地下车库架空层属于开发商还是业主，楼栋地下架空层是公共区域吗?
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|业主捍卫地下室高架地板的56 个常见问题解答
凡是不能登记并取得专属权属证书的（人防）地下室以及在该等（人防）地下室内设置的停车位，绝对是业主与开发商的共同部分，不得处分其所有权或者使用权。未经授权的权利。
问题四：如何直观地确定地下架空层的归属？唐振东律师表示，“小区内的房产要么属于私人部分，要么属于公用部分，第三部分是“不，不存在”。无法获得专有产权的地下室架空楼层（包括停车场、车库）绝对是公共区域。所有者。问题五：人防地下室的权属按照什么标准确定？唐振东律师表示，“人防地下室也是不动产，其权属也是根据民事所有权的法律法规确定的， “房地产和土地管理。应该做出决定。”问题六：开发商自称是人防设施下方停车位的投资人、所有者，这该如何理解？唐振东律师答：（1）开发商不仅仅是私人防空的投资人您所在社区的地下停车位，还有您所在地区的房地产管理房屋和道路的投资者。有。仅为初始投资者，并非投资成本的最终承担者。 （2）投资者，特别是初始投资者，不一定是最终所有者。成为投资者只是成为所有者的必要条件，而非充分条件。例如，在社区建筑区划内开发商投资建设的社区警察大楼从一开始就属于政府所有，开发商投资建设的物业管理楼和社区道路（不含城市公共道路）则归政府所有。政府，每个人都分享。 （3）开发商投资建设的、无专属所有权的私人防空地下停车库，无疑属于业主共有。问题七：我小区开发商欠别人钱，法院准备拍卖我小区地下室。唐振东律师答：根据《物权法》号第十条规定，“执法人员应当对拍卖财产的权属状况、权属、使用情况进行必要的调查，并对拍卖财产的现状进行调查”。应当依法制作调查记录或者收集其他有关资料，不得任意执行。法院利用公权力对无法取得独立产权证书的业主共有的地下室采取强制执行行动的，业主可以依据第227条的规定提出书面异议。可以（即“个人”）如果案外对执行标的有异议的。 “异议”），应立即提起法律诉讼，确认地下架空地层的所有权。民事执行程序中，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖的标的物必须是被执行人的财产。无法取得独立产权证书的业主共同拥有的部分，将不被视为开发商的财产，将用于单独拍卖，以偿还开发商的债务。问题8：开发商认为并声称，地下室架空地板如果合用就是业主的财产，如果不是合用则不是业主的财产。马苏。这种理解正确吗？唐振东律师回答说：“共享的东西就属于所有者，不共享的东西就不属于所有者。”这句话前半句肯定是正确的，但后半句就缺乏基本的专业常识。后半句这是一种混淆视听、不负责任的谬论，把业主庞大的共同财产权当作儿戏，欺骗了很多普通人甚至一些“专家”。 （一）“不与公众共享的就不共享。”“业主共享，开发商垄断。”根本没有法律依据。作为界定开发商与业主之间房地产权属的依据和标准，我国有哪些行政法规规定该面积是否纳入共有产权？面积属于开发商专有财产，不属于共有财产。所有者的共同部分。正确的理解是：公共区域内的一切物品绝对归业主共同所有。如果不在共享池中，则会被共享。这并不意味着所有者不是共同拥有的。
事实上，许多不属于公共区域的区域属于业主，而不是开发商。例：《房屋登记办法》 B3 总建筑面积分摊B3.1 第三款规定“多栋建筑使用的保安室，控制室不计入总建筑面积（分配）。”但上述物业管理用房均由业主合法拥有。又如：《不动产登记条例实施细则》 8. 2. 2-c)规定“非围合阳台按建筑面积的二分之一计算”。非围合阳台（剩余）的一半不计算建筑面积，按建筑面积的二分之一计算。建筑面积。（剩余）一半计算为建筑面积。不计算建成面积连建筑面积都没有计算的事实足以表明，（剩余的）一半阳台不能纳入公共泳池（尽管它的面积是“无”））但谁敢说：阳台的（另一）半部没有封闭，因此不列入公共泳池，阳台的（另一）半部开放开发是你的吗？又如，《房地产管理法》（GB/T50353-2013）3.0.13规定“窗框与室内地面高差小于0.45米，净结构高度不小于2.10米”。飘窗应根据其周围面积确定，防护结构外的水平面积按面积的1/2计算。”但谁敢呢？你会说：因为（其他）1 /2面积的飘窗（飘窗）不计入公共泳池，（其他）1/2面积的飘窗（飘窗）是否也归开发商所有？顺便指出，《物业管理条例》（GB/T50353-2013）是关于阳台面积计算的最新规定，在其3.0.21中，“阳台总面积主体结构内”规定。 “按结构外周水平投影面积计算。主体结构外的阳台，按结构层水平投影面积计算1/2面积。 “如果认为他们不被包括在内的错误信念是真的，那么每个人都处于危险之中。无论你是法官、律师、开发商的雇员，还是其他公民，只要你购买了商品房，你的房屋就可以随时被开发商使用，理由是不侵犯住宅产权。有。对。一半是阳台，一半是凸窗。这是什么逻辑，只能是贼的逻辑。唐振东律师认为，根据法律规定，第《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》号第3条明确规定了共同区域的认定法律标准。该法律标准要么是专有（权利）部分，要么是通用部分。换句话说，共享的存在或不存在不是确定共享部分的标准。 （2）共享区域（sharedreams）原本分为两种：“应该包含在共享池中的共享区域（sharedarea）”和“不应该包含在共享池中的共享区域（sharedarea）”共享池。” 。 “不宜共用的面积（部分）”是指建筑物的总面积和不宜共用的公共开放空间的面积，但建筑物的功能不是为了服务当地居民的生活或公共职能。将会完成。上面提到的很多建筑，如建筑服务门房、行政用房（部分）等，其销售价格一般是根据建筑面积来确定的，建筑面积由室内面积加上分摊面积组成。可以保护购房者的利益，规范商品房销售行为，防止欺诈行为。为了保证开发商在建筑面积计算上不侵犯购房者的利益，国家制定了建筑面积份额的分配标准。就是说要结合房产调查、统计、维护社会公正的经济秩序等行政需要和规划条件来确定哪些部分应该纳入公积金，哪些部分应该与公众共享。我觉得应该是包括。这些是日本制定的，由相关政策法规直接规定，不作为确定房地产所有权的标准。例如：《民事诉讼法》 第九条直接规定“用作人民防空工程的地下室不计入（公共泳池）总建筑面积”。防空地下室不能纳入公共泳池。这意味着人防地下室不合法向公众开放。
即，除非法律有明确规定，“登记”是我国确定不动产专有部分所有权归属的法律标准。换句话说，共有财产要么是私人部分，要么是共有部分，不存在第三部分，毫无疑问，所有无法登记或取得所有权证书的地下室和底层都是共有的。部分。 （三）路摊内的建筑物必须具有路摊属性。只能共享容积率中包含的部分。不计入容积率的地下室、架空楼层属于公共面积，不得与他人合用，也不应计入共有权益。
问题9：如果开发商有地下高架地板的预售证和专属权属证明，是否不属于业主所有？唐振东律师回答如下：（1）地下室及架空地板（含车位、车库） ），开发商可以提交预售证明和产权证书，则推定为开发商的财产（但实际上并非），直至其移交。也就是说，只有认证程序和认证机构符合法律要求，它才成为开发商的财产。如果预售证和产权证是通过非法混配取得的，则不属于开发商。现实中，也存在通过非法混配取得预售证和产权证，但真正的业主提起行政诉讼并被吊销的情况。 （2）在一些社区，开发商确实建立了自己的私人停车场，但这意味着该社区无论所有权如何都没有共享公共停车场（居民公共停车场），但这并不意味着没有。 （三）开发商拥有车位、车库预售证、产权证，是指开发商拥有该区域内所有车位、车库的预售证、产权证，并不意味着：你有。问题10：小区内没有私人防空地下停车场，因为开发商声称已经支付了场外建设私人防空设施的费用。社区内的停车位为纯私人停车场。你相信吗？唐振东律师回复如下。 “如果能在区域内建设地下工程，就没有可能支付人防设施异地建设费用。”人防异地建设成本可能是由于复杂的地下管网或地下地质构造而造成的。这是不可能的。适用于无法进行地下土木工程作业的区域。也就是说，如果开发商声称该区域没有人防地下停车位，并且该区域的停车位是纯粹的专用停车位，因为他支付了异地建设人防设施的费用，那么必须测试开发的真实性。
问题11：目前，我所在社区有少数业主积极维权，但也有不少业主因各种原因不愿维权。唐振东律师回应，维权应该是自愿的，不能强迫。然而，任何人，包括法官、律师、法学院教授、房地产管理人员、网站媒体人员，甚至房地产公司工作人员和这些人的后代，都是或将会成为业主。考虑到这种潜力，迟早会成为业主。特定社区的人们将来将面临困难且昂贵的停车问题。他们都会厌倦汽车并担心停车问题。因此，大家都很关心小区地下室的产权归属。就是每个人都关心自己的利益和子孙后代的利益。对于业主来说，正义往往显得遥不可及，甚至遥不可及，但如果不追求正义，就永远无法实现。唐振东律师衷心希望法治的光芒能够普照各社区的共同点。问题12：地下室架空地板为什么要独立维权，国家不关心吗？唐振东律师回应如下：各国在保护公民权利和起诉刑事犯罪方面遵循不同的原则。对于刑事犯罪，通常由国家牵头介入和调查。对于公民权利，国家坚持不举报、不答复的原则，民法并不保护沉睡于自身权利的公民权利人。即使是刑事犯罪，也有一些犯罪国家不积极干预或调查（换句话说，“仅通过投诉即可处理的犯罪”）。例如，对于贪污罪案件，如果被害人、人民检察院、被害人亲属不报案，国家不会积极介入、追究案件（刑法第九十八条、第二百七十条）。（见条的规定）。细节）。因此，如果有人试图非法占用、牟利或将业主共享的部分地下或高架停车位改造成永久提款机，业主无权这样做，必须予以辩护。否则，就像那些靠赡养父母为生的开发商一样，即使每个开发商都成为了百万富翁，但事情还没有结束。问题13：业主该如何维权？唐振东律师回答：“优先采用诉讼、仲裁程序。”我们选择诉讼和仲裁程序，首先是因为我们获得了具有确认产权效力的长期判决书，其次是这种程序提供了客观、冷静、理性地解决矛盾。渠道。问题14：地下室架空地板权益如何维权？ 唐振东律师回答：维权要合法、及时、专业、彻底。问题15：为什么要依法保护自己的权利？唐振东律师回答： 如果你依法受到法律、国家机制的保护，你就会有魄力、有持久力，就会有力量。
