楼市账本:信息量大到惊人，楼市问题
chanong
|第四章：信息不对称给房地产市场投资者带来的机会陶家来认为，房地产投资与股票投资有很大不同。
股票价格的交易时间总是在变化，所以人们总是要小心，感觉就像你坐着一样。过山车，一天4小时很刺激，是时候卖出了当你卖出股票的那一刻，你会感到彻底的释然，但不幸的是这种释然的感觉只持续几分钟，之后你又得重复同样的过程才能买入。是啊。库存。总之，股市瞬息万变，总有赌博的刺激。
当被问及用一句话解释房地产投资时，陶家来无奈地说：“房地产市场变化缓慢，通常不会飞散。”
“房价变化非常缓慢。如果你想关注你所拥有的特定房屋的价格波动，关注房地产门户网站的唯一方法就是关注你所在地区现有房屋的平均价格。访问社区页面，查看近一个月社区现房均价及增减数据，以及社区现房均价趋势图，你就会看到，记住过去的一年和“有点兴奋。读完这些之后，你想知道一些其他的东西。不，无处可去！你不会找到任何其他有价值的信息，”陶佳说。直到这个月的数据整理完毕，变化的是当月现房均价，而这三个数值分别是环比和同比的增减。 ”
但陶家来更喜欢房地产投资，他说：“我是做科研的。科研就是要耐得住孤独，在收集数据中寻找思路，在反复验证中积累数据。”用量来积累质的突破。 “如果你**惯了这种思维方式，你就会不断地经历股市的波动。你将很难保持冷静并产生结果，”Touka说。
完全放弃股票交易的Sue Yarai先生现在有了很多空闲时间，于是他开始研究房价的涨跌，并逐渐认识到房价的涨跌是一种货币现象。我注意到。他找到了一本钱币学的书，准备慢慢看，但他学的货币学书籍难度很大，充满了经济原理、数学公式、微积分的分析，所以他只好从经济学的书开始学**。塔。
出身理科背景的陶家来发现经济学是最难学的学科。自然科学的各个领域都可以量化，通过不断学**，人们可以获得更多解决问题的原理。虽然经济学的主要研究工具是数学，但许多宏观经济原理是通过推导市场参与者的社会心理行为而总结出来的。变量很多，讨论过程模棱两可，论证的结论往往只能用历史统计数据来证明。间接地。
在运用经济学原理分析某一特定问题时，一个变量的微小变化往往会导致完全不同的结论，而基于社会心理行为的经济分析得出的结论可靠性较差，更容易出现错误。由于上述原因，经济领域更容易出现蝴蝶效应。
陶家来对市场了解得越多，就越对市场产生敬畏，回想起一年前买两套房子的决定，他感到有些害怕。半地下室是胡翔给他选的，好在胡翔经验丰富，在买太御苑的房子之前没有做过系统的分析，但现在看来当时他冒了很大的风险。幸运的是，股市的风险意识让他选择了最大的股票，也是风险最小的房地产。
尽管他如饥似渴地读书，但他始终不忘关注市场，2011年统计数据发布后，他意识到房地产市场正在以无形的速度发生着巨大的变化。
首先，2009年北京新建住房交易数量比上年增长了两倍，但此后交易量一直呈下降趋势，已减少至。这一方面是受到限购政策的影响，但另一方面也受到房价快速上涨的影响。
与此同时，北京常住人口仍在以每年约60万人的速度增长。 2011年，新房销售5.5万套，但即使每套住5人，同年新增常住居民人数也约为27.5万人，并不能满足住房需求。但商品房和小型住房的规模不足以填补这一巨大的住房需求缺口，即使不考虑当地居民的区域发展需求，2011年住房供应也将达到极限。北京日益增长的住房需求无法得到满足。
“这部分住房需求并没有消失，只是通过暂时压缩居住面积而受到抑制。就像弹簧被重物推动一样，能量储存在那里，等待重物被压下的那一刻。”发布的内容已被删除。”陶卡库确信这一点。
