霍英东二房三房子女情况，爱迪生发明灯泡的故事

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所谓期房，就是先集资，然后修缮的房子。这就像开发商借钱给你，给你盖房子，然后卖给你一样。那么，房子总能修好吗？ —— 我不明白。全国各地因开发商破产、找不到新开发商而被废弃的房产现在都是烂尾楼。不过，即使房子年久失修，房贷还是要还的。

银行向业主贷款，但业主再也找不到开发商，开发商彻底破产了。不得已，他们住在四面八方吹来的未完工楼房里，举起旗帜来维护自己的权利……而造成这一切的罪恶之花——，就是房屋预售，或者说“期房” ”。发明这个的香港人称之为“期房销售”，——！

（1）“怎样才能快速卖掉我的房子？”

期房模式的诞生—— 香港的“期房买卖” 放眼世界，你会发现“期房买房”模式并不那么常见。美国的大多数住宅物业都作为现房出售。购房者也必须进行“预订”，但首付金额不是很高，一般为房价的3%。同时，押金并不是直接支付到开发商的账户上，而是转交给另一个第三方机构。

英国和大多数欧洲国家的系统类似于“分期付款”系统。根据房屋建设的进度，每期一次性支付一笔费用。预订者无需支付超过总价40% 的费用即可查看已竣工的预建房屋。我们所熟知的“期房”1954年诞生于香港，其发明者是傅莹彤。霍英东也是后来发明“公共区域”的人。

1954年，在香港买房时，大多数人都是付现房全价，买房的门槛很高。普通大众大多数人没有那么多钱，所以不敢买房，也很难卖房。购买土地花费大量资金，房屋难卖，资金回报率低。于是霍英东苦思冥想，想出了两个快速买房的秘诀。第一个技巧是创建一份包含有关房产的详细信息的“销售手册”并将其分发给买家。包含房屋透视、平面图、面积、朝向、户型、房价等一系列信息。这使得合格的买家能够更快地做出房地产购买决定。

第二个技巧是出售期房。公民首先可以支付总金额50%的押金，然后每层支付楼价10%的押金。一旦你收到“房屋证明书”（在香港称为“占用证明书”），你必须支付房屋的全价。之所以称为“期房销售”，是因为用鲜花和水果来比喻。也就是说，即使卖了，也只是“花”，最终付全款，拿到房子的时候，培育就完成了。用如此“诗意”的比喻来形容期房，可见早期香港市民对这种“双赢”的计划十分喜爱。事实上，霍英东一直认为这两项“发明”是他一生中最值得骄傲的事情。他相信他的“发明”在房地产市场上创造了双赢的局面。作为开发商，可以很快收回成本，作为购房者，可以用较低的首付买到房子，皆大欢喜。

后来香港的房地产开发商开始这样做，后来李嘉诚在这方面比傅英东做得更好，香港的房地产业发展很快。事实上，这种方法允许开发商同时开始建设许多房产。开发商赚钱了，市民安居乐业，社会快速完成城市化、工业化，皆大欢喜……但为什么一切都只有好与坏，没有脸面吗？

（2）“对不起，我是个渣男，不想承担责任。”

看似“双赢”的无计划模式也会引发雷阵雨。对于霍英东这样的开发商来说，期房销售最重要的作用就是帮助他们快速收回资金。这意味着您可以在开始维修之前获得购买房屋的融资。另一种理解方式是，开发商实际上是向购房者借钱来装修和出售房屋，这就是俗称的“天上狼”。本应由开发商承担的风险正在转嫁到购房者身上。如果开发商能够将房子完全交给买家，那就皆大欢喜了。但如果开发商不能按时交付房产，那就是大问题了！ ——这就是“烂尾楼”！

说到这里，有人可能会问： “开发商显然已经预先支付了房屋费用，那么为什么他们不能把它们修得更好呢？建筑成本不是只是成本的一小部分吗？”答案很简单。发展商人不仅用收到的钱来修房子。他计划用赚来的钱开发新的房地产。新获得的土地将用于从银行获得贷款。然后他们将那张“图纸”作为新房出售，并继续购买更多土地。

是不是有点抽象？让我们使用一些具体的数字并做出一些假设。

开发商手上有30亿，买了价值100亿的土地。他以土地为抵押向银行借了70亿美元。他预售期房，赚了160亿元。

你觉得他会用这60亿来修房子吗？不，他会用那60亿去拍卖另外价值200亿的土地……

任何开发商都无法抗拒滚雪球的诱惑，直到资金链断裂。当资金链断裂时，开发商就不再有资金来修缮房屋。计划外的房屋——自然是没办法修复的。它租给你房子，但你的房子现在是一座烂尾楼（甚至都不是烂尾楼，只是一个沙盘和一幅画）。

但他欠的人太多了：银行、业主、建筑公司……虱子多了不痒，债多了也不愁。起诉是没有意义的，因为反正你没有钱，最坏的情况下，你的资产就会被清算。另外，如果你用贷款购买了期房，即使期房变成了烂尾楼，你也需要偿还抵押贷款。因为你是向银行借钱的，而不是开发商。

（三）从“计划外建筑”到“烂尾楼”，最大的不可能是比例

计划外住房最大的不合理之处在于缴费比例。

这是因为，无论消费者全额付款还是申请首付贷款，开发商都会获得房屋的全额价格，并将风险转移给购房者。

从你付钱买房到拿到房子通常需要两年的时间。购房者损失了首付利息收入并支付了抵押贷款利息，同时期房已无法居住，因此近两年实际上无法享受该房屋的居住功能。此外，无论房屋维修是否成功，房屋的全额价格都会支付给开发商。即使房屋交房延迟或者房屋变成烂尾楼，购房者也很难挽回损失，因为房款已经打到开发商的账户上了。换句话说，本应由开发商承担的风险无形中转移给了购房者。

在住房供大于求的情况下，这种模式可以让开发商集中精力建设住宅，尽快满足国家的住房需求，加速扩张。但2020年以来，住房总体供给大于需求，部分地区住房短缺现象持续存在。事情变了。解决这个问题需要更大的智慧……