南京市秦淮区小松涛巷，爆笑修仙师姐快变身为什么不更新了

5月17日一早，南京市秦淮区小松塔巷9-4号业主夏宝珍去柯巷买菜时，又回到了居住多年的老胡同。和往常一样30年了。自从3月18日，也就是该区房屋交接的第一天，她离开老房子交钥匙以来，科松套巷的“一举一动”都牵动着包括她在内的50名居民的心。

小松陶巷地处繁华地段，70%以上的居民居住在30平方米以下的房屋，区内庭院建筑、高层建筑、历史建筑、贫民窟混杂，曾经是“硬地”。城市更新的坚果”。经过多次呼吁，小松岛街道更新项目正式启动，并于今年5月开始建筑拆除阶段。作为江苏省首批城市更新试点项目之一、南京市第一个引入“保改拆”更新方式的住宅区，小松陶巷如何拆除、拆除内容尚未确定。将保留或将如何翻新。除了实现原住民安居乐业的梦想外，他们也在为这座历经风风雨雨的老城区“复兴”寻找最佳方案。

老旧住宅区正在一砖一瓦地拆除。

从淮海路进入狭窄的小松陶巷，首先映入眼帘的是清爽干净的街景。随着违章建筑的逐步拆除，原本密集狭窄的区域突然显露出来，南京从明清时期开始的传统民居建筑布局也逐渐显现。

69岁的肖晓龙在这里长大、结婚并抚养孩子。老房子拆除前，记者探访了寿小龙的家，房子看上去破旧不堪。巷子前有自制的厕所和厨房，只能通过一条宽约0.5米、深约3米的巷子才能进入寿小龙家。一家三口在这座不到20平方米的老房子里住了近40年，等待着贫民窟最终被改造。

小松岛街道总用地面积约10100平方米，但由于施工工期较长，存在结构安全隐患、工地私自施工、应急楼梯不符合要求等问题。科松涛巷改造准备工作从2021年开始，经过29次居民会议，50户改造户全部签约，并于今年4月全部搬迁。

根据更新后的方案，居民可以选择就地安置、异地兑换或货币回购。修小龙先生选择永久定居于此，目前与妻子和孩子暂时居住，但他计划等房子装修好后，回到老房子。 “我对老房子有美好的回忆。水杉树。”门口的这棵树是我父亲种的，有60多年的历史了。 ”

科松涛街拆迁现场负责人张勤带领10名工人，历时三天时间，将这座约20平方米的房屋拆除完毕。工作是四人一组进行，一个人爬上梯子小心翼翼地剥下瓷砖，一个人扶着梯子，一个人接住瓷砖，第四个人负责把瓷砖堆放整齐。开放空间。 “以前，一个工人开推土机，一个小时就可以把这么大的房子拆掉，但现在我们必须用手一块一块地把它拆掉。”张勤告诉记者，他说，通过“精致”，可以挽救四栋建筑。拆除方法。 “这些砖头是我们小时候大人烧的，但现在已经不存在了。”

行动中发现的数百块明代墙砖更是让工作人员惊喜不已。在拆除现场，记者看到，小松岛街9-3号和9-4号的少量墙体材料被拆除后，发现了许多刻有清晰铭文的墙砖。夏宝桢告诉记者，这些城市砖都是过去遗留下来的“老物件”，我们就地取材，就地取材。回收现场负责人王毅表示，目前已回收200多块城墙砖，将用于修复明城墙。

该地区到处都是“宝藏”，因此小松陶巷的拆除更像是在小心翼翼地拆除一件有价值的文化财产。并保护你能保护的东西。例如，该地区的东方宾馆是文化遗产，应按原貌和原位置进行修复；建筑主体位于友府西街27号和小松塔巷11号、15号。淮海路53号的1号、2号将在修复后得到保留和再生；老居民使用了30多年的三门厨房，粗得可以抱抱的老枇杷树，沿街的五至六米高的水杉树也将被保留。拆除完成后，该地区将进入考古阶段。

展望新的未来，同时保留美好的旧感觉

自拆迁开始以来，东南大学建筑学院副院长包力几乎每次都来参观。 “拆除过程对于保存历史文化街的根和灵魂非常重要。一旦砖瓦被毁，以后就很难恢复。”

两年前，东南大学建筑学院的设计团队参与了小松岛更新设计项目。 “过去的街巷布局是居民在长期的历史演变中自发形成的，这样的肌理是规划建筑师设计不到的。”她在散步时常常感叹老南京的智慧和巧思。 “你看，这样的街道和小巷几乎可以连接所有的住户，方便邻居之间的交流。宽度恰到好处，他们充分利用房屋的采光，利用风的对流，“……”带来自然微风吹进您的家。

在科松道街更新项目中，首要考虑的是如何保留原有街道的肌理。该区域内历史建筑、居民自有建筑、简易营房等林立，拆除方式和顺序尤为重要。 近年新建违章建筑——处，高层住宅、历史建筑遗存经过几年的拆除，破旧的老建筑得到了修缮，保留了街巷庭院的基本空间格局，以及原有的砖木结构形态。此次更新还修复了一些之前因城市扩张而损坏的道路和车道。例如，小松岛街区智福西街附近路段此前曾从12米拓宽至16米，但经过测试以满足交通需求后，将恢复至12米。

