新鸿基内地租金，新鸿基租金收入
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|马力远看可见，功夫日久显。
赢商研究中心分析师| 梁山
主编| 胡庆龙
图片来源| 官方渠道
编者按简介
在直接关注财务报告系列中，我们将了解财务报告中的企业逻辑并了解业务如何变化。以此为序幕，第十九届中国商业地产节将与企业一起乘风破浪。这是孙兴凯版。上一篇：【韩伦】
香港资本与内地激烈竞争五年来，孙兴慜从来都不是最受瞩目的�**濉Ｈ欢�2024年初，这种情况将发生巨大变化。南京IFC购物中心正在认真试营业，一排高端品牌店霸气排列，与南京本地高端蛇数码店形成鲜明对比。新鸿基期待已久的高光时刻又回来了。
新鸿基在今天发布的2024 财年�**肽瓯ǜ嬷斜硎荆跋鄱詈屠缶兴龀ぁ薄Ｆ谀谙鄱钗�275.42亿港元，同比增长0.42%；公司股东应占溢利为91.45亿港元，同比增长8.74%。
同时实现租金收入和利润。期内，集团租金收入总额（包括来自合营公司及联营公司的租金收入）按年上升4%至124.5亿港元。这相当于日租金约6822万港元，是最强大的收租国家之一。
稳定市场是新鸿基目前的底牌。进入内地已经30多年了，但它的巅峰荣耀依然在上海。此后，他继续努力，默默耕耘超过千万平方尺的商业土地储备。偶尔会有获得土地的激动人心的时刻，但它们很快就会被商业舞台上令人恼火的噪音所淹没。
但现在我有6个王牌项目，我可以全部拿下。新鸿基先生没有理由继续在内地商界保持被动的“低调”形象。是时候再次受到关注了。
01
“收租王”强势回归
内地和香港均表现不俗。
01
回报强劲：香港租金企稳，内地业绩显着改善
继2023财年疫情后业绩首次复苏后，2024财年中期，新鸿基地产香港投资物业毛租金持续稳定增长2%，达89%，总额达4,100万港元。香港商业设施整体出租率稳定在95%。随着两国全面通关，旅游业逐步复苏，前往商场的旅客量稳步增加。
内地方面，新鸿基2023年因疫情影响业绩下滑。不过，市场已稳步复苏，到2024财年中期，新鸿基在中国大陆的毛租金收入将同比增长16%至人民币28.96亿元（合31.39亿港元），实现高额利润。
与此同时，新鸿基地产内地商业项目客流量也稳步恢复，其中上海环贸大厦和上海国金中心仍是内地项目中表现最好的购物中心，季度平均客流量处于高位。水平。保持。生长。
其中，上海IAPM持续强化品牌矩阵，在保持高端氛围的同时，调整品牌及业态，瞄准年轻时尚客群。多间首店将于2022年开业，包括亚洲首家Nanushka店、华东地区首家CHUMS店、华东地区首家清莱湾店、上海首家NB Gray概念店、以及上海首家安踏Champion店。上海。已介绍。以及ami、lululemon、nauticawhitesail、Shake Shack、Grandma's Handmade 和La Rpte 等热门品牌。
02
商行新商城开业后等待补货
土地储备方面，截至去年年底，内地新鸿基地产的土地储备面积约为6,720万平方尺，其中2,090万平方尺为已竣工物业，其中大部分为大型-尺度属性。是位于城市核心商业区、由集团拥有、以出租和长期投资为目的的大型综合性房地产。
其余4630万平方英尺正在开发中，其中一半以上将开发为高品质住宅和办公楼出售。这意味着新鸿基地产目前在内地开发的商业地堤面积将进一步减少。
根据2023年财报，随着近年开发项目的完成，三鸿街在建初步项目地块将转为已竣工项目，在建商场/店铺土地储备面积内地将在2年内竣工，持续减少至910万平方米。
按地区划分，截至去年6月底，孙兴凯在内地已竣工物业主要集中在上海等长三角城市，而在建物业项目则主要集中在广州等都市圈城市。湾区：这也反映出新鸿基在内地的强势布局，区域发展重心从上海基地转向大湾区。
