首页 建筑钢材 中厚 型钢 钢管 涂镀 优特 钢绞 资讯
更多
注册 登录
您当前的位置：钢材 > 钢绞线 > 价格汇总
广告
热门图文
推荐文章

生意社：5月国内液化天然气市场先扬 浏览次

长江有色：29日铜价小跌 后市难觅 浏览次

长江有色：供需困境难解 29日硅价保 浏览次

长江有色：29日铝价小涨 下游刚需 浏览次

长江有色：29日氧化铝期价震荡下跌 浏览次

长江有色：29日铅价上涨 供需双弱成 浏览次

广告
随机浏览

志高空调是不是要倒闭了，志高空调 浏览次

空调大王沦为老赖!扬言"造世界上最 浏览次

啥牌子的空调好，什么品牌的空调质 浏览次

志高空调的前身，志高空调还在生产 浏览次

志高空调ceo是谁，志高空调旗下生产 浏览次

志高空调200款空调的简介和功能，志 浏览次

广告

2020房地产行业分析，2020年房地产行业发展前景分析

来源:头条 作者: chanong
分享到
关注德勤钢铁网在线：

  • 扫描二维码

    关注√

    德勤钢铁网微信

在线咨询：

  • 扫描或点击关注德勤钢铁网在线客服

（报告作者/作者：德邦证券、吴凯达、肖峰）

一、房地产周期回顾：从经济调控工具到“房子是用来住的，不是用来炒的”的三个周期回顾历史，随着房改的推进，房地产业逐渐成为日本经济的重要支柱产业. 塔. 1996年，随着国有企业亏损扩大、经济利润下降，为了培育新的消费热点和经济增长点，国务院推动住房改革，建议将住房发展成为消费热点。 1997年发生的亚洲金融危机，对正在推进改革开放和现代化建设的中国产生了重大影响，在中央政府“促进消费、扩大内需”的政策下，房地产业占据了很大的比重。市场的需求量正在迅速增加。工业以其占GDP比重高、与工业关联度高的特点，成为经济增长的新动力。我国于1998年正式启动房地产商品化，并且随着城镇化进程的加快、人口流动的增加、居民收入的不断提高，我国居民对居住功能更好的商品房越来越感兴趣，需求不断增加。 2003年，我国经历了非典疫情的影响，但经济发展仍保持较高增速，房地产市场投资过快，房价大幅上涨。这时政府逐渐加强了房地产政策，政策目标变成了防止房价下跌，但房价上涨过快，无法充分满足低收入和中等收入人群的需求，我再也不能去做。考虑到我国商品房市场成长初期的各项制度尚未完善，以及亚洲金融危机和非典疫情的影响，房地产市场的早期数据非常不稳定。本文分析了2005年以来房地产市场的过去，回顾了三个周期，并考察了周期的特点。在本文中，A期为2005年至2009年，B期为2009年至2016年，C期为2016年以后。 1.1. 周期A：2005-2009 1.1.1. 2005-2008 危机前：高繁荣背后的监管收紧1998年以来，中国出台了一系列房地产刺激政策，房地产投资持续增长。住房需求增加，房价持续上涨。 2003年，国务院颁布《关于促进房地产 市场持续健康发展的通知》号文件（简称“18号文件”），正式明确房地产业是国民经济的重点产业。 2005年以来的这套房地产调控重点是提高首付比例和税收，全面限制信贷需求面。本轮房地产调控正式开始，以2005年3月第《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》号（国国务院发〔2005〕8号《老挝国家八项规定》）为标志。 2005年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的 通知》（国版出版[2005]26号《新第八条》） 在原国版八条的基础上，增加了房屋转让营业税政策、闲置土地税政策等，以及相关建设单位利润利润。 2006年5月，国务院办公厅发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》号文指出，“自2006年6月1日起，凡是新批准的商品住宅建设，限制面积以下的住宅面积比例”。超过2。”面积必须超过90平方米，且至少占开发建设总面积的70%。”还对公寓面积、小公寓比例、首付等方面做出了量化规定对于新住房。正在建议。按90平方米计算，占总面积的70%。货币政策方面，政府通过提高标准利率和存款准备金率来收紧信贷，并实施差别化的住房贷款政策，随着购房数量的增加，首付率和购房利率水平有所上升。也显着增加。升至2006年8月19日，一年期存贷款基准利率均上调0.27个百分点。 2007年3月18日至2007年9月15日，央行五次上调金融机构一年期存贷款基准利率，分别达到3.87%和7.29%。

2007年9月27日，中国人民银行、银保监会联合发布第《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》号文，调整商业房地产信贷政策，禁止房地产开发企业囤积土地、房产。不应发放任何贷款。住建部加强房地产信贷管理。 2007年9月，中国人民银行、银保监会发布第《关于加 强商业险房地产信贷管理的通知》号文，调整商业地产信贷政策，将申请购买房产时贷款首付比例提高至40%规定不能低于这个值。不仅仅是第二个家。 2008年3月25日，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点至15.5%。 2008年4月20日，存款机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点；2008年5月20日，存款机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。观点。在城镇化进程加快、信贷快速增长的背景下，现阶段房地产调控整体成效较差。现阶段，快速城市化带来的巨大房地产需求未能得到有效抑制，房地产市场持续升温，房价持续大幅上涨，直至2007年10月。另一方面，经济的高增长和城市化率的快速提高，产生了大量的房地产需求，2005年至2007年商品房销售面积呈现持续增长的趋势。另一方面，尽管货币紧缩，M2仍维持在高位，资金大量流入房地产市场也导致房价上涨。

1.1.2. 危机后的2008-2009年：金融危机与房地产救助2008年，美国次贷危机引发全球金融危机，中国进出口总额及同比增速大幅下降。速度。随着CPI增速持续回落，中央宏观调控的重点转向保持经济平稳较快增长。在这种情况下，中国匆忙宣布了“4万亿元”的财政政策来刺激内需。地方政府为挽救财政状况，纷纷搭建地方融资平台，为土地提供担保，向银行借贷大笔资金，房地产业再次成为拉动经济增长的主力产业。房地产政策方面，我们在信贷、税收等方面采取宽松措施，以扩大需求。信贷政策方面，2008年中国人民银行连续五次下调金融机构人民币存贷款基准利率。 2008年10月，财政部发布第《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》号公告，将首次购买普通住房首付比例降至20%。 2008年12月，国务院常务委员会提出，制定促进房地产市场健康发展的措施，进一步促进一般商品房消费。对贷款购买住房但人均面积低于地区平均水平的居民，购买第二套普通住房、首次贷款购买普通住房的，实行相应优惠政策。完毕。住宅转让营业税减免政策暂实施一年。税收方面，2008年10月，财政部、国家税务总局联合发布第《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》号公告，对个人首次购买90平方米住宅房产，契税税率暂降至1%或更少。首次购房证明由房屋所在地县（区）住房和建设部门核发，个人出售、购买房屋时，暂免征收印花税。私人出售房屋。 2008年12月，国务院办公厅提出降低房屋转让营业税，促进二手房转让市场发展，刺激消费，促进经济增长。对于房地产企业，为进一步刺激房地产投资，我们将加大对房地产企业的融资支持力度，放松对房地产企业的信贷约束。信贷刺激措施释放了大量流动性，相关政策刺激了房地产供需双方，房价再度上涨，房地产投资在城镇化率快速上升的情况下却出现下降，但房地产投资却在快速增长。政策放松后，房价触底回升有一定的时滞，而2008年10月央行下调最低贷款利率和首付比例后，房价并没有立即见底，始终没有从打击中恢复过来。随着2009年初大量信贷的投放以及随后房贷支持力度的扩大，M2增速快速提升，房价又开始上涨。经过几个月的大力扶持，房地产市场迅速复苏，房价开始上涨，房地产在短暂低迷后重回增长轨道。

1.2. B周期：2009-2016年1.2.1. 2009-2014年：“救市”突然停止，“4万亿”稳定房价刺激计划重启，经济从复苏走向“过热”。然而，中国国际收支资本这个项目目前尚未公布全球金融危机对中国经济的影响远小于预期刺激住房消费的扩内需政策将进一步推高房价实际房价快速上涨房地产管理政策开始明显加强，以抑制经济增速的上升，这已成为新的政策重点。 2009年12月的国务院常务会议提出了增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设等四大政策，并提出“抑制房价过快上涨”。房价。一是增加一般商品房有效供给。二是继续支持居民自住和改善住房消费，抑制投资性和投机性购房。三是加强市场监管。四是继续大规模推进保障性安居工程建设。 2010年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》号文（国办发[2010]4号），规定： “推动房地产市场健康发展，政策措施取得了良好效果，新建商品住宅成交面积大幅增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心具有重要意义。” ”目标对于盘活市场、解决低收入家庭住房困难、促进住房消费和投资、保增长、扩大内需、实现惠民生发挥了重要作用。 “近期房地产市场出现了一些城市房价过快上涨等问题，需要引起高度重视”，一系列政策出台，主要是限购。房地产监管逐步进入保密监管阶段。在房地产市场管理政策方面，2009年12月14日国务院常务会议提出“四项措施”，房地产管理政策正式强化。 2010年初，国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于 促进房地产市场平稳健康发展的通知》号（“国家第十一条”）和《关于 促进房地产市场平稳健康发展的通知》号（国发[2010]10号，“国家第十条”），要求地方政府：拟出台的措施。限制购买住房的数量。地方政策中的房地产调控更加精细，限购、限贷成为主要手段。 2010年3月10日，国土资源部发布第《关于坚决遏制部分城市房 价过快上涨的通知》号文，规定“开发商投标保证金必须不少于20%”和“一个月地价的50%”包括“一定期限内支付”等19项内容。监管政策：2011年1月，国务院办公厅发布《关于加强房地产用 地供应和监管有关问题的通知》号文（国办发[2011]1号），规定第二套住房首付比例提高至以下水平： 2011年11月，国务院办公厅同意进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，文章规定了房价稳定管理、强化差别化住房金融政策，严格控制住房用地供应，合理引导住房需求，落实住房保障、房价稳定约谈和责任追究机制，维护和加强舆论引导。 2013年2月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》号中央文件提出，严格制定和实施住房限购措施，特别是不断完善房地产市场调控。一是完善稳定房价责任制度。二是坚决抑制投机性投资性购房，对拥有多套住房的非本地户籍居民、无法延续一定年限的家庭，或未在本地登记或者没有缴纳社会保险费证明的，停止销售本行政区域内的住房。

三是增加一般商品房和土地供应。四是加快保障性安居工程规划建设。五是强化市场监管，俗称“国家新五条”。税务、住房、城乡建设等部门要密切配合，对销售自有住房征收20%的个人所得税。扩大私人住房房产税试点城市经验，推动扩大试点范围。加强现有住房交易税收征管。信贷政策方面，货币政策逐步从紧，人民银行开始提高人民币准备金率，对房地产行业出台差别化信贷政策，降低购房首付，利率和贷款利率正在调整。逐渐收紧。 2010年1月，中国人民银行决定自2010年2月25日起提高存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。今年2月，中国银保监会宣布严厉打击房地产投机行为，禁止流动资金贷款用于固定资产投资。 2010年4月，银保监会建议银行业金融机构要增强风险意识，不要放贷用于购房等投机性投资，如果没有把握，就大幅提高首付比例和利息“利率。”他指出。提高贷款利率，加强差别化信贷政策实施。 2010年4月18日，国务院宣布，对普通住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行不得发放购买三套及以上住房贷款。根据房价情况，我们已经发布了可能暂停发布的通知。根据风险情况，暂停对有纳税、社保缴纳证明的非本地居民购房贷款。 2010年9月29日，有关部委建议，在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，应限制居民在一定时间内可购买的住房数量；它要求必须改善房价。出台差别化住房金融政策，为购买商品住房提供贷款。首付比例调整为30%以上，贷款购买第二套住房的监管标准利率调整为首付比例50%以上，严格执行1.1倍以上贷款利率。商业银行停止向家庭发放三套房及以上购房贷款，并加强消费贷款管理，禁止其用于购房，有效增加了住房有效供给。 2010年11月3日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、银保监会联合发布第《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》号。公积金新政规定，第二套公积金个人房贷利率不得低于同期首套公积金个人房贷利率的1.1倍，首付比例也很高。它强调必须这样做。严禁使用住房公积金个人抵押贷款进行投机性购房，暂停向缴纳保证金购买第三套及以上住房的职工家庭发放住房公积金个人抵押贷款。在加强调控的同时，对困难家庭住房、安居工程等保障性住房将制定更加详细的量化指标，“国十措施”预计2010年销售300万套。提出，确保保障性住房建设全面完成。改造280万套贫民窟住房的挑战；2011年9月，国务院总局下发“十二五”期间《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》号（国规[2011]45号）。全国保障性住房普及率预计将达到20%左右。这意味着政府开始正视住房市场居民收入不均、需求多层次的问题，住房政策也逐渐回归到1998年住房市场改革的初衷，以多元化为主。转移。增强住房宜居性，建立多层住房结构。受货币紧缩政策影响，房地产市场低迷。

新建住宅价格指数自2010年5月以来同比下滑，走势滞后，最新规定实施以来商品房累计销售金额较上年大幅下滑。房地产市场调控得当，包括限购、提高首付比例以及征税等措施，有效抑制了房地产市场的过度繁荣。房地产信贷政策收紧，M2增速放缓，货币供应紧张也导致房价增速下滑。 2012-2013年政策略有放松，缓解了房地产市场预期，释放了部分需求，但总体来看，这次调控的主基调仍然是防止房地产市场过热，是抑制。

1.2.2. 2014-2016年：去库存下房地产政策放松2010-2014年，调控政策持续收紧，住房市场的投机性需求受到一定程度的抑制，但住房市场的供应却并不轻松。短期来看，调整仍将持续，导致我国商品房库存下降。为清理房地产市场库存，2014年9月30日，央行和银监会联合放宽二手房认定标准《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的 通知》（2014年“930新政”）。目前开始放宽住房贷款和房地产政策。最新的宽松措施进一步考虑了政策的完整性，以促进住房消费去库存，同时防止投机性住房需求的后续激增。 2015年2月国务院发布《国务院办公厅关于保障性安居工程建 设和管理的指导意见》（国务院令第656号），2016年7月住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于进一步做好住房金融 服务工作的通知》（建房[2016]168号） .问题）已发布。规范房屋和经纪人，实行统一登记管理，规范房地产转让市场。 2015年政府工作报告提出，稳定住房消费，坚持保密指导，支持居民自住、改善住房需求。 2015年3月召开的两次全国会议提出“加快培育消费增长点、稳定住房消费。遵守保密指导、落实地方政策、落实地方主体责任、支持居民自身需求”。促进住房入住和改善，促进房地产市场平稳健康发展。信贷政策方面，央行于2014年11月宣布降息，并决定自同年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款标准利率下降0.4个百分点至5.6%，一年期存款标准利率下降0.25个百分点至2.75%。同时，在推进利率市场化改革的同时，金融机构存款利率波动上限由存款标准利率的1.1倍调整为1.2倍。 2015年，中国人民银行连续五次降息。 2015年3月，中国人民银行等部门联合下发《不动产登记暂行条 例》号文（银发[2015]98号），将第二套住房首付比例下调至40%。 2015年8月，住建部等部门联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》号文（建金[2015]128号），将完成购房的居民家庭最低首付比例提高至20%。回家了，我把它拉下来了。我再次申请了住房公积金贷款。 2016年2月，央行、银保监会发布《关于个人住房贷款政 策有关问题的通知》号文，要求未实施“限购”措施的城市首次购买普通住房的居民家庭最低首付比例.建议付费。该比例基本在25%左右，波动5个百分点。如果您是拥有住房的家庭，且尚未全额还清购房贷款，为购买普通住房以改善居住环境而再次申请企业个人住房贷款，最低首付比例为如下：马苏。调整至少30%。税收方面，2015年3月，财政部、国家税务总局发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款 比例的通知》号文（财税[2015]39号），适用于个人购买普通住房两年及以上（含购房）。规定。 2年），对外销售免征营业税。 2016年2月，财政部发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》号文（财税[2016]23号），落实税收减免政策。 2016年2月，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关 于调整个人住房转让营业税政策的通知》号政策，全面降低交易过程税费，降低购房成本。与此同时，棚户区改革货币化安置也成为去库存的重要手段，2015年6月30日，国务院发布第《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》号文件，积极推进棚户区货币化安置改革，这是首次。他明确建议政府推动该项目。央行设立PSL，为仓改提供长期稳定资金房地产行业资金面进一步宽松。房地产管理政策明显放松，房地产市场交易量和价格正在回升。

强劲的信贷支持、较低的首付比例以及限购措施的放松，购房需求有所回升，释放了此前因紧缩政策而压抑的购房需求。除了这两个主要驱动因素之外，户籍、社保限购政策迟缓释放的购房需求，以及贫民窟改造货币化后的购房需求，都在推动着宽松的房地产市场的繁荣。这次，做出了进一步的贡献。控制。

