《北大承泽参考》：中国房地产进入后开发时代，转变认知是关键
wujiai
|封面图片| 《大江大河》剧照
日前，《北大承泽参考》第三期刊登了冯叔的一篇题为《中国房地产进入后开发时代，转变观念是关键》的文章。 今天我想和大家分享这篇文章。
《北大承泽参考》是中国高校智库领军企业北京大学国家发展研究院新推出的智库与管理月刊书籍。 发布详情请参见北京大学国家发展研究院网站或官方微信底部菜单（微信搜索北京大学国家发展研究院）。
以下为文章全文。
文字| 冯仑（微信公众号|冯仑峰马牛）
住宅房地产从“三高”转向“三低”
背后有一股正规力量
经过今年一季度的小幅反弹，二季度房地产交易和投资数据大幅回落。 首先，让我澄清一些事情。 通常学者做研究、媒体谈论“房地产”时，大多讨论的是“住宅”，与房地产行业所指的“房地产”不同。 对于房地产行业来说，住房只是其中的一部分，还有其他类别的房地产。 所以准确来说，房地产数据的下降主要是指二季度住宅房地产数据的下降。
不过，目前住宅房地产数据基本正常。 早在2018年左右，万科等房企就判断，高增长、高杠杆、高周转、高回报的住宅地产开发模式已经达到顶峰，需要放缓。 下来，停下来。
根据国际经验：一个国家的房地产开发大多是从住宅开始的。 当人均GDP达到1万美元左右时，城市化率通常超过60%，人口也趋于零增长，城市基础设施和基本空间结构格局基本确定，经济增速也放缓，这些现象是相互伴随的。 结果，住宅增长放缓甚至停止。 相应的数据还包括人均居住面积。 我国城市地区人均居住面积已超过40平方米，这也与国际经验相符。 当以上指标或现象同时出现时，住房的快速发展将逐渐进入“减速、降价、减量”阶段。
因此，在房地产行业内部，人均GDP1万美元之前我国房地产的快速增长被称为“房地产开发时代”或“住宅房地产开发时代”。 发展时代的竞争焦点是“规模、成本、速度”。 2018年开始，我国房地产开始“放缓、降价、减量”，进入了所谓的“后开发时代”。 这意味着整个房地产的主导产品已经开始从住宅转向非住宅，所以现在的供求关系实际上反映了市场的需求发生了变化，供给端的住房积压已经超过了。
具体到数据：高峰时期，我国一手、二手房交易额每年达到20万亿元，去年是12万亿元，今年�**肽晔�7万亿元人民币，全年约为12-14万亿元。 因此，我们对住宅房地产行业的理性判断是：未来5-8年，住宅房地产市场乐观估计每年12万亿左右，悲观估计8万亿左右，体量约为是2018年峰值的一半。
住宅地产“减持”的核心在于该行业的高杠杆、高增长部分。 根据国际比较经验，90%的高杠杆房企将难以继续存在。
我国目前有住宅房地产企业7万多家。 未来，预计该领域仅剩6-7000人，而且将集中在经济、人口、就业持续增长的地方，分布不会均匀。 这些区域将成为未来住宅房地产缓慢增长的核心区域。 在经济、人口、就业难以维持增长的地区，房价会非常便宜。 例如，美国东海岸和西海岸的房价非常昂贵，而美国中西部和中南部地区的房价则非常便宜。
因此综合来看，二季度住宅数据基本反映了市场供需情况，无需特别担心。
房地产行业市场化程度不够
你需要能够同时举办喜事和“葬礼”
事实上，2017年和2018年，按照纯市场机制，住宅交易的供需总量本应有所下降，房价也应相应下降。 但当时对需求的政策调控与随后的疫情防控相结合，掩盖了供需关系的扭曲，市场仍然显现出房价将继续上涨的强烈信号，不少企业仍在增加杠杆进行投资。 今年很多被雷击的企业，包括龙头企业，本质上只是把政策信号误认为是市场信号，误以为政策还在打压需求就意味着市场仍然存在巨大的需求，最终导致严重的经济衰退。对趋势的错误判断。
2022年底2023年初，随着疫情防控政策的放松，市场发现实际需求远远不足，尤其是二三四线城市。 供给侧房地产项目较多、销售低迷，顿时给房地产企业带来了短期提振。 给资金周转带来巨大压力。
我们通常说房地产市场仍然存在巨大的刚性需求，但我们很少对刚性需求进行分解。 刚性需求应该分为两类：一类是有钱的需求，可以称为刚需购买。 经过三年的疫情，这群人正在减少； 另一类是有急需但缺乏支付能力的群体，他们最好的路径就是转入住宅租赁市场。
经过三年的疫情和经济低迷，整体就业形势低迷，房地产市场初期住房需求大幅萎缩。 购房者住房供应经常被断绝，三道红线等产业政策叠加，导致大企业雷暴增多。
根据国际经验，即使是世界500强企业，雷雨也是常态。 别太担心。 我们要坚持走市场经济道路。 核心是建立市场化的消化机制，我称之为“殡葬机制”。 我们不能只**惯于“办喜事”。 我们欢迎一家又一家企业上市，但也要做好“办丧事”的准备。 市场上总有一些企业经营不好而不得不退出市场。 一个健康的市场是一个有生有死的市场。
因此，住宅房地产行业现在需要在保证楼盘交付的基础上，采用更加市场化的手段来应对房企的雷雨问题。 比如让公司的资产按照市场化折价处置，公司也可以合法合规地进行清算。 不良资产 开放金融市场买卖交易等
“因城施策”难治本
