（杠杆地产）利好股市、楼市、央行用心良苦小阳春
wujiai
|撰稿|刚杰&编辑|雯雯
全面降息已经开始。
让我们回溯一下：
2022年1月17日，央行进行7000亿元1年期MLF（中期借贷便利）操作，利率为2.85%，此前为2.95%； 当日进行1000亿元7天期逆回购操作，中标利率2.1%。 原定的2.2%下调了10个基点。
2021年12月20日，1年期LPR从11月的3.85%降至3.8%。 5年期LPR为4.65%，维持不变。
现在，2022年1月20日，LPR（贷款优惠利率）即将发布。
1年期LPR为3.7%，上月为3.8%； 5年期及以上LPR为4.6%，上月为4.65%。
尤其是5年期LPR时隔21个月再次下调5个基点。 最近一次下降是在2020年4月，当时下降了10个基点，从4.75%降至4.65%，然后维持了21个月。
杠杆地产一直说，任何降准、降息、加息都是一个信号，无一例外。 全面降准、降息更是如此。
一、股市楼市良苦用心，一个关于央行良苦用心的故事
降息、降准的周期肯定会对楼市有利，但也要看程度。
目前，我国房地产行业压力太大。 从最决策层到部委、金融机构、地方政府，大家都在逐步释放“友善”。
图表来源| 未知（特此感谢）其实回过头来看，你会发现房地产这几年基本都在搞小阳春，然后收紧。 2021年只是一个特别短暂的小阳春，有的地方甚至还没成型就被扼杀了。
再加上经济形势日益紧张，自然要寻找解决办法。
2021年底开始的非对称降息，只调整1年期LPR，不调整5年期LPR，届时对房贷不会产生影响。 因为抵押贷款的期限一般都在5年以上。
2022年1月全线降息，1年期LPR下调10个基点，5年期LPR下调5个基点。 1 月 20 日之后申请的新房贷款将立即受益。
这肯定会促进房地产销售。 包括之前有些地方的房贷利率其实已经下降了一些。 上上下下，你觉得怎么样？
2023年1月起，旧房贷将按照2022年12月LPR执行。
杠杆地产顺便说一下，LPR改革以来，虽然降息周期一般是从不对称的1年期开始，但如果恰好在2021年12月降了1年，如果不调整5年年内，现有抵押贷款利率在2022年不会发生变化。 您认为谁受益最大？
显然，央行有保护商业银行利润的考虑。 出于善意，房奴付了账。
无论如何，假设2022年12月LPR利率不高于现在，至少2023年老房贷仍将受益。
回到股市，没有人喜欢廉价资金。
从2021年12月下调1年期LPR开始，日前央行进行了7000亿元1年期MLF（中期借贷便利）操作，利率为2.85%，此前为2.95% ; 同日，进行了1000亿元7天期逆回购操作，中标利率为2.1%，较原来的2.2%降低了10个基点——这注定将迎来更低成本的资金股市。
有了成本更低的资金，更多的人或机构就会更大胆、更敢于利用杠杆。
至于楼市和股市的拉锯效应，这次可能不会像以前那么明显。
2、唯一的悬念是降息周期会持续多久？这关系到楼市回归稳定的周期会持续多久。
我的朋友杠杆游戏得出的结论是，利率永远不会只降低或提高一次。 现在我国的降息周期已经开始，就会有故事发生。
自2019年8月LPR机制改革以来，我们当月就降息了。
此后至2020年4月，我国央行又四次降息，使上一轮降息周期的降息总数达到五次。 如下图，杠杆房地产的标签。
本轮降息周期从2021年12月开始，共进行了2次降息，一次非对称降息，一次全面降息。
尽管美国将在2022年加息，这会给我们带来压力，但杠杆地产认为不会立即发生。 我们的降息很有可能不会就此结束。
具体来说，规则一般如下：
在《美国人的态度已经改变了！》 股市、楼市是否已到了反弹的边缘？ ”（2021年12月16日）朋友杠杆游戏总结说，2022年美国加息之前央行加息的影响，是我们宽松资金的窗口期。