1.3. 周期C：2016-2022 1.3.1. 2016-2020 疫情前：紧缩去库存，以住为主、不炒不炒，去杠杆防风险后，房地产市场持续火爆2016年，房价再创新高，房价受到调控。由于压力加大，房地产政策逐渐由宽松转向紧缩。 “去杠杆”、“防风险”成为新的宏观管理目标。针对房地产的新法规也已开始实施。 2016年9月30日，北京市政府办公厅印发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》号文（京政办[2016]46号），推行差别化信贷政策，提高首付比例，完善房地产调控。的加固。 2016年12月16日中央经济工作会议首次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，正式认定房地产是“房子是用来住的、不是用来炒的”。我们已经进入了“不是为了生活，而是为了生活”的新阶段。 “炒”。最新规定本着“为房住而不是为投机”的原则，地方政府在各城市实施需求侧调控政策，而中央政府为房地产企业提供融资，主要通过信贷方式。 2016年7月14日，国家发改委表示，要更加注重政策分类和逐城决策，一线城市和部分二线城市要按照《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设 施建设有关工作的意见》的顺序推行差别化信贷政策，提高首付比例（京政办发[2016]46号）。此后，天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州等城市相继出台房地产市场管理政策，2016年10月，住房和城乡建设部公布了45家违法房地产开发商和中介机构名单。违法房产虚假广告、不正当竞争、违法价格、惜售行为针对房地产行业囤积、买卖、炒房、联购、虚假等违法违规行为的专项治理，将与新的监管政策同步推进统一执法措施中介炒房、挂牌、哄抬物价等，跳楼等房地产市场违法行为都在受到查处。从信用水平来看，房地产企业的融资环境日趋严峻。去杠杆、化解金融风险等，从防范、化解和改善金融服务实体经济的角度出发，央行正在加强对信贷资金流入房地产市场的监管。2016年2月，央行财政部、国土资源部、央行、银监会发布财综[2016]4号：《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，自2016年1月1日起，各地方政府强制申请。不再举债2017年4月，原银监会提出严厉打击“首付贷”等行为的政策，各级监管部门均表示，房地产贷款占比较高，应重点关注银行业贷款质量波动较大的金融机构。以及房地产信托业务的增加，主要信托公司的占比将会增加。 2018年1月，原银监会宣布，2018年表内、表外资金直接或变相向银行提供各类表内外资金，建议重点关注纠正票据资金的使用。我们为房地产企业承担拿地费用，为因“四证”不全而缺乏资金的房地产企业提供各类融资，为商业地产开发项目提供融资。 2019年央行召开全国银行金融机构信贷结构调整优化座谈会，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”立场，提出实行贷款制度真诚。房地产市场平稳健康发展机制。保持房地产金融政策的连续性和稳定性。保持个人住房贷款合理逐步增长，严禁消费贷款违规用于购房，通过银行贷款、委托贷款等方式控制资金流入房地产。各类银行应改变对传统信贷渠道的依赖，合理管理房地产贷款发放，加强对高杠杆经营的大型房地产企业融资行为的监管和风险提示，并合理管理房地产贷款的融资行为。规模。有息债务与资产负债率

同年，银保监会（《关于促进本市房地产 市场平稳健康发展的若干措施》）就宏观管理政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务等重要方面向信托公司发出指示，提出建议。给予。运营管理。这可能是由于“四证”不全、开发商或其控股股东资质不合格、资本金不足、信托公司为房地产开发项目提供直接融资等原因造成的，尤其如此。贷款的方式有股票投资+股东借款、股票投资+债务承销，后来开始利用应收账款和特定资产的收益权进行变相贷款，以达到限制目的。在“住住不炒”的政策和监管基调下，地方政府因城施策，对市场实施更加精准的调控政策，房地产市场也趋于稳定。 2017年，销售面积增速明显下降，房价指数增速也较上月放缓。 2018年，随着监管收紧放缓、前期压抑的需求得到释放，房地产市场出现了暂时的繁荣，而房地产市场则因重新强调“补强”而逐渐走向下滑。 2019年，房地产市场销售面积增速进一步放缓，房价保持稳定。总体来看，现阶段，在分城政策精准调控下，商品房销售面积、均价波动幅度明显缩小，房地产市场整体企稳。

1.3.2. 2020 年2 月至4 月：疫情过后房地产市场暂时放缓2020 年初，新型冠状病毒病（COVID-19）在武汉爆发。财产。这次我们没有采取直接刺激房地产市场的政策，而是选择在总体紧缩的框架内适度放松。 2020年2月25日，银保监会首席风险官、秘书长、新闻秘书肖元奇表示，“房地产金融政策没有调整、没有变化，保持不变，正在调整。”一城一策。但它也表示，“地方政府应该根据城市情况进行大方向的调整，只要不违反包括房地产融资政策在内的关键政策要求。”房地产贷款已经开始放松。但当地房价上涨如此之快，以至于价格开始收紧。 2020年4月22日，国务院办公厅就一季度银行保险业运行发展情况举行新闻发布会表示，银行要监控资金流向，确保资金用于合理用途。他说有必要保证这一点。对于房地产融资欺诈，必须坚决纠正市场行为。推迟缴纳土地出让金、降低预售条件等政策成为临时纾困的重要手段。显然，政策放松主要集中在房地产供给侧，例如放宽土地出让金缴纳条件，但政府对于放松需求侧仍持谨慎态度。货币政策方面，央行2020年�**肽耆冉底迹醣铱硭尚藕徘苛遥贫康夭谐』嘏Ｔ诒苊庖咔橛跋斓谋尘跋拢胄卸啻蜗碌鞔婵钭急附鹇剩晕榷ㄊ堤寰谩⒙阕式鹦枨蟆Ｒ咔槲榷ê螅康夭谐⊙杆俑此铡Ｔ诖静》揽卮胧┬Че埃鲂邢拗贫韵呦路课萁灰仔枨笤斐裳沽Γ�2020年4月传染病防治措施效果生效后，这一需求被密集消除。在某种程度上。信贷的宽松支撑了房价的上涨，信贷规模的扩大和贷款利率的下降推高了房价，疫情得到控制后房地产市场迅速恢复。 1.3.3. 2020年5月至2021年9月：传染病疫情后紧缩政策加强，传染病疫情后经济增长恢复确认，房地产政策在传染病疫情期间暂时放松。