问题16: 如何保证自己的权利受到法律的保护？唐振东律师解答： 维护权利时不得堵塞道路、升旗。这需要时间、精力和金钱，消耗人心和战斗力，并不能解决最终的问题。它还很容易导致以下问题：财产损失、人身伤害、破坏治安、甚至刑事犯罪等紧急情况。问题17：为什么我们需要及时维权？唐振东律师回答：如果及时去做，就不会错过机会，并且可以减少很多后遗症和麻烦。事实上，房地产开发一般都是以项目公司的名义进行。也就是说，投资者在开发房地产之前，首先成立项目公司，以该项目公司的名义取得土地并进行开发。这类项目公司除了开发这个项目或者一些房地产项目外，通常不再长期持有其他经营性资产（即使持有，也是归�**逅校**宓那灼荩频脚笥训氖种小８鋈诵彰７康夭⑼瓿珊螅弁瓿珊螅庑┫钅抗就岷讼Ｈ绻抵髟诳⑸獭俺鍪邸背滴皇褂萌ú⒂胂钅抗窘獬贤蟛趴嘉ǎ敲匆抵骺赡芑嵋部赡懿换嵴业娇⑸套魑桓妗Ｎ侍�18：如何及时维权？唐振东律师及时回复：这意味着在法定时效范围内尽快进行。当然，权利人也不要轻举妄动，不要轻易进入维权的实际程序，尤其是不要轻易自行进入维权的实际程序，你需要做出决定。最终输赢就看这一招，——的输赢就看这一招。问题19：为什么要保护职业权益？唐振东律师解答： 普通房产业主对地下室顶棚地板法律领域了解甚少。我们常常在捍卫自己的权利时迷失方向。这个时候你就需要律师的帮助，而且需要专业律师的帮助。就像医生一样，律师也有很多专业，不**惯地下室和天花板纠纷的律师在面对这方面的纠纷时可能会不知从何入手，有时我们会感到悲痛。正是“字字如山”。胜败就在一招之中，不可轻举妄动。如果业主想在针对实力雄厚的开发商的地下室架空诉讼中获胜，他们需要确保自己比对方或办案法官更了解这方面的法律，你必须一步一步地去做。而且，刚接触地下室、天花板纠纷的业主本人，甚至律师，也常常因不专业而碰壁或选择错误的道路，浪费人力、财力，疲惫不堪、灰心丧气的情况也不少见。无法解决他们的问题。由于问题的分布式性质，事情往往要推倒重来，甚至重新开始都不可能，导致错失机会，甚至错失应有的产权和利益。然而，真正的专业律师，凭其经验，会轻松办案，帮助当事人在法律框架内花费最小的法律费用，获得当事人最大的权益。
问题20：如何从职业角度维护自己的权益？唐振东回答：专业意味着找到合适的律师。这一切都是为了找到一位真正专业的律师。男人怕入错行，女人怕嫁错郎。现阶段，能够真正了解并处理地下室架空地板事故的人寥寥无几。业主在财力和人脉方面远远落后于开发商，他们唯一的“王牌”就是依靠法律和真正的专业律师。
问题21：怎样才能有效、彻底地维护自己的权利？唐振东律师解答： 与其拉横幅、张贴布告栏、打口水战，不如请专业律师讲解法律，这样更有效。让他们据此采取行动。彻底是指用尽一切法律手段和程序，争取权利到底，争取社区的权利，即使是暂时或阶段性的困难和挫折，直到公共部分恢复并成为财产。就是不放弃对社会公平正义的追求。我是真实事物的完全所有者。问题22：业主维权主要需要解决哪些问题？唐振东回答：兵马未动，粮草先来。业主为了维权首先要解决的问题就是筹集维权资金，也就是筹集资金，认真打官司，否则就不用担心。当然，您需要找到合适的律师。问题23：为什么需要提前缴纳基本律师费？唐振东律师表示，地下室、吊顶楼层案件大部分情况复杂难度大，图纸需要专业收集分析，审批文件高度、表格、证书等可以有几十厘米，有时甚至超过1米（指一些中型的案件）。许多部门需要解决，特别是在某些部门仍然或多或少难以进入、丑陋和笨拙的地方。因此，为了保证诉讼质量，律师需要在前期调查取证、分析考虑图纸、批文、表格、证书以及专业律师等方面花费大量的时间和精力，因为组队办案往往会消耗大量的人力和财力，律师事务所应该考虑及早回应，在安排律师并开始回应之前，您需要收取基本的代理费用。此外，地下维权诉讼的组织有效性决定了诉讼的最终质量。我们的经验表明，固定成本产权保护可以最大程度地团结所有确定的产权保护持有人，从而提高案件的顺利进展和质量。问题24：收费是否太高？唐振东律师解答： 相比于工作量、问题的复杂性、工作环境，甚至深入浅出、平易近人、真正专业的待遇，律师费是非常高的。微不足道，也不贵。相比地下室和楼上的房产价值，一石二鸟。问题25：谭律师，您是否致力于打赢地下室、上层维权官司？ 唐振东律师回答： 所有的客户都希望自己的律师能够百分百的努力去打赢官司，我希望。我理解这种感觉。然而，即使律师有信心自己会依法胜诉，但他们的专业水平并不允许他们承诺一定会胜诉（这构成虚假广告）。因此，较大或较知名的律师不太可能承诺赢得您的案件。很多时候，打赢官司的人要么是个臭小子（你留给谁都会后悔的），要么就是一个没有职业道德的骗子。当事人最好通过与律师的沟通了解律师的专业方向和专业程度，从法律角度预测案件的成功率。实践证明，不承诺打赢案件的律师往往是更负责任、综合素质更高的律师。您可能想咨询当地或城市的律师协会或法律部门的律师管理处并询问“律师可以承诺打赢官司吗？”承诺双赢是否有违律师职业道德？又是否可信？一个有资质、有资质的律师会承诺打赢官司吗？此外，律师没有资格或权力保证您的案件成功。这是因为案件的结果不仅取决于律师的专业法律技能，还取决于对方证据的变量（例如，开发商是否认为地下室的架空地板是“合法的”） ）（提供房产所有权证明）。裁判员的法律良心（即取决于裁判员是否公正、依法裁判）。
毕竟，有权起草反映案件结果的判决书的是裁判员，而不是律师。 ）换句话来说，打赢官司取决于你运用事实和法律的能力。如果事实对业主有利，裁判依法裁决，则可以胜诉。唐振东律师未能承诺打赢官司，并不意味着他缺乏打赢官司的技巧或信心。相反，唐振东律师认为，唐振东的法律团队有足够的信心和能力在法律层面击败对手（拥有对手所没有的专业能力）。问题26：法院收取的诉讼费用贵吗？唐振东律师回答： “这取决于业主如何提出索赔。”如果成功提出索赔，律师费可能会非常低。问题27：如果开发商为了维权而对业主进行报复怎么办？唐振东律师表示，法律不允许业主通过诉讼或仲裁解决纠纷，答案是这是政府赋予的合法权利并受到国家机构的保护。主人不会“殴打、毁坏或抢劫他们的宠物”，但如果这样做，他们必须向警方举报，并在必要时提起诉讼。因此，如果开发商遵守法律规定，业主应该欢迎，但如果不遵守，业主也不必害怕，因为法律是盾牌和护身符。业主拿回属于自己的公用部分，是正确的、公正的、值得争取的。当然，盈利之路并非一帆风顺，业主需要遵守法律、智慧行动、团结一致，维护自身权益。