除了空间布局之外，更新的材料也是需要维护的重要元素。除了明代的城墙砖和清砖外，近20至30年来居民自建房屋常用的红砖也被拆除，让宝丽有如获至宝的感觉。 “透明砖是20世纪50年代的，这些红砖是最近的，但经过时间的洗礼，它们已经泛黄了。无论我们如何努力，都无法重现历史的痕迹。”激活这些“宝贝” 为了用好它，设计团队已经做好了计划：将拆除的透明砖、红砖、小瓦片等用于胡同里保留的历史建筑的修复，并作为室内装修材料通过对部分使用部位使用装饰砖，原有的砖瓦可以原样重复利用。

更新不仅限于恢复样式。如何嵌入适当的现代性，让历史街巷更好地适应当下、走向未来？小松桃山寻找答案。

为面积极小的房屋引入空间效率的理念，通过将层高提高80厘米，居住空间扩大了60%。根据记者看到的设计图，小松岛街上的部分房屋更新后将达到3.6米高，这种挑高天花板的设计“虽小，五脏俱全”，就是这个意思。居住面积优化设计实现2室1厅1厨1卫的空间布局，满足现代居住需求。

绿色低碳是小松涛巷探索现代化的关键词。在居住体验上，小松涛巷的目标是实现“弯道超车”，将贫民窟改造为环保建筑。比如改造后，打通东西通风通道，设计满足室内自然通风需求的系统，打造冬暖夏凉的建筑，打造看得见的绿色建筑并感受、接收。我们在紧凑的城市街区中创造了一个立体、多层次的公共绿地，尽可能多地保留高大的树木，同时利用屋顶造成的高差，创造邻里之间交流的需要。

由于运营成本的原因，绿色建筑主要用于新建大型项目和旧社区的复兴，这在日本是前所未有的。因此，科松涛巷的每一步都像“摸着石头过河”，我们将在建设和运营过程中进行能源监测，获取实际监测数据，确保绿色设计科学、合理、合理。需要验证是否有效。 “绿色建筑不仅是建筑中低碳节能物理空间的营造和简单的环境绿化、新能源技术带来的效益，更是对健康、舒适等城市发展全生命周期的探索。 ……、资源保护、情报。”鲍力说。

努力创造可复制的新路径

如何在其他历史文化街巷创造更多可复制、可推广的经验？作为我省首批48个城市更新试点项目之一，小松涛巷项目备受期待。

成本控制是每个城市更新项目必须回答的问题。如此细致的拆除重建比大规模的拆除重建需要更多的时间和精力，相应地增加了劳动力成本。不过，初步测算表明，小松陶巷项目将能够实现近乎不可能的财务“平衡”。南京市规划和自然资源局秦淮分局副局长、秦淮区更新办公室综合规划组组长佟成江解释，通过挑高等方式，适当增加区域容积率设计。住宅区初期将是商住混合区，未来可实现土地更新成本与商业营业收入、地下停车场收入的平衡。

老年居民将受益最多。夏宝珍记得，以前来这里的开发商看到房子后都摇头说：“我就是买不起。”根据目前的房屋置换协议，居民房屋的使用面积不会发生变化，只需支付每平方米约5100元的建筑费（C类60%，D类40%） ）。 ）。也就是说，如果居民原来居住的是30平方米的D级危房，只需支付每平方米约2040元，共计6.12万元，即可搬回新建房屋。

如此大胆的将住宅用地改造成商住混合用地，离不开政策的支持。记者表示，考虑到城市更新项目普遍地块小、分散分散、配套设施不足，部委将在老旧小区更新试点中实施规划政策创新和创新，鼓励探索空间混合利用，学**借鉴土地边界可根据实际情况灵活调整。边界。《南京市国土空间规划条例》 第三十二条规定，城市更新项目在符合国土空间规划、保障公共利益和安全的前提下，应当适当采用区域内建筑间距、退距、密度等现行规划指标。它绝不能偏离这一点。受周围土地的影响。

小松岛街道还有很多“大胆”的创新，打造全新的、可扩展的老旧社区再生模式。例如，小松岛街沿线的路边建筑将被建造成骑楼形式，以确保交通功能，房屋将建在人行道上，一层用作人行道，上层用作人行道。老城区的高度限制为24米。

童成江表示，小松陶街更新项目的目标是全面改善片区的住房、交通和生活功能，最终实现各方共赢。配备多种公共、商业功能，这些功能的融合使居民生活更加便捷。人行通道完善，行人、非机动车、汽车拥有独立的通行权，通行有利于增加区域商业经营利润，平均分摊更新成本，实现经济效益最大化。

作为试点项目，小松涛巷项目的动态也引起了同行的高度关注。江苏省规划设计集团更新研究院总设计师刘志超讲解了小松涛街道如何用于街巷历史文化资源普查评估、如何最大化原住民利益、如何最大限度地提高原住民的利益。我们希望这能够在如何最大限度地提高原住民利益方面取得更好的成果。狭窄街巷综合管廊布局进一步探索创新实践。

“目前，在街上寻找历史文化遗产其实是比较困难的。除了明确需要保护的文保单位外，街上的历史建筑范围更广，又有多少”过去20年、30年已经有很多历史了。我们如何保护现有建筑，在多大程度上需要进一步澄清？”此外，在更新历史街巷时，如果用于商业用途，` “高档化”，即城市街区改造，更容易出现，是为了迎合高消费群体的需求，取代原来的住宅，导致人们无法充分享受到改造的效果。必须避免损害公平的现象。刘志超表示，老街巷更新过程中，离不开老居民。 “没有人比老居民更了解小松涛。他们应该参与整个改造过程，他们的诉求应该被真正听到。”

新华日报结合点记者刘春九民/文张琪/摄