养老地产应该是什么？怎么做才能赚钱？

01第一个问题：退休房产应该是什么？

业内有“真养老”和“假养老”之分，很容易区分。 只要开发商持有一些与养老相关的物业或配套设施，并在未来用其经营和服务老年人，该项目就被认为是“真正的养老”项目，比如北京太阳城、泰申香河别墅、泰康燕园、上海沁河园等； 只要全部出售，不持有任何房产，业内就称为“假养老”。 “项目，虽然这个项目可能主打养老概念，但实际居住者是老年人，所以这不能称为真正的养老项目。因为最根本的原因是这种项目无法提供专业化的服务老年人需要的，不能满足老年人身体衰老后的护理和医疗需求。

事实上，养老地产的核心价值在于为老年人提供持续的服务，而不是出售房产。 因此，最理想的状态就是依靠各种服务为主，持续盈利收入，而房地产销售只是起到前期支撑项目开发的作用。 中后期则依靠品牌输出和服务输出来盈利。

养老地产的发展前景很好，但只能出售房产的养老地产项目前景并不好。 市场很难持续为只有房地产而没有服务的项目买单。

坦白讲，“养老地产”这个词是一个比较笼统的概念，就像“工业地产”、“旅游地产”、“商业地产”一样。 这是一个大范畴的概念。 在我看来，实际上存在三种不同的项目类型：

第一个是养老理念的住宅社区，是面向养老客户销售的房地产项目。 其主要价值仍然是基于物业及配套硬件的价值。 针对老年人的软服务价值占比很低，比如很多房地产开发公司开发的养老社区。

第二类是商业性养老机构，为需要专业或长期护理的老年人提供服务。 全资自营、不出售物业，如北京的汇辰高级公寓、爱慕家高级公寓等。

北京汇辰高级公寓·泳池

第三类是具有健康诊疗功能的医疗护理社区。 这些社区与医疗机构关系密切，具有一定的医疗功能，如北京的太神香河别墅。

环境资源是基础。 养老地产需要相对优质的自然资源作为基础，为老年人提供良好的居住环境。 财产是载体??。 养老地产的重点是“养老”而不是“房地产”。 “地产物业”就是提供养老服务。 服务的平台和载体； 医疗资源是动力，养老地产需要的是完整的医疗资源包。 这是老年人放心购买和使用房产的基本保障，也是区别于传统住宅开发的基本特征； 持续性服务是其核心，为老年人提供持续性的养老服务才是养老地产真正的核心价值。

02第二个问题：海外养老模式有哪些不同？

世联接触的养老机构包括欧洲、美国、日本、台湾等地的养老机构。 谈到不同国家和地区的模式，从广义上看，美国的养老模式是项目开发规模化、运作市场化、专业化程度高。 ，市场细分清晰，是国内开发公司倾向于借鉴的模式。 这从很多项目被称为“太阳城”、“凤凰城”就可以看出。

但美国模式市场化程度高、专业分工明确，对于市场处于起步阶段的中国来说很难直接模仿。 比如在美国，各种开发环节都可以由高水平的专业公司来完成。 很多投资者是专业的医疗/养老REITs，开发商有专业的养老社区开发商，运营商有专业的运营服务商。 专业团队做专业的工作，将风险最小化，回报最大化； 相比之下，在中国，养老市场才刚刚起步，各个环节的专业实力还不够。 所有问题都要由开发公司承担，风险高、压力大。

另外，美国模式存在文化差异，导致了美国人能接受但中国人不能接受的养老方式。 最典型的例子是，中国老年人无法接受远离家人、完全在老年社区的养老方式。 所以我们说中国直接学**美国模式会有问题。 但美国专业化市场分工的模式绝对是大势所趋。 现在我们的一些客户已经在尝试“保险资金投资控股+开发公司代建+专业养老运营服务商代运营”的模式，与美国类似。 模式非常相似。 这或许也是未来国内养老项目发展模式的可行途径之一。

另外，随着我??们对欧美运营公司的了解越来越多，我们还发现欧美模式的一个重要特点就是“贵”（运营成本高）。 搬到中国后，基本上只能为一小部分人提供服务，这与国内“未富先老”的国情错位，一些外资的入住状况不佳养老项目也反映了这一现实问题。