2012年春节过后，陶家来开始热衷于逛房地产。一年来，陶家来还有资格买房，但借的钱已经用完了，整体房价持平，所以他选择了读书。 2012年，他看到了机会。随着央行开始降低存款准备金率和利率，这种情况很快就会发生，而且弹簧的压力显示出消失的迹象。
当时北京五环上新建的楼盘并不多，而且价格都是天文数字，除了南城，但陶家来觉得南城的房子并不稀奇，所以他考虑买一套二手房。我需要这样做。城市的房屋。事实上，2008年北京二手房交易数量就超过了新房交易数量，并且正在快速增长。到2010年，北京二手房交易数量已达到新建住房数量的2.4倍，而随着市中心新建住房数量的减少，房地产交易的主战场实际上已转向二手房。成房指数也起到了指标的作用，为了解市场的涨跌提供了重要数据。
此时，陶家来正面临首付问题，名下拥有三套房子，但由于北京房价一年多来一直持平，三套房子的字面价值并没有那么大。一套房子的首付是60%（首付比例高，因为是第二套），但是所有权少的房子不能设置抵押贷款，只能为地下室设置抵押贷款，所以抵押贷款是有一定期限的，因为很多二手房是必须的，业主不愿意给购房者融资周期，导致选择二手房的竞争力下降，也很难选择好房子。很多时候，业主会卖掉自己的房子由于融资周期而向其他人转移。
自2012年6月8日起，金融机构可变期限贷款利率下限调整为基准利率的0.8倍。此消息一出，房价暴涨，泉水里储存的能量开始恢复。有一天，十香来到三环附近的学区看房，没想到房主当天就安排了来自3家经纪公司的9位准买家来看房。房子里不断有客人来访，主人在客厅里聚集了九组客人，让他们一一出价，就像在拍卖会上出价一样。
陶家来当时并没有出价，因为他知道自己没有机会买房。可悲的是，考虑到二手房，这种场景变得越来越普遍，业主和购房者之间一对一的谈判已经变得很少见。陶家来觉得，北京的商品房市场已经成为一列加速行驶的列车，不再停靠站，乘客需要铁路游击队的敏捷和勇气才能登上列车。陶家来没有立即的资金，因此错过了乘坐公交车的机会。
即使我们失去一些东西，我们也会得到一些东西。 2012年6月29日，北京市市长刘奇在中共北京第十一次代表大会上宣布，本市将“实施以通州为主的战略，建设功能齐全的副中心”。确实，通州将建设一个副中心，通州的各种配套设施将得到极大改善。此消息一出，通州区的房价就开始比北京其他地区上涨得快，但由于太御苑不是大楼盘，实际上没有限购，通州区的房价开始比北京其他地区上涨得快。通州区.玫瑰.到2012年底，太原陶家拉的房价已经涨到了购房价的一半。
房价不断上涨，陶家来还在考虑二手房，但她的融资周期仍然存在问题，她的经纪人也不想先买房，她说很多人都这么做了。我提议卖掉它。陶家来先生笑着回答：“那你会代表另一个家庭吗？”他嘴上说着，但心里知道，“为了投资。如果先卖后买，就会得不偿失。” “在融资缺口期间，房价上涨带来的利润就会流失。
最后，2013年2月，中国出台了有关房地产监管的“新五法”，3月30日，中国政府宣布了对房屋销售征收个人税的“新五法”。北京房价飞涨之旅已接近尾声。一年时间，北京现房均价上涨一半，东城、西城、海淀、朝阳等核心区域房价均翻倍。
Sue Yarai的三套房子总价翻了一倍，而且因为办理了抵押贷款，一年半的时间他的资产就增加了两倍，回报率远远超过股票投资。 “监管对于房主来说并不是坏事。房价趋平意味着购房者和买家重新回到平等地位。我们准备继续提高我们在房地产市场的地位。对于一些陶工来说，现在是购房的好时机。”
通州的北京副中心规划给陶家来带来了灵感，在规划公布之前在黄金地段买房是一个很好的赚钱方式。陶家来开始联系在政府工作的同学，以获取有关该计划的内幕信息。他告诉同学，即使一时没有得到任何东西也没关系，应该尽力而为，并将自己的网络扩展到公共机构和政府相关公司。