问题28：为什么很多业主都说地下地下层属于开发商？唐振东律师回答如下：下面这个关于牛顿的故事或许可以回答这个问题。牛顿在大学时，他的数学老师巴罗教授曾警告他：“许多看似正确、简单的理论实际上是错误的，而且缺乏严格的论证。”这帮助牛顿养成了严谨的态度。这将带来丰硕的成果。我们普通人之所以不好，成不了科学家，是因为我们普通人**惯了依靠直觉看问题，只是简单地接受看到的东西，没有深入思考，没有进行严格的推演。因为无法证明。当古人看到太阳从东方升起、从西方落下时，他们直觉认为太阳绕着地球转，但实际上事实恰恰相反：地球绕着太阳转。如果直观地看问题的话，错误不小。很多人想知道南京大屠杀为什么有那么多中国人被杀？日本侵略者是残暴的，但也有人怀疑这是否也是中国人的自信和怯懦，我想是的。当少数日本兵杀害了许多中国人的时候，他们为什么不反抗呢？也许每个人都希望奇迹出现，而不是战斗。问题29：是否需要以业主委员会的名义成立业主委员会来保护我们的权益？唐振东律师说民事权利确认应该以业主委员会的名义进行，我回答说没有需要。当然，业主委员会可以被诉讼，但不能随意成为诉讼对象。业主委员会不能随意起诉任何人。否则，如果遇到知识渊博的裁判或对手，你很容易被指派。向人民法院提起诉讼或者仲裁，以无行为能力为由驳回起诉或者上诉。例如，在成都市中级人民法院审理的上诉人（原告）金牛区尚锦城第二业主委员会与被上诉人四川杰作商业有限公司房屋产权纠纷案中。 2015年12月21日发布的成民终字第9209号民事判决书称，“成都市金牛区上金城第二商务委员会不具备合格原告资格”。业主委员会被解散。唐振东律师早在2012年就写过一篇关于业主委员会资格的论文。该文件的标题是“所有权委员会不能起诉他们想要起诉的任何人。”可以通过链接http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a501013hnh.html查看。问题30：我所在地区刚刚败诉了一审商品住宅延迟交付损害赔偿案。人们的想法有点不同。有些人想放弃上诉。许多业主无意继续购买其他房屋。原定的维权如架空保护无法实现怎么办？唐律师回答说：“结果是可以改变的。即使你一审败诉，如果你二审努力，也有可能赢，即使你一审败诉，也有可能赢。”二审，再审有胜诉的可能。”因此，（1）如果车主本身不是专家，如果有原因，就提出上诉，另找专业律师处理，或者重拾斗志，努力堵住漏洞，进行改进。推荐。自己“克敌制胜”的能力。 （2）如果一审法院的证据和事实对您不利且无法推翻，我们建议您“花重金”聘请专业律师并提起上诉，只要您的经济能力允许意思是允许. （3）如果判决不公，我们建议您依法提起上诉，抗争到底。正义可能会迟到，但正义永远不会缺席。问题31：车主应该避免哪些心理和情况？唐振东律师答道：“分散、无组织、无资金、集中搭便车的精神和状况应该避免。”我们要避免出现维权的时候大家都举手，而活动的筹款却几乎无人举手的情况。
问题32：可以直接到当地代表业主维权吗？唐振东律师回答：只要业主选择法律手段维权，地下室维权律师团队成员或者唐振东律师本人可以到现场代表业主，依法维护业主的权利。问题33：如何正确理解“实现国内公共道路”?唐振东律师答：《房产测量规范》 提案：日本新建住宅应推行街区制，原则上建在封闭住宅区.将不再建造。已建成的住宅区、公寓楼要分期开放，内部道路应改为公用道路。 “将现场道路变成公共道路”并不意味着“将所有业主共享的道路国有化”。 “城市公用道路”与“建设区域内全体业主共享的公用道路”是不同的产权，各有特定的内涵和外延。两者都是公共道路，包括城市公共道路和建成区内所有业主共用的道路。《房产测量规范》提到“实现城市道路公开”，但没有提到“实现城镇城市道路公开”。 “公示”并不否认房产所有者的产权。城市道路长期以来都是公共的，但没有人怀疑它们有产权，就像社区绿地，也称为公共绿地一样，产权所有者是国家。空间，生命道路也称为公共道路，它们已经是公共的，但同样，无论多么公共，所有产权持有者都不能怀疑他们都是所有者。因此，《建筑工程建筑面积计算规范》并没有剥夺业主对社区土地的共有所有权，《建筑工程建筑面积计算规范》的制定也不违反物权法。当然，城市道路一旦开放，人们通行就没有问题，但汽车是否可以自由通行，必须根据现行法律法规来确定。区域内应避免车辆通行。 “道路必须平坦、光滑，避免迂回，适合消防车、救护车、运货车、垃圾车等交通。” 问题34：我所在地区的停车费是多少？价格每年都在上涨。去年是350元/月，今年开发商像直升飞机一样涨到了500元/月。请您告诉业主一个解决方案吗？唐振东律师回复：其实，我认为业主应该关心的主要问题是这些车位的归属，即这些车位的真正权利人是谁？如果停车位本身归所有业主所有，开发商就没有法律依据占用或出租停车位用于商业用途。如果停车场本身是开发商的专有财产，