松同时货币政策宽 松，以深圳为代表的高能级城市房价上行，房地产调控再次严格。 本次调控最显著的特征就是以供需两端的融资限制为主要手段。房地产企业 融资难度大幅提升。2020 年 8 月“三条红线”收紧房地产企业融资，即房企剔除 预收款后的资产负债率不得大于 70%，房企的净负债率不得大于 100%，房企的 “现金短债比”小于 1。三道红线政策主动强制企业主动“控风险”，防范进一步 引发经济发展风险。2020 年 12 月对商业银行信贷占比做出明确规定的“房贷集 中度管理”。“房贷集中度管理”进一步对商业银行对房地产行业放贷进行约束， 建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，从银行端收紧涉房贷款，供给 端方面让房地产开发企业的资金筹措更加被动，对企业扩张所急需的资金杠杆进 行了控制。2021 继续收严步伐，对房地产债券项目融资和贷款资金流入都进行严 格监测控制。此外，还针对学区房进行调控，2021 年 4 月中央政治局会议提出“防 止以学区房等名义炒作房价”。2021 年 02 月，自然资源局提出 22 城集中供地新 规，引导土地市场合理运行，实现“稳地价、稳房价、稳预期”，减少土地公开出 让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，“稳地价”对房价上涨也有 较强的抑制作用。货币政策在防疫取得积极成效后开始回归正常化，信贷收紧以 配合“房住不炒”总基调。调控后商品住宅销售依然活跃，尤其 2021 年春节前后，但随着收紧政策的效 果逐渐显现，销售同比下降明显。价格指数在“三条红线”出台后攀升速度变缓， 或因春节前后由于返乡购房需求增加，价格指数短暂走高，但后续随着政策效果 显现而放缓甚至逐渐回落。货币政策在 21 年�**肽昶簦琈2 同比下滑明显，下 半年，“稳增长”压力渐显，货币政策结构性宽松以支持实体经济。房贷集中度管 理使得个人住房贷款申请变慢，但市场仍保持较热态势。 1.3.4. 2021 年 10 月至今：稳楼市诉求下地产边际放松2021 年 10 月开始，随着“两维护”提出地产政策开始回暖。受银行贷款两 集中政策对居民按揭贷款的限制和房企信用风险事件频发影响，2021 年下半年房 地产市场逐步下行。2021 年 9 月底，央行、银保监会联合召开了房地产金融工作 座谈会，提出“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。2021 年底，中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，在坚持房住不炒的基调下对于地产 表述偏于积极。2022 年 5 月 15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调 整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷 款利率政策下限按现行规定执行。各城市自主确定辖区内首套和二套住房商业性 个人住房贷款利率加点下限。2022 年 5 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借 中心公布，5 年期 LPR 由 4.6%下调 15 个基点至 4.45%。房贷利率下限的调整和 LPR 的下调有望进一步促进房贷利率水平的下降，从而促进房地产销售回暖。 2022 年 7 月中央政治局会议提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压 实地方政府责任，保交楼、稳民生。住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具 箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。2022年 8 月 5 年期 LPR 再次降低 15BP，降低居民购房按揭贷款成本，促进居民中长 期贷款恢复。9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化 住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下 调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9 月 30 日，财政部发布支持居民换 购住房有关个人所得税政策的公告，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对 其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。同日，央行决定从 10 月 1 日起 下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以 上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。2022 年 11 月 8 日，银行间市场交易商协会（下 称交易商协会）发布消息称，为支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指 导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产 企业在内的民营企业发债融资。2022 年 11 月 11 日，央行和银保监会联合发布 254 号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简 称《通知》)，《通知》包含 16 条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、 房企纾困、贷款展期等诸多领域。地方层面，广州、苏州、无锡、福州等城市放松 限贷，宁波、青岛、济南和天津等城市放松限购，同时多地在公积金贷款、购房补 贴等方面出台支持政策。政策回暖背景下，房地产销售持续下行趋势得到控制，但由于宏观经济增速 放缓和地产信用收缩问题仍存，销售复苏缓慢。统计局数据显示，2022 年 1-10 月，全国商品房销售面积同比下降 22.3%，降幅比 1-9 月份扩大了 0.1 个百分点； 商品房销售额下降 26.1%，降幅收窄 0.2 个百分点。投资方面，统计局数据显示， 1-10 月份，全国房地产开发投资 113945 亿元，同比下降 8.8%，降幅较 1-9 月扩 大 0.8 个百分点；新开工面积同比降低 37.8%，降幅较 1-9 月收窄 0.2 个百分点； 土地购置面积同比降低 53.0%，较 1-9 月持平。 2. 房地产内部指标传导：拿地和竣工滞后期均拉长，新开 工同步，房价滞后关系打乱通常来说，传统地产投资开发周期为拿地—开工—期房预售—施工—竣工— 现房销售。下面我们将分组研究指标在过去三轮房地产周期中的传导关系，研究 其规律和机制的变化。2.1. 土地购置滞后于销售，去库存拉长滞后期一般地，销售复苏后房地产商会增加投资意愿，土地购置会随之增加。供给 端，政府会相应调节税费或保证金比例来控制拿地成本，进而调节土地需求。近 年来房地产房住不炒、因城施策调控的背景下，加上去杠杆防风险，房地产市场 投资受到抑制，拿地相对销售呈现滞后期拉长的趋势。2005-2009 年这一轮房地 产大周期（设为周期 A），土地购置面积与商品房销售面积的累计同比滞后期约 9 个月数据相关性最高。2009-2016 年这一周期（设为周期 B），土地购置与商品房 销售同步性有所减弱，滞后期在 10 月左右。与前一次调节总量不同的是，这一阶 段我国对房地产的调控政策开始向结构化、精细化过渡，对地产投资的刺激整体 上有所减弱，使得滞后期被进一步拉长。2016 年后（设为周期 C），房住不炒、因 城施策、房地产长效调控机制建立成为了房地产行业新的宏观政策背景，房地产 调控政策开始进入结构性紧缩的阶段，房地产融资端的政策持续收紧，因此与新 开发相关的土地购置面积增速并没有立刻随着销售的恢复而回暖，土地购置面积 累计同比较之前两周期明显下降，滞后期显著拉长到 1 年以上。需要说明的是，销售向土地的传导要经过“销售回暖—土地拍卖成交金额增 加—土地购置费用增加”这一路径。通常土地拍卖成交时缴纳一定比例保证金， 其余价款在成交后一年内付清。土地购置费的内涵与土地成交价款较为接近，但 土地成交价款仅指当年出让土地的合同价,而土地购置费还包括征地过程产生的 诸多补偿费用。并且，土地购置费中的土地成交价款核算也并非直接将实际合同 价计入,而是在 12 个月内将合同价分期计入。因此,土地购置费和土地成交价款之 间走势大体接近，但由于“实际”与“递延”的统计核算差异，导致土地成交价款 领先于土地购置费。土地成交早于结算，所以销售向拿地传导的时滞也会相应缩 短。2012 年以前土地购置费在与成交价款累计同比基本同步，12 年后土地购置 费指标滞后大约 1 年左右。 2.2. 新开工从滞后销售到同步，竣工滞后期明显拉长商品房新开工面积与销售面积的传导关系方面，新开工从滞后销售半年左右 到基本同步，滞后期的缩短一方面是因为房地产商经营能力提升，在利润率承压 背景下追求高周转，另一方面随着我国房地产市场多次调控，房地产商对政策和 房地产市场的判断能力提升，在销售回暖后迅速调整经营策略，加速已有土储项 目的新开工。商品房竣工面积与销售面积的传导关系方面，由于商品房大多数采 用预售制度销售，从楼盘达到预售条件到楼盘竣工通常需要 2-3 年的施工时间。 从数据层面验证来看，从销售传导至竣工需要 2-3 年时间，但滞后期逐渐拉长， 周期 A 竣工滞后于销售 2.5 年左右，周期 B 滞后 3 年，周期 C 则明显要超过 3 年。竣工滞后期拉长，我们认为有以下几点原因：首先期房销售比例逐渐增加，销 售指标更加提前；其次，商品房精装修比例提升拉长了竣工时间，新开工面积和 竣工面积累计同比滞后明显拉长；最后，房地产商主观上更愿意延迟竣工来长时 间占用资金，延迟税费交付等现金流出来缓解资金周转压力。2.3. 销售价格与面积滞后关系被打乱，销售价格与库存水平相关2016 年前，房价上涨滞后销售面积增速上行半年左右，而 2016 年后，随着 去库存、房住不炒政策作用显现，原有的滞后关系有所打乱，调控趋紧的环境下 需求萎缩，销售增速总体呈下行趋势（2021 年初销售同比陡增是因为 2020 疫情 期间低基数）；供给端房地产企业融资环境趋紧，商品房新增供给受限，除此之外 还要综合考虑库存的因素对房价的影响。此处引入边际新增库存变量，即过去 2- 6 年的新开工面积减去过去 1-5 年的销售面积。新增边际库存和价格指数同比总 体呈现反向关系。当边际库存较低时，住宅价格指数同比处于相对高位，说明库 存不足时当期供给相对较少，对房价有上涨支撑。而当销售下行、价格指数同比 走低，楼市相对遇冷时，边际库存相应开始上升。 2.4. 新开工年中高峰，竣工年底陡增可通过新开工、竣工来把握施工节奏。地产投资开发周期为：拿地—开工— 期房预售—施工—现房销售—竣工—交付，施工面积包括本期新开工、上期跨入 本期继续施工、上期停缓建在本期恢复施工、本期竣工以及本期施工后又停缓建 的房屋建筑面积，由于停缓建数据体量小，通常按照“当期施工面积=上一期施工 面积-上一期竣工面积+当期新开工面积”简化处理即可。从季节性上看，新开工、 竣工数据都体现了很强的季节性。新开工 6 月为峰值，季末、年底有小高峰，存 在赶工的情况；竣工则在春节前 2-3 月旺盛，以达到春节前交房和工人按期返乡。 从指标联动性来看，可以通过挖掘机的产量跟踪验证房地产新开工变动情况，从 平板玻璃产量跟踪验证房地产竣工变动情况。通过这两个具体产品的量价指标也 可反推房地产业开工竣工的节奏，从而把握其施工节奏。 3. 房地产产业链景气传导：上游与新开工同步性较好，下 游与销售相关性更强3.1. 开工端3.1.1. 水泥产量与新开工基本同步，水泥价格与销售更相关量的维度，水泥产量和商品房销售面积、房屋新开工面积基本同步变动。水 泥产量与商品房新开工面积传导关系方面，周期 A 中，水泥产量累计同比指标领 先房屋新开工面积累计同比 9 月时相关性最强，相关系数为 0.42；周期 B 中，水 泥产量累计同比与房屋新开工面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.66； 周期 C 中，水泥产量累计同比与房屋新开工面积累计同比同期相关性最强，相关 系数为 0.88。水泥产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，水泥产量累计同 比指标滞后商品房销售面积累计同比 1 月时相关性最强，相关系数为 0.45；周期 B 中，水泥产量累计同比指标领先商品房销售面积累计同比 1 月时相关性最强， 相关系数为 0.47；周期 C 中，水泥产量累计同比指标与商品房销售面积累计同比 同期相关性最强，相关系数为 0.58。综上，水泥产量和房屋新开工面积、商品房 销售面积基本同步变动，且新开工面积与水泥产量相关性更强。 价的维度，水泥价格指数变动通常滞后于商品房销售面积约三个季度且相关 性仍强，滞后于新开工约半年缩短至 1 个月但相关性趋弱。水泥价格指数与房屋 新开工面积传导关系方面，周期 C 之前，水泥价格指数同比滞后房屋新开工面积 累计同比 7 个月时相关性最强，相关系数为 0.83；周期 C 中，水泥价格指数同比 滞后房屋新开工面积累计同比 1 个月时相关性最强，相关系数为 0.39。由此可见， 房屋新开工面积对水泥价格的影响滞后期明显缩短，且相关性在减弱。水泥价格指 数与商品房销售面积传导关系方面，周期 C 之前，水泥价格指数同比滞后商品房 销售面积累计同比 9 个月时相关性最强，相关系数为 0.91；周期 C 中，水泥价格 指数同比滞后商品房销售面积累计同比 10 个月时相关性最强，相关系数为 0.80。 由此可见，商品房销售面积对水泥价格的影响滞后约三个季度，且相关性仍较强。3.1.2. 挖机销量与销售更相关，与新开工保持同步变动量的维度，挖掘机销量与房屋新开工面积基本同步，挖掘机销量滞后商品房 销售面积约半年。挖掘机销量与房屋新开工面积传导关系方面，三周期挖掘机销 量累计同比与房屋新开工面积累计同比都为同期相关性最强，相关系数为 0.88、 0.85、0.42。挖掘机销量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，挖掘机销量累 计同比指标滞后商品房销售面积累计同比 7 月时相关性最强，相关系数为 0.68； 周期 B 中，挖掘机销量累计同比指标滞后商品房销售面积累计同比 8 月时相关性 最强，相关系数为 0.61；周期 C 中，挖掘机销量累计同比指标滞后商品房销售面 积累计同比 5 月相关性最强，相关系数为 0.66。综上，挖掘机销量和房屋新开工 面积基本同步变动，但相关性在减弱，挖掘机销量滞后商品房销售面积半年左右， 相关性较强且变化不大。3.1.3. 钢铁产量与新开工相关性走弱，钢价滞后销售约半年量的维度，钢材产量与房屋新开工面积同步趋势加强，钢材产量滞后商品房 销售面积半年左右。钢材产量与房屋新开工面积传导关系方面，周期 A 中，钢材 产量累计同比领先房屋新开工面积累计同比 4 月时相关性最强，相关系数为 0.74； 周期 B 中，钢材产量累计同比领先房屋新开工面积累计同比 2 月时相关性最强， 相关系数为 0.80；周期 C 中，钢材产量累计同比与房屋新开工面积累计同比同期 相关性最强，相关系数为 0.56。钢材产量与房屋新开工面积的相关性走弱。钢材 产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，钢材产量累计同比滞后商品房销售 面积累计同比 6 月时相关性最强，相关系数为 0.66；周期 B 中，钢材产量累计同 比领先商品房销售面积累计同比 5 月时相关性最强，相关系数为 0.53；周期 C 中，由于“三去一补一降”，钢材产量呈低迷趋势，与房地产的联动性受到干扰，钢材 产量下行而房地产整体向上，导致相关系数变负。综上，钢材产量与房屋新开工 面积基本同步，但相关性在减弱，在过去钢材产量滞后商品房销售面积半年左右， 2015 年以来受到钢铁产量整体下行影响导致其与商品房新开工面积和商品房销 售面积走势背离。 价的维度，钢材价格指数与房屋新开工面积在周期 AB 几乎同步，在周期 C 相关性弱，且与商品房销售面积同步性不断加强。钢材价格指数与房屋新开工面 积传导关系方面，周期 A 中，钢材价格指数同比滞后房屋新开工面积累计同比 2 月时相关性最强，相关系数为 0.68；周期 B 中，钢材价格同比与房屋新开工面积 累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.78；周期 C 中，钢材价格同比领先房屋 新开工面积累计同比 6 月相关性最强，相关系数为 0.29。钢材价格指数与商品房 销售面积传导方面，周期 A 中，钢材价格指数同比滞后商品房销售面积累计同比 8 月时相关性最强，相关系数为 0.79；周期 B 中，钢材价格指数同比滞后商品房 销售面积累计同比 7 月时相关性最强，相关系数为 0.60；周期 C 中，钢材价格指 数同比滞后商品房销售面积累计同比 3 月时相关性最强，相关系数为 0.78。综上， 钢材价格与房屋新开工面积在周期 AB 滞后期缩短，但周期 C 相关性弱，钢材价 格与商品房销售面积滞后期在缩短，相关性较强。3.2. 竣工端3.2.1. 玻璃产量与销售更相关，玻璃价格滞后竣工约 2 个月量的维度，玻璃产量与房屋竣工面积、商品房销售面积同步性加强。玻璃产 量与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A、B 中，玻璃产量累计同比与房屋竣工面 积累计同比在领先滞后一年区间内的相关性并不强，其中滞后 12 月相关性最强， 相关系数为 0.17、0.35；周期 C 中，玻璃产量累计同比与房屋竣工面积累计同比 同期相关性最强，相关系数为 0.64。玻璃产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，玻璃产量累计同比滞后商品房销售面积累计同比 9 月时相关性最强，相关 系数为 0.59；周期 B 中，玻璃产量累计同比领先商品房销售面积累计同比 7 月时 相关性最强，相关系数为 0.54；周期 C 中，玻璃产量累计同比滞后商品房销售面 积累计同比 2 月相关性最强，相关系数为 0.60。综上，玻璃产量和房屋竣工面积 从相关性弱到基本同步变动，且相关性在增强；玻璃产量对商品房销售面积滞后 期在缩短，相关性较强。价的维度，玻璃价格指数变化在周期 C 中滞后于商品房销售面积和房屋竣工 面积 2 月左右。玻璃价格指数与房屋竣工面积传导关系方面，周期 C 之前，玻璃 价格指数同比滞后房屋竣工面积累计同比 7 个月时相关性最强，相关系数为 0.31； 周期 C 中，玻璃价格指数同比滞后房屋竣工面积累计同比 2 个月时相关性最强， 相关系数为 0.85。玻璃价格指数与商品房销售面积传导关系方面，周期 C 之前， 玻璃价格指数同比指标与商品房销售面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.82；周期 C 中，玻璃价格指数同比指标滞后商品房销售面积累计同比 2 个月时 相关性最强，相关系数为 0.80。综上，房屋竣工面积对玻璃价格的影响滞后期明 显缩短，且相关性在加强；商品房销售面积对玻璃价格的影响滞后期在拉长，相关 性较强。 3.2.2. 汽车销量与竣工相关性加强，与销售从滞后半年到基本同步汽车销量和商品房销售面积、房屋竣工面积目前基本同步变动。汽车销量与 房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，汽车销量累计同比滞后竣工面积累计同 比 6 月时相关性最强，相关系数为 0.34；周期 B 中，汽车销量累计同比滞后竣工 面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.35；周期 C 中，汽车销量累计 同比与竣工面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.67。汽车销量与商品房 销售面积传导方面，周期 A 中，汽车销量累计同比滞后销售面积累计同比 5 月时 相关性最强，相关系数为 0.72；周期 B 中，汽车销量累计同比滞后销售面积累计 同比 7 月时相关性最强，相关系数为 0.54；周期 C 中，汽车销量累计同比与销售 面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.92。综上，汽车销量和房屋竣工面 积、商品房销售面积的相关性均有增强的趋势，且竣工面积、销售面积对汽车销 量的滞后影响已逐渐转为目前的同步变动。3.2.3. 家具销量与竣工弱相关，与销售领先滞后关系较紊乱家具零售额和房屋竣工面积基本同步，与销售领先滞后关系较紊乱。家具零售 额与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，两者相关性很弱；周期 B 中，家具 零售额累计同比与竣工面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.42；周期 C 中，家具零售额累计同比领先竣工面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.77，同时同期相关性也较强，相关系数为 0.58。家具零售额与商品房销售面积传 导方面，周期 A 中，两者相关性很弱；周期 B 中，家具零售额累计同比滞后销售 面积累计同比 3 月时相关性最强，相关系数为 0.34；周期 C 中，家具零售额累计 同比领先销售面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.95，同时同期相关 性也较强，相关系数为 0.87。家具零售额与房屋竣工面积基本同步变动，但相关 性整体较低；家具零售额与商品房销售面积关系从滞后到领先，传导关系较紊乱。 3.2.4. 家电产量与销售更相关，产量对销售滞后期缩短空调方面，空调产量与竣工相关性弱，而与商品房销售面积基本同步变动。空 调产量与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，两者相关性很弱；周期 B 中， 空调产量累计同比滞后竣工面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.33； 周期 C 中，空调产量累计同比滞后竣工面积累计同比 8 月时相关性最强，相关系 数为 0.52。空调产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，空调产量累计同比 滞后销售面积累计同比 7 月时相关性最强，相关系数为 0.71；周期 B 中，空调产 量累计同比滞后销售面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.69；周期 C 中，空调产量累计同比与销售面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.68。综 上，房屋竣工面积对空调产量的影响滞后期缩短，但相关性整体较低；商品房销售 面积对空调产量的影响由以往滞后三至四个季度转为目前同步变动；空调产量与 销售面积相关性更强。彩电方面，彩电产量与房屋竣工面积、商品房销售面积相关性均较弱。彩电产 量与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，彩电产量累计同比领先竣工面积累 计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.56；周期 B、C 中，两者相关性较弱。 彩电产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，彩电产量累计同比滞后销售面 积累计同比 5 月时相关性最强，相关系数为 0.50；周期 B 中，彩电产量累计同比 滞后销售面积累计同比 3 月时相关性最强，相关系数为 0.35；周期 C 中，彩电产 量累计同比与销售面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.29。综上，房屋竣 工面积与彩电产量相关性较弱；商品房销售面积对彩电产量的影响滞后期在缩短， 但相关性逐渐降低。 冰箱方面，冰箱产量对竣工和销售滞后期缩短，与销售相关性更强。冰箱产量 与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，冰箱产量累计同比滞后竣工面积累计 同比 11 月时相关性最强，相关系数为 0.50；周期 B 中，冰箱产量累计同比滞后竣 工面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.49；周期 C 中，冰箱产量累计 同比滞后竣工面积累计同比 1 月时相关性最强，相关系数为 0.66。冰箱产量与商 品房销售面积传导方面，周期 A 中，冰箱产量累计同比滞后销售面积累计同比 7 月 时相关性最强，相关系数为 0.37；周期 B 中，冰箱产量累计同比滞后销售面积累 计同比 3 月时相关性最强，相关系数为 0.57；周期 C 中，冰箱产量累计同比与销 售面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.79。综上，房屋竣工面积、商品房 销售面积对冰箱产量的影响滞后期均缩短，且相关性均在增强，冰箱产量与销售面 积相关性更强。洗衣机方面，洗衣机产量和房屋竣工面积相关性整体较低，与商品房销售面积 目前基本同步变动。洗衣机产量与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，洗衣 机产量累计同比领先竣工面积累计同比 11 月时相关性最强，相关系数为 0.38，同 时滞后 11 月相关性也较强，相关系数为 0.34；周期 B 中，洗衣机产量累计同比领 先竣工面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.44，同时滞后 11 月相关 性也较强，相关系数为 0.34；周期 C 中，洗衣机产量累计同比与竣工面积累计同 比同期相关性最强，相关系数为 0.51。洗衣机产量与商品房销售面积传导方面，周 期 A 中，洗衣机产量累计同比滞后销售面积累计同比 8 月时相关性最强，相关系 数为 0.58；周期 B 中，洗衣机产量累计同比滞后销售面积累计同比 5 月时相关性 最强，相关系数为 0.48；周期 C 中，洗衣机产量累计同比与销售面积累计同比同 期相关性最强，相关系数为 0.67。综上，房屋竣工面积、商品房销售面积对洗衣机 产量的影响滞后期均缩短，相关性有增强趋势，洗衣机产量与销售面积相关性更 强。 4. 房地产市场主体：政府托底，居民谨慎，房企分化4.1. 政府端：四限政策渐次放开，保交楼成攻坚重点4.1.1. 房住不炒仍是主基调，地方政策边际宽松2022 年年初以来，中央政策上，在整体宏观审慎、防风险、稳楼市的框架下， 对房地产行业采取宽松政策，居民购房需求得到了合理支持。2022 年 3 月，央行 宏观审慎管理工作电视会议中提到，发挥好宏观审慎管理，着眼宏观、逆周期调 节、防风险传染的功能。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。加大住房租赁金 融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。