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|今天的图片：马克的作品
圈主的话
如今A股市场又出现亏损，与房价的快速上涨形成了鲜明的对比。在大量千万富翁不断涌入一线城市房地产交易中心的同时，圈主觉得，近期A股市场的连续暴跌在一定程度上释放了不少风险，其实比被灌了几吨鸡血的房地产市场还要安全。
金鱼的记忆只有七秒，事实上，大多数金融市场投资者的记忆也只有七秒。
2016年2月25日，上千只股票年内第四次跌停。2015年夏天疯狂杠杆引发的股灾后遗症还未痊愈，几个月后，中国一线城市和主要二线省会城市的房地产市场又出现了如此疯狂的杠杆。这是为什么呢？
中国房地产真的与众不同吗？
很多人会说房地产市场与股票市场有很大不同，尤其是在中国。这是真的吗？
所有的金融市场本质上都是一样的，你看中国过去24个月的经济改革举措，不就是美国版的马歇尔理论+供给侧改革吗？我学了20多年的历史，可以告诉你，这些举措美国就用过，早在2000多年前，伟大辉煌的古罗马帝国的皇帝们就用过。
死后成名的美国经济学家海曼·明斯基在其著作《稳定不稳定的经济》中，对金融体系内在不稳定性导致的经济周期波动的动态过程进行了很好的描述，深入分析了经济泡沫发生的一般模型，经济泡沫从开始到最终破灭大致可以分为五个时期：积极冲击、乐观繁荣、非理性狂热、获利回吐和恐慌。
经济史上，牛市与熊市的交替是唯一的真理，历史总是在从繁荣走向萧条。
2015年股市外部资金爆发式增长
2015年夏天A股的系统性暴跌，中车股暴跌是触发因素，场外融资黑洞是加剧股灾的连环杀手，而A股杠杆泛滥导致的核心期货市场化则是根本原因之一。
截至2015年6月18日，证券融资余额达到历史最高点22666.35亿元，加上证券公司通过利率互换等方式为投资者额外提供0.3万亿元融资，场内融资总额约2.5万亿元，加上预计的场外融资规模1.5万亿至2万亿元，A股市场场内场外融资总额至少有4万亿元。
图 1：2015 年以来保证金交易余额
2015年6月，沪深股市总市值突破50万亿元，融资融券比例约为8%。在美国，这一比例最高时也未超过3%，次贷危机后也一直低于2%。在日本，这一比例长期低于1%。虽然中国台湾在1998年泡沫繁荣时期将这一比例推高至近5%的高位，但近年来又回落至1%左右。
显然，我国当前融资余额占股市值的比例仍然明显高于国际水平。
图2：股票市场融资余额占比的国际比较
后来的事情大家都知道了，股灾期间，连续爆仓，跌了10%，1：8融资融券被强制平仓，推动市场向下，引发1：6融资融券，如此循环股市怎么加杠杆交易，直到市场跌到正常的1：1融资融券，结果从2015年6月26日开始，连续几天，上千只股票开盘涨停。
事实上，如果没有融资融券交易，即便出现类似2008年熊市那样的下跌，不能接受止损的投资者可以像鸵鸟一样把头埋在沙子里，不至于被迫密集抛售来打压价格。
中国房地产市场融资规模怎么样？
2015年全国房贷新增2.5万亿，这是什么水平？这占到2014年二季度以来全部房贷余额的70%，占到过去20年全部房贷余额的近20%，想想都觉得恐怖！
图3：2014年四季度以来住房贷款大幅增长
从2011年以来我国住房贷款余额、信贷增长以及居民中长期贷款增长的季度数据可以看出，从2014年四季度开始，个人住房贷款增长在信贷余额增长中的占比很大，2015年9月份这一比例为20.96%，2015年12月份，这一比例飙升至38.46%。
图4：购房贷款与中长期家庭贷款之比
家庭中长期贷款占比从2014年三季度的55%飙升至2014年四季度的85%，直到2015年年底也从未降到76%以下，也就是说，家庭贷款的80%左右都用于买房。
我给你10倍杠杆，你敢买1000万的房子吗？
图5：房地产投机者的慷慨与股市投资者的慷慨相比。仔细想想，这真是令人恐惧。
2016年2月2日，中国人民银行、中国银监会宣布，将商业性个人住房贷款首套房购买普通住房首付比例下调至25%，非限购城市首付比例可低至20%，二套房首付比例下调至30%。
20%首付意味着什么？意味着5倍杠杆买房，但杠杆远不止5倍，很多房产中介、房地产开发商也为购房者提供首付贷款，这也算是房地产市场的场外融资。
也就是说，如果你在不限购的城市购买一套价值500万元的房子，最新的首付政策规定首付需要100万元，不含税费。那么，购房者只需要支付50万元，再通过金融中介公司获得50万元的首付贷款，再向银行申请400万元的贷款。如此一来，购房者的杠杆率就增加了10倍。
如果还考虑金融中介机构的杠杆，那么整个金融体系的杠杆率在10倍以上。
据统计，当前房地产市场有30%的买家借助中介杠杆完成购房。据各大中介公开数据显示，链家利用杠杆完成交易金额约2100亿元，房天下利用杠杆完成交易金额约2000亿元，515利用杠杆完成交易金额约800亿元。整个中介行业通过“场外融资”已经实现了超过1万亿元的交易金额。
据上海市住建委一位政府部门工作人员披露的内部消息，按照目前的推测，链家在某市借贷了约3000套房子金融杠杆，涉及3000户，加上链家融资，受影响的住户超过3000户。
杠杆虽然是隐形的，但它依然是一把双刃剑！
和A股市场一样，房地产市场的杠杆核心也进一步强化，随着“上海房东一天多次涨价”等消息刺激人们的神经，短期房价加速上涨，进而刺激首付融资和个人按揭贷款的增长，这才有了2015年我们看到的2.5万亿元房贷的大跃进。
给我一个杠杆，我能举起地球。但别忘了，融资融券天生就很脆弱。股市和房地产市场都是如此，只不过房地产市场的贷款更加隐蔽，融资融券的数据不如股市每天公布，房地产市场每季度公布。但这种隐瞒其实增加了泡沫破灭的成本。一旦潮水退去，被发现裸泳的人很快就会被杀死。
此外，融资市场存在强制平仓机制，虽然房地产市场的强制平仓不如股市HOMS制度那么迅速，但金融中介机构会毫不犹豫地减仓，这也是为什么2011年温州出现多起房屋被法院查封的案例。
简单来说，杠杆成为市场波动的放大器，在市场上涨阶段，融资融券推动股价、房价进一步上涨，进而刺激融资融券的动机，而当市场进入下跌模式，融资融券平仓和房价下跌形成负反馈。
市场快速崩盘并不罕见，别说A股市场，期货市场更是屡见不鲜。比如2011年5月初，白银市场就曾出现崩盘。本·拉登被美军击毙的消息发酵为美元的回升，引发白银期货连续数日大跌。2013年4月12日，黄金市场也出现过类似的崩盘。
我相信在接下来的几个月里大多数人将会看到这个神话被破灭。
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来源：第一财经