韩国全租的房子，韩国全租房对房东岂不是很亏

近期，韩国频频传出因全租赁住房“爆发”而导致首尔房价暴跌的消息，全租赁住房的特殊租赁制度也已初现端倪。中国人。全租住房的韩语名称是“Jeonse”（），中文通常写成“Dianbai”。它是一种介于普通购房和月租合同之间的东西，其中租户一次性支付很大比例的定金（通常是房价的一半以上），然后在一定期限内免费出租房屋。您必须支付租金以换取（通常为2 年）使用权。在此期间结束时，房东会将全部保证金退还给租户。从房东的角度来看，这类似于抵押贷款。这意味着房东将房屋“典当”给房客，收取押金，并以免租金的形式支付利息。从这个角度来看，其性质与中国传统法律体系中的“点泉”类似。那么，朝鲜半岛历史上是如何发展的呢？

典当并返回

受中国影响，朝鲜半岛有着悠久的贸易方式，通过典当货物换取金钱，这种方式我们很熟悉。从目前掌握的资料来看，朝鲜半岛最早的典当文字记录是在高丽时期发现的。早期的承诺主要是针对人类，包括儿童和奴隶。首先我们来看以下历史数据。

若无债据且元朝借款人死亡，则至新政十一月债务终止，不得追究。如果人质是儿童，人质在获得仆人报酬后会被送还给父母。 （《高丽史》第79卷，烈酒33，食物2）

由此可见，典当儿童的**俗在高丽时期就已存在。然而，典当儿童和购买或出售物品之间是有区别的。正如历史文献中所说，当债权人去世时，被典当的孩子将“归还给父母”。换句话说，典当行为并不将所有权转移给该人。对于奴隶来说也是如此。 1392年，检察院颁布《奴隶诉讼法》，规定“永久典当奴隶者，在北京应于同年二月内释放，在外国应于同年三月内释放。 ” 。 （《高丽史》 第85 卷第39 章，刑法典2）换句话说，债权人不能总是拥有被典当的奴隶。

高丽时期，人体以外的物品也被典当。不过，这些价值与土地、房屋相比都比较小，最有代表性的就是服装。典当服装非常常见，以至于有一个专门的术语：“典当”。高丽著名诗人李奎甫（1169-1241）曾以衣服换酒：“让我用我的蓝色衣服换一个清澈溢出的花瓶。”（《东国李相国集》）第11卷）

政府有一个专门从事典当业务的机构，名叫杰典库。 1369年（高丽恭愍王十八年），高丽朝廷“定使为第五位，副使为第六位，宰相为第七位，笔记为第八位，记录为第九位”；1391年（龙王三年），户部、经济部并入社会部。 朝鲜初期，太祖沿袭高丽旧制，“主管典当”。安装了保险箱。开灯区的管理方式可以从高丽恭愍王在鲁国长女去世时准备佛教资金的过程中看出。当时，高丽恭愍王在宝源库内另立国库，规定“应购置布匹15,293匹，作为朝廷用品，分给各州县，以赚取利息”。数量。 （《高丽史》第89卷传2妾）

不仅政府机构，民间也大量参与当铺。 1429年（朝鲜世宗王11年），朝鲜首尔府指出公私殖民地物品“每股倍数利润”的问题，国王宣称“每个人每个月都可以获得利息”。 '' 但愿如此。”个人贷款、债务和质押财产”，《大明律》。 3分之内。 （第44卷，《朝鲜世宗实录》，Muin文章，4月11日，世宗11）然而，在朝鲜，“回归”这个词经常被用来指代棋子。 Returns 和pawn 基本上是同一件事，但略有不同。前者需要正式出售，之后可以在约定的期限内回购。例如，朝鲜世宗大王时期，“土地和房屋的买卖期限为五年，因此想要急于出售财产的穷人不得不推迟回国”。 （第130卷，《朝鲜成宗实录》，仁子文，成宗，6月12日）下面照片中的民间回归文献表达得更直观。

