地下停车位的归属问题，关于地下停车位的法律规定

地下停车场法律属性及权属界定——王萌萌与菏泽泾房地产开发有限公司停车场纠纷案判决要点依据的是《民法典》号第275条的原则规定；停车位的法律性质是根据停车位的类别和财产所有权来界定的。地面停车位归住宅小区所有业主所有。地下民用防空停车位本质上是国家战备设施，应该拥有。房地产开发企业投资、建设房地产，享有用益物权。案件索引一审：山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020）鲁1702民中272号（2020年2月11日） 二审：山东省菏泽市中级人民法院（2020）鲁17闽中272号（2020年2月11日） 1717（2020年7月3日） 诉讼基本事实原告（上诉人）王某某辩称如下。 2017年3月，原告在被告的欺骗、胁迫下签订了地下停车场合同，约定原告承包了一个停车位。原告支付了参与费2万元，但在支付参与费后，我经了解，涉事停车场为私人防空停车场。被告对该停车场没有所有权，也不可能拥有该停车场的任何所有权。被告故意隐瞒这一事实，明显构成诈骗罪。根据法律规定，人防停车场属于人防事业的一部分，其所有权属于国家，不能买卖，因此认购合同无效。因此，请求一审法院：（一）确认涉案车位认购合同无效，（二）判令被告退还认购费2万元，并赔偿损失2400元。您来订购。依法。被告（被上诉人）须泽茂伊房地产开发有限公司主张，本案停车场租赁合同是双方根据实际情况协商一致的，属于双方意思自治。当事人之间，是合法有效的合同。没有规定签订停车场占用合同就可以办理停车场的房产所有权。地下停车场买卖合同和转让合同的签订停车场使用权是在当地办的，这是符合菏泽市房地产开发的实际情况的，山东省都没有登记条件，更不用说菏泽市了。据此，请求驳回原告的诉讼请求。法院经审理查明，2017年3月26日，原告王木库与被告须泽牧井房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了定期合同。地下停车场购买协议。 1、指定地下停车场由甲方房地产公司在山东省菏泽市牡丹区曹州路小区开发，选择停车场时应考虑甲方提供的面积。 二、认购办法：乙方于签订之日将本协议移交给甲方，认购费为20000元，本协议签订后，认购费不予退还，每个停车位将作为车位使用。收费人民币10万元，每个认购号只能购买一个地下车位。3、乙方同意所选车位后，双方签署小区地下车位确认书。合同上有房产公司盖章，签字人是王萌萌。 2017年3月26日，原告向被告支付停车位（1-30001）2万元，被告开具加盖公司印章的收据。 2019年10月，在涉案商业物业交接过程中，房地产公司建议王先生根据车辆认购协议到营业厅选择具体车位，公司通知其并要求他们签订合同。这是一份停车场使用权转让合同。但王某某等业主认为应签订地下停车场买卖合同，以便登记房产所有权，双方发生纠纷。判决结果：2020年2月11日，山东省菏泽市牡丹区人民法院作出（2020）鲁1702民中第272号民事判决，驳回原告王某的诉讼请求。宣判后，王某某不服原判提出上诉。 2020年7月3日，山东省菏泽市中级人民法院作出鲁十七闽中第1717号民事判决，驳回上诉，维持原判。

