房地产开发的流程图，房地产开发的整个流程包括哪些阶段
chanong
|房地产项目的整体开发意义是通过整合多种资源为人们提供居住空间、改变人们生活物质环境的活动。
房地产项目整体开发流程—— 房地产项目整体开发运营行为
房地产的本质问题是土地资源的重新分配和流转。从政府到开发商，从开发商到消费者，以及消费者之间！
从征地到规划决策的初始阶段（决策期） —— 重点是决策（全局决定）。
中期（实施期） —— 从施工图设计到入住，——主要以施工为主。
之后（运营期间） —— 入住后，房屋将被拆除。 ——专注于服务和反馈总结。
房地产项目整体开发流程—— 企业视角和客户视角
案例：佳兆业项目整体开发流程
18大节点——里程碑计划（一级计划）
从土地承包到取得施工许可证需要5个月的时间。
征地7个月后开市！ （恩代房地产在获得土地后6 个月开业。）
? 项目启动会议（即启动项目、捕获关键设计点并由小组审查和批准的时间）。
? 国家土地使用证（指国家土地使用证的颁发时间）。
建设用地规划许可（指颁发建设用地规划许可的时间）。
? 总体规划规划设计完成（指规划设计完成时间，适用于提交规划部门签字时）。
? 方案设计完成（指方案获得集团董事会批准）。
? 提交规划图纸（指获得相关政府部门批准所需时间；以部门最终批准时间为准）。
桩基施工图完成（指可用于招标和施工的桩基施工图完成日期）。
主要施工图完成时间（指可用于招标和施工的施工图完成时间）。
建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证核发时间）。
? 硬装修交付工程标准施工图及材料表（指拟进行大宗硬装修交付工程招标施工的施工图竣工日期）。
? 项目开工（指项目何时开始施工，以土方开挖或桩基施工开始时间为准）。
? 建筑许可证（指颁发建筑许可证的时间）。
主体施工开始（以地下室底板或盖帽基础工程开始日期为基准，参考总承包商的进场）。
? 预售许可证（指预售许可证颁发时）。
? 开盘（指获得预售证书后正式开始销售）。
主要封顶（指主要屋顶结构的完工日期）。
竣工验收（指竣工验收备案证书的签发时间）。
? 入住（指首批单位集中交付处理的时间，并非指与小业主签订的购房协议中规定的交房时间）。
批准土地
行政命令：转让/协议转让。危房改造、工商企业改造、保障性住房、基础设施建设等建设用地分配基本上由政府控制。
资本市场：
1、投资入股：以资本入股或以土地入股，通过土地、资本等方式共同设立项目开发公司。
2、土地征收：通过直接征收方式取得土地，直接征收按照国家规定缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。为了避免缴纳契税、营业税等税款，直接收购公司股份的方式较为常见，但目前这种公司收购形式主要缴纳企业税、个人所得税等税款。您必须缴纳营业税、土地增值税或契税。这是近年来比较流行的方式，比如万科收购浙江南都、香港路劲收购三兴等。
土地市场：
土地征用通过土地市场招标、拍卖、挂牌的方式进行，是2002年7月以来征地的主要方式。通常，唯一的标准是出价最高者获胜。
案例研究：佳兆业土地征用原则
以住宅为主，开发快、销售快、回笼快。严格控制商品房占开发总量的比重。
选择预售条件宽松、商品房销售0%、资金占用率低、交通便利、变现条件快的城市开发区土地为首选。
避免承接超大型项目（建筑面积超过100万平方米），避免资金过度占用。
深圳已进入成都、长沙、江阴、沉阳等城市，并在每个城市拿下3个可售建筑面积超过30万平方米的项目，三年开发量已锁定、建立土地建立保护机制并严格执行。
我们将加快进入以下城市：
长三角：常熟、昆山等实力雄厚的地级市。
环渤海及东北地区：天津、青岛、威海、烟台等。
内地省会城市：武汉、西安等
行业案例：恒大于2007年年中进军长沙。迄今为止已有五个项目，全部主要是住宅项目。只有一栋面积超过100万平方米，其余都在40万至50万平方米之间。三年对于恒大来说足够了，销售周期、销量现在是长沙的冠军。
各部门职责：
投资发展部：土地信息采集—— 项目立项报告（分公司） —— 项目立项审批（董事会） —— 项目可研报告（集团） —— 项目投资决策（董事会） —— 项目收购（广告牌张贴） 、资本收购）——交易确认书移交项目公司。
市场部：初步市场调研及草案定位。
设计部：概念策划、设计方案。
技术部：现场检查。 （生地、熟地、毛地的判断）
财务部：投资收益可行性研究版、初步财务方案。
成本部：成本控制目标（限额指标、成本管理体系规范）、成本可行性研究版本。 （根据设计部门提出的规划点估算）
采购：制定项目合同计划和市场研究合作伙伴资源。
关键要素：项目可行性研究报告。
确定定位
案例研究：佳兆业项目决策的三个关键要素
定位—— 项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！
——套房产的总体规划、户型、单体、立面、花园、附属设施、展区等已确定！
价格——的平均售价、价格听证会、价格专题报告、利润指数等都贴出来了！
各部门职责：
投资和发展部：建设规划许可证——国家土地使用证。
市场部：制定项目运营方案（包括深化市场调研、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。
设计部：概念设计任务书——概念设计深化计划。
工程部：编制项目节点计划。
财务部：投资回报的概念版。 （3个指标）
