中国地产上市公司排名，地产上市公司名单
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|在这场生死博弈中，爆款公司失去了筹码，前三名分别是中国海外、华润地、万科。
2021年将是房地产行业雷雨频发的一年，虽然在央行“三条红线”政策引导下，房企负债率普遍下降，但从2021年起，房企总负债率主要房地产上市公司将减少，中值正在下降。不计预付款，2020 年至2020 年有所下降。 2021年底的71.9%下降至70.8%，净负债率中位数从2020年底的80.2%下降至2021年底的76.5%。由于预售资金监管严格，主要房地产上市公司现金与短期负债比率中值由2020年底的1.25倍下降至2021年底的1.05倍。
主要房地产上市公司中，绿色上市公司占比维持在2020年底的33%，但红色上市和橙色上市公司占比从2020年底的27%上升至32.5%。另一方面，隐性债务也在增加，主要上市房企近一半的销售额来自表外贡献，少数股权占净资产的比例平均达到39%。未平仓权益的估计实际负债部分为：平均净资产占比由2020年底的14%小幅上升至2021年底的15%。
—— 国内房地产企业普遍缺乏长期融资渠道，目前96%的上市房地产企业面临债务期限短于投资回收期的问题。平均期限差距达15个月。据我们测算，30%的大型上市房地产公司面临短期现金压力，所有公司都面临中期现金压力，平均最低债务续签率为69%，最低债务续签率为16%。的公司面临短期现金压力。最低债务续展率超过100%。换句话说，这些公司不仅要更新所有债务，而且还要增加新债务来偿还利息和维持运营，即使没有业务扩张。事实上，截至2021年，10%的主要上市房地产公司的利息覆盖率低于1倍，这意味着它们不仅无法用普通收入偿还本金，还无法偿还利息部分。
业务方面，2021年主要房地产上市公司存量资产周转率较上年平均增长35%，但行业整体利润率明显下降。主要房地产上市公司毛利率中位数从2020年的24.4%下降至2021年的16.6%，核心营业利润率中位数从2020年的12.2%下降至2021年的9.7%。税前利润中位数相应下降。主要房地产上市公司投入资本占比从2020年的9.2%下降至2021年的7.2%，投入资本回报率与综合债务融资成本的利差从2020年的1.2%收窄至0.9个百分点，——家2021年末其中，36%的龙头房地产上市公司的税前投资回报率低于综合债务融资成本，没有可持续增长的空间。
在此背景下，房地产企业雷雨频发，部分企业因销量大幅下滑而不再被纳入我们重点关注的房地产上市公司名单，不少企业也推迟了计划。机构们，你唯一的选择就是将这些公司从你的2021年排名报告中排除。金瑞控股（1862.HK）等多家公司尚未公布经审计的财务数据，排名是根据未经审计的财务数据计算的。由此，2021年成为最终候选的主要房地产上市公司数量减少至77家，而2020年成为最终候选的主要房地产上市公司为87家。其中，近一半企业面临严重经营问题，60%企业面临财务问题，而问题严重、风险承受能力和盈利能力成为房地产企业的主要劣势。
综合抗风险能力、融资成本、经营效率、盈利能力、增长潜力、销售规模系数，中国海外（0688.HK）、华润地（1109.HK）、万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH） ))、碧桂园(2007.HK)、龙湖集团(0960.HK)、越秀地产(0123.HK)、华侨城(000069.SZ)、阳路置地(Z25.SI)、深圳控股(0604.HK)在2021年房地产上市公司综合实力排行榜中位列TOP10。
此外，如果横轴为风险承受能力和融资成本，纵轴为当前投资回报率和未来增长潜力评分，则在主要房地产上市公司的生存矩阵中，目前有19%的公司处于生存状态。比率。 34%的企业短期内面临较大财务压力，但仍有转型空间；14%的企业短期内面临较大财务压力，但增长潜力受限于效率水平和转型空间较大，只能通过联合开发拓展生存空间，且具备可持续发展潜力的占32%，其中具有整合潜力的仅占10%。随着行业的重组，房地产企业需要正视自己的短板，准确定位自己在行业中的空间，以适应新的环境，实现可持续发展，这是显而易见的。
销售规模排名
