过去十年房价涨幅排名，十年房价翻倍

来源丨喜马拉雅APP超级制作精品教程《首席经济学家管清友的投资课》 编辑丨张谁也没想到房价会下跌。近两个月来，不少著名城市都传出了房地产市场下跌的消息，传统的“金九银十”旺季已经彻底消失。那么决定房价的因素有哪些呢？

与任何产品一样，价格趋势最终归结为“供给和需求”。但在预测未来趋势时，需要对各个时期进行综合分析，而不是简单地根据供求关系做出决策，不同的是我们关注的是各个时期的房价。

短期政策视角短期政策主要指货币政策和房地产调控政策。

首先是宏观货币政策。房地产不仅是消费品，而且是具有金融性质的投资产品，因此对流动性非常敏感。货币政策通过影响市场流动性来直接影响房地产市场需求。

二是细化房地产管理政策。典型的房地产管理政策包括限购、限融资、限价、限售、限业等，这些限制直接阻碍了很多有需要的人购房，如果放松限制，就会推高房价。立即地。

过去十年，房地产行业大概经历了三次“宽松”周期，每一次都会导致房价上涨。

2008年底第一轮宽松规模为4万亿元。中央相继降低存款准备金率和利率，并推出降低购房凭证税率等刺激措施。

第二轮放松，即降低存款准备金率和放松房地产管理政策，从2011年底开始，一直持续到2013年初国家房地产五项新规的实施。

第三轮纾困是2014年的930新政。随后，2015年330新政出台，将现房商业贷款首付比例降低至40%，并缩短了现房营业税免税期限。此轮房价上涨的焦点是直接引发房价上涨。

目前，我们仍处于2016年底开始的政策紧缩周期中。预测近期房价复苏拐点，需要等待政策宽松信号。从历史上看，政策宽松无异于经济和市场的意外下滑。今年宏观经济环境虽承压，但尚未出现意外下滑，短期内政策可能只会小幅调整，不会大幅放松。

中期库存包括现有待售库存和尚未建成的潜在库存。由于房地产需求的快速变化和供应响应的滞后，往往会出现供需缺口，当供过于求时，库存迅速增加，直接影响房地产市场的供需平衡。从中期来看，这将影响房价。库存越低，房价弹性越大，反之亦然。

库存主要取决于商品住宅待售面积和住宅施工面积。 2011年以来，全国商品房销售面积呈上升趋势。此后，在三四线城市去库存、贫民窟改造等一系列政策的推动下，商品房销售面积不断上升。待售房屋大幅下降，但仍不低。

从大的库存来看，房地产的潜在供应量更大。每年新开工面积大于新屋销售面积，新房供应总是超过需求。从开工面积来看，潜在库存主要分布在三四线城市，这对全国整体房价仍构成不小的压力。大部分一、二线城市库存相对较低，需求相对旺盛。

从长远来看，住房基本上是用来住的，而不是用来炒的。不管一套房子有多少投资属性，它最终必须对住在那里的人来说是值得的。因此，从长期周期来看，房价走势主要取决于人口。

房地产需求主要由三个方面驱动：

一是劳动力，这是改善需求的主要来源。中国劳动力的人口红利开始消失，人口老龄化趋势日益明显，房价面临巨大压力。

第二类是年轻人，他们长大后想购买婚礼场地，这也是迫切的需求。计划生育的影响现已显现，20岁至30岁的年轻人比例开始下降。进一步展望未来，中国新生儿人口的下降很可能会导致总人口的下降。

第三，城市化、农村和小城市人口的流动将产生相应的购房需求。至于城市人口，情况则稍微乐观一些。尽管近十年来中国的城镇化率快速提高，但仍不足60%。根据“十三五”规划，城镇每年将新增常住人口1600万人。在城镇化率达到80%之前，城镇化人口仍将是城市特别是大城市房价的重要驱动力。

总结起来，对未来房价的预测主要基于三个方面：短期看政策主要是宏观货币政策和微观房地产管理政策，中期则必须去库存。狭义上主要看销售面积，广义上看潜在库存（包括在建面积），长远来看，还要看人口。我们从劳动人口、年轻人口、城镇化人口三个方面来分析。

主播简介：首席经济学家管庆友现任民生证券副总裁、研究所所长，同时也是中国经济结构改革研究会高级研究员、国家发展改革专家。财政部委员、专家郭双九等

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