判决理由法院生效判决认为，本案争议焦点为（一）涉案地下车位认购协议的法律性质和有效性；（二）上诉人是否要求返还车位。 做过。 2万元认购费及损失赔偿有合法依据。关于重点1.关于认购协议的法律性质。根据2012年5月10日生效的第《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》号文第二条的规定，与本案相关的车位预订合同为预订合同。预约合同的法律性质与预售协议的法律性质不同。现就本案涉案认购协议的法律效力分析如下。首先，由泽市民防空局和市原一和规划局根据地下车库建设项目规划许可颁发书面证书。与事件相关的防空地下室异地建设费用支付通知书、证明房地产公司支付私人防空项目异地建设费用的非税普通发票等证据，涉案地下车库并非私人防空工程，而是经规划部门许可，由房地产公司投资建设的地下车库工程。其次，事件涉及的停车场为地下停车场，并非占用地面道路或业主共用的其他公共空间，且是经规划部门批准由房地产公司投资建设的。商品房销售公司表示，相关合同并未注明涉事地下停车库纳入商品房公共区域；公司未提供证据证明其已将地下停车位分配给商品房。要么在住宅销售时按照公共建筑面积向所有业主支付，要么将地下停车场的建设成本按比例计入商品住宅销售价格中。第三，考虑到预订合同和预售合同是两种具有不同法律特征的合同，目前法律法规明确要求签订预订合同必须取得预售（销售）许可，尚无强制性规定。预售，即房地产公司是否决定车位预售（售）证，并不一定影响相关认购协议的法律效力。四、本案的预约合同仅是约定在未来一定期限内签订停车场销售合同，且预约合同并未约定本案停车场是否可以登记。由于这是涉及产权的问题，还涉及到正式停车场销售合同的签订，所以是必须通过协商确定的事情。综上，本案涉及的地下停车场认购合同不符合合同无效的情形，应当合法有效。关于重点2。人民法院根据起诉当事人选择的法律关系性质和诉讼请求的基本事实进行审理，作出肯定或者否定的判决。本案中，王某某先生辩称，因法律关系性质与请求民事诉讼的效力不一致，涉案认购协议无效，遂提起诉讼，要求返还认购款。根据当事人提起诉讼的事实和人民法院的判决，尽管二审法院作出了解释，上诉人确认认购合同无效的主张没有改变。上诉人以认购协议无效为由主张退还车位费的主张，依法不能成立。原判决认定的事实清楚，判决并无公正，二审也依法予以认可。案例说明：在建筑物单独所有权领域，停车位的性质和所有权至关重要，涉及社区所有业主的利益，因此需要制定明确、具体的规则。《民法典》 第275条原则上规定了停车场的所有权，但关于停车场的法律性质和产权归属，要看其是否属于建筑物单独所有权的独占部分所有权，还是属于建筑物的独占部分所有权。无论是否属于所有权，现行法律和司法规则在司法实践中对于此类纠纷的处理并没有明确的规则，说明书中也没有给出具体的定义。

因此，明确停车位的法律性质和产权，可以为司法活动提供统一的裁决规则，保护人民群众的基本产权，完善我国的产权法律体系，进一步有助于优化和完善停车位的法律性质和产权。并保护国家财产安全。一、停车位类别界定停车位是社区业主生活、生计的辅助设施，在法律上属于社区配套设施。一般来说，住宅区停车场按物理空间可大致分为以下类型： （1）地面停车场地面停车场是指与业主共用道路或其他场地供业主停放的停车场。停车场。该地面停车场未纳入原批准的经营性建设规划，未形成新的使用空间，未计入建筑面积，无法办理产权登记手续。 （2）所有权停车位按照停车位的空间位置划分，地下停车位与地上停车位相对应。地下停车场是利用区域地下空间建设的停车场，大致分为“自营停车场”和“私人防空停车场”两种类型。产权停车场是指在建成区内规划供机动车停放的停车场、车库；此类停车场通常结构和用途独立，区分明显，具有专属性。 （三）私人防空停车场私人防空停车场是指私人防空工程设立的、平时可供停车的停车场。人防停车场具有区别于一般建筑设施的特殊性，具有平时战时的战备性和强制性。从位置结构上看，私人防空停车场可能位于现场停车场的下层，也可能位于同一楼层的单独区域。 （四）机械式停车场机械式停车场是指通过载车板的升降、横向移动来实现各个停车场目的的停车场。机械立体停车场在全国房产权登记中仍是一个新现象，如何确认登记户籍，如何确定建筑面积、拥有面积、分摊面积等问题较多。目前还不清楚。涉及分户、法律、法规、政策等。 