学信息网

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