一季度商品房销售面积措施，北海库存商品房面积

期刊记者：陈莉编辑：魏文义

房地产市场的下行趋势仍在继续。国家统计局数据显示，截至今年2月底，全国商品房销售面积57026万平方米，较2021年底增加6003万平方米，创历史新高。昂贵的。其中，居民购房热情明显消退，观望情绪持续高涨，而住宅待售面积增加5552万平方米，较上年增加24平方米。上个月。 %。

克而瑞监测数据显示，2月份100个城市商品房库存达60874万平方米，同比增长5%。其中，三四线城市狭义库存（指已竣工的待售二手房）同比增速和销售周期均在各级城市中排名第一，超过100个城市的平均水平，远超其他城市。同时，100个城市的粗放库存（指现有住房库存与未来住房库存之和）中有一半以上滞留在三四线城市，基数较大，潜在库存风险存在。短期内仍处于高位。

业内人士表示，除非库存压力和风险得到解决，房企销售资金回款将进一步放缓，现金流压力加大。另一方面，针对房地产市场意外降温，购房者采取观望态度，除非有重大利好进展，否则第3、第3位的房市很可能会下跌。四线城市地位将持续修订。

广东省惠州市购房者考察楼盘视觉中国地图

房地产市场供需矛盾加剧

今年1月至2月，房地产市场出现“供大于求”的局面，主要原因是市场交易极度低迷。目前，房地产市场成交量已连续8个月环比下降。在此压力下，供需矛盾将进一步加剧，库存压力将导致企业债务压力进一步放大。

克而瑞监测数据显示，2022年2月100个城市小型商品住宅库存量达60874万平方米，环比小幅下降1%，同比增长5%。

具体来看，一线城市中，仅上海库存环比继续窄幅下滑，且供应量虽明显减少，但居民购房欲望并未减弱，新开盘项目数量增多平均售出率仍维持在80%左右的高位，每10平方米售价过万元的豪宅依然一房难求，上海院子、招商云熙、苏河湾均已售罄.ing.开业那天。

北京地区供需疲弱，库存整体收窄，与上月基本持平，较去年同月小幅下降3%。广州、深圳房地产市场持续低迷，但由于供应大幅收缩，库存量环比有所减少，但同比却持续增加。风险需要警惕。

大部分二线城市库存较上月变化不大，增减均在5%以内，但青岛、沉阳、武汉等北方及内陆城市，狭义库存在减少。 2月底突破2000万平方米，位居本月底窄幅库存总量前三。

由于三四线城市供应减少，狭义库存环比小幅下降，各城市降幅大于增量，但降幅普遍在5%以内，城市间分化仍在继续。加强。

但从更广泛的库存来看，截至2022年2月末为384796万平方米，环比微增0.2%，与去年同月相比呈增加趋势。 3%。

全市各类能源广义库存环比变化不大，增减幅度在1%以内，总体库存保持稳定在高位，同比均有所增加。其中，一线城市增长8%，在不同能级城市中排名第一，主要受去年低水平影响，二三线城市增长1-5%。库存风险相对可控。

克而瑞分析分析原因发现，受市场低迷影响，部分房企“持平”，购房者“观望”，供需疲软的同时，房地产市场仍处于低迷状态。情况“平坦”。进行了分析。受各地新冠病毒感染影响，初期成交规模较大，上海、杭州等热点核心一二线城市购房需求滞后。

三、四线城市库存较高。

值得注意的是，目前三四线城市的库存平衡问题尤为突出。中国指数研究院数据显示，2021年上半年各线代表城市成交活跃。但自下半年起市场明显降温，交易面积扩大。各线代表城市商品住宅开工数量均减少。

其中，今年2月份主要三线城市新建住宅成交面积环比下降16.4%，其中惠州市以降幅41.3%位居榜首，韶关市紧随其后，位居第二，下降25.9%。同比，三线城市降幅最大，降幅接近50%。

易居研究院智库中心研究总监严跃晶表示，由于缺乏一二线城市的吸引力，近年来三四线城市的销售数据普遍低迷。城市和外部住房需求支撑不足。

销售受到阻碍，库存积压。中国指数报告显示，截至2021年11月末，100个城市一、二、三、四线新建商品房库存总量分别为3052万平方米、2.66亿平方米。米、2.25 亿平方米，分别为10,000 平方米。环比增速分别为3.2%、1.5%、2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%、6.7%。同时，100个城市中，一、二、三、四线新建商品住宅库存消耗周期分别为10.2、11.9和13.8个月。 3、4线城市的这一数据明显大于1、2线城市。