2、不动产停车场权属定义地面停车场是指业主共有的用于停车用途的道路或其他地块的所有权而形成的停车场。根据《民法典》第274条的规定，“业主共用道路”是指位于建筑区域内的城市公共道路以外的位于业主共用区域的道路。解释称，“其他用地”是指原未规划为停车位、后来被占用为汽车停车场的用地，包括首层高架区域、屋顶平台等，但不限于此。同时，第《民法典》号及相关司法解释还规定，地面停车位应当由社区全体业主共享，不存在争议。司法实践中，争议最大的问题是（地下）产权停车位问题。《民法典》 第275条第一项规定：“建筑工地上规划停放汽车的停车场、车库的归属，由当事人以出售、赠与、租赁的方式约定。”房产车位应根据实际情况确定：业主向开发商购买房产车位并办理转让的，应归业主所有；出售给业主未使用的房产车位所有权属于业主主人。属于开发商。此外，与房屋一样，停车场的所有权也必须进行所有权登记才能转让所有权，并取得所有权证书，以确认所有者已实际获得所有权。但我国现行法律并没有对地下停车场权属核实作出明确规定，只有一些行政法规和一些规范性文件涉及这一问题。此外，由于法规不一致、决策标准不同，业主与开发商之间的矛盾不断。

根据我国规划部门现行的建设项目审批流程，规划许可是最终确立土地使用权、房屋权前的必要步骤，并对“建筑使用区域”进行划分、界定和容纳。画图会更清楚。区分所有者的权利和义务。理论上，该区域的停车位在房屋正式出售前就已经存在，或者停车位的问题会在预售沙盒或项目施工图的广告中明确。按照惯例，首次登记时，以建设单位名义颁发整个项目的所有权证书，建设单位凭借投资享有该部分停车位的所有权。建造。此类停车位结构、用途独立，可明确区分、专用。根据第《民法典》号第275条第一款规定，符合规划建设的建设区域内的停车位、车库的权属应当在当事人约定的范围内。协商一致解决本质上是通过市场机制解决纠纷，有利于停车位的有效管理和利用。《民法典》 双方有责任协商确定施工区内停车位的所有权，尊重合同精神，遵守规划建设。因此，在处理相关权属纠纷时，首先要考虑当事人之间对于车位权属是否有约定。但建设单位与业主之间没有明确约定，或者约定不明确怎么办？法律对此没有明确规定。笔者认为，应根据事实情况，区别对待。首先，是业主承担的建筑成本类型。如果在购房时将地下停车位的面积计入公共区域，或者开发商在房屋开发成本和社区规划时已计算出地下停车位的建设费用，则应将停车位作为公共区域使用。公共支持设施。按照“谁投资，谁受益”的原则，此类地下停车位属于小区全体业主，开发商无权出售，更无权转让。第二种是开发商独立建设的。如果土地使用面积和车位建设费用不包含在整个小区的商品房配置中，由开发商投入自有资金单独建设，那么开发商合理的做法是：可以，当然可以。合同上写明地下室属于他。开发商可以将所有权出售给购房者，但原则上只能预售给社区商品房的预购者，预购者可以登记所有权。在司法实践中，我们如何区分上述情况并最终确定权利？最基本的方法是审查原平面图、施工图、工程造价等技术档案，核实建筑面积比例是否符合实际情况。车位计入土地使用权总面积。特别是停车场的建设费用是否纳入商品房建设费用并分担？然后，这将用于最终确定停车位的所有权。关于举证责任的分担，建设单位应当对上述事实承担举证责任，不能举证的，推定所有权属于全体业主。三、围绕私人防空停车场产权归属及其使用的一系列法律问题由于法律规定不明确，由此引发的纠纷明显增多，各种问题层出不穷。这是司法实践过程中存在的争议，从认识和判断的角度来看，此类问题属于司法工作中的难点、热点问题，需要尽快解决。 （一）关于民间防空工程产权归属，政府投资建设的地下防空建筑物（个别人防工程）属于政府所有。社会投资者投资并与私人建筑联合建设的私人防空停车场（即建造的私人防空停车场）的所有权，我国现行法律没有明确规定。

