购买小产权房存在法律风险怎么办，购买小产权房存在法律风险吗知乎
chanong
|买小产权房存在法律风险（律师信箱）
在律师中：
你好！我和女朋友在一起很多年了，计划明年结婚，目前正在考虑买房。考虑到我们俩的收入，我们不想给房贷带来太大的压力，所以打算买个距离远一点的房子。最近看了一下郊区的一套房子，价格和环境都很好，交通也比较方便，但是中介告诉我，那是一套小房子，没有房产证。拥有少量产权的房子可以买吗？
北京领导杜老师
老师做：
你好！与普通商品房相比，小产权房的一大优势是价格低廉，这对于资金有限、有安居愿望的购房者来说是一个很大的诱惑。不动产产权实行登记制度，房屋作为不动产的代表类型，其所有权的确定方法是通过登记确定的，但如果没有房屋的所有权，则无需登记，所以法律风险就比较大了。让我们分别看看它们。
我是同性恋
小产权房并不是一个法律概念。我们通常所说的“小产权房”主要有两种：一种是在集体建筑工地上建造的房屋，即“宅基地”；一种是仅由作为村庄共有业主的农民所有。另一种居民无权购买的住房是在集体企业使用的土地上或占用农用地上非法建造的住房。
一般来说，小房子没有取得相关文件，也没有缴纳土地出让金或其他费用。所谓的“房产证”并不是国家法律要求的房产证，这是一份申请证明。很多小户型的房子都有产权，但房子连这个通知都没有。
我可以购买或出售所有权较少的房屋吗？
根据我国法律规定，农民集体所有的土地依法属于村民小组，由村集体经济组织或者村民委员会管理和管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，宅基地上建造的农村房屋只能在同一村组的村民之间转让。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得授权城镇居民占用农民集体土地修建住房。”没有土地使用证由有关部门出具。”违法建造、购买房屋的房产证。 ”
由上可见，小产权房通常只能在集体经济组织成员之间（例如同村村民）之间买卖。城镇居民购房后不仅无法办理房产证，其购房行为也不受法律保护，面临很大的法律风险。
购买小额房产的法律风险
如上所述，小户型房屋没有产权证，不受法律保护，可以超出法律规定的范围进行销售，但从目前国家政策、相关要求和趋势来看，小户型房屋认为不太可能获得权利。购买小房子涉及的法律风险较大，典型的法律风险包括以下几种。
（一）房屋买卖合同无效的。
前面我提到过，你一个城市居民，去郊区买一套房子，所有权权益很小，但房屋买卖合同是你和卖家之间在没有申请人的情况下的合同，具有法律约束力。如果您向法院申请使合同生效，则销售合同对您和卖方具有法律约束力，并且该合同无效。法院实践中，当城市居民购买小户型房屋，出卖人后悔，或者小户型房屋被拆迁，出卖人后悔时，法院往往会判决买卖合同无效，这样的案例不胜枚举。
(2)无抵押
抵押人拥有的房屋可以按照《民法典》的规定抵押。房屋所有权需要登记，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，产权少的房子不能登记，不能出证，产权少的房子不能设置抵押，不能。
我们知道，银行申请抵押贷款的前提条件是购房者必须提供房产证，但即使非该类成员的第三方购买了房屋，也无法合法办理过户手续。如果拿不到房产证，显然就无法转让房产，也无法买卖房屋，也无法向银行申请抵押贷款。
(3)房屋本身不能分割或继承。
小产权房无法取得正式的房产证，不构成法律意义上的不动产权利，因此只有使用权，没有所有权，不能分割、继承。
不过，所有权很少的房子虽然没有财产权，但也有相应的所有权，所以离婚时的财产分割和继承问题可以根据房子本身的所有权来处理。这里需要注意的是，房屋小额财产权益的分割仅限于配偶。同样，小型庄园房屋可以作为“商品”被占用、使用和赚取，而且这种权利也可以分割或继承。
律师提醒
买卖房屋是家庭事务。在现行法律政策下，购买小产权房的法律风险较高。尹律师也在此提醒读者朋友们。 “如果确实有必要，请谨慎选择” 签订相关合同时，卖方同意承担一切法律风险，减少后续纠纷的风险等，某些事项也应明确约定，例如保留原始文件出于交易目的。
（尹洪吉，北京赞达律师事务所高级合伙人、律师）
老师做
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