买房容积率大好还是容积率小好，买房容积率重要吗

对于购房者来说，买房时最头疼的问题就是不知道如何选择合适的小区。

区位选择和配套资源决定了社区的外部条件。回到项目本身，重点衡量小区物业、户型、绿化、容积率等参数，来判断该小区是否值得购买。

在看样板房的时候，房产顾问经常这样介绍。社区容积率仅为1.4，非常宜居。

我想很多购房者听到这个都会很困惑，为什么容积率和宜居性挂钩呢？以此为出发点，鲁哥今天重点关注容积率——。

01 什么是容积率？

容积率到底是什么？我们如何计算呢？

容积率是指项目“总建筑面积”与“总用地面积”的比值，代表该项目用地的土地利用强度。

以保利滨湖探月为例，建筑面积约12万平方米，总建筑面积约8.5万平方米，容积率按1.4计算。

对于给定的土地面积，可建造的房屋面积越大，容积率就越大，可建造的面积越小，容积率就越小。如果建筑面积与用地面积完全相同，则容积率为1。容积率是2，意味着你可以在两倍的土地上建造房子。

有人可能会想，是不是直接用建筑物的层数来表示比较好，或者为什么要考虑容积率。

原因在于，不存在纯粹由住房组成的社区，地面总有公园、游乐场、绿地等辅助设施，住房自然需要有一定的空间。

此外，不同项目的空间布局和设计各不相同，因此很难根据楼层数来客观衡量场地的土地利用强度。

容积率是建筑设计中非常重要的参数，反映了场地的土地利用强度，如项目规模、是否拥挤、地面建筑数量等。容积率越高，建筑物越大，土地越密集。

02 容积率有何影响？

容积率对于开发商和购房者来说都是一个重要的数值。对于前者来说，容积率意味着利润水平，对于后者来说，容积率意味着宜居水平。

开发商需要支付土地费用，而建筑面积越大，可以出租或出售的商店和房屋就越多，因此开发商应最大化建筑面积以实现利润最大化是常见的。

但政府进行土地拍卖时，土地容积率是有上限的，开发商只能在这个范围内建造住房。

为什么要限制容积率上限？如果任由开发商为所欲为，工地建筑面积就会变得不合理，人流极度集中，水、电、交通紧张，存在安全隐患。加强消防、安全和管理。

对于购房者来说，容积率影响建筑密度和宜居性。

随着容积率的增加，单位面积的人口数量增加，导致交通拥堵、基础设施缺乏等问题，导致居住环境不太舒适。

对比下面三个社区，我们可以直观地看到不同容积率的社区在建筑密度和居住环境方面存在较大差异。

小区1为别墅区，容积率0.4。 2号小区为6层板楼，容积率1.6。 3号小区为高层建筑，容积率2.9，30余层。

“土地”是有限的，土地越多，每个人自由使用的空间就越少。相反，土地上的资源越少，每个人的可用空间就越多，你的生活就会越轻松舒适。

03 容积率是高好还是低好？

买房为什么要看容积率？购房者在看房时应牢记这一点，因为这与建筑密度、建筑高度、建筑间距和当地居民数量等因素有关。

一般来说，住房容积率越低，该区域越适宜居住。

例如，你住的大楼有六层，有充足的活动空间和生活设施，但如果六层突然变成了六十层怎么办？

你可以想象电梯、游乐场、公园、楼下超市、地下停车场排起长队，拥挤的街区，以及难以忍受的噪音污染和生活垃圾。

我们来看看“中华第一圣地”花卉园林项目。这是贵阳迄今为止规模最大、力度最大的古城改造项目，备受中国房地产市场关注。

首先，花果园项目实在是太密集了，容积率高达6.8，一共148栋，每栋住宅楼高45层。

远远望去，周围是一片茂密的钢筋水泥丛林，类似于香港著名的“鸽子笼”建筑，建筑之间的距离也不是很宽。你可以把手伸到窗外，触摸街对面房子的窗户。

另外，这个项目规模实在是太大了，总建筑面积达1830万平方米，而且据统计，截至2019年6月底，花姑园人口为14.3万户，共有超过43万人。

贵阳有句俗话：“贵阳在花园里。”从宜居性的角度来看，可以说，在这么高容积率的地区居住体验是比较低的。

04 高容积率地区选房注意事项

在房价飙升、土地供应紧张的背景下，开发商倾向于就地建造住宅和高层建筑，高容积率住宅区成为主流。

卢氏兄弟在购房时，应多关注规划项目的容积率，了解当地社区的总体情况，并注意以下几点，以免产生误会： 我建议有必要。

1、物业管理

容积率高的社区，卫生环境和公共设施的管理难度加大，对资产管理也提出了更高的要求。因此，在看房时，一定要考察房产公司的管理水平，选择信誉良好的房产公司。

2. 户数及户数比例

容积率高的住宅区一般楼层较高，每层居住的居民较多。在考虑住房时，需要特别注意电梯与门的比例；如果电梯数量与每层住户数量的比例较高，居住环境就会变得嘈杂。

3. 基础设施

容积率高的区域也给当地的健身设施、儿童活动区等公共设施带来了更大的负担。购买高容积率的小区时，必须满足一定的要求，频繁使用会导致设施陈旧。

4. 停车位

容积率高的区域往往会出现车位不足的情况，所以自有汽车的购房者不仅要查看区域内车位的数量和比例，还要考虑区域外的停车位，还要注意是否有车位。可以避免的公共停车场。以后停车可能会比较困难。

5.安全系统

容积率高的住宅区，人来人往较多，居民也日趋复杂，购房者需要关注住宅区的治安是否良好。例如，围栏上是否安装了防罪监控设备？是否安装了防盗网、防攀爬装置等防罪装置？下层是否有足够的安全措施？

05 楼杰评论

目前，容积率在2.5左右的房屋比较适合。

但要明白，容积率是决定营商环境和宜居性的重要因素，还涉及绿化率、住房入住率、户型设施等诸多因素。

一个项目的价值首先取决于它的位置，然后取决于项目本身。即使是一线城市市中心的二手高层建筑，也可能比三四线城市的新建住宅更值钱。不同容积率的项目可以通过技术手段进行改造和优化。

另外，高容积率的住宅区对商业的影响也很大！容积率越高，可容纳的商业体量越大，商业价值越高。

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