政府工作报告中针对房地 产行业，在稳地价、稳房价、稳预期，因城施策的基础上，改造老旧小区、提升新 型城镇化质量，继续保障好群众住房需求，坚持租购并举，加快发展长租房市场。 4 月《国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》提出，完 善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁 住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。 2022 年 7 月，中共中央政治局会议强调房住不炒、因城施策，支持刚性和改善性 住房需求，保交楼、稳民生。9 月 30 日，财政部发布支持居民换购住房有关个人 所得税政策的公告，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住 房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴 纳的个人所得税予以退税优惠。地方政策上，仍是强调因城施策，需求端政策放松围绕取消限售限购、降低 住房贷款利率和首付比例、取消“认房又认贷”等进行，供给端则是棚改货币化 推进、土地拍卖政策放松、支持房企融资等。根据中指研究院统计，从 2022 年 4 月份开始，各地因城施策放松政策发布次数明显增多，4 月、5 月、6 月各地房地 产因城施策放松政策分别达到 111 次、158 次和 136 次。二季度由于上海疫情影 响，全国经济增长受到一定程度压力，对于地产的放松政策有所加码。然而随着 6 月商品房销售阶段性复苏以后，由于“断供风波”影响，居民对于房地产预期更加 悲观，7、8 月销售又开始走弱。9 月，需求端刺激政策进一步加码，当月出台次 数达到 140 次，环比增加 61%。分能级来看，因城施策放松主要以二三线城市为 主。根据中指研究院统计，2022 年 1-9 月一线城市、二线城市和三线城市累计出 台政策次数分别为 90 次、281 次和 444 次，分别占比 11%、34%和 54%。 信贷政策上，2022 年货币政策整体较为宽松，经济承压背景下降准、降利政 策较为密集。2022 年 3 月，央行、银保监会《关于加强新市民金融服务工作的通 知》提到对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，商业银 行要合理满足其购房信贷需求。4 月，央行下调金融机构存款准备金率 0.25 个百 分点，共计释放长期资金约 5300 亿元。同月，央行《关于做好疫情防控和经济社 会发展金融服务的通知》强调，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确 定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足 购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。5 月，央行又宣布住房 贷款利率下调，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房 贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房 商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。8 月 5 年期 LPR 降低 15BP， 降低居民购房按揭贷款成本，促进居民中长期贷款恢复。9 月，央行对住房贷款利 率进行密集调降。对 2022 年 6-8 月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降 的城市，在 22 年底前，阶段性放宽首套商贷利率下限，二套商贷利率下限按现行 规定执行，符合条件城市可“因城施策”自主决定阶段性维持、下调或取消当地首 套商贷利率下限。2022 年 10 月 1 日起，5 年以下（含）和 5 年以上首套住房公积 金贷款利率分别下调至 2.6%和 3.1%（均下调 0.15pct），二套利率政策不变。2022 年 11 月 8 日，银行间市场交易商协会（下称交易商协会）发布消息称，为支持民 营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营 企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。2022 年 11 月 11 日，央行和银保监会联合发布 254 号文《关于做好当前金融支持房地产 市场平稳健康发展工作的通知》，包含 16 条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购 贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域。4.1.2. 保交楼成稳民生重点，多项举措化解地产风险2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局会议上提出要稳定房地产市场，坚持房 住不炒定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实 地方政府责任，保交楼、稳民生。8 月 19 日，住建部、财政部、人民银行发文， 要完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目 建设交付，精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住 宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。在做好“保交楼、稳民生”工作的同 时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预 售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。8 月 29 日，保交楼专项借款启动共 2000 亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排， 支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。这笔资金严格限定用于各地已售、 逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用；不是无息贷款，并计 入地方政府债务，本质上是一笔启动性的资金，通过注入烂尾项目，施工企业开 工复工，资金开始回流，再吸引商业银行资金流入，最终达到盘活市场的目的。9 月 22 日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持 辽宁“保交楼”项目。“保交楼”提出后，地方政府因城施策，多项举措化解地产风险。在预售资 金的管理上，青岛市规定，开发企业必须将楼体封顶之后银行才能放款，此前审 批通过的暂时不放。要求楼盘封顶后购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能 收到购房全款。北京市规定，商品住房项目可按栋申请办理预售许可，最低规模 不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独 申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预 售资金不重复监管。在风险排查上，绍兴市成立了房地产专班，定期对全市住宅 项目进行排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”。在处罚力度上，合肥 市规定，对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、超容减 绿、故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置，及时向社会公开曝光。对查实没 有主观故意问题但存在暂时困难的，要全力助企纾困。而促成“保交楼”的完成， 最终还要落到资金问题上，考虑到当前房企本身生存困难，亟需各地方政府辅助 成立纾困基金。从各地纾困资金的筹集发放情况来看，通常由地方政府规划，银 行等金融机构加当地国企提供专项资金用于房企完工。郑州作为“保交楼”重点城市，其工作主要围绕促项目内生回款，厘清各方 主体责任来开展的。7 月 28 日中央政治局会议后，党中央明确提出“保交楼、稳 民生”的要求。为维护购房群众合法利益，郑州市建立了由市委、市政府主要领导 任双组长的高位推进机制和市级领导分包化解机制，强化“一办四组三专班”工 作职能，健全“市县互动、府院联动、综合监督、工作调度”工作机制，创新实施 “统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模 式，多方筹措资金助企纾困解难，全市问题楼盘攻坚化解工作有序推进。为进一 步加大工作力度，做到“保交楼、稳民生、促发展”。9 月 6 日动员会上，郑州明 确攻坚目标：即“确保 10 月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。对目前台 账上停工烂尾的 72 个项目，要“一楼一策一专班一银行”，采取聘请第三方审计 调查等方式，摸清底数，准确核算企业资金、项目资金的平衡，厘清项目资产负 债，科学审慎评估风险等级，责成企业落实自救主体责任，结合项目建设需求拿出资金筹措方案和化解处置措施，盘活保全资金资产，确保“10 月上旬停工、半 停工项目全面实质性复工”。对未化解的 19 个不动产办证类项目，确保 9 月上旬 要全部化解完毕。突出四项重点：一要加快推进纾困基金盘活项目工作，初步确 定了永威西郡、富田九鼎公馆等 8 个项目作为首批意向项目，预计投资 43 亿元。 确保 9 月底前纾困基金投放不低于 50 亿，10 月中旬前全部放款到位，快速缓解 房地产企业和项目资金压力，确保资金真正用于问题楼盘项目，推动实质性复工 复产。二要加大人才公寓回购力度。对于中标项目开发企业，在郑州有“保交楼” 任务的，要确保资金用于项目建设上，没有“保交楼”任务的，要确保资金优先用 于支付项目工程款，确保农民工工资及时足额发放。三要尽快发放首批 50 亿元保 交楼专项借款，确保专款专用，快速复工，发挥最大效果。四要尽快清偿政府欠 款。强力实施五个专项行动：一是公安系统“保交楼”专项行动。由郑州市公安 局牵头，依法查处房地产领域违法犯罪行为，坚决清除阻碍“保交楼”工作的“拦 路虎”“绊脚石”。二是法院系统“保交楼”专项行动。妥善、快速审理问题楼盘 “保交楼”项目衍生诉讼，依法确定不同利益群体的权利实现顺位，保障购房群 众合法权益。三是银行系统及金融机构“保交楼”专项行动。逐项目、逐银行梳理 预售资金监管漏洞，针对存在问题的银行逐个约谈，推动银行积极参与“保交楼” 工作，共同化解问题楼盘，不盲目抽贷、压贷、断贷，给予受困房企开发贷款展期 或调整还款期限。四是企业瘦身自救“保交楼”专项行动。开展房企自救行动，打 通出险房企化解风险有效路径，推动停工、半停工项目实质性复工，确保按照已 售逾期未交付项目早日交付，已售未交付项目按期交付；无法实现瘦身自救的， 该破产的依法破产，该拍卖的依法拍卖，让企业认识到“砸锅卖铁保交楼”是应尽 基本责任。五是县市区大干 30 天专项行动。坚持“一把手”分包项目、兜底包保 项目制度，大员上阵，责任到人；深入分析研判项目停工烂尾原因，把握好政策 “窗口期”，用足用活“4+1 模式”，管好用好专项借款，大干 30 天，确保 10 月 上旬前本辖区停工、半停工项目全部复工。10 月 6 日，郑州全市已排查出的 147 个已售停工、半停工商品住宅项目中，有 145 个实现全面、实质性复工，郑州“保 交楼、稳民生、促发展”专项行动取得重要阶段性成果。总结来看，保交楼纾困大体有五种模式：转为保障性租赁住房（已经建成或 即将建成但销售困难，作为“保障性租赁住房”进行开发）、项目并购（直接收购 房企，继续开发销售）、破产重组（将烂尾楼托管重组转换为优质资产）、成立纾 困基金（地方政府、金融机构、国企为房地产企业筹资解决现金流断裂问题）、棚 改统贷统还（转为棚改项目，省市级为贷款还款主体，可向国家统一申请棚改贷 款投入该项目）。“保交楼”各项政策措施在具体实施中可能会面临一些问题，保交付的目标 是优先促成竣工交付，目前重点在保民生而非保企业。资金上往往需要政策性借 款支持，或金融机构和国企借款，流程上需要金融机构、上下游企业等利益主体 充分协商。在实施过程中，保交付专项资金优先用于支付项目后续的代建费和建 安开支，直到项目完成竣工交付，只是解决部分现金流问题而不是根本上化解资 不抵债的现状。或许，在项目交付之后，企业还欠了金融机构债务，上下游供应商 的工程欠款也并未完全清理。在完成了开发、竣工项目后，又是否能解决房屋的 滞销问题来取得回款补偿债务，并购重组将风险转移给了收购和重组的公司后又 如何化解风险本身也是一个问题。再比如政策法规安排上，地方对预售资金监管 是否有效，风险监测中是否能够准确地判断楼盘的风险等级来给予不同的纾困模 式，取得纾困资金后如何保证流向合适的用途，如何应对“上有政策，下有对策”的问题，使违规房企得到应有的惩罚。在政策行专项借款的投放上，对烂尾楼盘 资产情况的审计会很复杂，相关楼盘所含风险因素较多；并不是所有项目都会得 到资助，地方政府在投放借款时也会有道德风险问题，选择不恰当的楼盘项目， 可能导致后期还款困难。 4.2. 居民端：政策宽松更利好高能级城市，居民预期悲观导致复苏缓慢从购房资格来看，本轮宽松周期下，各地因城施策放开限购，从低能级城市 逐渐向高能级城市延伸。除了降低住房贷款利率和首付比例的常用手段之外，多 地户籍政策放松成为本轮亮点。比如上海通过放开落户政策，给予外地人落户、 买房机会来变相放松限购。2022 年 8 月上海市规定，在临港新片区工作的非本市 户籍人才缴纳个税或社保满 1 年及以上（原 3 年），在临港新片区限购 1 套住房， 所购住房自合同网签备案满 7 年后可转让。赋予临港新片区引进非上海生源应届 高校毕业生重点扶持用人单位推荐权，建立和动态调整适应临港新片区发展需要 的重点专业目录。整体来看，二线城市、三四线城市限购政策放开较多，一线城市 和部分二线城市由于其本身房地产市场火热，并不需要限购来刺激地产，例如苏 州、在 9 月 14 日放松限购后又立马撤回，房住不炒仍是主线。而本次放开限购 后，二线城市购房需求将得到进一步释放，三四线城市在限购和限贷等方面政策 放松空间相对较小，需求端刺激政策效果主要在高能级城市显现。从购房意愿来看，居民对楼市态度并不乐观，央行统计的房价预期上涨比例 自 2021 年 6 月断崖式下跌后一直处于 16%左右的低位。去年年末到今年�**肽� 失业率一直处于上升状态，甚至突破了 6%，经济不景气的大环境下，居民收入来 源得不到保障，闲置资金也是更多用于储蓄来面对经济的不确定性。加之房地产 企业信用事件频发，许多楼盘交付无法保证，进一步遏制了居民购房的热情。 从购房能力来看，居民杠杆率处于相对高位，经济和收入增速放缓导致宽松 政策刺激效果有限。居民部门目前的杠杆率在 62%左右。国际上处于中等位置， 略低于平均水平，高于新兴市场国家平均杠杆率，低于发达经济体平均杠杆率。 较高的杠杆存量，叠加疫情反复经济不振、就业不景气，居民杠杆率上升空间有 限。尽管今年以来央行降准、降低住房贷款利率，中央地方对购房政策有所放松， 但居民贷款买房的能力已经很难提升，当前个人住房贷款利率也超过了 GDP 增 长率和城镇居民可支配收入增长率，房地产宽松政策难以大幅刺激居民购房热情。 4.3. 企业端：国民企销售明显分化，拿地仍弱国企成主力销售方面，整体销售表现仍处于筑底阶段，国企和民企销售表现明显分化。 从房地产市场整体销售来看，2022 年房地产市场仍不景气，1-9 月百强房企销售 面积累计同比下降-50%左右。从单月数据来看，2022 年 5 月百强销售面积同比 减少 61.6%，之后 6 月以来降幅逐渐收窄，至 9 月单月同比下降 35.5%。但考虑 到 2021 年 6 月以来百强销售面积单月同比已进入下降区间，销售降幅收窄更多 是基于低基数效应。从数据来看，2022 年 9 月百强销售面积单月相较于 2020 年 同比下降了 63.2%，10 月销售降幅小幅收窄至 61.9%，销售降幅仍未明显恢复。 国企销售已有所回暖，民企恢复不明显。结构上看，受到民企信用危机影响 从 2022 年 3 月份开始房地产企业中的头部国企、头部民企销售恢复情况出现分 化，国企恢复明显快于民企，头部国企当月销售面积同比数据上升更加陡峭，并 在 2022 年 9 月转正，但民企恢复迹象不明显，降幅收窄缓慢。拿地方面，企业投资意愿持续低迷，国企逐渐成为拿地主力。2022 年以来， 百强房企总体拿地面积持续萎缩，百强房企土地购置面积累计同比数据自去年 7 月开始快速下行，2022 年下半年累计同比增速维持在-70%以下。结构上看，国企 逐渐成为拿地主力，拿地面积 TOP30 房企中，国企拿地面积占比由 2021 年的 4 成左右迅速提升至 2022 年 10 月的八成左右。资金方面，从总量来看，2021 年以来房地产开发资金来源同比增速持续走弱。 2021 年初同比增速较高是因为 2020 年开发资金低基数和房地产市场年初相对景 气。随着融资渠道持续收紧和销售走弱，房地产开发企业资金面持续收紧。各渠 道新发行额度大幅降低，同比增速自 2021 年 3 月起大幅下降，2022 年来一直保 持低位，同比增速在-30%以下。从结构上看，融资资源向高资质国央企倾斜。信 用债方面，信用债发行额度减少，发行利率下行，主要由于新增发行集中在以央 国企为主的信用风险较低的房地产开发商。海外债方面，发行规模大幅降低，目 前已趋于零，房地产商海外债多为民企发行，这说明当前民企海外融资仍有较大 困难；海外债发行利率高于信用债，近期利率有所下行，这表明海外融资新增发 行也主要向信用资质相对优质开发商倾斜。信托方面，房地产信托主要用于地产 项目前期开发，随着土地市场趋冷，信托新增发行大幅收缩，发行利率走高，2022 年以来居高不下，在 7.6%左右。从到期压力来看，目前房地产到期信用债和海外 债规模处于相对高位，2023 年一季度压力进一步加大，在融资受限和销售走弱的 背景下，民企短期资金链情况或仍承压。 5. 此轮周期如何演绎：短期复苏但中长期仍承压，投资下 行或延续至明年5.1. 长期：人口视角需求中枢下行，2030 年预计降至 13 亿平长期来看，住宅需求由人口和城镇化率决定，新增住宅需求大体可分为新增 城镇人口的居住需求、存量住房的折旧需求、家庭结构变化带来的增量需求。其 中新增城镇人口的居住需求主要取决于人均住房建筑面积和新增城镇人口的变化。 每年的存量住房折旧需求可通过城镇存量建筑面积除以相应的折旧年限进行预计， 家庭结构变化带来的增量需求主要取决于家庭户规模的变化趋势。从我国人口和城镇化背景来看，长期需求的拉动力进入下行通道。人口方面， 总量上，目前我国人口增速放缓且放缓幅度加大，2021 年增速达到有史以来最低 点 0.03%，出生率快速下降，2021 年达到最低出生率 7.5%，与死亡率基本相当， 未来人口增速放缓或将持续；结构上，买房主力人群（24-44 岁抽样人数）占比下 降。城镇化方面，城镇化率增速放缓，城镇人口增加速度减慢。 我们从新增城镇人口的居住需求、存量住房的折旧需求、家庭户数减少带来 的增量三方面对未来住宅需求进行预测。新增城镇人口居住需求方面，分别预测 城镇人口增加和人均住房面积，其假设为：2030 年总人口达到 14.5 亿，每年人 口均匀增加；2030 年城镇化率达到 70%，2022 年到 2030 年间每年城镇化率增 加值等差减少；人均住房建筑面积每年增长 0.5%。最终预测 2022 年新增城镇人 口居住需求为 5.47 亿平方米，2030 年为 3.37 亿平方米。存量住房的折旧需求方 面，假设根据乐观、中性、悲观分别对 2020 年城镇人口总建筑面积进行 30 年、 50 年、70 年的折旧，则 2022-2030 年乐观、中性、悲观预期下，每年折旧需求 为 11.61 亿平方米、6.97 亿平方米、4.98 亿平方米。家庭户数减少带来的增量方面，假设 2030 年每户人口根据乐观、中性、悲观为 2.4、2.45、2.5 人，2022-2030 年户均面积为 100 平方米，预测结果为 2022-2030 年乐观、中性、悲观预期下家 庭户数减少带来的需求增量为 3.55 亿平方米、2.69 亿平方米、1.86 亿平方米。5.2. 中期：短期库存低位推盘量或萎缩，长期库存仍高压制房企投资意愿“三条红线”出台以来，房企周转困难，现金流风险、信用风险频发，出险 房企无法按期完工，房地产市场供给端收缩明显。短期库存方面，2021 年至今短 期库存处于较低水平，2022 年 10 月短期库存量为 54734 万平方米（大约为 2018 年 7 月库存水平）。但受到销售下滑影响，去化周期自 2021 年下半年以来持续上 升，2021 年 7 月去化周期为 2.88 月，2022 年 10 月则达到了 4.08 月。短期库存 降低但去化周期不断拉长，房企推盘意愿可能趋弱，短期库存可能维持较低水平。 长期库存方面，2021 年初以来保持相对高位，2022 年 10 月达到 429200 万平方 米（大约为 2020 年 4 月库存水平），去化周期自 2021 年 3 月开始持续上升，2022 年 10 月已达到 31.99 个月。长期库存高位叠加去化压力增大，预计房企拿地意愿 低迷可能会持续到明年。5.3. 短期：供需双弱销售缓慢复苏，投资低迷或持续至明年5.3.1. 销售：政策刺激力度待加强，刚需和改善需求待释放回顾 2022 年以来的销售，整体上仍不景气。商品房销售面积累计同比自 2022 年以来一直为负，1-5 月累计同比持续拉大，6 月少许回暖，但 7、8 两月同比增 速负值再次扩大，9 月又开始有回暖迹象。结合前文因城施策来看，2-4 月政策发 布数量少但呈上升趋势，5-6 月达到高峰，7-8 月政策出台数量较少，9 月又达到 政策数量高峰；中央层面，5 月、9 月央行降低住房贷款利率。政策宽松在一定程 度上解释了 6 月、9 月出现的销售回暖，但销售低迷且恢复缓慢，政策刺激力度 有望加强。 回顾三轮周期放松后楼市表现，销售面积方面，2008 年 9 月、2014 年 9 月 和 2020 年 2 月调控政策放松后，销售面积当月同比分别在 6、7、3 个月后当月 同比增速回正，而本轮放松周期 1 年后仍处在负增速。销售价格方面，2008 年 9 月、2014 年 9 月调控政策放松后，销售价格指数环比分别在 6、8 个月后增速回 正，2020 年 2 月调控放松是销售价格指数环比持平，3 个月后环比增速超 0.5%， 而本轮放松周期 1 年后环比仍处在负增速，且降幅仍在进一步扩大。在房地产销 售规模已处于高位、城镇化率放缓和坚持房住不炒背景下，本轮政策放松力度较 为克制，销售恢复速度也明显慢于往期，销售回正可能需要时间较长。 展望后市，需求端恢复缓慢，远期供给端存压。需求端，销售是否能够回暖 还要看居民部门购房能力和意愿，但目前来看居民部门需求并不强。根据前文对 居民端的分析，目前经济增速和收入处于下行阶段，居民杠杆率较高、加杠杆空 间狭窄，购房能力不强。房地产行业近年来维持房住不炒大基调，房屋投资属性 减弱，未来预期升值空间小，居民主观上购房意愿回暖也较为缓慢。供给端，土地 购置和新开工同时走弱将导致未来房屋新增供给减少。房地产百强企业土地购置 面积累计同比自 2021 年 7 月以来大幅下行，2022 年 6-9 月在-70%到-80%之间。 新开工面积当月同比从 2021 年 4 月开始为负，2022 年 1-8 月当月同比差距呈拉 大趋势，9 月稍有回暖。同时根据前面对融资端总量和结构的分析，房地产民企目前融资困难，信用收缩风险仍然存在，这将会导致民企项目冻结、销售困难，所以 后续在居民侧意愿逐步回暖后，仍面临推盘量减少、供给侧收缩的供给端压力。本文分区域对 2022Q4 和 2023 年销售面积增速进行测算。我们认为经济相 对强劲的长三角和珠三角销售恢复会更快，而中西部和环渤海区域会相对低迷。 中性预测下，我们预计全国销售面积 Q4 增速为-6.9%，2022 全年增速-18%。2023 年，我们预计长三角、珠三角、中西部、环渤海 2023 年销售增速分别为 16.7%、 0.4%、-11.1%、2.6%，对应全国 2023 年销售面积增速为-1.2%。乐观预期下， 我们预计全国销售 Q4 增速为-2.0%，2022 年全年销售面积增速为-16.6%。2023 年，我们预计长三角、珠三角、中西部、环渤海 2023 年销售增速分别为 20.6%、 3.4%、-2.2%、6.4%，对应全国 2023 年销售面积增速为 4.8%。悲观预期下，预 计全国销售 Q4 增速为-11.0%，2022 全年增速-19.1%。2023 年，我们预计长三 角、珠三角、中西部、环渤海 2023 年销售增速分别为 6.0%、0.3%、-13.0%、- 3.3%，对应全国 2023 年销售面积增速为-5.5%。5.3.2. 投资：建安支出与土地购置均承压，投资低迷或持续至明年房地产投资可拆分为建筑工程开发投资完成额、安装工程开发投资完成额、 设备工器具购置开发投资完成额和其他费用。建筑工程开发投资完成额、安装工 程开发投资完成额、设备工器具购置开发投资完成额可合计为建安支出，可由施 工面积乘施工单位成本计算，而施工面积主要取决于新开工面积、竣工面积和复 工/停缓建面积的变动。其他费用主要由土地购置费构成，可由土地成交金额变动 情况预测。 回顾三轮周期放松后房地产投资表现，2008 年 9 月、2014 年 9 月调控政策 放松时，房地产开发投资当月同比增速下行但仍处正增长区间，但放松后房地产 开发投资仍会继续下行一段时间。2008 年 9 月调控放松 9 个月后，房地产开发投 资当月同比稳定恢复到了放松时的增速水平。2014 年 9 月调控放松后开发投资短 暂回暖，随后进一步下行。2020 年 2 月调控政策放松后，房地产开发投资迅速回 正，主要是由于 2020 年房地产开发投资走弱主要是受到疫情影响施工停滞，生产 生活恢复正常后反弹迅速。本轮政策放松后，房地产开发投资当月同比总体仍处 在下行期，从过往周期表现来看房地产开发投资恢复明显较销售更为缓慢，本轮 房地产投资低迷或持续至明年。根据前文分析可知，当前建安支出方面，新开工走弱、竣工走强，施工面积呈 下行趋势；土地购置方面，土地购置落后于成交，当前企业端拿地情况不容乐观， 土地购置预计持续低迷。根据我们预测，2022 年末房地产投资累计同比乐观、中 性、悲观分别为-9.4%、-9.6%、-10.4%，施工面积环比乐观、中性、悲观分别为 1.0%、0.9%、-0.5%，建安费累计同比乐观、中性、悲观分别为-9.3%、-9.4%、 -9.9%，土地购置费累计同比乐观、中性、悲观分别为-6.1%、-6.2%、-7.7%。2023 年末房地产投资累计同比乐观、中性、悲观分别为-5.9%、-7.7%、-11.7%，施工 面积环比乐观、中性、悲观分别为 0.0%、0.0%、-1.5%，建安费累计同比乐观、 中性、悲观分别为-5.3%、-7.4%、-13.5%，土地购置费累计同比乐观、中性、悲 观分别为-7.1%、-8.1%、-8.4%。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库】。「链接」
责任编辑：德勤钢铁网 标签：