返回明文（来源：中央学院图书馆）

这是朝鲜8年（1553年）朝鲜官员所写的关于复归的明确文件，其主要内容如下。同屋前，薄天又回到了第二位。我收到过一次Y 的价格，但无法接受第二次。您接受了三头牛中的第一头作为提交，但未能同意Y 的价格。凉夏节后，付了两石后，将同田宝物归还，作为礼物。 ”换言之，A希望回购自己拥有的公共土地。他以前曾卖给B，但由于无法一次性支付先前的购买价，他同意先支付一头牛，夏天后再支付剩余的两石。这是典型的退货行为。

典当/销售

在中国，“典”和“卖”是严格不同的概念，区别在于房地产的所有权，“典”可以赎回，但不能出售。因此，“典当销售”包括抵押权人买卖抵押房地产的行为（称为“绝对出售”），以及抵押权人将抵押房地产交付他人后索取一定典当费的行为。包含动作的两种含义。这种救赎行为被称为“活卖”。不难发现，“直播卖货”的本质与上述退款较为接近。

朝鲜半岛历史上有典当买卖的记录。例如，高丽时期，“富人家借钱收利息，从中获利，穷人无生活资料，将子女卖作典当，这是非常可悲的。有记载说， “这是真的。” （《高丽史》卷79，志33，食品2）在高丽王朝，“点麦”倾向于表示“点”或“销售”，或“点和销售”，对此迫切需要验证。是。到了朝鲜王朝，各国引用了《大明律》作为其规范的基础。朝鲜于1392年（朝鲜太祖元年）制定了刑法“《大明律》”，但执法部门和普通民众不熟悉中文，执行困难。因此，1395年（朝鲜太祖4年），公务员金吉等人将《大明律》在朝鲜官方中“翻译”为《大明律直解》。《大明律直解》的“翻译”让人一窥朝鲜对中国“典当”的理解。

《大明律》 第5 卷《户律》 在“土地和房屋典当”部分包括以下描述：其中就有“当铺”一词。《大明律直解》，这句话翻译为“土地、土地、房屋等被出售”。 “我们卖吧”经常出现在朝鲜王朝的销售文件中。上面的纯文本回复就是一个例子。然而，为了强调“销售”的性质，通常在文件中将“销售”写为“yon (yon) sale”。例如，下面的照片是关于1521年（朝鲜王朝16年）出售土地的纯文本，其中使用了“永远出售”的表达方式。因为艰辛，所以用了“秦”字。麻田里的三蒲式麻籽落入了李家的仓库，价格由木材和棉花平分。交易发生在田西……永远出售。 这是一个谎言。 ”

关于土地出售的明文（出处：韩国学中央研究院图书馆）

这段清晰的文字表明，出售改变了财产的所有权。为此，朝鲜将中国的“典购”、“典当出售”视为改变所有权的交易行为，即“最终出售”，因此使用了“放售”一词。我可以猜测。解释。朝鲜使用的“典当”一词，被学术界认为与归还的含义类似。

然而到了18世纪，典当交易开始出现新的情况：当铺无法将钱兑换成现金。 1709年（朝鲜肃宗35年），朝廷讨论土地租借问题，提出“富人应积蓄财物、金钱、粮食，分给穷人”。 ' ，使用土地契约典当。如果没有确切的补偿，承诺的东西仍然会被出售，土地也会被征用。 ”（《朝鲜肃宗实录》卷47，贾诩文，1935年7月）换句话说，如果质押人（穷人）不能将质押财产（土地证）兑换成现金，接受人（富人）就会变卖。质押财产，这是所有权发生变化的地方。这样，“点”和“卖”之间的界限就变得模糊了。

家典当

土地销售中逐渐形成的回报和销售也适用于房屋销售。一个例子是：

有关房屋销售的纯文本（出处：韩国中央研究院图书馆）

这是1874年（朝鲜高宗11年）的房屋买卖文书，上面写着：“右边的人要我给他700两黄金，我就给了他。” ' “……我为永永耀西买（卖）了它们。”。再看下面的例子。

有关房屋销售的纯文本（出处：韩国中央研究院图书馆）

这是1815年（朝鲜淳祖15年）的房屋出售明文，上面写着：“你面前的价格比正常价格低了35两，所以我卖给你。” '。 “我送你一份礼物，这篇文章记录了参数，限制为5年。1年是告别，出售版权就是退休。”这里的出售版权绝对是回馈的意思。这意味着即使您出售房屋，只要您可以在五年内回购它，所有权就保持不变。从这里开始，川西的本来面目就已经清晰可见。

