房地产项目开发流程10个步骤文库，房地产开发项目的主要流程

1、项目决策阶段

房地产开发项目经董事会（业主）批准后，移交经营战略发展研究中心（规划部）进行可行性研究。

一、可行性研究内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容如下。

（一）项目概况

（二）开发项目场地现场勘察、搬迁。

（三）市场分析及建设规模确定。

（四）规划、设计影响和环境保护。

（五）资源供给和资本运营规划。

（六）环境影响与环境保护。

（七）项目开发模式、组织架构、岗位要求、管理成本等研究。

（八）开发建设节点规划。

（九）项目经济效益和社会效益分析。

（十）结论和建议。

2、可行性研究成员的知识构成：经济学家、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、会计师、律师。

三、可行性研究工作阶段

1）投资机会研究。这一阶段的主要任务是开展以土地为主的投资项目前期意向研究和洽谈，并根据自然资源和资源调查预测，在特定区域和行业内开展投资项目和洽谈。来建议一个方向。寻找最有利可图的投资机会。对投资机会的研究相当粗略，依赖于一般估计而不是详细分析。如果机会调查确定可行，则可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究。也称为“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步论证和分析项目建设的可行性和潜在效益。

3）详细的可行性研究。通常称为可行性研究。详细的可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是分析项目的技术、财务和经济可行性后做出投资决策的重要步骤。

4、可行性研究分五个步骤进行。

（一）项目公司受托项目或集团公司董事会设立项目。

（二）调查研究

(3)方案选择与优化。

（四）财务评价和经济评价。

（五）编制可行性研究报告。

5、项目正式立项获得集团公司董事会通过并批准，项目进入初期开发阶段。

2、准备阶段

1、取得土地使用权。

开发商取得土地使用权的主要方式有：

1) 通过行政分配获得。

2）旧城改造中标，取得国有土地使用权。

3）转让和收购。

4）转让方式取得（投标、拍卖、合同转让）。

5）报有关主管部门联合开发、立项审批后获得。

6) 通过司法判决获得。

7）通过合并、收购等股权重组方式取得的。

开发商取得土地使用权的程序土地使用权有偿转让方式：

出让方式是指政府作为国家土地的代表，将土地使用权转让给土地使用者的形式和程序。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让有协议、招标、拍卖三种方式。协议出让是指拟出让土地使用权人直接向国有土地代表有偿使用土地，国有土地代表进行一对一的过程。谈判。如何转让事宜，如与拟受让方协商协商土地使用权转让事宜。

招标出让是指在规定期限内，符合条件的单位或者个人以书面投标形式竞买特定地段的土地使用权，竞买人按照一定条件取得土地使用权（即确定土地使用权）的行为。土地使用权受让人。要求、转移方式。通过招标出让土地使用权时，不仅要明确合同双方的权利和义务，还要明确投标的有效性和投标期间投标人的责任。

拍卖也称为投标，在某些地区也可称为“拍卖”。土地所有者代表组织有资格出让土地使用权的人员，在指定时间、地点参加，对已出让土地使用权进行公开竞买。受让人如何转让使用权。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，建设用地属于商品房开发、旅游、商业、娱乐或者其他用途的，国有土地使用权必须通过市土地交易中心挂牌转让。您需要获得30000，然后签署《成交确认书》。

开发商获得《国有土地使用权出让合同》后，到建设管理局申请建设计划，然后到地籍局登记土地证。

如果是协议转让，在办理土地登记时必须提交以下信息：

1）《国有土地使用权出让合同》、《土地出让合同》，或转账授权文件；

2）开发商营业执照或组织机构代码证、房地产开发资质。

3）新增建设用地需提供《划拨决定书》，现有土地须提供原土地使用者的土地权属信息。

4）1：2000地形图2份。

5) 地籍图3份，并加盖“所有权确认”的地籍图

6) 地面设施所有权证明。

7）土地登记申请表。

8）土地登记法定代表人证书及身份证。

9）土地登记授权书。

将其发送至土地管理局。

（一）土地使用权转让

土地管理局负责审批土地使用权出让和需要办理流转手续的出让土地使用权，郊区、县房地管部门负责办理土地使用权出让。转让土地不足10亩、转让划拨土地需额外办理出让手续、审批活动。