截至2022年6月8日，2021年合同或合并销售额超过100亿元并公布2021年财务数据的A+H上市房地产企业共有77家。这些被称为大型房地产上市公司。其中，年合同销售额2000亿元以上的企业有14家，年合同销售额1000亿至2000亿元的企业有21家，年合同销售额500亿至1万亿元的企业有21家。年合同销售额500亿至1万亿元的企业有27家。年合同销售额将在100亿元至500亿元之间。前10名上市房地产公司年合同销售总额均超2500亿元前20名上市房地产公司年合同销售总额均超1500亿元前50名上市房地产公司年合同销售总额房地产企业规模须达到1500亿元以上，年合同销售总额不少于370亿元。
平均而言，上述大型上市房地产公司总销售额的46%来自表外来源。按合并销售额计算，合并销售额在2000亿元以上的房地产上市公司有7家，合并销售额在1000亿元至2000亿元的房地产上市公司有9家，房地产上市公司有19家。我国上市公司销售额在500亿至1000亿元，综合销售额在100亿至500亿元的上市房地产公司有39家。
规模也在一定程度上影响着房地产企业的整体实力。 2021年房地产上市公司综合实力排名前20名企业中，年合同销售额2000亿元以上的企业有11家，年合同销售额1000亿至2000亿元的企业有4家。从合并销售额来看，综合实力排名前20名的企业中，有7家企业合并销售额总额超过2000亿元，6家企业合并销售额在1000亿至2000亿元之间。
但2021年，规模效应对房地产企业的影响力较往年有所减弱，综合实力排名前20名的企业中，合同销售总额低于1000——的企业仅有5家。由于部分企业破产，房地产开发企业整体财务稳定性有所下降，而一些主营租赁业务的房地产企业凭借较高的财务稳定性和融资能力跻身综合实力排行榜。有的公司甚至跻身前20名。成本方面的优势。另一方面，在公布财务数据的各大房地产开发企业中，有不少千亿规模企业因财务和经营问题而跌入综合实力排名倒数20名。有几个因素在其中发挥着重要作用，包括总体风险承受能力、融资成本、运营效率、盈利能力和增长潜力。
综合风险应对能力排名
截至2021年12月31日，主要房地产上市公司剔除预付款的总负债率中位数由2020年末的71.9%小幅下降至70.8%，净负债率中位数由2020年末的80.2%下降。 2020.减少。主要房地产上市公司期限，2020年底升至70.8%，2020年底升至76.5%，但由于监管收紧导致受限资金增加，现金空头价值中位数有所上升下半年预售资金到位，负债率由2020年底的1.25倍下降至1.05倍，绿档企业占比维持在2020年底33%的水平2020 年，但红色和橙色等级的公司比例从2020 年底的1.05 倍下降，从27% 增加到2021 年底的32.5%。这不包括不披露财务数据的公司。
我们预计，30%的大型房地产上市公司短期面临现金压力，中期全部面临现金压力。当债务续签时，平均债务续签率为69%，其中16%的企业不仅要更新所有债务，而且还需要新债务来偿还利息和维持运营，这就是我的意思。事实上，10%的公司利息覆盖率不足1：1，仅靠普通利润无法偿还本金或利息部分。此外，国内房地产企业普遍缺乏长期融资渠道，因此目前96%的企业面临期限结构缺口问题，债务期限短于投资回收周期，平均期限缺口已达到15。 27% 的公司面临两年的成熟度差距。
此外，为减轻账面债务负担，增强企业债务融资能力，房地产企业的实际债务和表外债务仍存在严重问题。截至2020年底，主要房地产上市公司维持39%的水平，但少数股东应占利润普遍低于股本比例，27%的公司中，少数股东应占利润率为一半。一些公司出现问题是因为少数股东不承担损失。主要实体公司的实际负债与净资产的平均比率是因为利润比率远远超过股本比率。房地产上市公司的份额增加了。从2020 年的14% 略升至2021 年底的15%。这不包括不披露财务数据的公司。从表外销售额来看，大型房地产企业的平均水平为46%。企业的销售额来自表外来源，有5%的企业表外销售额占比超过70%，加上合同债务的融资成分，使得整个行业隐性债务压力依然很大。
考虑到表内偿付能力和表外债务警告，大型上市房地产公司的总体风险承受能力中位数下降至1.80分。其中包括大明城（600094.SH）、中国海外、华润置地、万科、燕路置地、深圳控股、佳源国际（2768.HK）、保利地产、碧桂园、华侨城，代表我们的综合风险排名进入阻力排行榜前10名。