热门搜索

三级螺纹钢有哪些型号规格？怎么挑

三级螺纹钢和三级抗震的区别是什么

x四代土影黑土腿中间

废文网李鬼分站的安安静静备胎计划

一级二级三级螺纹钢用途有什么区别

2023年新电费收费标准？公布2023年

相关文章

广告
诚聘英才|关于我们|广告服务|合作伙伴|法律声明|征稿启事|网站地图|友链申请
渝ICP备2023009091号-71

钢结构钢钢网是钢铁行业的门户网站，涵盖螺纹钢、钢管、中厚板、型钢、涂镀、优特钢、钢绞线等品种，包含今日钢材价格最新行情走势、今日螺纹钢价格、钢铁市场、钢铁行业分析等信息,为钢企提供最新的钢材价格行情资讯。
免责声明：本站部分信息来自互联网，并不带表本站观点！若侵害了您的利益，请联系我们及时删除！
德勤钢铁网 |价格汇总

2020房地产行业分析，2020年房地产行业发展前景分析

chanong

|

（报告作者/作者：德邦证券、吴凯达、肖峰）

一、房地产周期回顾：从经济调控工具到“房子是用来住的，不是用来炒的”的三个周期回顾历史，随着房改的推进，房地产业逐渐成为日本经济的重要支柱产业. 塔. 1996年，随着国有企业亏损扩大、经济利润下降，为了培育新的消费热点和经济增长点，国务院推动住房改革，建议将住房发展成为消费热点。 1997年发生的亚洲金融危机，对正在推进改革开放和现代化建设的中国产生了重大影响，在中央政府“促进消费、扩大内需”的政策下，房地产业占据了很大的比重。市场的需求量正在迅速增加。工业以其占GDP比重高、与工业关联度高的特点，成为经济增长的新动力。我国于1998年正式启动房地产商品化，并且随着城镇化进程的加快、人口流动的增加、居民收入的不断提高，我国居民对居住功能更好的商品房越来越感兴趣，需求不断增加。 2003年，我国经历了非典疫情的影响，但经济发展仍保持较高增速，房地产市场投资过快，房价大幅上涨。这时政府逐渐加强了房地产政策，政策目标变成了防止房价下跌，但房价上涨过快，无法充分满足低收入和中等收入人群的需求，我再也不能去做。考虑到我国商品房市场成长初期的各项制度尚未完善，以及亚洲金融危机和非典疫情的影响，房地产市场的早期数据非常不稳定。本文分析了2005年以来房地产市场的过去，回顾了三个周期，并考察了周期的特点。在本文中，A期为2005年至2009年，B期为2009年至2016年，C期为2016年以后。 1.1. 周期A：2005-2009 1.1.1. 2005-2008 危机前：高繁荣背后的监管收紧1998年以来，中国出台了一系列房地产刺激政策，房地产投资持续增长。住房需求增加，房价持续上涨。 2003年，国务院颁布《关于促进房地产 市场持续健康发展的通知》号文件（简称“18号文件”），正式明确房地产业是国民经济的重点产业。 2005年以来的这套房地产调控重点是提高首付比例和税收，全面限制信贷需求面。本轮房地产调控正式开始，以2005年3月第《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》号（国国务院发〔2005〕8号《老挝国家八项规定》）为标志。 2005年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的 通知》（国版出版[2005]26号《新第八条》） 在原国版八条的基础上，增加了房屋转让营业税政策、闲置土地税政策等，以及相关建设单位利润利润。 2006年5月，国务院办公厅发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》号文指出，“自2006年6月1日起，凡是新批准的商品住宅建设，限制面积以下的住宅面积比例”。超过2。”面积必须超过90平方米，且至少占开发建设总面积的70%。”还对公寓面积、小公寓比例、首付等方面做出了量化规定对于新住房。正在建议。按90平方米计算，占总面积的70%。货币政策方面，政府通过提高标准利率和存款准备金率来收紧信贷，并实施差别化的住房贷款政策，随着购房数量的增加，首付率和购房利率水平有所上升。也显着增加。升至2006年8月19日，一年期存贷款基准利率均上调0.27个百分点。 2007年3月18日至2007年9月15日，央行五次上调金融机构一年期存贷款基准利率，分别达到3.87%和7.29%。

2007年9月27日，中国人民银行、银保监会联合发布第《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》号文，调整商业房地产信贷政策，禁止房地产开发企业囤积土地、房产。不应发放任何贷款。住建部加强房地产信贷管理。 2007年9月，中国人民银行、银保监会发布第《关于加 强商业险房地产信贷管理的通知》号文，调整商业地产信贷政策，将申请购买房产时贷款首付比例提高至40%规定不能低于这个值。不仅仅是第二个家。 2008年3月25日，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点至15.5%。 2008年4月20日，存款机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点；2008年5月20日，存款机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。观点。在城镇化进程加快、信贷快速增长的背景下，现阶段房地产调控整体成效较差。现阶段，快速城市化带来的巨大房地产需求未能得到有效抑制，房地产市场持续升温，房价持续大幅上涨，直至2007年10月。另一方面，经济的高增长和城市化率的快速提高，产生了大量的房地产需求，2005年至2007年商品房销售面积呈现持续增长的趋势。另一方面，尽管货币紧缩，M2仍维持在高位，资金大量流入房地产市场也导致房价上涨。

1.1.2. 危机后的2008-2009年：金融危机与房地产救助2008年，美国次贷危机引发全球金融危机，中国进出口总额及同比增速大幅下降。速度。随着CPI增速持续回落，中央宏观调控的重点转向保持经济平稳较快增长。在这种情况下，中国匆忙宣布了“4万亿元”的财政政策来刺激内需。地方政府为挽救财政状况，纷纷搭建地方融资平台，为土地提供担保，向银行借贷大笔资金，房地产业再次成为拉动经济增长的主力产业。房地产政策方面，我们在信贷、税收等方面采取宽松措施，以扩大需求。信贷政策方面，2008年中国人民银行连续五次下调金融机构人民币存贷款基准利率。 2008年10月，财政部发布第《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》号公告，将首次购买普通住房首付比例降至20%。 2008年12月，国务院常务委员会提出，制定促进房地产市场健康发展的措施，进一步促进一般商品房消费。对贷款购买住房但人均面积低于地区平均水平的居民，购买第二套普通住房、首次贷款购买普通住房的，实行相应优惠政策。完毕。住宅转让营业税减免政策暂实施一年。税收方面，2008年10月，财政部、国家税务总局联合发布第《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》号公告，对个人首次购买90平方米住宅房产，契税税率暂降至1%或更少。首次购房证明由房屋所在地县（区）住房和建设部门核发，个人出售、购买房屋时，暂免征收印花税。私人出售房屋。 2008年12月，国务院办公厅提出降低房屋转让营业税，促进二手房转让市场发展，刺激消费，促进经济增长。对于房地产企业，为进一步刺激房地产投资，我们将加大对房地产企业的融资支持力度，放松对房地产企业的信贷约束。信贷刺激措施释放了大量流动性，相关政策刺激了房地产供需双方，房价再度上涨，房地产投资在城镇化率快速上升的情况下却出现下降，但房地产投资却在快速增长。政策放松后，房价触底回升有一定的时滞，而2008年10月央行下调最低贷款利率和首付比例后，房价并没有立即见底，始终没有从打击中恢复过来。随着2009年初大量信贷的投放以及随后房贷支持力度的扩大，M2增速快速提升，房价又开始上涨。经过几个月的大力扶持，房地产市场迅速复苏，房价开始上涨，房地产在短暂低迷后重回增长轨道。

1.2. B周期：2009-2016年1.2.1. 2009-2014年：“救市”突然停止，“4万亿”稳定房价刺激计划重启，经济从复苏走向“过热”。然而，中国国际收支资本这个项目目前尚未公布全球金融危机对中国经济的影响远小于预期刺激住房消费的扩内需政策将进一步推高房价实际房价快速上涨房地产管理政策开始明显加强，以抑制经济增速的上升，这已成为新的政策重点。 2009年12月的国务院常务会议提出了增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设等四大政策，并提出“抑制房价过快上涨”。房价。一是增加一般商品房有效供给。二是继续支持居民自住和改善住房消费，抑制投资性和投机性购房。三是加强市场监管。四是继续大规模推进保障性安居工程建设。 2010年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》号文（国办发[2010]4号），规定： “推动房地产市场健康发展，政策措施取得了良好效果，新建商品住宅成交面积大幅增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心具有重要意义。” ”目标对于盘活市场、解决低收入家庭住房困难、促进住房消费和投资、保增长、扩大内需、实现惠民生发挥了重要作用。 “近期房地产市场出现了一些城市房价过快上涨等问题，需要引起高度重视”，一系列政策出台，主要是限购。房地产监管逐步进入保密监管阶段。在房地产市场管理政策方面，2009年12月14日国务院常务会议提出“四项措施”，房地产管理政策正式强化。 2010年初，国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于 促进房地产市场平稳健康发展的通知》号（“国家第十一条”）和《关于 促进房地产市场平稳健康发展的通知》号（国发[2010]10号，“国家第十条”），要求地方政府：拟出台的措施。限制购买住房的数量。地方政策中的房地产调控更加精细，限购、限贷成为主要手段。 2010年3月10日，国土资源部发布第《关于坚决遏制部分城市房 价过快上涨的通知》号文，规定“开发商投标保证金必须不少于20%”和“一个月地价的50%”包括“一定期限内支付”等19项内容。监管政策：2011年1月，国务院办公厅发布《关于加强房地产用 地供应和监管有关问题的通知》号文（国办发[2011]1号），规定第二套住房首付比例提高至以下水平： 2011年11月，国务院办公厅同意进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，文章规定了房价稳定管理、强化差别化住房金融政策，严格控制住房用地供应，合理引导住房需求，落实住房保障、房价稳定约谈和责任追究机制，维护和加强舆论引导。 2013年2月，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》号中央文件提出，严格制定和实施住房限购措施，特别是不断完善房地产市场调控。一是完善稳定房价责任制度。二是坚决抑制投机性投资性购房，对拥有多套住房的非本地户籍居民、无法延续一定年限的家庭，或未在本地登记或者没有缴纳社会保险费证明的，停止销售本行政区域内的住房。

三是增加一般商品房和土地供应。四是加快保障性安居工程规划建设。五是强化市场监管，俗称“国家新五条”。税务、住房、城乡建设等部门要密切配合，对销售自有住房征收20%的个人所得税。扩大私人住房房产税试点城市经验，推动扩大试点范围。加强现有住房交易税收征管。信贷政策方面，货币政策逐步从紧，人民银行开始提高人民币准备金率，对房地产行业出台差别化信贷政策，降低购房首付，利率和贷款利率正在调整。逐渐收紧。 2010年1月，中国人民银行决定自2010年2月25日起提高存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。今年2月，中国银保监会宣布严厉打击房地产投机行为，禁止流动资金贷款用于固定资产投资。 2010年4月，银保监会建议银行业金融机构要增强风险意识，不要放贷用于购房等投机性投资，如果没有把握，就大幅提高首付比例和利息“利率。”他指出。提高贷款利率，加强差别化信贷政策实施。 2010年4月18日，国务院宣布，对普通住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行不得发放购买三套及以上住房贷款。根据房价情况，我们已经发布了可能暂停发布的通知。根据风险情况，暂停对有纳税、社保缴纳证明的非本地居民购房贷款。 2010年9月29日，有关部委建议，在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，应限制居民在一定时间内可购买的住房数量；它要求必须改善房价。出台差别化住房金融政策，为购买商品住房提供贷款。首付比例调整为30%以上，贷款购买第二套住房的监管标准利率调整为首付比例50%以上，严格执行1.1倍以上贷款利率。商业银行停止向家庭发放三套房及以上购房贷款，并加强消费贷款管理，禁止其用于购房，有效增加了住房有效供给。 2010年11月3日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、银保监会联合发布第《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》号。公积金新政规定，第二套公积金个人房贷利率不得低于同期首套公积金个人房贷利率的1.1倍，首付比例也很高。它强调必须这样做。严禁使用住房公积金个人抵押贷款进行投机性购房，暂停向缴纳保证金购买第三套及以上住房的职工家庭发放住房公积金个人抵押贷款。在加强调控的同时，对困难家庭住房、安居工程等保障性住房将制定更加详细的量化指标，“国十措施”预计2010年销售300万套。提出，确保保障性住房建设全面完成。改造280万套贫民窟住房的挑战；2011年9月，国务院总局下发“十二五”期间《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》号（国规[2011]45号）。全国保障性住房普及率预计将达到20%左右。这意味着政府开始正视住房市场居民收入不均、需求多层次的问题，住房政策也逐渐回归到1998年住房市场改革的初衷，以多元化为主。转移。增强住房宜居性，建立多层住房结构。受货币紧缩政策影响，房地产市场低迷。

新建住宅价格指数自2010年5月以来同比下滑，走势滞后，最新规定实施以来商品房累计销售金额较上年大幅下滑。房地产市场调控得当，包括限购、提高首付比例以及征税等措施，有效抑制了房地产市场的过度繁荣。房地产信贷政策收紧，M2增速放缓，货币供应紧张也导致房价增速下滑。 2012-2013年政策略有放松，缓解了房地产市场预期，释放了部分需求，但总体来看，这次调控的主基调仍然是防止房地产市场过热，是抑制。

1.2.2. 2014-2016年：去库存下房地产政策放松2010-2014年，调控政策持续收紧，住房市场的投机性需求受到一定程度的抑制，但住房市场的供应却并不轻松。短期来看，调整仍将持续，导致我国商品房库存下降。为清理房地产市场库存，2014年9月30日，央行和银监会联合放宽二手房认定标准《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的 通知》（2014年“930新政”）。目前开始放宽住房贷款和房地产政策。最新的宽松措施进一步考虑了政策的完整性，以促进住房消费去库存，同时防止投机性住房需求的后续激增。 2015年2月国务院发布《国务院办公厅关于保障性安居工程建 设和管理的指导意见》（国务院令第656号），2016年7月住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于进一步做好住房金融 服务工作的通知》（建房[2016]168号） .问题）已发布。规范房屋和经纪人，实行统一登记管理，规范房地产转让市场。 2015年政府工作报告提出，稳定住房消费，坚持保密指导，支持居民自住、改善住房需求。 2015年3月召开的两次全国会议提出“加快培育消费增长点、稳定住房消费。遵守保密指导、落实地方政策、落实地方主体责任、支持居民自身需求”。促进住房入住和改善，促进房地产市场平稳健康发展。信贷政策方面，央行于2014年11月宣布降息，并决定自同年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款标准利率下降0.4个百分点至5.6%，一年期存款标准利率下降0.25个百分点至2.75%。同时，在推进利率市场化改革的同时，金融机构存款利率波动上限由存款标准利率的1.1倍调整为1.2倍。 2015年，中国人民银行连续五次降息。 2015年3月，中国人民银行等部门联合下发《不动产登记暂行条 例》号文（银发[2015]98号），将第二套住房首付比例下调至40%。 2015年8月，住建部等部门联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》号文（建金[2015]128号），将完成购房的居民家庭最低首付比例提高至20%。回家了，我把它拉下来了。我再次申请了住房公积金贷款。 2016年2月，央行、银保监会发布《关于个人住房贷款政 策有关问题的通知》号文，要求未实施“限购”措施的城市首次购买普通住房的居民家庭最低首付比例.建议付费。该比例基本在25%左右，波动5个百分点。如果您是拥有住房的家庭，且尚未全额还清购房贷款，为购买普通住房以改善居住环境而再次申请企业个人住房贷款，最低首付比例为如下：马苏。调整至少30%。税收方面，2015年3月，财政部、国家税务总局发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款 比例的通知》号文（财税[2015]39号），适用于个人购买普通住房两年及以上（含购房）。规定。 2年），对外销售免征营业税。 2016年2月，财政部发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》号文（财税[2016]23号），落实税收减免政策。 2016年2月，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关 于调整个人住房转让营业税政策的通知》号政策，全面降低交易过程税费，降低购房成本。与此同时，棚户区改革货币化安置也成为去库存的重要手段，2015年6月30日，国务院发布第《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》号文件，积极推进棚户区货币化安置改革，这是首次。他明确建议政府推动该项目。央行设立PSL，为仓改提供长期稳定资金房地产行业资金面进一步宽松。房地产管理政策明显放松，房地产市场交易量和价格正在回升。

强劲的信贷支持、较低的首付比例以及限购措施的放松，购房需求有所回升，释放了此前因紧缩政策而压抑的购房需求。除了这两个主要驱动因素之外，户籍、社保限购政策迟缓释放的购房需求，以及贫民窟改造货币化后的购房需求，都在推动着宽松的房地产市场的繁荣。这次，做出了进一步的贡献。控制。