（2）土地使用权划拨

房产国土司负责办理10亩以上（含10亩）城市建设用地划拨手续。区、县房地部门负责办理10亩以下城镇建设用地划拨手续。

（三）征地情况

征用耕地超过1000亩和其他土地超过2000亩的，必须经政府部门审核，报国务院批准。

征收3亩以上1000亩以下耕地和10亩以上2000亩以下其他土地的，必须经人民政府批准。

征收耕地三亩以下和其他土地十亩以下的，由区（县）人民政府批准。

（四）地价评估

市房地部门负责土地价值评估工作、评估报告审核、土地价值审批，以及需要办理流转手续的城市郊区、城区土地出让和划拨土地的土地价值审核。审批程序、招投标及土地使用权出让申请程序。

（一）土地使用者查看招标公告后，到指定地点领取招标文件。

（二）土地使用者必须到市、区、县房地部门或者其他部门了解情况、咨询，并对出让土地进行现场勘察、收集信息。

（3）土地使用者进行投资分析。

（4）到指定投资登记地点提交企业工商营业执照、企业资格证书、银行资信证明，必要时缴纳投标保证金。

（5）土地使用者在投标表格上填写必要的信息并发送给指定的投标人。

（六）企业法定代表人或者授权代表收到中标通知后，与市、区、县房地局签订土地使用权出让合同，并支付总价的一定比例地价.做.按照合同条款支付定金作为保证金。

(7) 请按照合同规定支付剩余金额。缴纳40%地价后，到市、区、县房产局申领临时国有土地使用证，缴纳全额地价后，到市、区、县房产局申领正式国有土地使用证。到房产局申请。市、区、县房地产办公室。

申请拍卖土地使用权程序：

（一）土地使用者看到拍卖公告，到指定地点领取拍卖文件。

（二）土地使用者必须到市、区、县房地部门或者其他部门了解情况、咨询，并对出让土地进行现场勘察、收集信息。

（3）土地使用者进行投资分析。

（4）请到指定地点报名投标，提交营业执照、企业资质证明、银行资信证明，必要时缴纳投标保证金。

（5）土地使用者到指定地点领取投标卡。

（六）土地使用者必须在指定时间、地点前往拍卖大厅参加竞买。

（七）企业法定代表人或者授权代表应当与市、区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按照土地总价的一定比例缴纳保证金。规定。马苏。

(8) 请按合同规定支付剩余金额。缴纳40%地价后，到市、区、县房产局申领临时国有土地使用证，缴纳全额地价后，到市、区、县房产局申领正式国有土地使用证。到房产局申请。市、区、县房地产办公室。

商业开发用地，开发商通过招标、挂牌、招标或承包出让程序取得《建设用地批准书》。本文件用于办理土地转让或出让手续，登记土地并取得《成交确认书》。

2、征地拆迁，申请并获得《国有土地使用权证》。

城市房屋拆迁是指在城市规划区内，对国有土地上不适应经济社会发展需要的原有房屋及其附属建筑进行拆除重建，以改善和完善城市整体功能的工程。

1.拆装方法：

1）政府拆迁工作：主要是指通过租赁取得土地使用权、旧城改造等方式进行的拆迁工作。

2）拆迁公司自行拆迁：这种方式是各大房地产公司经常使用的，但需要你申请拆迁许可证。

3）委托拆迁公司拆迁：适用于开发商没有拆迁经验，将工作外包给专门从事房屋拆迁的单位的情况。

2、拆迁主要内容如下。

（一）危房改造等房屋拆建。

（二）住宅区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑新建、改造等城市功能、用地布局和空间结构调整。

（3）绿地扩建、污染防治工程等环境管理，因此，城市房屋拆迁与城市建设项目并行进行，是城市建设的重要组成部分，尤其是城市重建的重要环节。老城区，建设工程正处于筹备阶段。