造价部门：可行性研究第二版造价（根据设计部门提出的规划点估算）
采购部门：营销合作伙伴资源（广告、代理机构等）、概念设计部门。
关键要素：项目管理计划、概念设计深化计划。
产品设计
常问问题：
进度问题：进度管理困难，与各种专业公司合作困难。
质量问题：缺乏评价体系和评价经验。
平面图中最重要的两张照片是——项目的总平面图和标准平面图。
各部门职责：
投资发展部：规划设计审批——建设工程规划许可证——基本建设许可证。
营销部门：创建和审查整体营销概况并组建营销团队。
设计部门：方案设计任务单编制—— 规划设计方案审查（含个别设计方案） —— 景观方案审查—— 初步设计结果审查（含基坑支护设计图） —— 建筑结构图审查（含基础设计图） ——审查正式施工图。
工程部：初步地质勘察—— 详细地质勘察—— 土方开挖及边坡支护—— 基础施工。
财务部：计划投资收益。 （3个指标）
造价部：计划版造价、施工图预算。 （根据设计部门提出的规划点估算）
采购部门：施工图顾问单位—— 景观、室内及方案设计单位—— 监理单位招标—— 土木工程总承包招标—— 工程材料、设备采购。
房地产部门客户服务：房地产规划计划。
关键要素：各种设计方案、合作伙伴资源、项目营销概述、土壤开挖和边坡支护。
请注意风险点：
工程部、招商部、设计部注意设计指标表！
工程、设计、营销和客户服务部门关注交付标准。
我们的设计、工程、营销和客户服务部门专注于每个家庭一张照片。
工程部门、设计部门、营销和客户服务部门、投资和开发部门需要关注变更和施工图。
建设项目申请表
房地产项目的一般审批和建设流程
如何加快项目审批和建设进程？
内部控制：设计图纸的制图质量、图纸制作时间、图纸变更（施工图变更）等。
现场合作：项目现场情况、项目现场接待。
外部协调：当地各级政府，包括规划部门、建设部门、国土部门、城管部门、质检部门、消防部门等业务协调。
合作伙伴协调：合作伙伴建设申请材料准备、合作伙伴项目合作（以现场为主）、
合作方的施工申请（劳保、中标记录、淤泥证明等）以及合作方的资源合作（尤其是专业部门）。
擅自施工如何处理？
1、技术处理
文化财产检查？政府项目？首先，挖土？先基础建设？
2. 协作
由于城管部门负责调查和处罚，因此与城管部门建立良好的关系可以避免很多麻烦。
3、加工技巧
无偿更换某些东西或用较小的东西替换较大的东西（使用小型施工许可证对大型施工部分进行大额投标）
申请豁免时，请考虑天气、形象、影响等。
施工作业
各部门职责：
投资和发展局：建设项目施工许可证。
市场部：开设示范区（包括售楼处、样板房），积累客户。
设计部门：支持设计图纸（水、电、煤气、污水）、与销售协作的设计输入（合同图纸、模型、交付标准）。
技术部：主体建设（示范区建设）
财务部：计划投资收益。 （3个指标）
成本部：项目的动态成本。 （每月费用报告）
采购部：分包工程及材料设备采购。 （主要包括消防、人防、永久性水、电、燃气、铝合金门窗、幕墙、高档装饰等）
房产部客服：房产公司投标（取得预售证必备条件）。
关键要素：建设项目施工许可、示范区开放、主体结构施工、房地产公司招投标。
要点：
质量控制！
进度控制！
成本管理！
协调管理！
项目经理需要具有操作水平。
打折促销
主要节点：
销售团队组建（销售经理、销售经理、销售、策划经理、策划经理、策划师）
项目形象植入（主宣传口号、主形象屏、项目名称、项目标志等）
提炼您项目的卖点（地点、位置、产品、环境、价格、品牌等）
项目营销执行计划（开业计划、销售手册、销售周期、定价、法律文件、培训等）
项目营销推广计划（推广周期、媒体组合、费用计划、主要营销活动计划等）
项目展区套餐规划（周边信息、售楼处、样板房、游览路径、施工现场等）
利用合作伙伴资源（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷公司等）
该项目为首次发布广告。
为企业和项目进行品牌推广。
项目展示区已打开。
工程价格公开听证会。
项目第一阶段开始。
营销费用预算。
各部门职责：
投资发展局：地区预测报告——获得预售许可证。
营销部门：发布规划、定价、洗钱、发布实施。
设计部：配合销售设计输入（合同图纸、模型、交付标准）。
技术部：施工进度已达到预售状态。 （情况可能因产品类型和城市而异）
成本部：项目的动态成本。 （每月费用报告）
采购部：分包工程及材料设备采购。
关键要素：项目符合预售要求，并已获得预售许可证。
各部门职责：
投资和发展部：面积测量报告——竣工验收申请。
销售部：持续销售——册，售完/占用2册（《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》）。
设计部：确认竣工施工图。
技术部：组织各类专项验收—— 竣工验收（大纲） —— 组织整改—— 财产移交。 （细部装修，一般是毛坯引进后，外包给开发商，再单独签订合同。政府验收标准？质量衡量标准？）
财务部：项目决算报告——项目评估报告（内含收益率、净利润率、毛利率计算）。
成本部：已结算完毕。 （项目财务报告）
采购部：分包工程及材料设备采购。
客服及房产部：入住规划、风险排查、入住组织、客户投诉处理、售后服务跟进。
关键要素：竣工验收、入住和项目后评估。
项目进展缓慢的主要原因是多方面
房地产开发成本结构
免责声明：内容仅供读者参考，不保证准确。部分文章取自网络或其他平台，版权归原作者所有。如有侵犯版权，请告知我们。删除。立即地！