1.3. 周期C：2016-2022 1.3.1. 2016-2020 疫情前：紧缩去库存，以住为主、不炒不炒，去杠杆防风险后，房地产市场持续火爆2016年，房价再创新高，房价受到调控。由于压力加大，房地产政策逐渐由宽松转向紧缩。 “去杠杆”、“防风险”成为新的宏观管理目标。针对房地产的新法规也已开始实施。 2016年9月30日，北京市政府办公厅印发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》号文（京政办[2016]46号），推行差别化信贷政策，提高首付比例，完善房地产调控。的加固。 2016年12月16日中央经济工作会议首次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，正式认定房地产是“房子是用来住的、不是用来炒的”。我们已经进入了“不是为了生活，而是为了生活”的新阶段。 “炒”。最新规定本着“为房住而不是为投机”的原则，地方政府在各城市实施需求侧调控政策，而中央政府为房地产企业提供融资，主要通过信贷方式。 2016年7月14日，国家发改委表示，要更加注重政策分类和逐城决策，一线城市和部分二线城市要按照《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设 施建设有关工作的意见》的顺序推行差别化信贷政策，提高首付比例（京政办发[2016]46号）。此后，天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州等城市相继出台房地产市场管理政策，2016年10月，住房和城乡建设部公布了45家违法房地产开发商和中介机构名单。违法房产虚假广告、不正当竞争、违法价格、惜售行为针对房地产行业囤积、买卖、炒房、联购、虚假等违法违规行为的专项治理，将与新的监管政策同步推进统一执法措施中介炒房、挂牌、哄抬物价等，跳楼等房地产市场违法行为都在受到查处。从信用水平来看，房地产企业的融资环境日趋严峻。去杠杆、化解金融风险等，从防范、化解和改善金融服务实体经济的角度出发，央行正在加强对信贷资金流入房地产市场的监管。2016年2月，央行财政部、国土资源部、央行、银监会发布财综[2016]4号：《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，自2016年1月1日起，各地方政府强制申请。不再举债2017年4月，原银监会提出严厉打击“首付贷”等行为的政策，各级监管部门均表示，房地产贷款占比较高，应重点关注银行业贷款质量波动较大的金融机构。以及房地产信托业务的增加，主要信托公司的占比将会增加。 2018年1月，原银监会宣布，2018年表内、表外资金直接或变相向银行提供各类表内外资金，建议重点关注纠正票据资金的使用。我们为房地产企业承担拿地费用，为因“四证”不全而缺乏资金的房地产企业提供各类融资，为商业地产开发项目提供融资。 2019年央行召开全国银行金融机构信贷结构调整优化座谈会，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”立场，提出实行贷款制度真诚。房地产市场平稳健康发展机制。保持房地产金融政策的连续性和稳定性。保持个人住房贷款合理逐步增长，严禁消费贷款违规用于购房，通过银行贷款、委托贷款等方式控制资金流入房地产。各类银行应改变对传统信贷渠道的依赖，合理管理房地产贷款发放，加强对高杠杆经营的大型房地产企业融资行为的监管和风险提示，并合理管理房地产贷款的融资行为。规模。有息债务与资产负债率

同年，银保监会（《关于促进本市房地产 市场平稳健康发展的若干措施》）就宏观管理政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务等重要方面向信托公司发出指示，提出建议。给予。运营管理。这可能是由于“四证”不全、开发商或其控股股东资质不合格、资本金不足、信托公司为房地产开发项目提供直接融资等原因造成的，尤其如此。贷款的方式有股票投资+股东借款、股票投资+债务承销，后来开始利用应收账款和特定资产的收益权进行变相贷款，以达到限制目的。在“住住不炒”的政策和监管基调下，地方政府因城施策，对市场实施更加精准的调控政策，房地产市场也趋于稳定。 2017年，销售面积增速明显下降，房价指数增速也较上月放缓。 2018年，随着监管收紧放缓、前期压抑的需求得到释放，房地产市场出现了暂时的繁荣，而房地产市场则因重新强调“补强”而逐渐走向下滑。 2019年，房地产市场销售面积增速进一步放缓，房价保持稳定。总体来看，现阶段，在分城政策精准调控下，商品房销售面积、均价波动幅度明显缩小，房地产市场整体企稳。

1.3.2. 2020 年2 月至4 月：疫情过后房地产市场暂时放缓2020 年初，新型冠状病毒病（COVID-19）在武汉爆发。财产。这次我们没有采取直接刺激房地产市场的政策，而是选择在总体紧缩的框架内适度放松。 2020年2月25日，银保监会首席风险官、秘书长、新闻秘书肖元奇表示，“房地产金融政策没有调整、没有变化，保持不变，正在调整。”一城一策。但它也表示，“地方政府应该根据城市情况进行大方向的调整，只要不违反包括房地产融资政策在内的关键政策要求。”房地产贷款已经开始放松。但当地房价上涨如此之快，以至于价格开始收紧。 2020年4月22日，国务院办公厅就一季度银行保险业运行发展情况举行新闻发布会表示，银行要监控资金流向，确保资金用于合理用途。他说有必要保证这一点。对于房地产融资欺诈，必须坚决纠正市场行为。推迟缴纳土地出让金、降低预售条件等政策成为临时纾困的重要手段。显然，政策放松主要集中在房地产供给侧，例如放宽土地出让金缴纳条件，但政府对于放松需求侧仍持谨慎态度。货币政策方面，央行2020年�**肽耆冉底迹醣铱硭尚藕徘苛遥贫康夭谐』嘏Ｔ诒苊庖咔橛跋斓谋尘跋拢胄卸啻蜗碌鞔婵钭急附鹇剩晕榷ㄊ堤寰谩⒙阕式鹦枨蟆Ｒ咔槲榷ê螅康夭谐⊙杆俑此铡Ｔ诖静》揽卮胧┬Че埃鲂邢拗贫韵呦路课萁灰仔枨笤斐裳沽Γ�2020年4月传染病防治措施效果生效后，这一需求被密集消除。在某种程度上。信贷的宽松支撑了房价的上涨，信贷规模的扩大和贷款利率的下降推高了房价，疫情得到控制后房地产市场迅速恢复。 1.3.3. 2020年5月至2021年9月：传染病疫情后紧缩政策加强，传染病疫情后经济增长恢复确认，房地产政策在传染病疫情期间暂时放松。