面对住宅房地产的困境，现在有建议实行因城施策。 我不主张用“因城施策”来重新刺激房地产市场。 因为住房已经进入减量、减速阶段，就像年轻人过了青春期就不再长高一样，身高会达到顶峰，变成“横向增长”。
因此，我们必须做出清醒的判断：不再对住宅房地产规模增长抱有幻想。 未来房地产市场的增长将是“横向”的，更大的空间属于物流仓储等其他房地产类别。
基于这样的判断，地方政府不应该再过度调控�**傩蘸头康夭笠档男枨蟆� 让市场成为真正的市场，关键是恢复市场信号的准确性。 人们想买就能买，企业想发展就能发展。 问题是，如果按照市场流程破产，政府可以采取出售现房等措施或相关措施，防止人们购买烂尾楼。 只有“城市投资”问题需要政府干预，因为它是政府投资。 很多城投公司不以盈利为基础，涉及公共服务，流动性较低。 这部分确实需要政府管理。
相应地，政府税收应重点关注物流、仓储、医疗健康等房地产新业态。 后开发时代的房地产主要以租金和资产管理运营为主。 当这些资产的价值越来越高时，政府就可以征收财产税。 政府应尽快摆脱对土地财政的依赖，改变税制结构，优化产业，增加房地产以外的税源。
总之，核心是让市场在资源配置中起决定性作用，激活企业家精神。
房地产企业需更新认识
从房地产企业的角度来看，我们必须看到未来转型的方向。
对于原来的住宅地产公司来说，一是转向垂直领域，做蓝领公寓、女性公寓、高级公寓等细分市场的产品； 另一种是横向细分，比如扎根于某个城市。 还有一种跨界创新。 例如，日本最好的住房公司不是传统开发商，而是丰田住宅和松下住宅。 未来房子会更加智能化，中国未来可能还会生产华为房子、小米房子等。
对于住宅以外的房地产企业来说，比如物流仓储方面的冷链、数据中心、智能仓库等，这些企业现在都做得很好； 大健康领域的房地产公司和运营园区的房地产公司也表现不俗。 好的; 例如房地产科技公司、服务公司等，以及专门针对写字楼帮助管理楼宇物业、费用、机电、租赁等的SaaS平台； 房地产交易平台，如贝壳、链家等交易平台，以及专门从事租赁的租赁平台等； 另外，房地产金融等，都有很大的空间。 这是后开发时代的房地产，潜力巨大。
消费者信心与就业基本面高度相关
要恢复消费者对房地产的信心，不能完全通过稳定房价来解决。 核心在于就业和经济增长。
如果人们能够充分就业，企业能够发展得好，员工能够得到加薪，人们很快就会想要购买和改善自己的房子。 人们对美好居住环境的需求还远远没有得到满足。 只要经济基本面进入稳定增长阶段，住房需求就会恢复，甚至可能再次回升。
当前住房需求信心不足，主要是人们对整体经济环境、个人未来职业发展、家庭收入预期等的不确定性，房地产企业自身的风险和房价下行的风险只是叠加因素。
未来：住宅减量提质，新业态大有可为
未来中国房地产开发集团公司，中国房地产发展仍将聚焦两大方向：一是住宅。 按照这个方向，未来是减量后转向高质量发展。 细分化和产业化是未来的两大特征。 二是非住宅房地产，包括很多细分类别，比如物流、仓储、医疗健康等，涉及很多领域。 还有很多事情要做。
具体来说，住宅房地产在下行过程中会逐渐找到新的平衡点，比如总体产值将保持在8-10万亿。 房地产企业关注的焦点不再是规模和份额，而是如何抓住细分化和产业化（智能化）的趋势。 从细分来看，老年公寓、单身公寓、女性公寓、出租公寓、蓝领公寓等都值得探索。 从工业化（智能化）来讲，未来造房子可能就像造汽车一样。 一些活动板房或将迎来大规模产业化，品质更高、更环保、更便捷。
对于非住宅房地产市场来说，随着城镇化的深入，将持续增长。
我通常把非住宅房地产分为七类：办公地产、商业地产、物流仓储、医疗保健、教育研发、酒店度假村、政府物业。 这七类房地产在未来10到20年都可以持续发展。 当人均GDP达到6万至8万美元的水平时，可能就比较充分，达到高水平均衡状态。
根据目前观察，这七个领域中，以下领域可能发展较快：
1、物流仓储。 首先是冷链。 目前，城市周边冷库发展十分迅速。 因为消费需要升级，人们吃新鲜的食物会更好。 无论是肉类还是海鲜，都离不开冷链； 第二个是数据中心。 数字经济的价值已众所周知。 数据中心当然是数字经济的必备需求，并且发展迅速； 三是智能仓储。 例如，京东建设了许多智能仓库； 四是商业地产。 比如北京国贸、SKP等商业地产表现依然非常好。
2.医疗健康。 过去，大家只有生病了才去医院，这意味着医院只有一种与房地产相关的产品。 与今天不同的是，健康涉及大量病前和病后检查和康复需求。 例如：病前体检与保健、病后康复与保健。 同时，随着老龄化的深入，与养老相对应的医疗需求也巨大； 此外，“轻医疗”也在快速增长，主要是医美等消费医疗有着非常大的需求空间。 现在已有多个城市推广“医疗商城”，将双眼皮手术、皮肤管理、甚至美容等各类医疗保健集中在“医疗商城”中。
3. 政府财产。 政府平台公司建设了许多大型公园、大楼、办公楼等，政府也通过建设剧院、会议中心等改善公共服务，同时政府还拥有办公楼、监狱等物业形式多样，也是巨大的资产。 未来，城市将争夺吸引力，政府物业也将面临创新发展的需要。