今年2月份这一数值进一步扩大。国家统计局公布的数据显示，截至2月底，商品住宅销售面积57026万平方米，较2021年底增加6003万平方米，创历史新高。

克而瑞数据显示，当前百城库存消费周期持续增长至19.5个月，不同能级城市也持续上升，一线城市为12.96个月，二线城市则有所上升。达到18.05个月，同比增长超过40%.%，目前库存风险基本可控。三、四线净化周期达到23.25个月，接近疫情高峰期（25.18个月），明显高于100个城市平均水平，同比增速达83%。排在各个层次之首，净化的危险就凸显出来了。

据统计，去污周期长的10个城市中有8个被列为三线城市，分别是防城港、廉江、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海，属于四线城市，全部去污周期已超过30个月。

对此，杨跃晶表示，“库存风险是房地产企业实现经营目标、解决债务风险的障碍。对于上述城市来说，积极构建更好的去库存环境，我认为很重要。” ”如果库存压力和风险得不到解决，房企销售资金回笼速度将进一步放缓，现金流压力加大。 ”

事实上，从近期三四线城市的表现来看，防城港、北海等城市正在积极去库存、刺激购房需求，比如将首付比例从25%下调至20%等。已经出现这样做了。河南省新乡市实行20%契税补贴政策，荆门市对大学生购买集中住房提供一次性购房补贴，保定市实行20%契税补贴政策。商品房限购政策。

克而瑞指出，总体狭义库存可能维持在高位且稳定的水平，供需可能继续疲软。尽管不少企业相继出台减少首付、降低房贷利率等多项“保市”利好政策，但行业整体信心大不如前。

市场稳定还需要时间

但值得注意的是，3月份以来，各地房地产市场已出现复苏迹象。

中国指数研究院近日发布的数据显示，3月份以来，主要城市房地产市场整体成交量有所增长。其中，一、二线城市环比增幅较为显着，但由于去年基数较高，同比降幅更大。

具体来看，3月1日至3月27日，四个一线城市新房成交总量较2月份增长12.0%。其中，北京增长明显，达到80.4%，广州增长34.0%位居第二，二类代表城市成交总额环比增长32.3%，较上年减少47.4%。 -与上年相比，苏州大幅增长67.4%，其次是福州，增长53.4%。三大城市成交总额环比下降10.4%，环比下降75.5%年- 年内。

西南证券研报还发现，3月1日至3月26日，全国调查的43个城市商品住宅累计销售面积环比增长9.4%，同比下降45.8%。显示。其中，一级城市比上年下降40.5%，环比增长7.6%；二类城市比上年下降41.0%，环比增长199%。三、四线城市同比下降56.0%，环比下降6.1%。

“除上海外，其他一线城市成交量均明显恢复，主要二线城市中，北京恢复趋势尤为显着，环比增长73.4%。”不包括杭州和南京。城市表现不同，其他城市成交量环比上升，三四线城市成交量环比上升。研究称，“长三角、大湾区等地区表现较好。”

尽管不同机构提供的数据不尽相同，但各大城市房地产市场成交量环比增长都体现在各级数据中。

此外，二线以下城市尤其是三四线城市房贷利率不断调整，房贷利率仍处于下降趋势。壳牌研究院发布的主要城市住房贷款利率数据显示，3月份壳牌研究院调查的103个主要城市中，主流首套房贷利率为5.34%，主流二套房贷利率为5.34%。曾是。利率为5.60%，环比分别下降13%和13%，降幅达15个基点，创2019年以来最大单月降幅。

但值得注意的是，目前三四线城市贸易量下滑的局面尚未完全扭转，中指院监测的代表性三线城市整体贸易量环比下降10.4%。前一个月。 -月。

业内人士表示，3月份以来部分城市房地产交易回暖也在一定程度上体现了一系列稳定房地产市场运行措施的成效。但各线城市表现存在一定差异，三四线市场持续调整，同比跌幅依然较大，市场全面企稳仍需时日。这需要一段时间。

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