3、申请拆迁经营许可证时，必须提交以下申请材料。

1）将《房屋拆迁许可证》复印5份并填写。

2）建设项目批准文件。

3）建设场地规划许可。

4）国有土地使用权审批（建设用地审批或划拨决定）

5）拆迁公司和评估师信息。

6）拆迁安置方案和方案（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本信息、拆迁方式、拆迁期限、返还方式和期限、被拆迁房屋证明） 清晰产权、财力和拆迁补偿预算金额）。

7）有关金融机构出具的拆迁补偿费和搬迁资金证明。

根据第《城市房屋拆迁申请表》号规定，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内完成申请的审查。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅：7元/平方米，非住宅：3元/平方米），并发给房屋拆迁许可证。开发商获得《市城市房屋拆迁管理实施办法》后，即可组织拆迁，并与拆迁承包商签订拆迁补偿协议。搬迁补偿有三种方式：一是货币搬迁，二是现有房屋搬迁，三是就地或异地重建。拆迁完成后，申请拆迁接待，获得《房屋拆迁许可证》。

3、规划设计

建设工程规划管理的主要内容包括建设管理、道路管理、管线管理、设计方案审批、建设工程规划许可证核发等。

在已开发和使用的城市国有土地上申请项目规划的基本步骤如下：

（一）项目建议书报批或者编制可行性研究报告前，建设单位必须向规划部门报告方案要点，并提供要点审批参考资料。消息；

（2）项目建议书获得批准后，开发商须向规划部门申请项目选址。这意味着必须向申请单位发出场地规划意见通知书，提供有关位置、面积和范围的更详细信息。项目用地意见、规划设计条件应同时下达。

（三）规划设计条件是项目选址、建设部门申请、规划部门下达后，委托设计机构实施规划方案设计的基础文件。方案设计完成后，开发商须向规划部门提出审批申请。

（四）经批准的设计方案是编制初步设计或者施工图的依据，是取得建设工地规划许可证的前提条件。

（五）建设单位根据批准的设计方案通知书和可行性研究报告的批复，征求国土拆迁部门有关土地利用和拆迁意见后，向规划部门核发建设工地规划许可证。被申请。取得土地使用权所需的文件。

（六）建设项目纳入正式年度计划后、申请开工建设前，应当申请规划许可，以确保项目建设符合规划要求，这是最终的法定文件。程序和此证书是必不可少的。这是申请开工的文件。

为了开发盈利性房地产，必须取得国有土地使用权。根据国发《房屋拆迁验收合格证》号相关规定，房地产开发用地主要市场取得方式有两种：出让和划拨。以出让方式取得土地使用权的法定凭证是国有土地使用权证，以划拨方式取得土地使用权的临时凭证是建设用地批准文件或者划拨决定。

1. 选择项目的指定位置并获取《城市房地产管理法》 和《建设项目选址意见书》。《建设用地规划许可证》：获取规划设计（用地）条件附件。

1）建设项目选址申请

城市规划管理部门根据本市经济和社会发展战略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，并按照国家规定《建设项目选址意见书》、010的规定审议建设项目的要求。应被视为一个事物。 -3万等，并在规定期限内对拟提出的方案提出初步审查意见和选址意见。之后，城市规划管理部门会同土地管理部门，征求项目相关相关部门的意见，提出初审意见和选址审查意见，将批准的项目报请政府审批。在规定的审批期限后，我们将出具项目选址意见。建设项目选址意见的主要内容应当包括建设项目的基本情况、建设项目计划和选址的主要依据。

2）施工场地平面图申请

城市建设用地规划管理的基本原则是，根据城市规划确定的各区域用地特点和总体布局，在功能和用途符合的前提下，确定哪些用地可以建设、哪些不能建设项目用地。满足要求后决定土地。如何经济、合理地利用建设项目用地。城市规划行政主管部门统一实施城市土地规划管理，严格的规划管理是城市规划实施的基本保证。

3）将设计方案提交给设计单位，并将设计方案送审。

应用规划要点：

规划要点是工程规划和建设项目可行性研究的基本规划依据。规划部门在决定批准可行性研究报告之前，可以向开发部门的初步规划部门征求有关开发项目的意见。建设部门办理完规划审批手续后，须向规划部门申请选址，取得场地规划意见通知书，申请选址。如果您想申请上述“一书一证”，您需要提交以下申请材料。