则开发商有权逐年涨价（违反当地政府或有的限价的除外）。 唐震东律师一直说，作为业主，利益要自己依法去维护，愚味就会挨欺。 并且，对于业主共有的车位，如果被开发商拿来收租时，业主却没有为权利而斗争的意识、勇气和行动，那么，业主也就应该也就只能心甘情愿地接受开发商占有、逐年涨价出租的现实。 问题35：我们就地下室归属问题咨询过本地专家，感觉他们跟您讲的不一样，该相信谁？ 唐震东律师答： 毋容置疑，您说的专家在其他很多法律事项上都肯定会有过人之处，但专家也不可能全专。从目前来讲，很多专家对于这方面法律规范的认知程度，实际上也与法条本身所蕴含的深刻含义和精神相差甚远。 唐震东律师讲过：现阶段能真搞懂地下室架空层（停车场）归属的人凤毛麟角。 唐震东律师注意到很多专家对地下室架空层（停车场）归属的理解和发声确实没表现出“专”。唐震东律师想起了被绝大多数专家学者误读误解的以下两个方面。现把它们列出来，立此存照。 误读误解一：“没有进入公摊的就不是业主共有的”。 误读误解二：“既然物权法第74条第2款规定了：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。那么，小区按照规划设置的的车位就全部归开发商所有”。 为了给公众正确的法律认知，唐震东律师针对误解一，在2014年1月19日写过一篇博文，博文名及链接是：车位常见糊涂观点之澄清http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50101bp08.html。 为了澄清误解二，唐震东律师已经在2015年12月15日向全国人大法工委和最高人民法院研究室分别特快专递了律师建议函，并在建议函中针对误解二做了清晰、真专业的分析解读。 顺便谈个小发现，2014年1月19日以前，将“面积公摊与否”作为界定地下室、架空层究竟是归全体业主共有还是归开发商专有的判断标准，像传染病蔓延一样，在专家、学者、行政部门乃至司法实践中都有相当的影响，且往往振振有辞底气十足，弥漫一片。而现在，唐震东律师明显感觉到“面积公摊与否的判断标准”不再那么精气神了。 问题36：您已经答复的这么全，我们不请专业律师、请普通律师或者自己来打官司，行吗？ 唐震东律师答： 应该还不行。唐震东律师语重心长的、早期给业主的以下金典语录可以作为补充回答： ······业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。······业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士（律师中专注于该问题的律师）维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士（律师中的专业律师）维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······ 唐震东律师提示：不是金刚钻、就别揽瓷器活。业主们不要自己或随便找个人摸着石头试图过河。 问题37：您讲过：“真正专业的律师会使当事人花最低的诉讼费用，为当事人依法谋取法律框架内的最大权益。”我好奇其中的“使当事人花最低的诉讼费用”这一句话，难道律师还能调高调低诉讼费用吗？我小区此前维权光诉讼费就花了20多万。 唐震东律师答： （1）律师无权调高调低诉讼费用，但可以通过诉讼请求等的安排，达到既能向裁判机构提起解决争议事项的诉求又只需花很低的诉讼费或仲裁费用之效果。 （2）唐震东律师团队认为：人类社会的每一次进步都是由少数有先知先觉的追梦者推动的，为自己应有的共有权而依法诉争的小区，就是在为全国小区争取公平正义，就是在为自由平等、公平正义的法治中国添砖加瓦。 （3）唐震东律师团队深知，业主是相对的弱势群体，喊得起做不起是小区目前的通病。 故，对于勇于依法维权的小区，唐震东律师团队在实务中要做的工作之一就是通过诉讼请求等的合理安排，确保既可以提请解决争议事项又花很低的诉讼、仲裁费用，并确保即便增加业主一方当事人人数的，诉讼或仲裁费用也不会成倍增加。那种首次诉讼、仲裁便交一大笔诉讼、仲裁费用的诉讼请求是对弱势业主不负责任的诉讼请求，是唐震东律师团队在实务中不采用的诉讼请求。 问题38：唐律师，您好，我是我小区的住宅业主，但没买没租车位，我能不能在小区停车？ 唐震东律师答： “（有没有）停车权”与“（有没有）停车位的所有权或使用权”是两码事。 若事先没有限制停车的合法约定也无业主大会限制停车的合法决定，则业主都享有在小区停车的权利。 “停车权”是业主在小区停放车辆的权利，是每个业主具有的基本权利，是业主在小区搁置物品的天然权利。当然，如何规范在小区共有道路上的停车行为，必须由全体业主通过业主大会来决定。“车库（位）的所有权”指的是对车库（位）享有的占有、使用、收益、处分等支配权。 至于究竟谁享有车库（位）的所有权？究竟谁才是车库（位）的真正权利人？其判断标准还是唐震东律师的那句经典语录：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能办得独立产权证的地下室、架空层车库（位）都毫无疑问是业主的共有部分。 问题39：唐律师，您好，我小区解决了车位权属问题后，新的问题又发生了，即，开发商持有小区的1-3层商场，它向我们业主提出要求分配小区停车位的租金，这有道理吗？我们应当如何分配小区停车位的租金收益？ 唐震东律师答： 开发商有道理。它也是业主，是商场这类经营性用房的业主。鉴于你们小区没有达成收益分配的合法约定，故，你们应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定租金收益分配值。此处的建筑物总面积不包括共有部分面积，而是专有部分面积的总和。 当然，要注意扣掉费用分摊，费用分摊也按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 顺便祝愿你们小区越来越法治，越来越公平、正义、阳光。 