此外，2021年多家香港上市房地产公司推迟公布年报数据，对财务数据的准确性造成一定影响。截至2022年5月31日，景瑞房地产公司等上市公司由于控股公司不公布经审计的财务数据，因此只能根据这些公司公布的未经审计的财务数据进行计算，未经审计的财务数据未公开的公司只能排除在审计之外。主要房地产上市公司名单。随着这些公司的财务数据公布，我们将根据需要进行专项分析。
也就是说，房地产企业的债务结构非常复杂，虽然本报告旨在通过隐性债务分析来发现企业的隐性债务风险，但无法核对每家企业的财务数据，因此准确性无法保证。得到保证。分数仍然取决于表中财务数据的可靠性。如果表中财务数据存在重大扭曲，则无法保证排名报告的准确性。但由于我们综合利用公开的财务信息，对几乎所有上市房地产企业进行了综合分析，本报告从整体上概括了房地产企业的财务和管理状况，我们认为评价还是比较好的。参考值。但我们无法保证所有排名都没有偏差，因此在使用本排名报告时，请您根据多方面的信息做出自己的决定。
融资成本排名
2021年，高风险企业和项目普遍难以获得融资支持，因此房地产企业整体融资成本不升反降，主要房地产上市公司平均综合借款成本为综合负债38%的企业融资成本低于6%，而13%的企业综合债务融资成本仍超过10%，仍维持在7.2%，最高可达6.7%。
其中包括深圳控股、中国海外、外高桥（600648.SH）、陆家嘴（600663.SH）、五矿地产（0230.HK）、华侨城、龙湖集团、金隅股份（601992.SH）、华润置地、和越秀地产。该地产在融资成本方面排名前十。
企业效率排名
2021年大型上市房地产公司现有资产周转率中位数为0.255倍，较2020年增长35%。当前投资回收周期中位数为3.05年，但低谷期间现有资产周转率中位数将在2020年下降。 0.182x，将中位投资回收周期延长至4.2 年，而平均结算周期接近5 年。
建发控股（600153.SH）、绿地控股（600606.SH）、吉森控股（2599.HK）、中空控股（2772.HK）、信城控股（601155.SH）、金隅集团、冠城大通等�**瘛Ｃ裰凇� （600067.SH）、龙光集团（3380.HK）、朗诗地产（0106.HK）、金莎控股（000656.SZ）效率排名均进入前十。
盈利能力排名
盈利能力方面，2021年主要房地产上市公司毛利率中位数将从2020年的24.4%下降至2021年的16.6%，核心营业利润率中位数也将从2020年的12.2%下降。2021年，下降了9.7%。19.5%的公司核心营业利润率低于5%。主要上市房地产公司整体利润率、周转率、税前投资资本回报率中位数从2020年的9.2%下降至2021年的7.2%，税前投资资本回报率超过这些的公司比例税前投资资本回报率低于5%的公司从2020年的10%增加到2021年的17%。
由此，佳源国际、时代中国、滨江集团、陆家嘴、新城控股、鲁商地产、龙安地产、华润本地、龙永集团、深圳控股进入盈利排名前十。
成长排名
2021年房地产行业销售增速整体放缓，77家主要房地产上市公司销售金额较上年仅小幅增长1.7%，增速中位数为2.6%。的公司在2021 年实现了合同销售。尽管出现负增长，但仍有13% 的企业预计2021 年合同收入较上年增长30% 或以上。合并销售额方面，77家主要房地产上市公司2021年合并销售额较上年增长14%，增速中位数为10.6%，25%的公司合并销售额较2021年有所增长。但有22%的企业综合销售额增速较上年为负，可见企业增速差异较大。
然而，房地产行业整体的高增长已不再可持续，主要房地产上市公司无需考虑经济波动而依赖债务更新的内生增长率中位数仅为2.9%，而房地产行业整体增速仅为2.9%，仅为1%。 %。企业内生增长率超过10%，但6.5%的企业内生增长率为负。
当内生增长潜力不足时，房地产企业主要依靠运用外部融资工具来推动外生增长，这从根本上降低了企业的投资资本回报率和债务融资成本。 2021年主要房地产上市公司资本投资税前回报率中位数已从2020年的9.2%下降至7.2%，因此资本投资税前回报率与大型房地产上市公司房地产中位数之间的差距上市公司债务融资成本由2020年的1.2个百分点收窄至2021年的0.9个百分点，目前税前投入资本回报率为36%债务融资成本，行业整体外生增长空间也在缩小。