1）建设用地申请。

2）房地产开发行业营业执照和资质证书。

3）土地使用证或土地所有权证。

4）1：2000地形图。

开发商获得《城市规划法》和《建设项目选址规划管理办法》后，可以到a/建设管理部办理规划建设申请流程，获得《建设项目选址意见书》，b/b/农场保护部即可去办理征地事宜。执行转移程序并获取《建设用地规划许可证》。请到土地利用部门办理土地出让合同或出让手续并签字或领取《建设工程规划许可证》。 c/去地籍办公室，《建设用地批准书》，去拆迁办公室，《国有土地使用权出让合同》，

2、请携带规划文件和施工图到建设管理办公室，申请提交施工图，获取建筑位置红线图和施工图。施工图的提交分为两个阶段。

1）规划审批阶段获得《建设用地划拨决定书》。本阶段需提供以下资料：a\1：1：2000地形图，b\1：500地形图1份（含道路红线及CD），c\建设工程方案1份，以及建筑规划图纸及光盘（大型项目需提供23个不同设计单位的规划方案及光盘）；d\“一书一证”及其附件材料（规划设计使用条件、规划用地范围）线）。

2）在结构图审批阶段，我们获得了5份建筑位置红线图和3份结构图。此阶段需要提供的信息有：a\土地证或地块平面图复印件，或《国有土地使用权证》或《拆迁许可证》；b\公共安全、消防、规划审查室、人防、水利审查意见或供电、城管、交通管理、通讯管道、抗震、环卫、燃气、园艺等部门的收据；c\施工图纸及光盘三份。

3.要求建设项目红线定位和检查，获取建筑红线图。红线地点包括建筑物红线地点和市政红线地点。过程是首先找到红线，然后检查该线。红线定位工作完成后，当建筑物施工达到正负零时，或城市管道埋入沟内覆土前，建设部门必须申请红线检查有无。申请红线定位时，须提交以下材料原件：

1）建筑红线：红线图纸、批准的建筑结构图、建筑红线发布通知。

2）建筑审查公共红线：红线图、建筑基本平面图或建筑结构图、审查公共红线通知书。

3）市政红线：红线图、管道工程审批文件、审批手续齐全的施工图。

4）红线涉及规划道路或其他预留规划控制区的，建设部门还应到城市规划部门提取道路坐标等相关数据。

4.申请《规划建筑方案批准意见书》 完成申请后，请持本通知书向建设管理部申请《出让合同》。一旦您的建设项目达到零正负，请携带通知书和其他相关信息至《划拨决定书》进行申请。携带建筑物红线图到市管理局固体废物管理办公室，并缴纳垃圾处理费。申请《建设工程规划许可通知书》，您必须提交以下信息：

1）国家土地使用权证。

2）收到城市基础设施支持资金。

3）人防费用收据。

4）《施工许可证》申请表；

5）投资许可证。

6) 《建设工程规划许可证》 的核证原件。

5、申请《建设工程规划许可通知书》。开发商完成申请后，须携带《建设工程规划许可通知书》到建设管理部门办理建设工程正负部分超过零的相关施工手续，并在建设工程竣工后3个月内开发。申请人应连同完成的图纸申请《红线定位册》。对于《建设工程规划许可证》，请发送以下信息：

