宅基地合作建房合同，宅基地合作建房协议书范本
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乡村振兴：农村住房合作社法律效力的司法裁判作者：冯建波，北京京师（重庆）律师事务所律师
介绍：
农民在自己的农场实际建房时，由于资金和能力有限，通常都是与其他农户合建。共建者往往是非集体经济组织成员的亲友，可能是农民，也可能是城市居民，但他们没有宅基地使用权。所有共建者都熟悉适用的法律和政策，并经常签署管理房屋所有权转让的书面协议。只有合作经济组织的成员才能取得房屋所有权证和房屋所有权证。证书。因此，如果共建纠纷双方对竣工房屋的分配金额、拆迁费等存在争议，或者一方违反分配而发生争议的，则共建合同无效。可能会出现纠纷，可以向法院提起诉讼宣告共建合同无效，但法院如何适用法律是实践中的难题。
一、农村集体住房建设协议法律效力的法律地位
2022年12月4日，笔者通过中国裁判文书网输入关键词“民事案件、房屋管理、公寓楼建设”，共搜索裁判文书4895份，相关事件明显增多。 2020年案件近千件，地域分布分析显示，广东、福建、河南三省案件占比过半，法院层面分析显示，一半案件经过法院审理。中级人民法院二审。
2、法院意见书（本案来自中国裁判文书网）
（一）经合法施工申请，法院认定合作建房合同为不记名合同，合法有效。
参考案号：（2022）京02民中8925号
裁判概述：
于良成、刘宝臣、张闯、卢俊奇签订合同号为《协议书》，卢俊奇自愿提供住房基础设施，于良成、刘宝臣、张闯自愿投入资金，补偿房屋建设和拆迁土地及房屋建设费用。财产，规定双方合作建设住房，按比例分配。一审审理中，于良成、刘宝辰、张闯制作了《协议书》的原件，卢俊奇也承认其真实性，故本院确认了《协议书》的真实性。
法院经审理认为，案《协议书》是双方自愿签署的，双方就多户住宅的建设达成了协议，其中案《协议书》是双方签署的。以补偿征地拆迁。财产分配不违反我国规定。根据法律、行政法规的强制性规定，并根据法院查明的事实，有关部门确定了房屋拆迁范围和补偿金额。双方共同建造了该建筑物，并实际支付了拆迁补偿费。
《协议书》不作为法律上无效的合同存在，应该是有效的合同。必须指出的是，本案涉及的《土地管理法实施条例》内容不符合合伙协议的法律性质，而是一份无名合同。
（二）法定施工申请后，法院判决合作建房合同违法、无效。
参考案号：（2022）湘02民终1993号
裁判概述：
《合作建房协议书》 第三十四条规定“农村居民申请建立农村村的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请”，第三十六条规定“农村居民申请建立农村村的，应当向农村集体经济组织提出申请”。农村居民和农村、山区居民必须获得住房。强迫农村村民违背意愿流转耕地、非法侵占农村村民依法取得的耕地、强迫农村村民腾出居住区等，有条件的都是禁止的。 “在城市定居，迫使农村村民迁移、离开家园。”
本案中，罗学斌与杨金莲、帅兴文签订了一份金额为《合作建房协议书》的合同，罗学斌、杨金莲、帅兴文三人合作在杨金莲、帅兴文的豪宅中建造一套房子。杨敬琏和帅兴文提供了宅邸和建筑物，建成后罗学斌享有该建筑物的部分所有权。作为鲁迅区龙泉村李塘组村民，杨金莲将自己根据具体身份获得的农场通过电话号码《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》转让给非村民罗学斌。这违反了禁止农村农场拥有财产的法律。强制性规定也损害了村民小组的合法利益，不受法律保护，使协议无效。
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（国办发[1999]39号）第二条规定：不得违法建设、违法购买第十九条第二款规定：“在非试点地区，农民将其土地上的房屋出售给集体经济组织以外的个人的，不订立买卖合同”。应被视为无效。”
合同无效后，买受人要求退还货款和利息以及赔偿修理、装修费用的，应当综合考虑当事人的过失确定。 “本案涉及《合作建房协议书》，约定大楼建成后，罗学斌享有该大楼的部分所有权。该协议的实质内容是，杨金莲和帅兴文计划将自己的房屋出售给罗学斌根据上述法律规定，《合作建房协议书》所涉案件无效。
（三）在没有合法的施工申请的情况下，法院判决合作建房合同违法无效。
参考案号：（2022）粤01闽中13263号
判决摘要
陆华先生、周牡丹先生、罗荣瀚先生签订了《合资房转让协议书》的房屋买卖合同。尽管该合同忠实地表达了双方的意思表示，但上述合同中确定的销售对象并未经过合法的建设申请程序。一审法院裁定《合资房转让协议书》案涉案违法建筑转让无效，判令卢华、周牡丹将购买价款退还罗荣瀚。虽然35万元的赔偿金额并无不当，且有证据证明其已支付，但本院予以维持。
（四）法院依法申请养殖场建设许可后，查明合作建房合同合法有效。
参考案号：（2022）辽01闽中8495号
依法成立的合同自成立时生效。王玉刚先生、陈明伟先生签署的“《合作建房协议书》”代表了双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照规定全面履行各自的义务。合同。一、二审法院均裁定合作建房合同合法有效。
（5）公寓建设合同是当事人之间虚假的意思表示，因此是无效合同。
参考案号：（2022）川省04闽中828号
判决摘要
《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十二条规定：“农村村民每户只能拥有一个宅基地……农村村民出售、出租房屋申请宅基地的，不予批准。”宅基地使用权是农村居民凭借集体经济组织成员的特殊身份取得的，是国家为保障农民基本住房问题而设立的权利，具有社会保障性和社会福利性的特点。世纪园林绿化公司按照“宅邸使用权随房屋一并转让”的原则，将周洪礼先生与其他农民合建的涉案房屋出售给苏涛先生。城镇居民违反上述义务的。双方之间的买卖合同为无效合同。
世纪园林公司与苏涛、周红利合谋签订了一份不相容的法律协议，以掩盖将联建房出售给苏涛并收购争议房屋的真实意图。表明合同无效。据此，苏涛先生请求确认与本案有关的两份协议无效的请求，予以维持。
3. 律师的视角
在推进乡村振兴战略中，合作建房建设无论是司法机关还是律师法律服务，都成为热点和难点问题，要从根本上解决问题，需要立法层面的法律保障。《联合建房协议书》明确城镇居民和农民可以在农村自有农场共同建设住房。
目前，在司法实践中，全国法院对此判决的自由裁量权较大，而且合作房交易模式相对复杂，因此律师等专家应尽早介入，最好是引导和鼓励。交易。用法律服务构筑风险保障，管理事前预防和事后补救，公平保护投资者和当地居民合法权益，促进诚信社会和法治农村。营造良好营商环境，更好保障和支持区域振兴。
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