松同时货币政策宽 松，以深圳为代表的高能级城市房价上行，房地产调控再次严格。 本次调控最显著的特征就是以供需两端的融资限制为主要手段。房地产企业 融资难度大幅提升。2020 年 8 月“三条红线”收紧房地产企业融资，即房企剔除 预收款后的资产负债率不得大于 70%，房企的净负债率不得大于 100%，房企的 “现金短债比”小于 1。三道红线政策主动强制企业主动“控风险”，防范进一步 引发经济发展风险。2020 年 12 月对商业银行信贷占比做出明确规定的“房贷集 中度管理”。“房贷集中度管理”进一步对商业银行对房地产行业放贷进行约束， 建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，从银行端收紧涉房贷款，供给 端方面让房地产开发企业的资金筹措更加被动，对企业扩张所急需的资金杠杆进 行了控制。2021 继续收严步伐，对房地产债券项目融资和贷款资金流入都进行严 格监测控制。此外，还针对学区房进行调控，2021 年 4 月中央政治局会议提出“防 止以学区房等名义炒作房价”。2021 年 02 月，自然资源局提出 22 城集中供地新 规，引导土地市场合理运行，实现“稳地价、稳房价、稳预期”，减少土地公开出 让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，“稳地价”对房价上涨也有 较强的抑制作用。货币政策在防疫取得积极成效后开始回归正常化，信贷收紧以 配合“房住不炒”总基调。调控后商品住宅销售依然活跃，尤其 2021 年春节前后，但随着收紧政策的效 果逐渐显现，销售同比下降明显。价格指数在“三条红线”出台后攀升速度变缓， 或因春节前后由于返乡购房需求增加，价格指数短暂走高，但后续随着政策效果 显现而放缓甚至逐渐回落。货币政策在 21 年�**肽昶簦琈2 同比下滑明显，下 半年，“稳增长”压力渐显，货币政策结构性宽松以支持实体经济。房贷集中度管 理使得个人住房贷款申请变慢，但市场仍保持较热态势。 1.3.4. 2021 年 10 月至今：稳楼市诉求下地产边际放松2021 年 10 月开始，随着“两维护”提出地产政策开始回暖。受银行贷款两 集中政策对居民按揭贷款的限制和房企信用风险事件频发影响，2021 年下半年房 地产市场逐步下行。2021 年 9 月底，央行、银保监会联合召开了房地产金融工作 座谈会，提出“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。2021 年底，中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求， 因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，在坚持房住不炒的基调下对于地产 表述偏于积极。2022 年 5 月 15 日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调 整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷 款利率政策下限按现行规定执行。各城市自主确定辖区内首套和二套住房商业性 个人住房贷款利率加点下限。2022 年 5 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借 中心公布，5 年期 LPR 由 4.6%下调 15 个基点至 4.45%。房贷利率下限的调整和 LPR 的下调有望进一步促进房贷利率水平的下降，从而促进房地产销售回暖。 2022 年 7 月中央政治局会议提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压 实地方政府责任，保交楼、稳民生。住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具 箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。2022年 8 月 5 年期 LPR 再次降低 15BP，降低居民购房按揭贷款成本，促进居民中长 期贷款恢复。9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化 住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下 调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9 月 30 日，财政部发布支持居民换 购住房有关个人所得税政策的公告，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对 其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。同日，央行决定从 10 月 1 日起 下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以 上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。2022 年 11 月 8 日，银行间市场交易商协会（下 称交易商协会）发布消息称，为支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指 导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产 企业在内的民营企业发债融资。2022 年 11 月 11 日，央行和银保监会联合发布 254 号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简 称《通知》)，《通知》包含 16 条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、 房企纾困、贷款展期等诸多领域。地方层面，广州、苏州、无锡、福州等城市放松 限贷，宁波、青岛、济南和天津等城市放松限购，同时多地在公积金贷款、购房补 贴等方面出台支持政策。政策回暖背景下，房地产销售持续下行趋势得到控制，但由于宏观经济增速 放缓和地产信用收缩问题仍存，销售复苏缓慢。统计局数据显示，2022 年 1-10 月，全国商品房销售面积同比下降 22.3%，降幅比 1-9 月份扩大了 0.1 个百分点； 商品房销售额下降 26.1%，降幅收窄 0.2 个百分点。投资方面，统计局数据显示， 1-10 月份，全国房地产开发投资 113945 亿元，同比下降 8.8%，降幅较 1-9 月扩 大 0.8 个百分点；新开工面积同比降低 37.8%，降幅较 1-9 月收窄 0.2 个百分点； 土地购置面积同比降低 53.0%，较 1-9 月持平。 2. 房地产内部指标传导：拿地和竣工滞后期均拉长，新开 工同步，房价滞后关系打乱通常来说，传统地产投资开发周期为拿地—开工—期房预售—施工—竣工— 现房销售。下面我们将分组研究指标在过去三轮房地产周期中的传导关系，研究 其规律和机制的变化。2.1. 土地购置滞后于销售，去库存拉长滞后期一般地，销售复苏后房地产商会增加投资意愿，土地购置会随之增加。供给 端，政府会相应调节税费或保证金比例来控制拿地成本，进而调节土地需求。近 年来房地产房住不炒、因城施策调控的背景下，加上去杠杆防风险，房地产市场 投资受到抑制，拿地相对销售呈现滞后期拉长的趋势。2005-2009 年这一轮房地 产大周期（设为周期 A），土地购置面积与商品房销售面积的累计同比滞后期约 9 个月数据相关性最高。2009-2016 年这一周期（设为周期 B），土地购置与商品房 销售同步性有所减弱，滞后期在 10 月左右。与前一次调节总量不同的是，这一阶 段我国对房地产的调控政策开始向结构化、精细化过渡，对地产投资的刺激整体 上有所减弱，使得滞后期被进一步拉长。2016 年后（设为周期 C），房住不炒、因 城施策、房地产长效调控机制建立成为了房地产行业新的宏观政策背景，房地产 调控政策开始进入结构性紧缩的阶段，房地产融资端的政策持续收紧，因此与新 开发相关的土地购置面积增速并没有立刻随着销售的恢复而回暖，土地购置面积 累计同比较之前两周期明显下降，滞后期显著拉长到 1 年以上。需要说明的是，销售向土地的传导要经过“销售回暖—土地拍卖成交金额增 加—土地购置费用增加”这一路径。通常土地拍卖成交时缴纳一定比例保证金， 其余价款在成交后一年内付清。土地购置费的内涵与土地成交价款较为接近，但 土地成交价款仅指当年出让土地的合同价,而土地购置费还包括征地过程产生的 诸多补偿费用。并且，土地购置费中的土地成交价款核算也并非直接将实际合同 价计入,而是在 12 个月内将合同价分期计入。因此,土地购置费和土地成交价款之 间走势大体接近，但由于“实际”与“递延”的统计核算差异，导致土地成交价款 领先于土地购置费。土地成交早于结算，所以销售向拿地传导的时滞也会相应缩 短。2012 年以前土地购置费在与成交价款累计同比基本同步，12 年后土地购置 费指标滞后大约 1 年左右。 2.2. 新开工从滞后销售到同步，竣工滞后期明显拉长商品房新开工面积与销售面积的传导关系方面，新开工从滞后销售半年左右 到基本同步，滞后期的缩短一方面是因为房地产商经营能力提升，在利润率承压 背景下追求高周转，另一方面随着我国房地产市场多次调控，房地产商对政策和 房地产市场的判断能力提升，在销售回暖后迅速调整经营策略，加速已有土储项 目的新开工。商品房竣工面积与销售面积的传导关系方面，由于商品房大多数采 用预售制度销售，从楼盘达到预售条件到楼盘竣工通常需要 2-3 年的施工时间。 从数据层面验证来看，从销售传导至竣工需要 2-3 年时间，但滞后期逐渐拉长， 周期 A 竣工滞后于销售 2.5 年左右，周期 B 滞后 3 年，周期 C 则明显要超过 3 年。竣工滞后期拉长，我们认为有以下几点原因：首先期房销售比例逐渐增加，销 售指标更加提前；其次，商品房精装修比例提升拉长了竣工时间，新开工面积和 竣工面积累计同比滞后明显拉长；最后，房地产商主观上更愿意延迟竣工来长时 间占用资金，延迟税费交付等现金流出来缓解资金周转压力。2.3. 销售价格与面积滞后关系被打乱，销售价格与库存水平相关2016 年前，房价上涨滞后销售面积增速上行半年左右，而 2016 年后，随着 去库存、房住不炒政策作用显现，原有的滞后关系有所打乱，调控趋紧的环境下 需求萎缩，销售增速总体呈下行趋势（2021 年初销售同比陡增是因为 2020 疫情 期间低基数）；供给端房地产企业融资环境趋紧，商品房新增供给受限，除此之外 还要综合考虑库存的因素对房价的影响。此处引入边际新增库存变量，即过去 2- 6 年的新开工面积减去过去 1-5 年的销售面积。新增边际库存和价格指数同比总 体呈现反向关系。当边际库存较低时，住宅价格指数同比处于相对高位，说明库 存不足时当期供给相对较少，对房价有上涨支撑。而当销售下行、价格指数同比 走低，楼市相对遇冷时，边际库存相应开始上升。 2.4. 新开工年中高峰，竣工年底陡增可通过新开工、竣工来把握施工节奏。地产投资开发周期为：拿地—开工— 期房预售—施工—现房销售—竣工—交付，施工面积包括本期新开工、上期跨入 本期继续施工、上期停缓建在本期恢复施工、本期竣工以及本期施工后又停缓建 的房屋建筑面积，由于停缓建数据体量小，通常按照“当期施工面积=上一期施工 面积-上一期竣工面积+当期新开工面积”简化处理即可。从季节性上看，新开工、 竣工数据都体现了很强的季节性。新开工 6 月为峰值，季末、年底有小高峰，存 在赶工的情况；竣工则在春节前 2-3 月旺盛，以达到春节前交房和工人按期返乡。 从指标联动性来看，可以通过挖掘机的产量跟踪验证房地产新开工变动情况，从 平板玻璃产量跟踪验证房地产竣工变动情况。通过这两个具体产品的量价指标也 可反推房地产业开工竣工的节奏，从而把握其施工节奏。 3. 房地产产业链景气传导：上游与新开工同步性较好，下 游与销售相关性更强3.1. 开工端3.1.1. 水泥产量与新开工基本同步，水泥价格与销售更相关量的维度，水泥产量和商品房销售面积、房屋新开工面积基本同步变动。水 泥产量与商品房新开工面积传导关系方面，周期 A 中，水泥产量累计同比指标领 先房屋新开工面积累计同比 9 月时相关性最强，相关系数为 0.42；周期 B 中，水 泥产量累计同比与房屋新开工面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.66； 周期 C 中，水泥产量累计同比与房屋新开工面积累计同比同期相关性最强，相关 系数为 0.88。水泥产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，水泥产量累计同 比指标滞后商品房销售面积累计同比 1 月时相关性最强，相关系数为 0.45；周期 B 中，水泥产量累计同比指标领先商品房销售面积累计同比 1 月时相关性最强， 相关系数为 0.47；周期 C 中，水泥产量累计同比指标与商品房销售面积累计同比 同期相关性最强，相关系数为 0.58。综上，水泥产量和房屋新开工面积、商品房 销售面积基本同步变动，且新开工面积与水泥产量相关性更强。 价的维度，水泥价格指数变动通常滞后于商品房销售面积约三个季度且相关 性仍强，滞后于新开工约半年缩短至 1 个月但相关性趋弱。水泥价格指数与房屋 新开工面积传导关系方面，周期 C 之前，水泥价格指数同比滞后房屋新开工面积 累计同比 7 个月时相关性最强，相关系数为 0.83；周期 C 中，水泥价格指数同比 滞后房屋新开工面积累计同比 1 个月时相关性最强，相关系数为 0.39。由此可见， 房屋新开工面积对水泥价格的影响滞后期明显缩短，且相关性在减弱。水泥价格指 数与商品房销售面积传导关系方面，周期 C 之前，水泥价格指数同比滞后商品房 销售面积累计同比 9 个月时相关性最强，相关系数为 0.91；周期 C 中，水泥价格 指数同比滞后商品房销售面积累计同比 10 个月时相关性最强，相关系数为 0.80。 由此可见，商品房销售面积对水泥价格的影响滞后约三个季度，且相关性仍较强。3.1.2. 挖机销量与销售更相关，与新开工保持同步变动量的维度，挖掘机销量与房屋新开工面积基本同步，挖掘机销量滞后商品房 销售面积约半年。挖掘机销量与房屋新开工面积传导关系方面，三周期挖掘机销 量累计同比与房屋新开工面积累计同比都为同期相关性最强，相关系数为 0.88、 0.85、0.42。挖掘机销量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，挖掘机销量累 计同比指标滞后商品房销售面积累计同比 7 月时相关性最强，相关系数为 0.68； 周期 B 中，挖掘机销量累计同比指标滞后商品房销售面积累计同比 8 月时相关性 最强，相关系数为 0.61；周期 C 中，挖掘机销量累计同比指标滞后商品房销售面 积累计同比 5 月相关性最强，相关系数为 0.66。综上，挖掘机销量和房屋新开工 面积基本同步变动，但相关性在减弱，挖掘机销量滞后商品房销售面积半年左右， 相关性较强且变化不大。3.1.3. 钢铁产量与新开工相关性走弱，钢价滞后销售约半年量的维度，钢材产量与房屋新开工面积同步趋势加强，钢材产量滞后商品房 销售面积半年左右。钢材产量与房屋新开工面积传导关系方面，周期 A 中，钢材 产量累计同比领先房屋新开工面积累计同比 4 月时相关性最强，相关系数为 0.74； 周期 B 中，钢材产量累计同比领先房屋新开工面积累计同比 2 月时相关性最强， 相关系数为 0.80；周期 C 中，钢材产量累计同比与房屋新开工面积累计同比同期 相关性最强，相关系数为 0.56。钢材产量与房屋新开工面积的相关性走弱。钢材 产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，钢材产量累计同比滞后商品房销售 面积累计同比 6 月时相关性最强，相关系数为 0.66；周期 B 中，钢材产量累计同 比领先商品房销售面积累计同比 5 月时相关性最强，相关系数为 0.53；周期 C 中，由于“三去一补一降”，钢材产量呈低迷趋势，与房地产的联动性受到干扰，钢材 产量下行而房地产整体向上，导致相关系数变负。综上，钢材产量与房屋新开工 面积基本同步，但相关性在减弱，在过去钢材产量滞后商品房销售面积半年左右， 2015 年以来受到钢铁产量整体下行影响导致其与商品房新开工面积和商品房销 售面积走势背离。 价的维度，钢材价格指数与房屋新开工面积在周期 AB 几乎同步，在周期 C 相关性弱，且与商品房销售面积同步性不断加强。钢材价格指数与房屋新开工面 积传导关系方面，周期 A 中，钢材价格指数同比滞后房屋新开工面积累计同比 2 月时相关性最强，相关系数为 0.68；周期 B 中，钢材价格同比与房屋新开工面积 累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.78；周期 C 中，钢材价格同比领先房屋 新开工面积累计同比 6 月相关性最强，相关系数为 0.29。钢材价格指数与商品房 销售面积传导方面，周期 A 中，钢材价格指数同比滞后商品房销售面积累计同比 8 月时相关性最强，相关系数为 0.79；周期 B 中，钢材价格指数同比滞后商品房 销售面积累计同比 7 月时相关性最强，相关系数为 0.60；周期 C 中，钢材价格指 数同比滞后商品房销售面积累计同比 3 月时相关性最强，相关系数为 0.78。综上， 钢材价格与房屋新开工面积在周期 AB 滞后期缩短，但周期 C 相关性弱，钢材价 格与商品房销售面积滞后期在缩短，相关性较强。3.2. 竣工端3.2.1. 玻璃产量与销售更相关，玻璃价格滞后竣工约 2 个月量的维度，玻璃产量与房屋竣工面积、商品房销售面积同步性加强。玻璃产 量与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A、B 中，玻璃产量累计同比与房屋竣工面 积累计同比在领先滞后一年区间内的相关性并不强，其中滞后 12 月相关性最强， 相关系数为 0.17、0.35；周期 C 中，玻璃产量累计同比与房屋竣工面积累计同比 同期相关性最强，相关系数为 0.64。玻璃产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，玻璃产量累计同比滞后商品房销售面积累计同比 9 月时相关性最强，相关 系数为 0.59；周期 B 中，玻璃产量累计同比领先商品房销售面积累计同比 7 月时 相关性最强，相关系数为 0.54；周期 C 中，玻璃产量累计同比滞后商品房销售面 积累计同比 2 月相关性最强，相关系数为 0.60。综上，玻璃产量和房屋竣工面积 从相关性弱到基本同步变动，且相关性在增强；玻璃产量对商品房销售面积滞后 期在缩短，相关性较强。价的维度，玻璃价格指数变化在周期 C 中滞后于商品房销售面积和房屋竣工 面积 2 月左右。玻璃价格指数与房屋竣工面积传导关系方面，周期 C 之前，玻璃 价格指数同比滞后房屋竣工面积累计同比 7 个月时相关性最强，相关系数为 0.31； 周期 C 中，玻璃价格指数同比滞后房屋竣工面积累计同比 2 个月时相关性最强， 相关系数为 0.85。玻璃价格指数与商品房销售面积传导关系方面，周期 C 之前， 玻璃价格指数同比指标与商品房销售面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.82；周期 C 中，玻璃价格指数同比指标滞后商品房销售面积累计同比 2 个月时 相关性最强，相关系数为 0.80。综上，房屋竣工面积对玻璃价格的影响滞后期明 显缩短，且相关性在加强；商品房销售面积对玻璃价格的影响滞后期在拉长，相关 性较强。 3.2.2. 汽车销量与竣工相关性加强，与销售从滞后半年到基本同步汽车销量和商品房销售面积、房屋竣工面积目前基本同步变动。汽车销量与 房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，汽车销量累计同比滞后竣工面积累计同 比 6 月时相关性最强，相关系数为 0.34；周期 B 中，汽车销量累计同比滞后竣工 面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.35；周期 C 中，汽车销量累计 同比与竣工面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.67。汽车销量与商品房 销售面积传导方面，周期 A 中，汽车销量累计同比滞后销售面积累计同比 5 月时 相关性最强，相关系数为 0.72；周期 B 中，汽车销量累计同比滞后销售面积累计 同比 7 月时相关性最强，相关系数为 0.54；周期 C 中，汽车销量累计同比与销售 面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.92。综上，汽车销量和房屋竣工面 积、商品房销售面积的相关性均有增强的趋势，且竣工面积、销售面积对汽车销 量的滞后影响已逐渐转为目前的同步变动。3.2.3. 家具销量与竣工弱相关，与销售领先滞后关系较紊乱家具零售额和房屋竣工面积基本同步，与销售领先滞后关系较紊乱。家具零售 额与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，两者相关性很弱；周期 B 中，家具 零售额累计同比与竣工面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.42；周期 C 中，家具零售额累计同比领先竣工面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.77，同时同期相关性也较强，相关系数为 0.58。家具零售额与商品房销售面积传 导方面，周期 A 中，两者相关性很弱；周期 B 中，家具零售额累计同比滞后销售 面积累计同比 3 月时相关性最强，相关系数为 0.34；周期 C 中，家具零售额累计 同比领先销售面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.95，同时同期相关 性也较强，相关系数为 0.87。家具零售额与房屋竣工面积基本同步变动，但相关 性整体较低；家具零售额与商品房销售面积关系从滞后到领先，传导关系较紊乱。 3.2.4. 家电产量与销售更相关，产量对销售滞后期缩短空调方面，空调产量与竣工相关性弱，而与商品房销售面积基本同步变动。空 调产量与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，两者相关性很弱；周期 B 中， 空调产量累计同比滞后竣工面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.33； 周期 C 中，空调产量累计同比滞后竣工面积累计同比 8 月时相关性最强，相关系 数为 0.52。空调产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，空调产量累计同比 滞后销售面积累计同比 7 月时相关性最强，相关系数为 0.71；周期 B 中，空调产 量累计同比滞后销售面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.69；周期 C 中，空调产量累计同比与销售面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.68。综 上，房屋竣工面积对空调产量的影响滞后期缩短，但相关性整体较低；商品房销售 面积对空调产量的影响由以往滞后三至四个季度转为目前同步变动；空调产量与 销售面积相关性更强。彩电方面，彩电产量与房屋竣工面积、商品房销售面积相关性均较弱。彩电产 量与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，彩电产量累计同比领先竣工面积累 计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.56；周期 B、C 中，两者相关性较弱。 彩电产量与商品房销售面积传导方面，周期 A 中，彩电产量累计同比滞后销售面 积累计同比 5 月时相关性最强，相关系数为 0.50；周期 B 中，彩电产量累计同比 滞后销售面积累计同比 3 月时相关性最强，相关系数为 0.35；周期 C 中，彩电产 量累计同比与销售面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.29。综上，房屋竣 工面积与彩电产量相关性较弱；商品房销售面积对彩电产量的影响滞后期在缩短， 但相关性逐渐降低。 冰箱方面，冰箱产量对竣工和销售滞后期缩短，与销售相关性更强。冰箱产量 与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，冰箱产量累计同比滞后竣工面积累计 同比 11 月时相关性最强，相关系数为 0.50；周期 B 中，冰箱产量累计同比滞后竣 工面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.49；周期 C 中，冰箱产量累计 同比滞后竣工面积累计同比 1 月时相关性最强，相关系数为 0.66。冰箱产量与商 品房销售面积传导方面，周期 A 中，冰箱产量累计同比滞后销售面积累计同比 7 月 时相关性最强，相关系数为 0.37；周期 B 中，冰箱产量累计同比滞后销售面积累 计同比 3 月时相关性最强，相关系数为 0.57；周期 C 中，冰箱产量累计同比与销 售面积累计同比同期相关性最强，相关系数为 0.79。综上，房屋竣工面积、商品房 销售面积对冰箱产量的影响滞后期均缩短，且相关性均在增强，冰箱产量与销售面 积相关性更强。洗衣机方面，洗衣机产量和房屋竣工面积相关性整体较低，与商品房销售面积 目前基本同步变动。洗衣机产量与房屋竣工面积传导关系方面，周期 A 中，洗衣 机产量累计同比领先竣工面积累计同比 11 月时相关性最强，相关系数为 0.38，同 时滞后 11 月相关性也较强，相关系数为 0.34；周期 B 中，洗衣机产量累计同比领 先竣工面积累计同比 12 月时相关性最强，相关系数为 0.44，同时滞后 11 月相关 性也较强，相关系数为 0.34；周期 C 中，洗衣机产量累计同比与竣工面积累计同 比同期相关性最强，相关系数为 0.51。洗衣机产量与商品房销售面积传导方面，周 期 A 中，洗衣机产量累计同比滞后销售面积累计同比 8 月时相关性最强，相关系 数为 0.58；周期 B 中，洗衣机产量累计同比滞后销售面积累计同比 5 月时相关性 最强，相关系数为 0.48；周期 C 中，洗衣机产量累计同比与销售面积累计同比同 期相关性最强，相关系数为 0.67。综上，房屋竣工面积、商品房销售面积对洗衣机 产量的影响滞后期均缩短，相关性有增强趋势，洗衣机产量与销售面积相关性更 强。 4. 房地产市场主体：政府托底，居民谨慎，房企分化4.1. 政府端：四限政策渐次放开，保交楼成攻坚重点4.1.1. 房住不炒仍是主基调，地方政策边际宽松2022 年年初以来，中央政策上，在整体宏观审慎、防风险、稳楼市的框架下， 对房地产行业采取宽松政策，居民购房需求得到了合理支持。2022 年 3 月，央行 宏观审慎管理工作电视会议中提到，发挥好宏观审慎管理，着眼宏观、逆周期调 节、防风险传染的功能。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。加大住房租赁金 融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。