1）《建设工程规划许可证》；

2) 《建设工程规划验收合格证》 的副本经过验证并盖有正负零线。

3) 《建设工程规划许可证》 包括正负零线检查和印章。

4）垃圾处理费查询表。

《建设工程规划许可通知书》 如果您有变更原因，请发送以下信息。

1) 应用程序变更。

2）工商部门名称变更、工商许可证变更通知。

3) 开发者凭证。

4）土地变更审批。

5）土地使用证变更。

6) 收据（土地租赁费、使用费）

7) 唯一的建设项目规划许可。

8）构建红线图。

9）抵押权人同意变更的意见（抵押适用于在建工程的）。

10) 判决书还应提交给法院判决项目。

房地产项目开发全流程（三）

四、工程登记、投标申请、办理投标手续、勘察、设计、监理、确定施工队伍等事项。

项目建设申请总体流程：

建筑技术交易中心依法必须投标的工程范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。总承包合同计划总价50万元及以上或建筑面积1000平方米及以上的新建、扩建、改建建筑工程均可参加投标。建设工程中标前，建设部门或其承包机构必须到相关交易中心申请建设。即使开工建设，尚未开工的项目也不得进行招标。申请建设时，须提交与建设项目有关的下列文件：项目批准文件、项目银行资信证明、建设用地批准证书、规划批准文件等。土木工程建设项目施工申请内容主要包括项目名称、建设地点、投资规模、资金来源、年度投资额、工程规模、预定开工日期、预定竣工日期、合同方式、项目准备情况等。

工程建设项目申请程序：

1）建设部门或其承包机构到建筑技术交易中心（建设局）领取《红线定位册》。

2）如实填写施工申请表，加盖企业法人公章，提交建设局。

3）建设项目批准文件、资信证明、建设用地证明、规划批准文件、施工图设计文件审查批准文件与施工申请一并提交。

4）试桩建设项目，必须办理试桩登记手续。土木工程建设项目投资、建设规模发生变化的，建设部门或其承包机构应当及时到市交易中心补办登记，筹建负责人发生变更的，应当办理变更手续. 必须完成。

1.建设工程登记

职位描述：

请填写《核位红线图》并携带以下信息：

（一）建设项目批准文件。

（二）建设项目用地合法性证明文件。

（三）施工图设计文件审查批准表。

(4) 资金证明（六页银行出具的单据或审计报告）。

（五）私营、私营、合资项目必须出具合法证明文件。

施工信息管理：

（1）建设局确认施工申请文件并进行现场勘察（7个工作日内）。

（2）将施工申请信息传递给相关管理机构。

2、核对“一次性收费系统”费用确认并开具缴费单《建设工程规划许可证》。

（1）到施工通知办公室领取费用确认表（共2份）。

（2）到各征收/附加费执行机构的“柜台”办理付款确认手续。

（3）请自申请施工之日起20天内，到建设局开具的代办银行柜台（问询柜台）缴纳费用，电话：《工程建设项目报建表》。其他基于中标价的付款事项，在招标监督管理机构批准投标情况报告前，按上述程序办理。

3、投标申请人报名

（一）投标报名、评标、决策的基本信息：

1、投标人营业执照；

2、资格证书；

3.投标申请人信用档案信息。

4.项目经理的信息。

5. 投标活动的跟踪记录和其他信息。

（二）网上投标报名：

4、根据项目需要对投标人进行资格预审活动：

（一）投标人根据项目需要对投标人进行资格预审的，应当按照公告的内容和要求对投标人进行资格预审。

（2）投标人应到建设部领取资格函并购买书面资格预审表。

（3）投标人对投标人进行资格预审时，资格预审申请人数少于7人，或资格预审申请人数过多不便直接确定的，应重新发布投标公告。公告。市建设局采用随机方式抽取7名以上投标人。

5、招标文件的准备、内容、提交和接收：

（一）招标文件的编制投标人应根据招标文件、招标工程图纸、技术规范要求以及现场考察和投标问答环节获得的信息，编制招标文件和工程预算。招标文件制作完毕后，必须按照招标文件的规定认真检查、打印、装订、密封、盖章，并达到招标文件规定的份数要求。标准保密评审技术招标（秘密招标）必须严格按照“我建招办字”[2002]18号的规定进行。

（二）招标文件内容

1、招标文件。

2、施工组织设计或施工方案。

3、投标报价。

4、招标文件要求的其他材料。

（三）投标文件的提交和接收

1、投标文件的提交投标人必须将投标文件密封并在投标文件注明的投标截止时间前送达投标地点。截止投标前，投标人可以对已提交的投标文件进行补充、修改或者撤回，补充或者修改的内容应当成为投标文件的一部分。必须按照招标文件的规定制作、密封和标记。