问题40：我小区业主在拉条幅维权地下停车库，但开发商打伤了一个业主，小区也几次出现大批纹身、穿迷彩服的不明身份人员。开发商为什么会这样？ 唐震东律师答： 业主维权一定要依法，并选择冷静、理性的方式解决纠纷，比如选择诉讼或仲裁程序，以免引发突发事件。 暴力不是所有权人的宣言，而是无权占有却欲巧取豪夺者经常选择的手段。若您小区的停车库真的是开发商的专有产权，它就完全没有必要动用法律手段以外的涉嫌黑恶的势力。此地无银三百两，正因为停车库不是它的专有部分，它无法依法办得归其专有的产权证，所以才需要武力威胁（谁见过开发商占有处分住宅或商铺时，业主去“哄闹”、开发商需要纹身穿迷彩服的不明身份人员“开道”的呢？）。毕竟，您小区的停车库相当于价值几千万元的真金白银。 当然，唐震东律师也借此善意提示已经腰缠万贯的开发商股东们如下：您们通过打拼，好不容易积累了子子孙孙几辈子都花不完的身家，则更应当中规守法、确保人身自由不身陷囹圄、确保不被连带“挖出发家史原罪”、确保财富平安传承，并尽可能厚待您们衣食父母一般的业主们。切记：君子爱财应当取之有道、不能以黑恶手段行事。否则以身试法，被判刑、甚至被判无期徒刑乃至死刑，被判没收全部财产的，则一切成空、悔之晚矣。 问题41：唐律师,我们小区维权的一审判决下来了，业主败诉，我把证据发您邮件了，您帮忙看一下还缺什么有力的证据没有拿到的么？2016年5月13日是上诉的最后一天.我寝食不安啊!失败的话就是活该了,谁叫我们这个小区的人不齐心协力在经济上大力支撑呢。请不到像你这样专业的律师是我们的损失啊!我们现在请您行吗？ 唐震东律师答： 业主维权一定要围绕有理、有利展开。 您尽管在3年前就联系过唐震东律师，但没建立委托代理关系。唐震东律师现在了解到以下情况：您们提起了行政诉讼、诉讼请求是撤销小区相关的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，与这三类证件相关的建筑物已经建成并交付业主使用甚至办得分户房屋权属证书。 唐震东律师认为，从维权方案对业主是否有理有利角度讲，你们的维权方案不是上策。 从一审判决结果看，你们要求撤销颁发三类证件行政行为的诉讼请求，没有得到法院支持。而实际上即便得到支持，也不妨害行政机关重新作出行政行为，而小区的业主们彼时是否还有精、气、神继续车轮战？继续请求新一轮的撤销行政行为？且在后续维权过程中不会一而再、再而衰、三而竭呢？简单讲，你们这样的维权安排不是上策。 另外，鉴于小区维权法律事项是综合性的，其中的地下室架空层归属当然是大头（是重大法律事项），但小区还会有电梯、墙壁、灯箱等公共部位的广告费收益，专项维修资金划转业主大会管理（目的是确保保值增值、不被挪用），开发商自留的商业用房向业委会缴纳物业服务费（适用于业委会自己管理小区的情形）乃至常见的逾期办证及约定的办证违约金过低等等法律事项。故在小区维权“请”律师方面，唐震东律师建议各小区应当避免把律师当过客、避免“请”律师只做过客律师（指“只代理一个案件的一个程序比如只做一审不做二审”或“只代理一类案件而不代理其他类案件”）的倾向。当然，这也得有一个前提，即，你们请的律师、你们遇见的律师是尽职的、是这方面专业的、是有心为小区全盘彻底解决法律事务的。 特别说明，唐震东律师团队目前在地下室架空层归属维权事项上，不分段二次收取律师服务费。即，若发生二审，则不收二审费用、而是服务业主到底。 问题42：唐律师,我们小区准备集资请专业律师团维权车位了，并且想请您这样的专业律师，您能给我们一些建议吗？最好是高屋建瓴般的指导建议？ 唐震东律师答： 业主们应当明白“知法、懂法、守法、用法”的重要性。法律覆盖了社会生活的方方面面，只有知法、懂法、守法、用好法，业主们才能有理、有利、有效地争取并行使业主的合法权利。 关于小区地下室架空层维权事项，唐震东律师有以下的话与诸位共勉：在依法的前提下，小区维权一定要谋定而动、不要轻举妄动；一定要专业彻底、不能外行和半途而废。 另外，鉴于目前能够系统搞得懂地下室架空层维权事项相关法律的人凤毛麟角，鉴于有地下室架空层维权实战经验的人更是少之又少，鉴于有多次实战经验（比如处理过两个以上小区的地下室架空层维权事项）的人目前找不出几个，鉴于很多律师事务所以及人民法院自成立至今就没有处理、受理审理过一起地下室架空层维权案件，特别是鉴于小区地下室架空层动辄价值上千万、甚至上亿元（这绝不是危言耸听，唐震东律师团队就在非讼程序中处理过仅一个上10亿价值的地下停车库纠纷），故，唐震东律师再次提示：没有“谋定”、没有准备充分的小区不要轻易发起诉讼，且一旦着手维权，则应委托专业律师依法有力有效维权到底，不是金刚钻、就别做瓷器活。否则既争不回共有权利，又给司法、维权实践增加糊涂败诉案例并消极影响到其它小区业主的维权信心与维权实践。但是，也不能不及时维权，否则有可能超过诉讼时效、起诉期限等诉求保护期间。 问题43：唐律师，您能不能谈一下对南京星汉城市花园地下停车库案的看法？ 唐震东律师答： 关于该问题，请见以下博客文章：法院判决不能任性----从适法层面评南京星汉城市花园地下停车库案http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50102wjr0.html。 问题44：唐律师，开发商把小区车位车库卖给我们了，但办不了产权。我们看到物权法第15条和第74条第2款好像认可车位车库可以买卖，这样的车位车库买卖合同有效吗？ 唐震东律师答： 《物权法》第十五条讲的是合同归合同、物权归物权。