政府工作报告中针对房地 产行业，在稳地价、稳房价、稳预期，因城施策的基础上，改造老旧小区、提升新 型城镇化质量，继续保障好群众住房需求，坚持租购并举，加快发展长租房市场。 4 月《国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》提出，完 善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁 住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。 2022 年 7 月，中共中央政治局会议强调房住不炒、因城施策，支持刚性和改善性 住房需求，保交楼、稳民生。9 月 30 日，财政部发布支持居民换购住房有关个人 所得税政策的公告，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住 房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴 纳的个人所得税予以退税优惠。地方政策上，仍是强调因城施策，需求端政策放松围绕取消限售限购、降低 住房贷款利率和首付比例、取消“认房又认贷”等进行，供给端则是棚改货币化 推进、土地拍卖政策放松、支持房企融资等。根据中指研究院统计，从 2022 年 4 月份开始，各地因城施策放松政策发布次数明显增多，4 月、5 月、6 月各地房地 产因城施策放松政策分别达到 111 次、158 次和 136 次。二季度由于上海疫情影 响，全国经济增长受到一定程度压力，对于地产的放松政策有所加码。然而随着 6 月商品房销售阶段性复苏以后，由于“断供风波”影响，居民对于房地产预期更加 悲观，7、8 月销售又开始走弱。9 月，需求端刺激政策进一步加码，当月出台次 数达到 140 次，环比增加 61%。分能级来看，因城施策放松主要以二三线城市为 主。根据中指研究院统计，2022 年 1-9 月一线城市、二线城市和三线城市累计出 台政策次数分别为 90 次、281 次和 444 次，分别占比 11%、34%和 54%。 信贷政策上，2022 年货币政策整体较为宽松，经济承压背景下降准、降利政 策较为密集。2022 年 3 月，央行、银保监会《关于加强新市民金融服务工作的通 知》提到对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，商业银 行要合理满足其购房信贷需求。4 月，央行下调金融机构存款准备金率 0.25 个百 分点，共计释放长期资金约 5300 亿元。同月，央行《关于做好疫情防控和经济社 会发展金融服务的通知》强调，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确 定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足 购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。5 月，央行又宣布住房 贷款利率下调，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房 贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房 商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。8 月 5 年期 LPR 降低 15BP， 降低居民购房按揭贷款成本，促进居民中长期贷款恢复。9 月，央行对住房贷款利 率进行密集调降。对 2022 年 6-8 月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降 的城市，在 22 年底前，阶段性放宽首套商贷利率下限，二套商贷利率下限按现行 规定执行，符合条件城市可“因城施策”自主决定阶段性维持、下调或取消当地首 套商贷利率下限。2022 年 10 月 1 日起，5 年以下（含）和 5 年以上首套住房公积 金贷款利率分别下调至 2.6%和 3.1%（均下调 0.15pct），二套利率政策不变。2022 年 11 月 8 日，银行间市场交易商协会（下称交易商协会）发布消息称，为支持民 营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营 企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。2022 年 11 月 11 日，央行和银保监会联合发布 254 号文《关于做好当前金融支持房地产 市场平稳健康发展工作的通知》，包含 16 条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购 贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域。4.1.2. 保交楼成稳民生重点，多项举措化解地产风险2022 年 7 月 28 日，中共中央政治局会议上提出要稳定房地产市场，坚持房 住不炒定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实 地方政府责任，保交楼、稳民生。8 月 19 日，住建部、财政部、人民银行发文， 要完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目 建设交付，精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住 宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。在做好“保交楼、稳民生”工作的同 时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预 售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。8 月 29 日，保交楼专项借款启动共 2000 亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排， 支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。这笔资金严格限定用于各地已售、 逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用；不是无息贷款，并计 入地方政府债务，本质上是一笔启动性的资金，通过注入烂尾项目，施工企业开 工复工，资金开始回流，再吸引商业银行资金流入，最终达到盘活市场的目的。9 月 22 日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持 辽宁“保交楼”项目。“保交楼”提出后，地方政府因城施策，多项举措化解地产风险。在预售资 金的管理上，青岛市规定，开发企业必须将楼体封顶之后银行才能放款，此前审 批通过的暂时不放。要求楼盘封顶后购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能 收到购房全款。北京市规定，商品住房项目可按栋申请办理预售许可，最低规模 不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独 申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预 售资金不重复监管。在风险排查上，绍兴市成立了房地产专班，定期对全市住宅 项目进行排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”。在处罚力度上，合肥 市规定，对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、超容减 绿、故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置，及时向社会公开曝光。对查实没 有主观故意问题但存在暂时困难的，要全力助企纾困。而促成“保交楼”的完成， 最终还要落到资金问题上，考虑到当前房企本身生存困难，亟需各地方政府辅助 成立纾困基金。从各地纾困资金的筹集发放情况来看，通常由地方政府规划，银 行等金融机构加当地国企提供专项资金用于房企完工。郑州作为“保交楼”重点城市，其工作主要围绕促项目内生回款，厘清各方 主体责任来开展的。7 月 28 日中央政治局会议后，党中央明确提出“保交楼、稳 民生”的要求。为维护购房群众合法利益，郑州市建立了由市委、市政府主要领导 任双组长的高位推进机制和市级领导分包化解机制，强化“一办四组三专班”工 作职能，健全“市县互动、府院联动、综合监督、工作调度”工作机制，创新实施 “统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模 式，多方筹措资金助企纾困解难，全市问题楼盘攻坚化解工作有序推进。为进一 步加大工作力度，做到“保交楼、稳民生、促发展”。9 月 6 日动员会上，郑州明 确攻坚目标：即“确保 10 月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。对目前台 账上停工烂尾的 72 个项目，要“一楼一策一专班一银行”，采取聘请第三方审计 调查等方式，摸清底数，准确核算企业资金、项目资金的平衡，厘清项目资产负 债，科学审慎评估风险等级，责成企业落实自救主体责任，结合项目建设需求拿出资金筹措方案和化解处置措施，盘活保全资金资产，确保“10 月上旬停工、半 停工项目全面实质性复工”。对未化解的 19 个不动产办证类项目，确保 9 月上旬 要全部化解完毕。突出四项重点：一要加快推进纾困基金盘活项目工作，初步确 定了永威西郡、富田九鼎公馆等 8 个项目作为首批意向项目，预计投资 43 亿元。 确保 9 月底前纾困基金投放不低于 50 亿，10 月中旬前全部放款到位，快速缓解 房地产企业和项目资金压力，确保资金真正用于问题楼盘项目，推动实质性复工 复产。二要加大人才公寓回购力度。对于中标项目开发企业，在郑州有“保交楼” 任务的，要确保资金用于项目建设上，没有“保交楼”任务的，要确保资金优先用 于支付项目工程款，确保农民工工资及时足额发放。三要尽快发放首批 50 亿元保 交楼专项借款，确保专款专用，快速复工，发挥最大效果。四要尽快清偿政府欠 款。强力实施五个专项行动：一是公安系统“保交楼”专项行动。由郑州市公安 局牵头，依法查处房地产领域违法犯罪行为，坚决清除阻碍“保交楼”工作的“拦 路虎”“绊脚石”。二是法院系统“保交楼”专项行动。妥善、快速审理问题楼盘 “保交楼”项目衍生诉讼，依法确定不同利益群体的权利实现顺位，保障购房群 众合法权益。三是银行系统及金融机构“保交楼”专项行动。逐项目、逐银行梳理 预售资金监管漏洞，针对存在问题的银行逐个约谈，推动银行积极参与“保交楼” 工作，共同化解问题楼盘，不盲目抽贷、压贷、断贷，给予受困房企开发贷款展期 或调整还款期限。四是企业瘦身自救“保交楼”专项行动。开展房企自救行动，打 通出险房企化解风险有效路径，推动停工、半停工项目实质性复工，确保按照已 售逾期未交付项目早日交付，已售未交付项目按期交付；无法实现瘦身自救的， 该破产的依法破产，该拍卖的依法拍卖，让企业认识到“砸锅卖铁保交楼”是应尽 基本责任。五是县市区大干 30 天专项行动。坚持“一把手”分包项目、兜底包保 项目制度，大员上阵，责任到人；深入分析研判项目停工烂尾原因，把握好政策 “窗口期”，用足用活“4+1 模式”，管好用好专项借款，大干 30 天，确保 10 月 上旬前本辖区停工、半停工项目全部复工。10 月 6 日，郑州全市已排查出的 147 个已售停工、半停工商品住宅项目中，有 145 个实现全面、实质性复工，郑州“保 交楼、稳民生、促发展”专项行动取得重要阶段性成果。总结来看，保交楼纾困大体有五种模式：转为保障性租赁住房（已经建成或 即将建成但销售困难，作为“保障性租赁住房”进行开发）、项目并购（直接收购 房企，继续开发销售）、破产重组（将烂尾楼托管重组转换为优质资产）、成立纾 困基金（地方政府、金融机构、国企为房地产企业筹资解决现金流断裂问题）、棚 改统贷统还（转为棚改项目，省市级为贷款还款主体，可向国家统一申请棚改贷 款投入该项目）。“保交楼”各项政策措施在具体实施中可能会面临一些问题，保交付的目标 是优先促成竣工交付，目前重点在保民生而非保企业。资金上往往需要政策性借 款支持，或金融机构和国企借款，流程上需要金融机构、上下游企业等利益主体 充分协商。在实施过程中，保交付专项资金优先用于支付项目后续的代建费和建 安开支，直到项目完成竣工交付，只是解决部分现金流问题而不是根本上化解资 不抵债的现状。或许，在项目交付之后，企业还欠了金融机构债务，上下游供应商 的工程欠款也并未完全清理。在完成了开发、竣工项目后，又是否能解决房屋的 滞销问题来取得回款补偿债务，并购重组将风险转移给了收购和重组的公司后又 如何化解风险本身也是一个问题。再比如政策法规安排上，地方对预售资金监管 是否有效，风险监测中是否能够准确地判断楼盘的风险等级来给予不同的纾困模 式，取得纾困资金后如何保证流向合适的用途，如何应对“上有政策，下有对策”的问题，使违规房企得到应有的惩罚。在政策行专项借款的投放上，对烂尾楼盘 资产情况的审计会很复杂，相关楼盘所含风险因素较多；并不是所有项目都会得 到资助，地方政府在投放借款时也会有道德风险问题，选择不恰当的楼盘项目， 可能导致后期还款困难。 4.2. 居民端：政策宽松更利好高能级城市，居民预期悲观导致复苏缓慢从购房资格来看，本轮宽松周期下，各地因城施策放开限购，从低能级城市 逐渐向高能级城市延伸。除了降低住房贷款利率和首付比例的常用手段之外，多 地户籍政策放松成为本轮亮点。比如上海通过放开落户政策，给予外地人落户、 买房机会来变相放松限购。2022 年 8 月上海市规定，在临港新片区工作的非本市 户籍人才缴纳个税或社保满 1 年及以上（原 3 年），在临港新片区限购 1 套住房， 所购住房自合同网签备案满 7 年后可转让。赋予临港新片区引进非上海生源应届 高校毕业生重点扶持用人单位推荐权，建立和动态调整适应临港新片区发展需要 的重点专业目录。整体来看，二线城市、三四线城市限购政策放开较多，一线城市 和部分二线城市由于其本身房地产市场火热，并不需要限购来刺激地产，例如苏 州、在 9 月 14 日放松限购后又立马撤回，房住不炒仍是主线。而本次放开限购 后，二线城市购房需求将得到进一步释放，三四线城市在限购和限贷等方面政策 放松空间相对较小，需求端刺激政策效果主要在高能级城市显现。从购房意愿来看，居民对楼市态度并不乐观，央行统计的房价预期上涨比例 自 2021 年 6 月断崖式下跌后一直处于 16%左右的低位。去年年末到今年�**肽� 失业率一直处于上升状态，甚至突破了 6%，经济不景气的大环境下，居民收入来 源得不到保障，闲置资金也是更多用于储蓄来面对经济的不确定性。加之房地产 企业信用事件频发，许多楼盘交付无法保证，进一步遏制了居民购房的热情。 从购房能力来看，居民杠杆率处于相对高位，经济和收入增速放缓导致宽松 政策刺激效果有限。居民部门目前的杠杆率在 62%左右。国际上处于中等位置， 略低于平均水平，高于新兴市场国家平均杠杆率，低于发达经济体平均杠杆率。 较高的杠杆存量，叠加疫情反复经济不振、就业不景气，居民杠杆率上升空间有 限。尽管今年以来央行降准、降低住房贷款利率，中央地方对购房政策有所放松， 但居民贷款买房的能力已经很难提升，当前个人住房贷款利率也超过了 GDP 增 长率和城镇居民可支配收入增长率，房地产宽松政策难以大幅刺激居民购房热情。 4.3. 企业端：国民企销售明显分化，拿地仍弱国企成主力销售方面，整体销售表现仍处于筑底阶段，国企和民企销售表现明显分化。 从房地产市场整体销售来看，2022 年房地产市场仍不景气，1-9 月百强房企销售 面积累计同比下降-50%左右。从单月数据来看，2022 年 5 月百强销售面积同比 减少 61.6%，之后 6 月以来降幅逐渐收窄，至 9 月单月同比下降 35.5%。但考虑 到 2021 年 6 月以来百强销售面积单月同比已进入下降区间，销售降幅收窄更多 是基于低基数效应。从数据来看，2022 年 9 月百强销售面积单月相较于 2020 年 同比下降了 63.2%，10 月销售降幅小幅收窄至 61.9%，销售降幅仍未明显恢复。 国企销售已有所回暖，民企恢复不明显。结构上看，受到民企信用危机影响 从 2022 年 3 月份开始房地产企业中的头部国企、头部民企销售恢复情况出现分 化，国企恢复明显快于民企，头部国企当月销售面积同比数据上升更加陡峭，并 在 2022 年 9 月转正，但民企恢复迹象不明显，降幅收窄缓慢。拿地方面，企业投资意愿持续低迷，国企逐渐成为拿地主力。2022 年以来， 百强房企总体拿地面积持续萎缩，百强房企土地购置面积累计同比数据自去年 7 月开始快速下行，2022 年下半年累计同比增速维持在-70%以下。结构上看，国企 逐渐成为拿地主力，拿地面积 TOP30 房企中，国企拿地面积占比由 2021 年的 4 成左右迅速提升至 2022 年 10 月的八成左右。资金方面，从总量来看，2021 年以来房地产开发资金来源同比增速持续走弱。 2021 年初同比增速较高是因为 2020 年开发资金低基数和房地产市场年初相对景 气。随着融资渠道持续收紧和销售走弱，房地产开发企业资金面持续收紧。各渠 道新发行额度大幅降低，同比增速自 2021 年 3 月起大幅下降，2022 年来一直保 持低位，同比增速在-30%以下。从结构上看，融资资源向高资质国央企倾斜。信 用债方面，信用债发行额度减少，发行利率下行，主要由于新增发行集中在以央 国企为主的信用风险较低的房地产开发商。海外债方面，发行规模大幅降低，目 前已趋于零，房地产商海外债多为民企发行，这说明当前民企海外融资仍有较大 困难；海外债发行利率高于信用债，近期利率有所下行，这表明海外融资新增发 行也主要向信用资质相对优质开发商倾斜。信托方面，房地产信托主要用于地产 项目前期开发，随着土地市场趋冷，信托新增发行大幅收缩，发行利率走高，2022 年以来居高不下，在 7.6%左右。从到期压力来看，目前房地产到期信用债和海外 债规模处于相对高位，2023 年一季度压力进一步加大，在融资受限和销售走弱的 背景下，民企短期资金链情况或仍承压。 5. 此轮周期如何演绎：短期复苏但中长期仍承压，投资下 行或延续至明年5.1. 长期：人口视角需求中枢下行，2030 年预计降至 13 亿平长期来看，住宅需求由人口和城镇化率决定，新增住宅需求大体可分为新增 城镇人口的居住需求、存量住房的折旧需求、家庭结构变化带来的增量需求。其 中新增城镇人口的居住需求主要取决于人均住房建筑面积和新增城镇人口的变化。 每年的存量住房折旧需求可通过城镇存量建筑面积除以相应的折旧年限进行预计， 家庭结构变化带来的增量需求主要取决于家庭户规模的变化趋势。从我国人口和城镇化背景来看，长期需求的拉动力进入下行通道。人口方面， 总量上，目前我国人口增速放缓且放缓幅度加大，2021 年增速达到有史以来最低 点 0.03%，出生率快速下降，2021 年达到最低出生率 7.5%，与死亡率基本相当， 未来人口增速放缓或将持续；结构上，买房主力人群（24-44 岁抽样人数）占比下 降。城镇化方面，城镇化率增速放缓，城镇人口增加速度减慢。 我们从新增城镇人口的居住需求、存量住房的折旧需求、家庭户数减少带来 的增量三方面对未来住宅需求进行预测。新增城镇人口居住需求方面，分别预测 城镇人口增加和人均住房面积，其假设为：2030 年总人口达到 14.5 亿，每年人 口均匀增加；2030 年城镇化率达到 70%，2022 年到 2030 年间每年城镇化率增 加值等差减少；人均住房建筑面积每年增长 0.5%。最终预测 2022 年新增城镇人 口居住需求为 5.47 亿平方米，2030 年为 3.37 亿平方米。存量住房的折旧需求方 面，假设根据乐观、中性、悲观分别对 2020 年城镇人口总建筑面积进行 30 年、 50 年、70 年的折旧，则 2022-2030 年乐观、中性、悲观预期下，每年折旧需求 为 11.61 亿平方米、6.97 亿平方米、4.98 亿平方米。家庭户数减少带来的增量方面，假设 2030 年每户人口根据乐观、中性、悲观为 2.4、2.45、2.5 人，2022-2030 年户均面积为 100 平方米，预测结果为 2022-2030 年乐观、中性、悲观预期下家 庭户数减少带来的需求增量为 3.55 亿平方米、2.69 亿平方米、1.86 亿平方米。5.2. 中期：短期库存低位推盘量或萎缩，长期库存仍高压制房企投资意愿“三条红线”出台以来，房企周转困难，现金流风险、信用风险频发，出险 房企无法按期完工，房地产市场供给端收缩明显。短期库存方面，2021 年至今短 期库存处于较低水平，2022 年 10 月短期库存量为 54734 万平方米（大约为 2018 年 7 月库存水平）。但受到销售下滑影响，去化周期自 2021 年下半年以来持续上 升，2021 年 7 月去化周期为 2.88 月，2022 年 10 月则达到了 4.08 月。短期库存 降低但去化周期不断拉长，房企推盘意愿可能趋弱，短期库存可能维持较低水平。 长期库存方面，2021 年初以来保持相对高位，2022 年 10 月达到 429200 万平方 米（大约为 2020 年 4 月库存水平），去化周期自 2021 年 3 月开始持续上升，2022 年 10 月已达到 31.99 个月。长期库存高位叠加去化压力增大，预计房企拿地意愿 低迷可能会持续到明年。5.3. 短期：供需双弱销售缓慢复苏，投资低迷或持续至明年5.3.1. 销售：政策刺激力度待加强，刚需和改善需求待释放回顾 2022 年以来的销售，整体上仍不景气。商品房销售面积累计同比自 2022 年以来一直为负，1-5 月累计同比持续拉大，6 月少许回暖，但 7、8 两月同比增 速负值再次扩大，9 月又开始有回暖迹象。结合前文因城施策来看，2-4 月政策发 布数量少但呈上升趋势，5-6 月达到高峰，7-8 月政策出台数量较少，9 月又达到 政策数量高峰；中央层面，5 月、9 月央行降低住房贷款利率。政策宽松在一定程 度上解释了 6 月、9 月出现的销售回暖，但销售低迷且恢复缓慢，政策刺激力度 有望加强。 回顾三轮周期放松后楼市表现，销售面积方面，2008 年 9 月、2014 年 9 月 和 2020 年 2 月调控政策放松后，销售面积当月同比分别在 6、7、3 个月后当月 同比增速回正，而本轮放松周期 1 年后仍处在负增速。销售价格方面，2008 年 9 月、2014 年 9 月调控政策放松后，销售价格指数环比分别在 6、8 个月后增速回 正，2020 年 2 月调控放松是销售价格指数环比持平，3 个月后环比增速超 0.5%， 而本轮放松周期 1 年后环比仍处在负增速，且降幅仍在进一步扩大。在房地产销 售规模已处于高位、城镇化率放缓和坚持房住不炒背景下，本轮政策放松力度较 为克制，销售恢复速度也明显慢于往期，销售回正可能需要时间较长。 展望后市，需求端恢复缓慢，远期供给端存压。需求端，销售是否能够回暖 还要看居民部门购房能力和意愿，但目前来看居民部门需求并不强。根据前文对 居民端的分析，目前经济增速和收入处于下行阶段，居民杠杆率较高、加杠杆空 间狭窄，购房能力不强。房地产行业近年来维持房住不炒大基调，房屋投资属性 减弱，未来预期升值空间小，居民主观上购房意愿回暖也较为缓慢。供给端，土地 购置和新开工同时走弱将导致未来房屋新增供给减少。房地产百强企业土地购置 面积累计同比自 2021 年 7 月以来大幅下行，2022 年 6-9 月在-70%到-80%之间。 新开工面积当月同比从 2021 年 4 月开始为负，2022 年 1-8 月当月同比差距呈拉 大趋势，9 月稍有回暖。同时根据前面对融资端总量和结构的分析，房地产民企目前融资困难，信用收缩风险仍然存在，这将会导致民企项目冻结、销售困难，所以 后续在居民侧意愿逐步回暖后，仍面临推盘量减少、供给侧收缩的供给端压力。本文分区域对 2022Q4 和 2023 年销售面积增速进行测算。我们认为经济相 对强劲的长三角和珠三角销售恢复会更快，而中西部和环渤海区域会相对低迷。 中性预测下，我们预计全国销售面积 Q4 增速为-6.9%，2022 全年增速-18%。2023 年，我们预计长三角、珠三角、中西部、环渤海 2023 年销售增速分别为 16.7%、 0.4%、-11.1%、2.6%，对应全国 2023 年销售面积增速为-1.2%。乐观预期下， 我们预计全国销售 Q4 增速为-2.0%，2022 年全年销售面积增速为-16.6%。2023 年，我们预计长三角、珠三角、中西部、环渤海 2023 年销售增速分别为 20.6%、 3.4%、-2.2%、6.4%，对应全国 2023 年销售面积增速为 4.8%。悲观预期下，预 计全国销售 Q4 增速为-11.0%，2022 全年增速-19.1%。2023 年，我们预计长三 角、珠三角、中西部、环渤海 2023 年销售增速分别为 6.0%、0.3%、-13.0%、- 3.3%，对应全国 2023 年销售面积增速为-5.5%。5.3.2. 投资：建安支出与土地购置均承压，投资低迷或持续至明年房地产投资可拆分为建筑工程开发投资完成额、安装工程开发投资完成额、 设备工器具购置开发投资完成额和其他费用。建筑工程开发投资完成额、安装工 程开发投资完成额、设备工器具购置开发投资完成额可合计为建安支出，可由施 工面积乘施工单位成本计算，而施工面积主要取决于新开工面积、竣工面积和复 工/停缓建面积的变动。其他费用主要由土地购置费构成，可由土地成交金额变动 情况预测。 回顾三轮周期放松后房地产投资表现，2008 年 9 月、2014 年 9 月调控政策 放松时，房地产开发投资当月同比增速下行但仍处正增长区间，但放松后房地产 开发投资仍会继续下行一段时间。2008 年 9 月调控放松 9 个月后，房地产开发投 资当月同比稳定恢复到了放松时的增速水平。2014 年 9 月调控放松后开发投资短 暂回暖，随后进一步下行。2020 年 2 月调控政策放松后，房地产开发投资迅速回 正，主要是由于 2020 年房地产开发投资走弱主要是受到疫情影响施工停滞，生产 生活恢复正常后反弹迅速。本轮政策放松后，房地产开发投资当月同比总体仍处 在下行期，从过往周期表现来看房地产开发投资恢复明显较销售更为缓慢，本轮 房地产投资低迷或持续至明年。根据前文分析可知，当前建安支出方面，新开工走弱、竣工走强，施工面积呈 下行趋势；土地购置方面，土地购置落后于成交，当前企业端拿地情况不容乐观， 土地购置预计持续低迷。根据我们预测，2022 年末房地产投资累计同比乐观、中 性、悲观分别为-9.4%、-9.6%、-10.4%，施工面积环比乐观、中性、悲观分别为 1.0%、0.9%、-0.5%，建安费累计同比乐观、中性、悲观分别为-9.3%、-9.4%、 -9.9%，土地购置费累计同比乐观、中性、悲观分别为-6.1%、-6.2%、-7.7%。2023 年末房地产投资累计同比乐观、中性、悲观分别为-5.9%、-7.7%、-11.7%，施工 面积环比乐观、中性、悲观分别为 0.0%、0.0%、-1.5%，建安费累计同比乐观、 中性、悲观分别为-5.3%、-7.4%、-13.5%，土地购置费累计同比乐观、中性、悲 观分别为-7.1%、-8.1%、-8.4%。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库】。「链接」
价格汇总