北京楼市再出重拳，北京楼市新政策2021

12月15日，央视新京报（记者孟婷婷）继深圳降低11月份首付比例、优化普通住房认定标准后，12月14日，北京市住建委等五部门联合公布新指导方针。房地产市场优化住宅认定、降低首付比例、延长商业贷款期限、降低房贷利率下限等政策标准正在释放更多积极信号。

（来源：中地研究所）

业内人士表示，这一政策的整体力度比较强劲，将对北京房地产市场和全国市场情绪带来积极引导。

如果优化普通住房认定标准，普通住房数量会增加多少？

根据新政政策，一般住房认定标准的优化主要涉及将单套住宅建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了毛面积价格。设定范围限制，五环路成交价格上限由39600元/平方米提高1.15倍至85000元/平方米，5、6号线成交价格上限提高1.15倍被提出。环路由31680元/平方米上涨1.05倍至65000元/平方米，六环以外区域成交价格上限由23760元/平方米上涨89%至45000元/平方米平方米。

中国指数研究院市场研究部主任陈文静表示，由于单价大幅上涨，原本属于非常规住宅的房屋将改建为普通住宅，导致交易税费大幅增加。购房者表示会降低（主要是增值税优惠），降低购房成本。

中国指数研究院数据显示，2023年1月至11月，北京五环新房成交均价为91594元/平方米，为五环至2023年新房成交最高价。六环。相当于一套房子的单价。成交均价为58566元/平方米，六环外成交均价为35656元/平方米。北京市住建委数据显示，政策调整后，全市普通住房比例提升至70%左右。

58安居研究院院长张波告诉记者，北京的普通住房标准仍然是北上深三个城市中最严格的，只限制单位面积，反而有上限。价格的定义更加明确，但也强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。

张波表示，由于北京新增供应大部分在五环以外，此次调整本身将进一步有助于淘汰周边地区的新建房源，恢复五环以内现房的人气。

降低首付比例、延长贷款期限，购房门槛能降低多少？

虽然北京改善型购房者面临的主要问题一直是高首付率和二套房贷款利率高，但这项政策让北京的私人住房贷款（商业和个人）明确了住房贷款（包括住房）的最低首付比例。贷款和住房贷款）。六城市地区第二套住房个人贷款最低首付比例降低至50%，非城市地区降低至40%。

陈文静表示，首付比例大幅降低，特别是第二套住房和非标准住房首付比例最高达到40个百分点，大幅降低了购房门槛。

例如，某购房者在市六区外购买了一套总价为500万元的房屋，该房屋被视为第二套住房（此前被视为非合租住房）。我们达成协议，这套房子的首付从400万元降到200元到1万元。

张波先生分析，在调整首付比例方面，北京和上海的策略都是中心二套房首付50%，周边首付40%，而这个差异化方案本身就表示是主要房屋首付的组合。这一策略比深圳更为详细，体现出对北扩政策调整的谨慎态度。

同时，此次调整将取消对高房价时期抵押贷款期限的严格规定，由目前的最长25年恢复至30年。

以贷款总额200万元为例，按照4.75%的利率计算，贷款期限延长后每月还款金额将由11,402.35元减少至10,432.95元，每月减少969.4元。

降低房贷最低利率会减轻还款压力吗？

政策还多方面降低了房贷利率下限。新政实施后，六大都市圈第一、第二利率政策底线分别至少为LPR+10个基点、LPR+60个基点，其中第一级利率政策底线至少为LPR+ 10. 这不仅仅是基点。二次利率政策六非城市地区不低于LPR，但高于LPR+55个基点。

中线地产首席分析师张大伟表示，此前北京购房者新房贷款利率下限为4.75%（LPR+55BP）；他表示，此次利率将下调至4.2%。郊区为4.3%，城市为4.3%。城市六区首套房和二套房最低利率分别为4.3%和4.8%，非城六区首套房和二套房最低利率分别为4.2%和4.75%。简单来说，100万元贷款，30年后每月还款额将减少268元至326元，让购房者降低真正的购房成本。

数据显示，此次政策调整之前，我国政府房贷利率长期处于全国最高水平。据贝壳研究院监测，截至2023年11月，100个城市主流首套房贷平均利率为3.87%，二套房贷平均利率为4.43%。一线城市首套房贷利率为4.38%，二套房贷利率为4.88%。

政策优化力度加大北京房地产市场有望重振

和硕研究院首席分析师郭毅表示，中央经济工作会议刚刚结束两天，中国政府就立即做出反应，多部门发布的联合文件是一个非常重要、有力的信号，他表示，这标志着中国政府放松管制的开始。随着信心和决心的逐步增强，未来北京房地产市场也将进入新的放松周期。

总体而言，陈文京告诉记者，中国政府这次的政策优化比较密集、涉及面广，重点是降低购房成本和门槛。他表示，除了限购政策外，这次政策还基本是2019年推出的。此举有利于拉动刚性需求，提高房地产价格，释放住房需求，特别是二套房改善型住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望增强，有望进一步冲击市场价格预期。

从政策跟进的可能性来看，张波表示，“预计春节前不会有重大政策出台，政策跟进将在春节结束后根据市场反馈情况进行。” “明年一季度最值得关注的就是‘限购’的放松，这也是一线城市最明显的政策效应。”

张大伟告诉记者，“小阳春肯定会出现”，并表示，每年过年前后，北京市场都会出现一波小阳春，而北京的房地产市场政策依然最为严格。目前发布的政策包括： 这可以帮助您走出市场低迷。 2023年下半年至2024年一季度，进入“小阳春”，市场将出现明显企稳。

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