房地产领域，中国的房地产业向何处去

陈立中先生，华中师范大学经济与工商管理学院城市经济学系教授、博士生导师、主任

长期来看，房地产行业仍是主导行业，无需对房地产市场过于悲观。

唐军/武汉当前，多城市出台房地产市场调整政策。据不完全统计，目前已有80多个城市纷纷效仿，还有更多城市正在制定政策。在政策调整上，本市利用产业发展规律，把握以房换房的政策界限，促进城市房地产良性循环，而不是促进投机和理性住房消费，具体政策如何落实。就此问题，中国房地产报记者采访了华中师范大学经济与管理学院教授、博士生导师、城市经济系主任陈立中。中国房地产报：您如何看待本轮房地产市场的彻底调整？与前几轮有何不同？陈立中：这次房地产市场的快速下滑首先会体现在供应层面今年1-3月，开发企业购置土地面积较上年下降41.8%，基金测算装机面积较上年下降19.6%，装机面积较上年下降19.6%。新房开工量同比下降17.5%，需求紧随其后。1-3月商品住宅销售面积下降13.8%。比上年下降%，其中住宅待售面积比上年下降18.6%，商品房销售套数比上年下降22.7%，其中住宅销售面积比上年下降25.6%年。开发商的市场预期相对悲观，消费者的购房欲望也很低，使得市场处于供需“双冷”的局面。与前两轮相比，本轮市场下跌的主要原因有三个。一是宏观经济疲软，2021年四季度我国经济增速出现断崖式下滑。一是房地产行业本身正处于调控时期，对房地产行业影响较大；二是理财政策对开发企业的影响大于预期；三是要点值得注意的是，传染病疫情持续蔓延，正在对房地产行业产生重大影响。居民收入和就业直接减少，购买力和预期降低。中国房地产报：近年来，有一种观点认为，过去的发展过于依赖房地产业，弱化了其他产业的发展，从现在开始发展现代制造业和现代服务业产业会变得更加重要，我需要依靠它。您对刺激经济增长有何看法？陈立中：其实房地产业、现代制造业、现代服务业都是国家产业体系的组成部分，这些产业是在市场竞争中发展和演变的，这三个产业我都有。替代与替代关系，互补关系。我个人认为，市场对于产业的演化、兴衰具有决定性的力量，而房地产业贡献大、在经济中占有的比重高，并不影响它的发展。想象不到它会被压制。其他行业，还是房地产行业发展太快这一事实。中国房地产报：目前，全国近百个城市出台了房地产市场政策，其中大部分是三线、四线城市和实力较弱的二线城市（郑州、福州、哈尔滨）。下一步一线城市会效仿吗？陈立中：当前房地产市场呈现需求和供给“双冷”的特点，从需求端出台相应的政策来克服这种情况会更加理性。从供给端看，房地产开发资金一半左右来自销售收入。防范房地产市场信用风险不能仅仅依靠央行指导下的银行贷款；管理压力的减轻是偿债和信用的来源。因此，我认为出台增强消费者信心的政策是必要且重要的，实力雄厚的二线和一线城市也可能会效仿。不过，随着COVID-19大流行的影响仍在持续，国际形势依然不稳定，消费者信心的恢复应该需要一个相对较长的过程，市场需要对两者都保持耐心。中国房地产报：国家鼓励合理住房消费，促进行业良性循环，但目前整体市场低迷，预期不佳，如何应对严峻需求、改善需求？是焦点的政策。陈立中：目前我们国家的改善需求非常大，很多都是“卖旧买新、卖小买大”的特点，是这样的。市场出现住房分层消费规律。

对于普通家庭来说，没有信贷支持，唯一的选择就是先卖后买。然而，在“卖”和“买”之间将建立一个住宅区。因此，鼓励改善需求的合理政策建议是将新房的首付和贷款利率定为同等或略高的水平，并就买家挂牌或出售旧房的期限达成一致。在国家鼓励二三孩生育的政策背景下，建议适当提高非商品住房的面积标准，比如160套，以适应家庭规模不断扩大的需求。平方米或内部面积144平方米。再者，近年来，市场上销售的不少高层、超高层房屋室内面积出现萎缩，客观上需要提高非住宅建筑面积标准。 - 普通住宅楼。中国房地产报：从全国范围来看，除金融信贷外，中央政府对地方行政管理政策并未给出统一要求。特定城市的政策是指导方针。我希望各个城市能够谈谈他们是如何实施针对具体城市的政策的。如何理解“住的住”和“促进理性消费而非炒房”的政策路线？陈立中：以武汉为例，2021年常住人口预计增长9.7%，达到120.12万人，位居全国前列。居全国主要城市之首，成为具有较强吸引力的城市。为保持武汉的吸引力和宜居性，要适当调整改善住房需求政策，鼓励居民“卖旧买新、卖小买大”，建议逐步建立一次消费、激活二次消费。消耗。 -手房市场。中国房地产报：《住房发展“十四五”规划》中，武汉市住房市场调控和行政监管正在由单一主体和手段的直接干预转向参数化调控和多主体、多手段间接调控。他提出要推动转型。您如何看待这种转变？现在是改变监管措施的好时机吗？陈立中：多年来，武汉采取低成本城市发展战略，主要是为了吸引产业和人口流入。Ta。主要采用房地产领域特有的低成本发展思路，为城市产业发展做出贡献，推动城市低成本、高品质、可持续发展。在当前市场形势下，建议逐步解除“限购”政策，同时考虑“分级限价、目标多样化”政策。中国房地产报：目前，各界对市场预期存在较大分歧，有的人悲观地认为一旦市场好转，就是卖房的好机会，有的人乐观地认为房子会卖。有些人。我觉得还是值得买的，你觉得呢？陈立中：从数据看，2021年我国房地产市场总体平稳。一是住宅成交量同比增长1.1%，二是房地产开发投资同比增长4.4%。第三，清除周期为14.1个月，仍处于合理范围内。长期来看，房地产行业仍是主导行业，无需对房地产市场过于悲观。当然，现在市场分化很大，具体城市需要具体分析。