越是这样，就越能理解为何纷纷降息，因为窗口期很紧。
大家还记得美联储上一轮加息。 在这波房价大幅上涨之前，美国就开始加息，然后缩减资产负债表。 同时，我们首先做的就是房地产去库存、小区改造、降准降息。
东吴证券对美联储最近一波加息周期和降息周期进行了梳理。 我们央行的操作非常有趣。
简单来说，2015年12月美联储加息后，我国央行就停止降息； 随后，我国央行直到2019年7月美联储降息才降息。
正如杠杆地产上面提到的，恰巧我们在2019年8月开始了上一轮降息周期的第一次操作。 当时我们确实是紧追美国的。
图表来源|东吴证券（特此感谢）
这是非常重要的历史经验。
假设这条规则成立，我们的放松时间可能不会很长。
再加上物价、房价的制约，货币政策实际上陷入了两难境地。 我们很可能只能放松几个月，然后保持动态平衡，否则就会出现新的问题。
当然，如果“是我先”，一切皆有可能。 杠杆地产必须承认我们是不同的。
不过可以肯定的是，2022年美国加息之后，我们肯定不会立即跟随美国加息。
因此，我们“把自己放在第一位”。 这次，大概率是在美联储加息、缩表之前，我们可以释放资金、降息； 美国人加息、收缩资产负债表后，即使物价压力不小，我们仍将是主导力量。 我不会盲目跟随上涨而依赖其他策略。
因为如果轻易加息，意味着企业和房地产的压力也会很大。
其实可以想象，如果利用好这几个月的宽松窗口期，首先会释放大量的水；其次，会释放大量的水。 其次，实际市场利率已经比现在低了，??经济应该可以基本稳定。
假设美国人真的大幅加息，而我们提前降息。 推迟几个月我们确实没有什么办法。 如果确实需要，我们可以象征性地小幅增加。
三、探索性非对称降息向全面降息的背后：经济压力太大
如果我们看上图就会发现，我国上一轮降息也是从1年期开始的。
2019年8月，1年期LPR从4.31%下降至4.25%，幅度并不大。 这一轮也是一样。
如上图所示，2019年9月，1年期LPR再次下调，从4.25%下调至4.20%——幅度仍然很小。
这还没有结束。 2019年11月，1年期LPR再次下调，由4.20%下调至4.15%； 同月，5年期LPR开始上一轮降息中的首次下调，由4.85%下调至4.80%。 。
直到2020年2月，1年期LPR才从4.15%降至4.05%； 同月，5年期LPR从4.80%降至4.75%，1年期LPR降幅大于5年期LPR。
2020年4月，1年期LPR进一步下调，至3.85%； 同月，5年期LPR降至4.65%，创LPR机制改革以来5年最大降幅。
我们可以看到一个简单的规则。 降息往往是从小幅下调1年期LPR开始，然后逐步考虑下调5年期LPR。
为什么会这样？ 杠杆地产认为，主要的一年期贷款以中小企业和各类工商贷款为主。 要稳定经济、满足企业需求，首先需要降息。
同时，为避免对市场造成过度影响，除非绝对必要，否则应从小处着手。
而如果经济压力很大，就得考虑同时下调5年期LPR——比如房贷基本都在5年以上，而这次下调，几乎无一例外都会刺激楼市。
这就是今天的情况。 2021年12月20日，1年期LPR从3.85%降至3.8%。 这几天，由于经济压力太大，1年期MLF和7天期逆回购各下调了10个基点。
根据近期公布的2021年部分经济数据可以看出：
首先，经济增速连续三个季度下滑，降至4%的低位。
二是近10个月指定行业走势不佳。
第三，社会零数据逐月下降的趋势也不好。
四是固定投资和房地产投资增速均不理想。
五是货物进出口快速增长罕见，但可能存在隐忧。
虽然这种情况不一定比2008年更危险，但至少是近年来最夸张的一次。
不救助市场是不可能的。
我常说，无论是宏观调控还是楼市调控，都是一个游戏。
目标是让比赛继续进行而不输掉比赛。
所以，经济有压力的时候，必须降息，稳定房地产。 最终目标是稳定经济、保就业。