从房地产用途分类来看，目前已竣工的物业主要为购物中心和写字楼，而在建项目主要为住宅和写字楼。未来，新鸿基地产将如何通过一系列新商场的亮相补充商业项目，备受外界关注。
02
准备新商场的开业和爆发式亮相，保持豪华路线和TOD特征
策划新商场开业，“炸裂”阶段攻城建城，复杂玩法吸睛
自2000年开设第一个内地项目上海中环广场——以来，新鸿基在接下来的20年里已在内地开设了9家购物中心，并以平均每2.3年新开一个项目的速度稳步推进。它。
深挖一下，我们发现，在过去五年内地新商场爆炸式增长的过程中，新开五家商场的新鸿基往往是淡出人们的视线，直到高潮。你可以看到南京IFC购物中心简介将于2024年初亮相。
168家全球奢侈品牌、时尚休闲、世界级特色餐厅旗舰店中，30%首次落户南京，超过50%首次落户河西中央商务区。新鸿基地产南京实体发展项目最新、最大的城市综合体。深挖一下，我们发现，在过去五年内地新商场爆炸式增长的过程中，新开五家商场的新鸿基往往是淡出人们的视线，直到高潮。你可以看到南京IFC购物中心简介将于2024年初亮相。
殿堂级奢侈品零售及时尚服饰品牌如Chanel、Louis Vuitton、Dior、Gucci、Prada、Valentino、Moncler、Fendi；精致奢华珠宝品牌Van Cleef Arpels、Cartier、Bvlgari、Tiffany & Co、Chaumet、De Beers； MIKIMOTO；世界级腕表品牌，江诗丹顿、积家、沙夫豪森万国表、万宝龙等……超全面的奢侈品牌精选，是南京IFC商场最好的广告架和奢华宣言。
以南京IFC购物中心为起点，新鸿基终于踏上了“开放、开放、开放”的新征程。据赢商大数据不完全统计，新鸿基计划未来三年在内地推出6个项目。
370米高的上海徐家汇中心ITC B座写字楼于去年9月顺利竣工，而金鸡湖畔地标性建筑苏州国际商业广场ICC、杭州IFC的分期开业计划，也为上海徐家汇中心ITC的建设奠定了基础。具有杭州高标准的装修，已经竣工。 -结束广告场景已出炉。向南看广州，广州南站ICC已开工建设，南沙庆盛枢纽综合体项目规划8万平方米大型购物中心。
上述六大项目都是综合性商业设施，不仅包括商业设施，还包括写字楼、酒店以及一些公寓和豪华住宅。
作为“浦西第一高楼”，位于虹桥路的上海徐家汇中心国贸中心主址总建筑面积超70万平方米，由两栋超高层主楼和一栋A座办公楼（220平方米）组成。米）。 B座办公楼（370米）由15层酒店、7层裙楼和6层地下室组成，具有“重建徐家汇”的潜力。苏州环贸广场是孙兴凯在苏州打造的首座城市综合体，由310米高的综合楼、裙楼、花园广场、购物中心、超甲级写字楼、豪华住宅等组成。住宅。
经过半个多世纪的变迁和坎坷，新鸿基能够历经数个周期的成功秘诀之一，就是真正走上了“租售兼备”的道路。政府一直主张圈地、建设综合性城市，这是法律的关键。
根据学者杜丽红的研究，新鸿基地产“租售并举”策略的成功背后有以下几方面的支撑力量。
通常，“先租后卖”模式的核心在于租金收入，而不是投资性房产的资本增值。相比租金指数，租金收入稳定，安全边际较强。为此，新鸿基利用其受欢迎的产品组合，不仅可以轻松满足开发物业的现金流规模要求，还可以减少淡季期间因需求旺盛而产生的周期性波动。
新鸿基地产的“租售并举”模式虽然不像香港内地那么顺利，但基本上也是基于这个逻辑的精心布局。早期回报和风险压力较大，对城市和地点的要求较高。
对此，未来的六个项目也将有密集的呈现。这些都集中在一流、半一流商业城市的核心中心，但不同城市的策略有所不同。
魔都湾携手苏杭高端品牌亮相广州并维持TOD招牌
在内地生活了三十多年，魔都才是新鸿基内地真正的家。
从上海中环广场、上海IFC，到上海国贸IAPM、上海一国贸中心、上海二国贸中心，以及等待入市的上海徐家汇中心国贸中心、上海TODTOWN天汇，不仅数量众多，而且涵盖以下领域。经典产品线。