即，能否转移合同中不动产标的物之物权一般不影响合同自身的效力——当然，法律另有规定比如违反法律、行政法规强制性规定，比如违反《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”等等规定的合同则不仅合同本身是无效的，这样的合同也完全不能导致物权的依法设立或变更。 《物权法》第七十四条第二款不包括业主共有的车位、车库；该条款并没有“开发商可以擅自出售、附赠或出租业主共有部位”的含义。 若确权之诉能够明确车位、车库是业主共有的，则开发商与任何人签订的出售转让这些车位、车库的协议就因属于“擅自处分业主共有部位”而违法无效；开发商不仅应当退款退息，并且，若其明知而为构成欺诈的，其依法还应承担（惩罚性）赔偿责任。 问题45：我们小区快有30年了，每栋都有半地下室，此前，开发商占有并出租给别人作仓库甚至出售了一些，最近几年，一下大雨就成了地下水塘，开发商却撒手不管，我们业主想自己打官司收回来（该修就修、该利用就利用），您能指导我们进行诉讼吗？ 或者诉讼中向您咨询如何收费？ 唐震东律师答： 诉讼过程特别是庭审辩论充满变数，需要胸有成竹地随机应变，仅靠隔空指导难以走好诉讼过程。办小区地下室、架空层相关的案件尤其必须专业人士亲力而为，特别是其中的取证、举证及庭审环节，以确保专业。建议借助专业人士的力量进行诉讼以确保四平八稳。 关于咨询，涉及干货实招的，咨询费每小时3000元起。 顺便指出：一个成熟的真正的律师，法律的技巧永远只会在他的内心而不是口头。当事人在能力许可的情况下，不愿意花钱请律师请好律师，不是一个理智的做法。切记：免费的往往是最贵的、最得不偿失的。 问题46：我这边的开发商及物业公司很疯狂了，砸了我们业委会两部车，是小区保安亭20米外、一楼的小区商铺门口砸的，物业公司讲不是小区内砸的，它不担责，我们有什么救济途径吗？物业公司要担责吗？ 唐震东律师答： 根据小区私车被砸损之价值数额，救济渠道有民事、行政（治安管理处罚）、刑事途径。 回答第二个问题需要正确认识物业管理区域。建筑物均有个退让距离的指标规定。即，建筑物不能建到用地红线边界线，应退让一定距离建造。凡是小区用地范围内（即便在小区大门外也算）的位置都是物管区域，大门并不是物业管理区域的外缘线。 其中，民事层面上的救济规定（仅说与物业公司有关的）如下：2016版《物业管理条例》第三十五条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条第二款规定：物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。 问题47：我们自力更生维权，已经去法院3次，法院总算答应受理，前提是小区业主每人一诉。我们为此困扰：法院要求我们一人一案，即133人133案、交133份诉讼费。我们该怎么办？ 唐震东律师答： 江湖险恶，法律江湖亦然，专业的事建议专业处理。 但鉴于唐震东律师接到全国各地业主咨询求助过程中，得知他们及他们的代理人在维权中也有采“百人百案百费”模式的（有的光诉讼费就花了8万——20万），貌似浩浩荡荡却前仆后继“阵亡”。前车之鉴，故善意提示您：若不能运用诉讼技巧达成“百人一案一费”，却需“百人百案百份诉讼费”的，则建议只立一案交一费，以免劳民伤财。 一个专家胜过百个砖家，人多力量大在诉讼中的效果十分有限。 问题48：开发商说架空层可以打税票，叫业主自己去税局交税，请问唐律师，交税是否意味着开发商出售架空层是合法的？ 唐震东律师答： 发生经营收入，就应开票，否则另又违反税法。 开发商出售架空层能开票并不表明其就是有处分权的所有权人。比如：店家出售别人遗忘的或小偷偷来的新物品也能开票。付出款项取得发票的买受人也不当然成为合法的所有权人。 小区专有部分以登记或能登记办证为必要条件，即便“出了钱”并有票，未能登记办得证的，所谓的买受人并不是法律认可的专有产权人。 开票只是出卖人出售物业时的必要条件，并非出卖人有权出卖物业的充分条件，也非买受人成为专有产权人的充分条件。当然，开票会蒙蔽普通人，并增加您小区“物归真主”的维权难度。 问题49：唐律师，我们小区停车费又一下子涨了200元/月，我们准备开展车位维权，以搞清楚究竟哪些是业主的，哪些是开发商的，免得一辈子做别人的提款机，请问，需要收集什么证据？ 唐震东律师答： 这类案件，目前还属于疑难、复杂、高难度案件，目前有这方面丰富理论和实践的人也确实不多，故许多人其实根本不知道需要收集哪些核心证据（甚至也不知道应当到哪些单位去收集全）。特别是：同一份图纸或批文呈现面前，能看出道道并轻车熟路、游刃有余运用它们的人目前还少得可怜。对于大多数人来讲，即便有一大堆图纸批文放在眼前，恐怕也只能雾里看花、用不到点上。建议专业事项专业处理。 问题50：开发商交房时，与买房时承诺的规划不一致，我们已经起诉，其中要求移交物管用房获得支持，但要求它承担擅改规划导致的侵权赔偿责任（要求赔360万）没有获得支持。我们想上诉，现把判决书发给您，请您指导。 唐震东律师答： 尽管该份判决在适用法律方面存在以下错误，但其判决结果正确，故唐震东律师不赞成业委会上诉，否则上诉费3万多元很可能打水漂。 1、项目在2010年6月10日便规划审批了物管中心，且在2012年9月4日进行了综合验收。判决适用2012年10月1日才施行的《江西省物业管理条例》第33条属于适用法律错误。 2、《物业管理条例》2016年2月6日作了新修订，相关条文序号有变化，判决适用第38条，实应为第37条。