房地产开发流程 详细，房地产开发全流程细节讲解

1、公司设立准备工作

2. 请求认证级别批准

3、企业名称预先核准申请

4、工商登记办理

5. 办理税务登记

2. 设立外资房地产开发公司

6.规划方案报批

7.办理公司名称登记

8、提交合资、合作协议、章程审查

9、申请外商投资企业批准证书

10. 商业登记

房地产开发公司设立阶段相关税费

1. 企业商业登记费

2. 企业变更登记费

3. 法人年检费

4. 补发/补发/领取证书的费用

第二步是房地产开发项目立项和可行性研究阶段的法律程序。

1、选择项目并签署合作协议。

2. 提前确定发展计划

三、纳税申报方案要点

四、项目建议书申报及批准

5、项目可行性研究报告的编制

6.商业化可行性研究报告的申请和批准

房地产开发项目立项及可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费用

2.建设工程规划许可证费用

第三步：房地产开发项目规划、设计、地方政府支持阶段的法律程序

1、房地产开发项目规划设计

1、定点选址及申报

2、规划设计条件申报

3、规划设计方案调试

4. 人防审查处理

5、办理消防安全审核

6.规划设计方案的批准

7、房屋设计方案专家组评审

八、环保“三废”治理计划实施情况

9、委托进行环境影响评价并报批

10.建设工程勘察及招标

11. 地质调查委托

12、初步设计调试

13、初步设计申报及批准

2.地方政府对房地产开发项目的支持

14.请主管机关审查意见

15.城市公共设施等配套计划的实施。

16. 提交当地政府支持计划以供审核

17.各城市管理部门提出城市配套设施意见。

18.城市管道综合开发

房地产开发项目规划、设计及市政配套阶段的相关税费。

1、技术勘察（测量）费

2、设计费

3.建设工程规划许可证费用

4. 存入已完成的文件

5、临时土地使用费

6、临时建设费用

7、施工勘察及投标管理费

8、勘察、设计、监理、管理费用

9、古建筑、园林设计费

第四步：取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

1、国有土地使用权转让

1、建设用地规划许可申请

2. 建筑工地打桩工程承包工程

3.办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门现场检查

5、土地评估报告初审

六、委托地价评估

7、办理地价审批手续

8.办理土地出让审批

9、签订全国土地使用权出让合同

10.取得国家临时土地使用证

11. 获得官方的国家土地使用证

12、国家土地使用权出让金返还

2、国有土地使用权划拨

13、国有土地使用权划拨申请

14、主管部门现场检查

15.划拨土地申请的审批

16.获得土地划拨批准

3、征收集体土地

17.集结区征地申请

18、向拟征地地点所在地区（县）房产局提起诉讼。

19、签订征地合同

20、签订补偿安置协议

21、人员配置方案的确定

22、区（县）房产办公室审查各类合同。

23、市政府征地

24、缴纳菜园基金、耕地占用税等税费

25. 办理土地出让文件及地图

26. 请求冻结账户

27.户籍调查及劳动力确认

28.做好农民工转移任务。

29、农民搬迁工作办理

30.处理加班调动人员配置

31、地上财产价款补偿

32.征地诉讼结束

房地产开发项目取得土地使用权相关税费

1、土地价格（土地出让金）

2、资金占用费

3. 延误费用

4、土地使用费

5.外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设费和维护费

7、土地闲置费

8. 土地权属调查、地籍调查、测绘费

9.城镇土地使用税

10、土地价格评估费

11、土地出让预留押金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗、林木补偿

15、土地补偿费

16、劳务招聘费

17、加班调动人员安置费

18.新建菜园开发建设基金

19.农业土地占用税

第五步：房地产开发项目拆迁阶段法律程序

1. 拆除工作的调试

2. 拆迁申请

3、拆迁业务审批及收购

4、签署房屋拆迁责任表

5. 办理拆迁公告、通知

6. 账户冻结处理

七、暂停办理相关事项

8、拆迁方案的确定

9、签订书面拆迁补偿协议

10、召开拆迁动员会，开展拆迁工作。

11、经营性拆迁补偿金的支付

12、拆除施工现场扬尘对策

13、移交拆解档案

14、房屋拆迁纠纷判决书

15.强拆

房地产开发项目拆迁阶段相关税费

1、房屋拆迁补偿

2、搬家补贴

3. 提前入住奖励

4、临时搬迁补助费（转让费）

5. 清洁费

六、停产停业综合补助

7.对城市条件较好地区或郊区县城居民迁徙的补助

8、一次性异地搬迁补助金

9、房屋拆迁管理费

10.房屋拆迁工程费

第六步：房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

1、开展房地产开发业务前的准备工作

1、获取房地产开发项目手册

2.项目进入正式规划

3、支付燃气（天然气）厂建设费用

4、水站建设费的支付

5、支付污水处理厂建设费

6、供热设备建设费的支付

7、供电补贴、供电建设捐赠费缴纳

8.对有偿土地出让项目，履行“四源”审批程序。

9、设计部提交图纸审批

10.施工图制作

11.准备并提交您的项目档案并支付档案押金

12. 消防部门审核意见的编制

13.人民防空工程审批及人民防空许可证申请