最后，陶亚来从设计院工作的同学处得知，地铁8号线计划在安化桥站和鼓楼街站之间增设一个名为安德里北街的地铁站，具体位置和入口已经透露。虽然刚刚在设计院敲定，并提交政府部门审批，但这一消息尚未对外公布。
在增设安德里北街站之前，8号线北二环和三环之间没有车站。安德里北街附近的人们必须步行至少1 公里才能搭乘地铁。这个地铁站的加入，对于周边地区来说，肯定是有好处的。好消息是，陶家来还从同学那里得知，地铁8号线将于2013年底继续向北延伸，并与昌平地铁线实现互通。
Sue Yarai从同学那里收到了Andre-North Street车站的场地规划图，并根据该规划图，他最终选择了位于Andre-North Street 24号、靠近车站东北出口的一栋房子。买家根据房屋价值给出了优惠价格，并同意Momojiarai的融资周期要求。陶家来给他提供信息的设计院同学看到自己买的房子后，经不住诱惑，也在拟建的地铁站旁边买了一套二手房。
几个月后，也就是2014年，安德烈北街的一个地铁站开始动工，当地居民得知这个消息后，加上南线地铁8号线（三期）开工的好消息，安德烈北街地铁站的动工。施工已经开始。我曾经历过一所房子从街上的地铁站跳下来。
“我现在三场比赛取得三场胜利，我觉得这太棒了。我第一次感觉自己未来很长一段时间都会涉足房产投资，并将把所有的工作时间都投入其中。”陶佳说。这项工作。 ”
陶家来先生长期以来对科研兵团的工作环境很不满意，他的直接上级是兵团二代子，也许是因为太忙，兵团领导们有忽视别人的倾向。当然有空闲时间更好玩，那我们就当猴子玩吧。
陶家来递交辞呈后，他的顶头上司竟然下令人力资源部门对陶家来新单位的背景调查给予负面评价。如果猴子不听从你的命令并想要回归自然，你也不会让你感觉好一点。幸运的是，陶家来不用再费心去人力资源部门进行背景调查，成为了一名专业的房地产投资人。
Momo Yarai可能是发现了房地产投资市场的漏洞，也可能是下了一场豪赌。但在分析了各种特征后，陶嘉来觉得自己并不属于以上两种情况。
“真的很难知道什么时候你很幸运，什么时候你很聪明，”陶嘉说。由于没有人了解如此大额的交易，因此让其他人对其进行分析和评估是不切实际的。幸运的是，陶家来不必区分自己是幸运还是聪明。因为他知道他还不明白他需要知道的东西，尤其是关于货币的。
陶家来曾找到她以前的毕业论文导师，希望他能介绍她认识同校的一位金融学教授，面对面地询问货币与房价之间的关系。当他的导师听懂他提出的问题后，愣住了，对陶家来说道：“我们学校财务系没有一个教授可以指导你这种程度的。因为能指导你的人应该比他更有钱。” ” “但据我所知，所有金融学校的学**成绩都很差。”陶家来回家，学到了很多复杂的金融理论，我只好继续咀嚼。
“我花了很多时间研究房价和货币发行之间的关系，以预测房价波动的转折点，”桃也说。
当研究开始显示出一些结果时，他感到很惊讶，而2009年至2011年的情况恰恰证明了两者之间的联系。从2009年4万亿元经济刺激计划推出前到2011年9月的两年半时间里，北京单套房产价格上涨约1.5倍（例如北京橡树湾从1.3万元上涨） 2009年3月/户）和2011年9月32647元/平方米），同期中国广义货币M2：2009年同比增速创历史新高，2010年同比增速为19.7%，但直到2011年，同比增速才恢复到13.6%的正常水平，北京房价的增速与房价增速之间呈现出令人印象深刻的正相关关系。 M2增速。
但问题又来了：在2012年至2013年的这波房价翻倍浪潮中，M2维持在正常水平的13.7%左右。为什么房价和M2不再有关系了呢？陶家来当时不明白，后来发现M2背后还有一个数据：——社会金融规模。
