未来房价的预期，未来房价专家如何说
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|来源丨喜马拉雅超级制作精品课程《首席经济学家管清友的投资课》
编辑| 莫莫多
预计2019年房地产将呈现两极分化趋势，一二线城市因房价飙升而逐渐下滑，国内经济增速放缓，炒房压力加大等。预期的。被期望。 2019年�**肽辏南叱鞘械姆考劭赡芑嵝》陆担坏┓考燮笪龋考劭赡芑嶂鸩缴险恰�
那么决定房价的因素有哪些呢？
看短期政策短期政策主要指货币政策和房地产调控政策。
首先是宏观货币政策。房地产不仅是消费品，而且是具有金融性质的投资产品，因此对流动性非常敏感。货币政策通过影响市场流动性来直接影响房地产市场需求。
二是细化房地产管理政策。典型的房地产管理政策包括限购、限融资、限价、限售、限业等，这些限制直接阻碍了很多有需要的人购房，如果放松限制，就会推高房价。立即地。
过去十年，房地产行业大概经历了三次“宽松”周期，每一次都会导致房价上涨。
2008年底第一轮宽松规模为4万亿元。中央相继降低存款准备金率和利率，并推出降低购房凭证税率等刺激措施。
第二轮放松，即降低存款准备金率和放松房地产管理政策，从2011年底开始，一直持续到2013年初国家房地产五项新规的实施。
第三轮纾困是2014年的930新政。随后，2015年330新政出台，将现房商业贷款首付比例降低至40%，并缩短了现房营业税免税期限。此轮房价上涨的焦点是直接引发房价上涨。
从中期来看，库存包括现有待售库存和尚未建成的潜在库存。由于房地产需求的快速变化和供应响应的滞后，往往会出现供需缺口，当供过于求时，库存迅速增加，直接影响房地产市场的供需平衡。从中期来看，这将影响房价。库存越低，房价弹性越大，反之亦然。
库存主要取决于商品住宅待售面积和住宅施工面积。 2011年以来，全国商品房销售面积呈上升趋势。此后，在三四线城市去库存、贫民窟改造等一系列政策的推动下，商品房销售面积不断上升。待售房屋大幅下降，但仍不低。
从大的库存来看，房地产的潜在供应量更大。每年新开工面积大于新屋销售面积，新房供应总是超过需求。从开工面积来看，潜在库存主要分布在三四线城市，这对全国整体房价仍构成不小的压力。大部分一、二线城市库存相对较低，需求相对旺盛。
从长远来看，住房基本上是用来住的，而不是用来炒的。不管一套房子有多少投资属性，它最终必须对住在那里的人来说是值得的。因此，从长期周期来看，房价走势主要取决于人口。
房地产需求主要由三个方面驱动：
一是劳动力，这是改善需求的主要来源。中国劳动力的人口红利开始消失，人口老龄化趋势日益明显，房价面临巨大压力。
第二类是年轻人，他们长大后想购买婚礼场地，这也是迫切的需求。计划生育的影响现已显现，20岁至30岁的年轻人比例开始下降。进一步展望未来，中国新生儿人口的下降很可能会导致总人口的下降。
第三，城市化、农村和小城市人口的流动将产生相应的购房需求。至于城市人口，情况则稍微乐观一些。尽管近十年来中国的城镇化率快速提高，但仍不足60%。根据“十三五”规划，城镇每年将新增常住人口1600万人。在城镇化率达到80%之前，城镇化人口仍将是城市特别是大城市房价的重要驱动力。
总结起来，对未来房价的预测主要基于三个方面：短期看政策主要是宏观货币政策和微观房地产管理政策，中期则必须去库存。狭义上主要看销售面积，广义上看潜在库存（包括在建面积），长远来看，还要看人口。我们从劳动人口、年轻人口、城镇化人口三个方面来分析。
关于锚：
关清友：首席经济学家，现任民生证券副总裁、研究所所长，中国经济体制改革研究会高级研究员，财政部国家发展和改革委员会专家、库栓库专家。
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