南京市危房翻建最新政策，老旧危房改造
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|伴随着一声轰鸣声，挖掘机伸出巨大的“机械手”，有节奏地猛烈敲打墙壁，大块石砖像擀薄的“面团”一样从墙壁上一块一块掉下来，摧毁了05栋房屋，彻底消失了……
05号住宅楼（以下简称“05号楼”），位于南京市鼓楼区湖州北路4号（俗称“省化工小区”），是南京市唯一建成的二层住宅楼。作为“奶奶的房子”。我做到了。 ” 20 世纪50 年代的水平。这座已有60多年历史的房屋于2020年7月14日被拆除。
湖州北路四号综合楼05号楼改造前外观本文所有照片由张宇燕提供
目前，一栋全新的两层小楼在原址上进行了翻修，已封顶，计划于今年9月交付业主。这也是南京首个业主自筹资金拆除危房并进行原址改造的项目。
危房拆除通常有加固、改造、拆除三种方式。然而，“省化工小区”05号楼的24户居民全部选择了最不寻常的“自我装修”方式。在此过程中，所有权团队花了近七年的时间才几乎实现了他们的目标。
南京的危房改造实例可以为日本城市危房改造新路线提供借鉴。
05 改造前的住宅楼
第一次“吃螃蟹”
新建的05大楼外墙覆盖着绿纱，屋檐上印着“吉祥如意”四个红色大字，成为“省化工小区”中最引人注目的一道风景。 '每一个路过的业主都知道，这座破旧的房子很快就会重见天日。
“我们已经奋斗了七年，这个过程并不容易，我每天都想看到变化。”几乎每天，在05号楼施工现场，都能看到戴着安全帽的张宇燕。张玉燕是205号05号房的房主。他还是一名前政府官员，也是该住宅楼现场修复规划和活动的领导者。
自从05号楼拆迁改造获批后，张玉燕似乎成了工地上的“非职工”工人。虽然他从未参与过建筑工作，但他在工人和当地居民眼中被视为“工长”，甚至在幕后担任监理员的角色。 “既然有门，为什么还要加水泥墙呢？”发现与图纸不符后，张先生开始与工人们商量纠正。
湖州北路4号社区俗称“省化学社区”。原为江苏省化工研究院职工家属区。居住在该小区的业主大多是化工研究院的前员工。 20世纪90年代，随着研究所规模和人员规模的扩大，住宅区的建筑数量不断增加。其中，编号为“05号楼”的两层住宅楼最为古老，堪称“奶奶楼”。
从地理位置上看，这个社区地理位置优越。距离云南路地铁站200米，距离南京核心商务区新街口不到3公里。南京大学、南京师范大学等著名学府以及江苏省政府等政府地标也在附近。
但由于建筑过于陈旧，位置再好也很难吸引买家，出现“有价无市”的情况。出售和转售的困难也给没有额外经济来源并想要更换房屋的业主带来了困境。
但在早期，05年的小楼也经历过辉煌。直到20世纪80年代，普通家庭还很难将这些高级建筑元素融入自己的家中：外墙青砖，屋内木地板，屋内通自来水。 05号楼有24户居民，每户面积从15平方米到88平方米不等。
“当时05号楼是只有高级工程师才能住的房子。”82岁的李元明（化名）说，他是——的前员工，也是05号楼斜对面12栋楼的业主。江苏省化学工业研究院.