14.建设工程规划许可证的颁发

15、办理开工审批和开工登记手续

2、房地产开发项目土木工程招标

16、投标报名及投标申请操作

17. 投标准备

18. 招标公告

19、招标文件的编制和批准

20、投标项目基本标书的编制

21. 最低投标将提交合同和预算审查办公室审查并确认。

22、最低标价送当地政府招标办公室审批后正式提交投标。

23. 投标资格的批准

24、投标文件的准备和交付

25、召开招标会及现场踏勘

26、召开开标会议并进行开标

27、评标及中标

28. 发出投标通知书

29、签订工程合同

30、施工合同审查

3.房地产开发项目开工手续

31、办理质量监督注册手续

32. 建筑工程监理

33.开工统计登记工作

34. 缴纳实心粘土砖的有限使用费

35. 进行施工前审核

36. 缴纳投资方向调整税

37.取得固定资产投资许可证

38、安装工程所用的水、电、路

39. 与街道卫生部门的协调

40.与交通管理部门的协调

41、绿化建设费用的支付及绿化协议的签订

42.取得建设工程开工证书

4.房地产开发项目的工程工作

43、施工现场“三通一平”

44. 进入施工单位和临时设施

45、工程基础、结构施工及设备安装

46.施工期工程质量监督

5、房地产开发项目委托竣工

47. 履行个别项目的验收程序

48、办理开发项目综合验收并领取《工程质量竣工核验证书》

49.商品房性能认证

50.完成统计登记

51. 勘测并绘制已完工房屋的地图。

52、办理产权登记

房地产开发项目启动、建设、竣工阶段的相关税费。

1. 3 个连接和1 个统一费率

2、水站建设成本

3、污水处理厂建设费用

4、供热厂建设成本

5、燃气厂建设成本

6.地下水资源保护基金

7、地下温泉资源使用费

8.地方政府/公共设施建设费用（地方政府出资）

9、开发管理费

10.城市综合开发项目管理费

11.建筑业管理费

12.绿化建设成本

13、园区建设费用

14、绿化补偿金

15.路灯维护费用

16.环境卫生设施使用费

17、生活服务设施建设费补贴（地方配套费）

18.电源建设融资费（电权费）

19、对外供电业务补贴（电费补贴）

20. 建筑/安装费用

21.建设工程投标管理费

22. 合同预算和费用审查

23、质量控制监督费

24. 完成绘图创作费

25.建筑材料开发补贴

26. 实心粘土砖限制使用费

27. 项目管理费

28. 商业标书准备管理费

29.机电设备外包招标服务费

30.超计划提高水价

31.夜间施工噪声扰民补偿

32. 道路占用费

33.固定资产投资方向调整税

第七步：房地产开发项目运营阶段的法律程序

1、北京市出口商品房销售情况

1.处理《外销商品房预(销)售许可证》

2.选择中介机构和律师事务所

3.与购房者签订合同。

4、签订正式销售合同

5、合同公证

6、出口商品房预售合同公证

7、出口商业地产预售登记办理

八、出口商品房转让登记

九、出口商品房抵押登记

10. 大楼交接及入住手续

11、办理产权过户手续

2、北京国内商品住宅销售情况

12.提交已竣工建设项目的投资证明

13、签订内销商品房预售监管协议

14.加工《内销商品房预(销)售许可证》

15. 销售物品登记

16. 向中间商外包销售

17. 与购房者签订合同

18. 与购房者签订买卖合同

19. 处理预售登记

20.办理转让登记

21.代办房地产抵押登记手续

22. 建筑物移交以供使用

23. 质量保证和使用说明

24、办理产权转让手续

3、北京房产租赁综合管理

25. 房屋租赁权的确认

26. 申请住宅租赁许可证

27. 房东和租户签署书面租赁协议。

第二十八条租赁合同手续由租赁双方办理。

29. 出租房屋转租

30. 住宅租赁关系的终止

4、北京房产租赁专项管理（外地来京人员）

31. 房屋租赁权确认

32. 房东申请住宅租赁许可证

33.贷款人办理《房屋租赁安全合格证》

34. 签署书面租赁协议

第三十五条租赁当事人应当办理租赁登记和申请手续。

5、北京房产抵押

36. 设立抵押

37. 签署抵押合同

38、房地产抵押设立的办理

39.抵押房地产的占用和管理

40、抵押房地产的处分

房地产开发项目运营阶段的相关税费

1、营业税

2.城市建设税

3. 教育费附加

4. 印花税

5. 税证

6、土地增值税

7. 企业税

八、个人所得税

9. 房产税

10.城市财产税

11. 房屋所有权登记费

12. 准备房屋所有权证的费用

13. 房地产共享许可费

14. 房屋内其他权利的许可费

15.房屋销售登记费

16.房屋交易费

17. 住宅租赁审查及申请费

18、来京人员住房租赁审核及申请费

十九、来京人员私人住房租赁合同登记及申请费

20.房屋租赁登记费

21.房屋评估费

22. 公证房屋评估费

23. 房地产估价费

24. 房地产经纪费

第八步：房地产开发项目资产管理阶段

房地产开发项目资产管理阶段的法律程序

1、房产管理部门业务资格认证

2、物业管理合同的签订

三、住宅区房产征用综合受理

4. 批准不动产使用、管理和维护的法规。

5. 安排签订管理合同

6. 制定并提供质量保证和使用说明

七、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目资产管理阶段的相关税费

1、房屋管理启动资金

2、公共区域公用设施设备维护管理经费

3、一般住宅用地管理费

4、豪宅管理费

5.保障性住房小区物业管理费

6. 水电费