事实上，朝鲜在1876年（朝鲜高宗13年）与日本缔结《江华岛条约》协定》后，除了釜山港外，仁川港和元山港也被迫开放，并且由于随后的人口流动. 家庭数量减少了。随着资本的增加，住房开始成为一个主要问题。在此前提下，家庭住宅的品质逐渐蔓延，这可以说是川客的前身。考虑以下示例。

有关房屋销售的纯文本（出处：韩国中央研究院图书馆）

这是1898年（朝鲜光武二年）的明文，其核心内容如下。一个在蓝家，一个在钱家。您需要花费10尾，限制为正月的30天。如果超过这个限制，意图将被永久写入，问题将得到解决。 ”

“Qiando”与韩语“品质”同音，是表示房屋品质的明确句子。即地主急需用钱，便以六十两典当了自己名下的几间房屋，并将赎回日期定在不迟于正月三十日。在此期间，房东不能使用该房产。如果在第一个月的30 日之后仍未赎回贷款，房主将失去房屋的所有权。这种房屋典当方式得到了政府层面的认可，因为它不仅为急需用钱的房东提供了资金，也为需要住宿的租户提供了住宿。 1906年（光武王10年）颁布第80号圣旨《土地及房屋典当实施条例》。 （第47卷，《朝鲜高宗实录》，43年12月26日文章，高宗在位）这意味着传系在官方层面上制度化了。

此后，从日本殖民政府的研究报告来看，穿花（又记为“禅花”或“前花”）在首都首尔和乡村都盛行起来。首尔政府的担保期限通常为100天，但当地为一年，押金通常为房价的一半，但也可能高达70%至80%。转让合同签订后，承租人有权质押、转让或者以其他方式处分房屋，出租人无权反对。至此，川西基本上就和租房子一样了。

现代全出租物业

大韩民国成立后，在其他国家相关房地产所有权制度的基础上，于1958年根据法律第303条第1 《民法》号正式建立了完整的租赁住房制度。房屋租赁合同由承租人与出租人签订，但必须经有关部门登记后才能生效。一旦生效，承租人享有房屋的使用权和收益权，并比使用期间出现的新承租人优先获得保证金。房东将这笔押金用于投资理财，并在租赁期内赚取利润。

随着20世纪70年代韩国经济的快速增长，许多人迁入城市，租赁住房模式迅速普及，其过程类似于19世纪住房质量的普及。究其原因，除了城市住房严重短缺之外，在房价飞涨的情况下，可以替代全租住房的公共租赁住房等住房也出现短缺。根据人口和住房综合调查，1975年，全租房家庭仅占总人口的17.5%，但1995年已占29.7%。

然而，2010年韩国房地产价格下跌，全租赁住房的受欢迎程度也有所下降。据统计，当年韩国的租房总人口约为376.6万户，比2000年减少约35万户。事实上，2015年前后，月租住房的比例就很高，甚至出现了从全租住房转向月租住房的“半全租住房”。 2016年，随着房地产市场的复苏，全租赁住房重新回归市场。银行推出了一系列面向全租房者的贷款产品，鼓励人们，特别是年轻人，贷款租房。

当然，只要房价持续上涨，拥有大量存款的房东就会投资房地产来获取利润。他们通常以低价购买房产并以高价出售，以确保整个租赁期结束后的流动性。然而，如果房地产市场萎缩，这种模式将面临重大风险。这意味着，由于房产贬值，房东将无法再偿还之前的押金，而之前为贷款提供资金的租户将不再拥有押金，并且必须偿还贷款或有义务偿还贷款。无法做到的困境。不良信用困境。 2019年至2021年，由于房地产政策调整和新型冠状病毒感染的蔓延，韩国房地产市场持续低迷，所有租赁住房的市场形势变得越来越困难。再加上2022年下半年起利率上涨导致全租住房贷款下降，以及一系列全租住房诈骗案件的曝光，人们对全租住房制度的质疑开始浮现，那些决定租房的人正在考虑月租住房。我正在关注。在新的经济环境下，全租赁住房也面临着新的历史选择。