2005年建成的第一批房屋是当时质量最高的房屋之一，逐渐成为该地区最古老的房屋，也在周边居住条件最差的地区，最终成为危房演变而来。位置在市中心似乎不太合适。
楼梯间里，斑驳开裂的白墙，看上去像是被湿气“荒凉”过的“剑斗”留下的痕迹；刚走两步，墙面就出现裂缝，露出裸露的砖块和凌乱的电线。它位于居民门上方，覆盖着灰尘和蜘蛛网。住宅楼内木结构腐烂，多次发现白蚁巢穴……
事实上，05号楼的业主都知道，这栋楼既破旧又危险。不过，各地贫民区改建和拆除的规模正在逐渐减少，看来这座建筑在很长一段时间内都不会被拆除了。
只有张玉燕想到了拆除重建。张雨燕将这个问题的探索形容为“先吃螃蟹”、“总得有人迈出第一步”。
湖州北路4号住宅小区05号楼拆除当日
像高考一样的压力
螃蟹虽好吃，但剥皮却很困难。
以往没有业主自行拆除、改造房屋的先例，也没有先例可供参考。张雨燕原本以为这件事四年就够推进了，结果从2013年到现在，足足花了七年时间。主要发起人张玉燕将这一过程描述为“就像高考一样，每一步都充满压力。”
比如，2013年我遇到的第一道“考试题”就是如何取得05号楼拆除重建资质。
研究发现，在拆除危房时，只有丙级、丁级危房才能满足拆除条件。居民们形容这些老建筑“摇摇欲坠”、“破旧”、“居住不安全”，但没有人能准确指出危险程度。推进该项目的第一个�**�05小型建筑被认定为危险建筑。
机会出现在2013年。湖州北路4号社区入口主干道“桥改隧道”工程正在进行中。该地区有一位经验丰富的工程师，但该房屋已有5年历史，设计和施工标准较低，未采取抗震结构措施，承重部位损坏严重，因此他认为没有力量。ing。工程振动影响显着。
之后，很多业主都去有关部门反映了情况，经过多方努力，项目组终于帮助05号楼业主找到了专业团队进行危房评估，我决定这么做。
张玉燕清楚地记得，前来鉴定危房的专家们站在二楼，伸着腿，身体剧烈晃动。鉴定师说：“房子的地板在晃动，很危险。”最终，05栋小型建筑被认定为丙级危险建筑。丙级危房意味着已达到装修资格标准。
获得拆迁资格证并不意味着所有人都同意拆迁。业主们有各种各样的担忧，例如，“房子拆了我住哪里？过渡费谁来付？”“重建需要多少钱？”“我能拿到钱吗？”更大的房子？”马苏……
24户人家的想法多种多样，每个家庭都有不同的想法，甚至同一家庭内部也有不同的想法和要求。 “每个人都想退休，但都想要最完美的解决方案，尤其是在支付方面。”张宇燕说。
就像拉着打满结的绳子过河一样，事情又会遇到新的“结”。如何让所有业主签字同意拆除？
张玉燕和几位热心业主走访各户，了解情况和诉求，讲解拆迁的优势和好处，探讨解决方案。为了促进项目进展，张宇燕还对工作、设计、施工、支持活动、资金等进行了分组，让大家都参与进来，“轻松讨论任何事情”。
2019年10月，朱文年一家成为05号楼首批搬出的住户。相比之下，24户人家中，朱文年的房子可以说是最破旧的。 “我们想重建房子，即使政府当时没有给我们任何补贴。”“谁愿意再住在这个破房子里？应该有人先搬进来。”收起来。”
朱文年家的两个房间都朝北，白天必须开灯。更夸张的是，当一家人在客厅看电视时，可以清楚地看到白色的水垢片从天花板上掉落下来，而他们一边看电视，一边准备清理掉下的碎片，这已经是司空见惯的事情了。练**这样做。任何时候。 “如果住二楼的人把一杯水洒在地上，水就会漏出来，滴到木板上。”居文年说。
从第一户搬到最后一户，花了将近六个月的时间。
这次海关审查中最难的问题恐怕就是获得规划许可的问题了。仅规划许可一项，业主就需要提交13 份文件。例如建筑面积实测图、建筑图纸、同意拆除重建的全体业主签名等。
准备材料的时候，张玉燕忙得晚上睡不着觉，干脆就起来去书房复**材料，纠正表情。 “当时我感觉自己就像一名剪辑师，每天都在思考，只想达到最好的表达。”
张玉燕主动走访了规划局、住房城乡建设部等相关部门数十次，并表示，“基本上每个部门的人都认识。”
有人对张玉言说：“莫说‘屋已醒，人已疲矣’。”