另外，必须指出： 1、在交房给业主之前，此时业主还不是物权权利人，仅是合同当事人，除非发生名誉侵权、人身伤害等买卖合同以外的行为，否则，基于买卖合同本身，一般只能产生违约责任关系，难于产生侵权责任关系。 故，在交房给业主之前，由规划部门批准的规划变更所产生的权利、义务、责任及其救济途经应当依《商品房买卖合同》《关于规划、设计变更的约定》进行处理。 2、在交房给业主之后（即业主是物权权利人后），开发商在小区违规多建的，才对业主构成民事侵权。 3、唐震东律师深知业主组织维权之艰难，故一直主张：应当通过诉讼技巧（比如提好诉讼请求）确保业主花最少的诉讼费也能解决诉争事项。 问题51：我们恩施有个叫xidu花园的小区，开发商把业委会告了，要求确认地面停车位归开发商所有，业委会一审败诉，请您指点迷津。 唐震东律师答： 请求确权的案件受理费应为100元以内，法院收4650元受理费应没有法律依据。 参与人员并未抓住关键点，相关处理还谈不上专业。从实体法方面讲，唐震东律师坚定认为，本案中的这些地面停车位无疑是业主的共有部分。 业主委员会有诉讼主体资格并不意味着其在具体案件中都有诉讼主体资格。业委会在本案中，其实际上主体不适格，即，开发商错列被告（告错了对象），据此点，就应判决驳回开发商的诉讼请求。理智的业委会应借助专业人士中的专业人士确保二审翻盘。尽管唐震东律师无缘出战恩施、助业主一臂之力，但也十分希望该案业主一方能抓住人机反败为胜，否则，一旦当地法院形成这样的判例和司法实践，则以后恩施范围乃至湖北省范围其他小区的类似案件都会困难重重，业主或沦为地面车位的一世仆人而不是一生主人。该业委会不应一个人在战斗…… 问题52：唐律师，我们小区的物业及设施设备损毁严重，物管公司有保修责任吗？ 唐震东律师答： 就小区物业保修范围、维修责任主体事项，唐震东律师依法公正指出：国家规定的保修期内、保修范围出现的、不符合工程建设强制性标准以及合同约定的质量缺陷，应当由建设单位或施工单位负责保修（建设单位或施工单位是此阶段、此范围物业的保修责任人）；而国家规定保修范围以外的或保修期满的物业维修、保养则由业主（业主是此范围物业、此阶段的维修责任人）或由物业服务企业按照物业服务合同的约定负责维修、养护。 物业服务企业是否为维修责任人，应按照物业服务合同的约定或相关行业规范，以及其公开作出的服务承诺、制定的实施细则来判断。另外，相关管线和设施设备维修、养护则由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位承担，不由建设单位、施工单位、业主和物业公司承担。 问题53：我小区物业管理自治，业委会聘请我管账，但未给我上社保。请问：业主委员会是《劳动合同法》中的用人单位吗？ 唐震东律师答： 不是。理由如下： 《中华人民共和国劳动合同法》第二条规定：中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织(以下称用人单位)与劳动者建立劳动关系，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，适用本法。国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的劳动者，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，依照本法执行。显然，业主委员会不是企业、个体经济组织，也不是国家机关、事业单位。那么。它属于民办非企业单位或社会团体吗？ 《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二条规定：民办非企业单位（以下简称民非组织），是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。第十二条规定：根据民非组织依法承担民事责任的不同方式，分别发给《民办非企业单位（法人）登记证书》、《民办非企业单位（合伙）登记证书》、《民办非企业单位（个体）登记证书》。据此，民非组织可分为法人型、合伙型、个体型三类。而业委会显然也不属于任何一类民非组织。 《社会团体登记管理条例》第二条第一款规定：本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。第三条第一款、第二款规定：成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意，并依照本条例的规定进行登记。社会团体应当具备法人条件。 据此，由于业委会不具备法人条件等原因，故业委会也不属于社会团体。 问题54：我在东城区的小区其夹层有建筑面积，在西城区的小区其夹层却没有建筑面积？能给我解疑一下吗？ 唐震东律师答： 《房产测量规范》8.2.3.a）规定：层高小于2.20米以下的夹层不计算建筑面积。据此，夹层可以没有面积。但当夹层层高大于2.20米的，夹层就有建筑面积。 顺便指出，不论夹层有无建筑面积，在其上都存在物权，且，没有建筑面积的小区不动产物业绝对只能是共有部分。 问题55：夹层算楼层吗？ 唐震东律师答： 《房产测量规范》5.6.6.1规定：夹层不计层数。问题56：有建筑面积就有专有产权面积吗？ 唐震东律师答： 建筑面积是建筑面积，产权面积是产权面积，它们的内涵不同。有建筑面积不等于有产权面积，建筑面积中有的是能办产权的面积，它们是产权面积；有的是不能办独立产权的面积，它们是共有面积。产权面积是由房地产行政主管部门登记确权认定的，不是由开发商确权认定的。