对于这部分人防停车场的归属，无论是法理理论还是司法实践都存在较大争议。目前，根据法律规定和相关法院判例，人防停车场一般被视为国防财产，即归国家所有，一旦设立，开发建设部门可以使用、管理并从中获利。即开发商只有使用权，没有所有权。具体依据为第五条第二项、第二十二条及第《人民防空法》条第254条第一项的规定，私人防空停车场的所有权属于国家。建设新建民用建筑时，开发商必须按照国家有关规定建设人民防空工程，这是开发商应尽的法律义务。开发商作为人防停车场的建设单位，平时享有使用权并从中受益。该权利属于第《民法典》 条规定的用益权类别。私人防空停车位的使用权必须通过合法程序取得。这意味着开发商必须向人防技术部门完成注册和申请程序。 （二）关于私人防空停车场使用权转让的法律效力，根据相关判例法，目前关于使用权转让合同的法律效力存在三种不同的判例一个人防停车场。防空停车位：禁用、启用和部分启用。笔者认为，人防停车场使用权转让合同合法有效，理由如下：一、第十七条《民法典》（中发[2001]9号）明确规定：根据社会主义市场经济法，现有民用防空装备要在保持和提高战备性、安全性、保密性的前提下，积极维护和利用，需要研究制定管理办法。管理国家防空资产，明确人民防空装备设施的所有权，实行所有权与使用权、管理权分离。将使用权、经营权投放市场、出租、转让。该文件从国家法律和政策层面鼓励依法“转让”人防停车场使用权。第二，最高人民法院第二巡回法庭2019年第十五次审判会议纪要指出，人防停车位本质上是国家战备设施，是人防工程的现实形态。财产应该是拥有的。按州。但为了鼓励社会资本投资建设私人防空工程，减轻国家财政负担，在人防工程获批后，投资者将使用具有收益权的私人防空停车位。权利。验收检验。也就是说，如果投资者经人防部门批准取得私人防空停车场使用权，则该私人防空停车场使用权可以被强制执行；否则，投资者没有合法权利使用私人防空停车场而申请执行，但即使投资人申请执行，因为这是投资人的合法财产，人民法院也不会支持。虽然《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》没有明确私人防空停车场使用权的法律性质，但《民法典》第5条明确规定了私人防空停车场的投资权和使用权的权利和利益。利润。人防停车场使用权。投资者可以获得其投资的私人防空停车场的使用权，但这使他有权获得该权利，投资者自动获得其投资的私人防空停车场的使用权。这不是你得到的。凭借其投资行为，成为私人防空停车位使用权的权利人。私人防空停车场使用权作为用益物权的取得也有一定的事实依据，是经过一定的法律事实和法律程序而形成的，必须符合公共性和产权信任的原则。人防停车位作为国防战备设施，服务于国家战备需要，不同于一般民用财产。

因此，为保证人民防空工程满足战时人民防空需要，并便于平时监督管理和有效维护，有关国家主管部门建立了民用防空工程使用许可制度。防空项目。我们正在招聘。经国家主管部门申请批准后，颁发使用权证书，只有使用者才能享有私人防空停车场的合法使用权。因此，最高人民法院认为，平时人民防空工程使用权证书实际上起到了确认人民防空工程使用权的产权证书的作用，并在此基础上，取得使用权是是否享有该项目合法使用权的依据。上述纪要将人防停车场使用权确定为用益权，并以人防工程普通使用证作为该用益权的证明。基于产权与债权区分的原则，笔者认为，人防经营企业是否取得日常使用权证书，不影响人防停车场使用权转让合同的法律效力。相信。总体而言，私人防空停车场的所有权和使用权，以及与私人防空停车场相关的特种房产的所有权、使用权和交易流转，也是实际停车场权属纠纷的根源。这需要在国家法律层面予以解决，并制定明确的规定，充分保护权利人的基本产权。来源：《人民防空法》 2022年第10期（人民法院出版局中国应用法研究所主编）中国应用法编辑：常跃旺