该理论尚未得到明确研究，因此投资应继续。自北京对房屋转让征收20%的增值税以来，房价上涨明显放缓，但北京以外的一二线城市房地产投资有所增加。加入科研部后，他先后前往另外三个一线城市（上海、广州、广州）、深圳、四川考察考察。
我在成都的时候，对市中心的一套老房子一见钟情，并将出售所得全部转入我在成都的个人账户。我查到了房子的情况，经调查发现，经纪人没有注明房龄，而且描述相差甚远，交易不得不取消。
这次来陶也很有意义，了解到其他城市在城镇化水平和房地产投资环境方面还无法与北京相比，焦点再次聚焦在中心区。这是因为这两个区域是北京写字楼的集中区域。这两个区域属于稀有区域，规划的住房仅占30%，评估空间很大。
陶家来也知道，机会只留给有准备的人。为此，他不断收集内部规划资料，但知道获取起来很困难，为了不错过机会，他一一走访了中关村和CBD地区，而且每一个都不夸张的说即使是当地的房产中介也无法大致了解该社区以及对应的中心区、小学区以及这两个区域。与此同时，陶家来还关注了北京市规划委员会和两区的官方微博，时刻关注着任何有用的信息。
2014年7月9日下午2点，陶家来在海淀区政府官方微博发文：“【海淀调整教育资源配置，新增约2000个优质学位】财和坊合并。”我看到一个帖子。八十一小学初中小学设立九年制一体化学校，直接招生，一体化管理。”八十一初中在中学中排名第16位，是一所排名核心初中。学校在北京。菜菜初中河坊小学是中关村西区的一所普通小学，这个学区突然从普通学区中跳了出来，所以这次合并对于菜河小学学区来说绝对是一个很大的好处。成为北京一流学区。陶家来在搜索引擎上搜索时发现，这条消息并没有在新闻中体现，而且目前唯一的发布者是海淀区政府的官方微博，该消息并没有在网络上广泛传播。做过。
陶家来立即赶到中关村现场，进入一家房产中介店面寻找住处。当时北京的房价已经稳定了一年，彩河坊学区对应的20多个村里都有很多房子，所以当我看到房子并打电话询问时，发现了3个。业主。能够签订合同。我决定当晚过来谈判。下午3点30分，立方庭院小区的一对业主夫妇前来洽谈。
“你为什么买这个房子？”立方苑的男业主问陶家来。
“我的工作单位要搬到这里，所以我必须在附近买房。”陶家来被骗了心里很不舒服，但也明白了真相，我就在场。商场就像战场。
“看来，立方田街对面的彩河坊小学将与八一国中合并，成为八一学校的小学。”四方田的女业主说。
“真的吗？”陶嘉来有些失望，但此时她却无法保持沉默。
女�**迥闷鸬缁埃ν艘桓龊怕搿� “这里是八一国中的招生办公室吗？听说彩河坊小学要和你们学校八一国中合并，成为八一国中，这是小学吗？”陶家来的心沉了下去。
电话那头的人如陶家来所料，清清楚楚地回答：“是啊”，但女�**迦戳成醭粒挥性偬岽耸隆５缁袄锼担骸罢饧禄姑挥邢ⅰ！碧占依春芨咝耍档溃骸澳阆嘈耪猩欤胰聪嘈盼仪奈⒉Ｄ恪Ｕ馓腥塘耍 �
立方苑业主最终在价格上做出了让步，夏雪到来后不久，双方就签订了二手房交易合同（陶家来此前已将房子转让给近亲，免除资格）。原本打算晚上来洽谈（买房）的两位业主，自然不用来了。
三天后，即7月12日，各家媒体发布了“彩河坊小学已与八一中学合并，成为八一学校小学”的消息。他想打破，但看到后，他认为这违反了合同条款，并决定解除合同。此后，立方庭的房价上涨了30%，但在此期间北京现有房屋的平均价格保持不变。
陶家来也觉得买她的房子有点抢劫，但转念一想，她说：“这和炒股没什么区别，大家都利用了股市信息不对称的优势。”我正在考虑买卖股票。”他松了口气说道。为了盈利。 ”，从自己的研究而不是内幕信息中获利是资本市场上最合法的行为方式。
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