2、招标文件的接收

投标人必须在投标截止日期前妥善收到投标文件。接收招标文件时，请注意检查是否按招标文件规定密封并记录接收时间，逾期或提前未送达的，招标人投标人必须收到投标文件。请拒绝他们。

6、组织评标委员会的工作内容。

（一）开标前（上午召开评标会应至少提前18小时召开，下午召开评标会应至少在开标后4小时至5小时召开）开标时间），应进行招标监督管理机构的监督。以下，本市建设项目审批，交易中心计算机系统将按规定随机抽取审查员，并提供以下信息：

1.《建设工程项目报建表》；

2、代理银行收款柜台按建筑面积计算的“包干费制”收费制度的付款凭证。

（二）建设部门指定专人通知评审员参加评标。

（3）建设局将中选审查员详细信息及通知结果打印并盖章（密封套损坏无效），提交投标人及投标监督管理机构签字。和存储。

7、开标

职位描述：

（一）投标人应介绍招标部门和招标监督管理部门的工作人员。

（二）公开检查招标文件是否符合规定，并按规定公开招标。

（3）请提交投标价格、工期、质量、主要材料使用情况等值得注意的信息。

（四）公开招标标准与招标标准。

（5）投标人应填写开标汇总表，并经投标人签字认可。

（六）招标监督管理机构的监督管理

8. 校准

职位描述：

按照中华人民共和国建设部令第《建设工程“一费制”收费认定表》号【第89号】执行。投标人应当在投标截止日前至少30天确定中标人。投标文件的有效期应当载明。

9、批准投标情况报告、发出中标通知书、公布中标人

职位描述：

投标人应当自确定中标人之日起15日内，以书面形式向招标监督管理机构提交投标情况。向招标监督管理机构提交投标情况报告审批时，必须提交以下资料：

1、《市行政事业性收费、基金缴款通知书》由各计费单位验证。

2、代理银行收款柜台按中标价格开具的“一费制”付费产品付款凭证。

房地产项目开发全流程（4）

10、签订工程合同

投标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内按照投标文件和中标人投标文件签订书面合同，不得签订其他合同。偏离合同实质内容的合同。中标人应当自签订书面合同之日起7日内，将合同报送管理机关。

招标条件：

1）勘察设计招标，须取得项目建设场地规划许可，并办理建设用地使用手续和经营审批手续。

2）工程建设全过程的监理、招投标必须办理业务审批手续，工程施工阶段的监理、招投标必须完成勘察设计工作。

3）施工招标，必须按照规定办理施工监理项目的业务审批手续，落实施工资金，签订施工监理合同。

4）设备招标时必须完成设计工作，确定设备的技术性能，并保证必要的资金。

5）法律、法规规定的其他条件。

公开招标项目可以进行资格预审，公开招标项目可以进行资格预审或资格后筛选，但不能同时进行资格预审和资格后筛选。建筑工程招标需要划分标段和确定工期的，投标人应当合理划分标段和确定工期，并在投标文件中注明。积极推行总承包责任制，不得单独投标单位建设的主楼、附楼、附属建筑施工，不得允许投标人拆除建筑工程或者中标人违法承包、分包建筑工程他们已经赢了。是严格禁止的。例如，分支项目较为专业，如果需要选择不同的承包商，则必须通过实体建筑市场的招标来完成。为投标项目前期准备或者监理提供设计、咨询服务的法人单位及其相关机构（单位）不得参加投标项目投标。

招标方式：开发建设项目招标有公开招标、邀请招标、相对招标等多种形式。

（一）一般招标

招标部门应当通过报纸、杂志、广播、电视等广播媒体发布投标公告，邀请承包商参加投标竞争。符合预定条件的单位可以随意参加投标。从众多的投标中选择估价合理、工期短、信誉好的承包商。这种一般竞争性招标方式，由于参与投标的主体较多，审查投标资格和招标文件的工作量较大，投标成本也较高。公开招标项目需要对投标人进行资格预审，参加资格预审的投标人过多的，应当对投标人进行资格预审。