提交的材料将由相关部门在后台进行审核，审核结果将在一定时间内通知申请人。张宇言的痛苦在于，由于各种信息不对称，他的材料多次被“拒稿”。 “那种感觉就像高考没考好，一次又一次没有被录取，然后又要重新站起来准备。”
我们终于在2020年9月3日获得了建设规划许可。当天，张玉燕领取了绿树成荫的规划许可证，并在行政大厅与发证官员合影。
本报记者翻阅了张玉燕保存的项目申请材料。它装在一个厚厚的包裹里，外面套着透明塑料封面，里面有照片、文字和官方文件，记录了05号楼改造“重启”的过程。
05 装修后的房子
如何“公平”平衡居民利益差异
自从05号楼被计划拆除以来，关于该建筑的公平性的讨论一直很多。
什么是公平？有业主认为，世界上没有绝对的公平，二楼的采光比一楼好，就连阳光也是不公平的。
随着筹备工作的逐步完善，05号楼的新建方案成为业主们争论的最大焦点。例如，随着新建房屋的蓝图变得更加详细，建造者之间的意见和冲突就会增加。
有的业主建议把原来房间的方形承重柱拆掉，让空间显得更小，有的业主建议把地下室挖出来，方便底层住户进出，也有人建议应该这样做。有人指出为什么要在二楼建阁楼，一楼的人也应该享受二楼的阁楼，并希望政府协调理发店的过渡，否则就会反对搬迁。维修工作…
需求增加了，但解决方案却以“混乱”告终。大家很难达成一致，但这一点在05年住宅楼改造工程中最能体现。基本上，大多数业主都希望从这个“即兴启动”过程中获得最大利益。
项目进展甚至陷入停滞。例如，有些业主可能会拒绝签署相关文件以满足业主的要求。
要满足一项需求，就必须满足所有需求。如果需求得不到满足，项目就无法进行。你如何协调它？
由于张玉燕无法同时满足多个业主的需求，多个业主联名要求撤销她作为业主代表的资格。
张玉燕认为，完全的公平是很难做到的，只有尽可能地追求正义，才能推动事情向前发展。
但新建房屋必须遵守“原址、原面积、原高度”的设定，这也起到了保证一定程度“公平”的促进作用。不符合国家规定的利息请求，例如“增建楼层”或“增加额外面积”，将无法执行。
如果说房子设计纠纷是“小纠纷”，那么05号楼纠纷就是付款纠纷。就连建房费用的问题也还没有解决。
例如，05号楼一楼的住户曾经常年饱受潮湿问题的困扰。新设计的头顶防潮高度为82厘米。当建设新地块时，建设成本不可避免地会增加。一些二楼的住户对此提出异议，称“为什么我们要和二楼的住户平摊费用？二楼的潮湿问题没有问题。”有人质疑，“为什么是82厘米？难道不能做成52厘米、62厘米吗？如果高度再高，成本就会增加……”
另外，建设资金方面，05住宅楼总投资预算预计为1100万元，其中业主承担60%，政府承担40%。根据施工工期，分三期付款。
付款时，一些业主表示不满，称“土建工程最初告知的价格是每平方米1500日元，为什么后来还要额外支付？”
事实上，装修房屋所需的资金不仅包括土建费用，还包括设计、监理、施工等费用。这样算来，每平方米的总建筑成本将在5000元以上，而对于较大的户型，每户需要装修资金20万至30万元。 “很多业主对价格问题难以理解，认为价格偏高。”张宇燕说。
但从实际情况来看，05号房的24位业主构成复杂，有的业主确实如此。后期又多次修建房屋。最小的两间房子只有15平方米，没有独立的浴室或厨房。张玉燕说，“像这样的危房住户收入低，几十万元的装修费用对他们来说可不是小数目，而且很难收回来。”
为了推进05号楼改造，张玉燕忙碌了七年多。 “我们一直在争取正义，但永远不可能让所有人都满意。”张宇燕说。
获得规划许可后，业主代表张玉燕与政府部门官员合影留念。
是否可以作为“危房改造”的复制样本？
05号小楼计划于今年9月交付使用。
与旧房屋相比，新建房屋也进行了优化。例如，将每个楼梯的3户增加到2户，从4个单位增加到6个单位，每户将有两间朝南的房间，南北通透。
《南京市城市房屋消险治理专项方案（2019—2021）》建议鼓励“自行改造”，对符合规划用地性质、居民改造意愿强烈、有改造条件、有条件的分散危房进行改造未列出征地计划。这是依法进行的。