过去，新鸿基和恒隆一样，被外界质疑患有“上海瘾综合症”。但时至今日，这个问题也成为了新鸿基相对于大多数球员无可复制的优势。
当后来者还在奋力进军魔城时，保持先发优势的新鸿基却在静静等待新一轮的业绩增长。当然，该公司近期在上海的成功与其灵活的“共同开发”交易路线有关。
以规划中的嘉汇中心ITC和上海TODTOWN天汇为例，前者紧随上海中环广场、上海IFC、上海国贸IAPM、南京IFC广场、苏州国贸广场ICC、孙兴凯、上海建工集团。共同建造. 另一个标杆努力。
上海TODTOWN天汇是新鸿基地产、上海城开、闵行城投在上海主城莘庄副中心打造的首个地标性综合体。
TODTOWN天汇鸟瞰效果图
对于新鸿基来说，与上海“土蛇”合作，必将增加获得优质土地的机会，同时降低拿地成本和财务风险。凭借数十年在复杂开发和零售业务运营方面积累的经验，我们一定能最大限度地提高您的项目投资回报和资产估值。
魔城虽然香火鼎盛，但竞争激烈，成长也有限。此后，新鸿基地产瞄准邻近的杭州、苏州——等高能市场，将高端路线奉行到底。
根据规划，杭州IFC将是新鸿基在杭州的首个独立运营项目，也是新鸿基地产史上业态最丰富、产品最具创新性的全球第四家IFC。规划总建筑面积约82.2万平方米，预计总投资达300亿元。该项目由扎哈·哈迪德建筑事务所规划设计，以杭州非物质文化遗产杭洛纺织科技为灵感，旨在改写杭州高端商业格局。
杭州IFC规划图与苏州ICC毗邻苏州第一高楼九龙仓国际金融中心，是苏州新鸿基地产继香港、上海之后打造的首个城市综合体。定位高端购物中心，在国际上被誉为“苏州最豪华”。该项目于2010年破土动工，历时12年，预计2022年竣工，目前计划2025年开业。
新鸿基坚持奢侈品路线，本质上是得益于奢侈品购物中心所展现出的韧性和风险承受能力。打开2023年度客流图，位于奢侈品顶端的北京SKP、南京德基广场、深圳万象城，借力资金重拾繁华喧嚣，重回鼎盛时期。数据显示，2023年崇舍购物中心日均客流量将突破5.4万人次，同比增长60%。
奢侈品购物中心因其良好的地理位置和较强的吸引客流能力而具有市场壁垒，并且具有成为寡头体制下品牌稀缺资源的优势，与奢侈品牌关系深厚，拥有强大的品牌力。高净值人群和购买力强、粘性高的高端消费者的需求带来的客群壁垒。
作为TOD的鼻祖，除了播放合作歌曲和高端曲目外，新鸿基独特的优势在于他能够始终如一地展现TOD的黄金效果。
继天环广场、天汇广场之后，孙兴汇正计划向广州扩张，旨在建设一个面向—— TOD的大型商业综合体，这是该公司的“专长”，其版图位于广州。到广州南端。 —— 南沙、番禺。
2018年，新地以最低价2.64亿元拿下南沙市庆盛枢纽区2018NJY-4地块。一年后，南沙庆盛枢纽综合体项目正式开工建设，项目命名为广州南沙庆盛站ICC。
2021年，新鸿基再度出现，以最低价70.82亿元竞标番禺区南站核心区TOD项目地块，折合最低价11493元/平方米。包括相关配套设施建设费用34.61亿元，南站TOD地块总投资额达105亿元，这也是广州首次集中供地总投资额最高的项目。
点击此处查看广州南站ICC项目竣工效果图最初感叹内地拿地难的孙兴汇，最终决定在广州实施两个大型TOD项目。这既方便又合乎逻辑。另一方面，财政资源也面临风险。新鸿基地产始终保持合理的资产负债率，股本充足，总资产远超总负债。另一方面，我们打造了很多成功的TOD样本，拥有足够的交易经验，竞争壁垒较高。
经过几个周期、数百场战斗，新鸿基深知低周转率、低杠杆、高质量的发展模式和精细化的运营对于业务至关重要。该公司用了30年的时间向大陆利益相关者证明了真相。商业地产行业竞争不是为了一时的辉煌，而是看谁能笑到最后。
因为远距离就能知道你的马力，久而久之你就能知道你的功夫。
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