最后，充足的土地储备是增长潜力的关键基础，截至2021年底，2021年全年按销售面积计算的土地储备总额（规划面积+在建面积+规划竣工面积）位居领先。房地产上市公司平均年销售额为7.1倍，中位数为5.4倍，而平均可供出售土地储备相当于3.7倍，年销售额中位数为3.0倍。虽然大部分房企的土地持有总量能够支撑未来三至五年的发展需求，但仍有8%的大型房地产上市公司土地持有总量不足三年，低于未来两年。年。从可售面积和销量来看，影响着企业可持续发展的可能性。
综合历史增长率、内生增长空间、外生增长空间、土地储备总量，滨江集团（002244.SZ）、德信中国（2019.HK）、深圳控股、中骏集团（1966.HK）、佳源国际、越秀地产越秀地产、宝龙地产（1238.HK）、实正控股、时代中国（1233.HK）、绿地控股均进入越秀实际增长潜力排行榜前10名。
综合实力排名
——家上市房地产企业的综合实力是根据房地产企业的风险承受能力、融资成本、经营效率、盈利能力、增长潜力、销售规模等因素进行评分。其中，前两个因素（风险承受能力和融资成本）很重要。主要反映公司财务安全状况，后四项因素主要反映公司经营状况。相应地，一般情况下，上述六大因素各分配30%、20%、10%、10%、10%、20%的权重。经过加权平均后，我们计算出主要房地产上市公司的综合实力得分。
但如果企业风险应对能力总分低于4分，则企业的生存压力将大于发展压力，财务安全将成为决定企业能否实现可持续发展的重要因素。它成为一个元素。相比之下，规模因素的作用在2021年减弱之前，规模因素对房地产企业的生存和发展起到了重要作用，但在很多大型房地产企业频遭雷雨袭击之后，规模因素只能发挥有限的作用。 “太大而不能倒”已成为过去，财务安全的公司和财务风险较大的公司都可以发挥支持作用。将六类系数的权重调整为40%、20%、10%、10%、10%、10%。
结果，77家主要房地产上市公司2021年综合实力平均分为3.86分，中位数为3.75分。其中包括中国海外、华润地、万科、保利地产、碧桂园、龙四集团、越秀土产、华侨城、杨路置地、深圳控股、建发控股、旭辉控股（0884.HK）、金地集团（600383）综合实力排名中，美的地产（3990.HK）、龙光集团、绿地控股、绿城中国（3900.HK）、金隅股份、外高桥、宝龙地产跻身前20名。
房地产行业6维蜘蛛网图
2021年，房企负债率因央行“三条红线”政策引导而下降，但现金存款和短期债务比例因预售资金监管严格而下降。由此，在主要房地产上市公司中，绿色上市公司占比维持在33%，而红色上市公司和橙色上市公司占比则由2020年底的27%上升。 2021年底32.5%，30%的企业面临短期现金压力，所有企业面临中期现金压力，平均接近70%不扩张16%的企业需要偿还全部债务，但也需要承担新债务以偿还利息并维持生计；10%的公司利息覆盖率低于1倍，换句话说，不仅足以偿还普通收入无法偿还的本金，还足以偿还利息。与此同时，房地产公司的隐性债务不断增加，近一半的销售额来自表外贡献，实际债务占净资产的比例预计上升至15%。未知企业数量，已发布2021年财务数据的房地产企业。
业务方面，2021年行业平均周转率增长35%，但毛利率和核心营业利润率大幅下降至20-30%，主要房地产上市公司毛利率中位数核心营业毛利率中位数利润率从2020年的24.4%增至2021年的16.6%，从2020年的12.2%下降至2021年的9.7%，投资资本税前回报率中位数也于2020年有所上升，从2017年的12.2%下降至2021年的9.7%。 2021 年。相应地，税前投资资本回报率与综合债务融资成本之间的利差中值也从2020年的9.2%上升至2021年的9.7%至2021年的7.2%，并从2020年的1.2个百分点缩小至2021年的7.2%。 2021 年。 2021年内生增长潜力和外生增长潜力均将进一步下降0.9个百分点。
在这种情况下，房地产企业雷雨频发，而且由于销量大幅下滑，一些企业不再被列入我们重点关注的主要上市房地产企业名单，一些企业还没有公布债务。由于债务情况复杂，截至2022年6月8日的财务数据（部分公布财务数据的企业迟报年报或财务数据未经审计）这一结果减少了2021年统计的主要房地产上市公司数量2020年入围的主要房地产上市公司为87家，增至77家。其中，47%的企业存在严重的管理问题（管理效率、盈利能力、增长潜力总分低于2分），60%的企业存在严重的财务问题（抗风险能力总分）。或融资成本低于2分）（得分低于2分），共有75%的公司面临严重的财务或运营问题，其余4%的公司没有弱点。剩下的21%也存在运营或财务问题（即非规模指标得分为2 至5）。
从图1可以看出，2021年主要房地产上市公司的各项得分中，只有融资成本的中位得分超过5分，其他指标尤其是阻力的中位得分均低于5分。 它成为了。风险承受能力和盈利能力的总分中位数小于3分（风险承受能力的总分中位数小于2分），这意味着风险承受能力和盈利能力是房地产行业最重要的因素。
当然，每个公司都有不同的问题和缺点。例如，越秀地产的财务方面（风险承受能力和融资成本评分）明显优于行业平均水平，但其运营效率和盈利指标与行业平均水平持平，公司提高运营效率的能力表明有需要。大洋集团（3377.HK）净负债率较高，但现金短期负债率较低，且虽然续债压力较大，但融资成本优势明显，允许短期负债减少. 缓解.尽管面临年终财务压力，但抗风险能力和盈利能力仍然是公司最重要的因素，再比如津科控股和龙安地产（000517.SZ）。两家公司的表现均优于行业平均水平。虽然其运营效率和盈利能力较好，但财务指标特别是融资能力较弱，成本明显高于行业平均水平。
也就是说，6维蜘蛛图清晰地展示了每个房地产公司的优势和劣势以及与行业平均水平的比较，帮助您更好地发现公司的问题，帮助您提高自己。改善运营。
房地产行业生存矩阵
最后，根据我们的测算，财务状况良好的主要上市房企有25家（2021年整体风险承受能力得分为2分以上，融资成本得分为2分以上）。 （相当于5分）；财务状况较差，但在债务偿付能力（即整体风险评分）较弱的情况下，在融资成本和保持债务融资渠道畅通的能力方面具有明显优势的企业有11家。 （阻力小于2分，但融资成本评分大于8分）；以上36家公司短期资金压力较小，占主要地产上市公司总数的47%特性。
其中，有8家企业整体风险承受能力评分和融资成本评分在5分以上，当前投资资本回报率和未来增长潜力评分也优于行业平均水平，可以说具有较高的财务安全性。行业整合的潜力很大，因为它利润丰厚，并提供恒定的回报率或增长优势。截至2021年底，具有此类整合潜力的公司占主要房地产上市公司总数的10%。
其余24家公司分为两类：一类是短期财务压力较小，但当前投资资本回报率和未来增长潜力得分低于行业平均水平的公司；一类是管理能力可能下降的公司。支持可持续发展的资源已不再充足，拓展生存空间的唯一途径就是与优势第三方企业（约占主要房地产上市公司的14%）合作。
另一类是短期财务压力较小、当前投资回报和未来成长性均高于行业平均水平、没有直接生存危机、有一定发展空间、但规模较大的企业。规模企业，财政资源仍不足以支持重大行业重组。截至2021年底，此类具有可持续发展空间但不具备整合可能性的公司占大型房地产上市公司总数的22%。
相比之下，截至2021年，41家主要房地产上市公司面临着较大的财务压力，占总数的53%。其中，有26家公司当前投资回报和未来成长得分高于行业平均水平，占所有主要房地产上市公司的34%，表明仍有创新空间。
剩下的15家公司不仅面临短期财务压力，目前的投资回报率和未来增长分数均低于行业平均水平，面临着巨大的生存压力，使得这些公司占据了主要实体公司的19家。房地产上市公司.%.
综上所述，截至2021年底，房地产行业的生存结构正在进一步演化，横轴为总风险承受能力和融资成本，纵轴为当前资本投资回报和未来增长潜力。生存矩阵中，19%的企业目前面临生存压力；34%的企业财务压力较大，但仍有转型空间；14%的企业面临短期财务状况不佳但效率受限的企业水平和成长空间只能通过共同发展来拓展自己的生存空间，而剩下的企业中真正具备可持续发展潜力的只有32%，其中只有10%具有整合潜力。
图2为各大房地产上市公司2021年的生存矩阵，图中显示，虽然有一半的公司面临短期资金压力，但大多数仍具有转型空间（橙区公司）。转型成功的企业将落在右侧，进入可持续发展区（绿区），而转型失败的企业最终将被归类为受资金压力拖累、面临生存压力的企业（红区） 。 将会完成。其中还包括几家危机管理公司，由于巨大的财务压力，销售额大幅下滑，最终被我们从我们的大型房地产上市公司名单中剔除。另外，随着全行业利润率和投资回报率大幅下降，短期内财务压力不大，但盈利能力和增长潜力受到制约的企业纷纷寻求扩大生计，只能做这件事了。通过联合开发（黄区公司）进行太空探索的压力也越来越大。因此，主要房地产上市公司中，只有32%具有可持续发展潜力（绿区公司），只有10%具有整合潜力（深绿公司）。企业可持续发展潜力甚至低于房地产企业。
事情正在发生变化，但您的公司位于生存矩阵的哪个象限？
本文来自《证券市场周刊》