巴德内纳——现代化的健康名城

德国养老院住着近8000人

日本养老项目的主要特点是“小而精”、精细化运营。 日本的政策环境、土地、金融政策与中国有很大不同。 在中国，人们更有兴趣学**日本的精细化管理、专业的物业设计和人性化的服务，购买和使用日本的各种专业老年设备和用具等，但直接学**日本模式是很不现实的。 比如国内的一个项目聘请了一位日本设计师来设计一套老年公寓。 结果，日本设计师设计的公寓面积达到了18平方米。 这个尺寸在国内市场根本不被接受。 还有一次，在中日养老论坛上，国内一家开发公司就一个7平方公里的项目向日本养老专家组征求开发意见。 日本专家们都傻眼了，因为他们根本不知道这么大规模的工程。 概念。

台湾的养老模式融合了西方和东方的一些特点。 具有清晰的市场细分和非常人性化、精细化的服务体验。 但台湾政府对养老的监管非常严格，养老项目无法完全市场化。 改变。 台湾的老龄化起步比日本晚，但比中国大陆早很多年，积累了比较丰富的经验。 同时，由于相近、文化同质，这些标准和经验可以直接被国内企业借鉴和复制，有利于行业的成熟和进步（在与国外养老运营公司交流时，我发现语言交流和概念理解是很现实的问题，很多复杂的信息很难清晰地交流，经常出现“鸡同鸭讲”的情况。）

03第三个问题：中国式养老有何独特之处？

既然外国模式不能简单化、“采用”，而必须是符合中国国情的“中国模式”，那么什么是所谓的“中国国情”呢？

国情一：以“家庭”为核心，先家庭，后自己

中国人以家庭为核心，把家庭放在第一位，然后才是自己。 在家人面前，他们其实没有太多的个性。 在中国家庭中，每个人首先是整体的一员，其次才是独立的个体。 父亲首先是孩子的父亲，其次是妻子的丈夫，最后才是他自己。 中国人对家庭，尤其是孩子，有着非常深厚的感情。 中国老年人的幸福与子孙的生活息息相关。 “儿孙满堂”是老人晚年最大的风景。

然而西方人的家庭观念却恰恰相反。 家庭成员个人都非常独立。 他们首先有个人，然后组成家庭。 在这个家庭里，父亲首先是他自己，然后是妻子的丈夫，最后才是孩子的父亲。 因此，他们会优先考虑保证自己的生活质量，然后再决定为孩子的抚养和教育做出贡献。 在西方长辈眼里，生儿育女并不是最重要的风景。 对于他们来说，旅行、度假、钓鱼、狩猎、徒步旅行、园艺等有趣的旧生活是他们晚年的主要风景。 他们可以接受很多老人在一起生活的模式，但不一定是子孙满堂的大家庭，因为对于大多数西方人来说，这个大家庭并不存在。

这种关于“家”的巨大文化和心理差异，是许多国外养老模式不适应国内环境的根本原因。

国情二：制度环境过于“初级”

我国养老地产发展的制度环境主要体现在土地制度、政策制度、金融制度三大方面。 目前，这三个体系的建设才刚刚开始，政策环境还远未成熟。 养老用地供应制度实际上非常模糊，导致养老物业的市场供应没有明确的标准和量化统计。 今年北京刚刚开始尝试养老综合用地供应。 虽然各地纷纷效仿，但步伐仍然比较缓慢。

国内养老社会保障体系一直缺乏长期的顶层制度设计； 美国有401K养老金计划、台湾有全民健康保险制度、日本有护理保险制度，这些都对推动养老产业的快速发展起到了关键作用。 中国老龄协会相关负责人表示，相关部门短期内不会出台相关制度。

国内融资环境不佳。 主流融资渠道是高息短期贷款和短期债券以及长期投资。 对于养老金等投资周期长、利润水平低的行业，一般金融机构缺乏兴趣。 这样做的直接后果就是开发公司必须采用各种快速返现的方式来满足项目的资金需求。 出售房屋和高额会员卡以快速套现几乎已经成为企业的标配动作。

国情三：“未富先老”、“未老先老”

从全球来看，德国、法国、英国等发达国家进入老龄化进程时，人均GDP在1万美元到3万美元之间，而我国才5500多美元，这是一个巨大的数字。不同之处; 我国现有的养老金制度仅限于城市地区，只能考虑到全国四分之一的老年人口，养老金也很少； 退休年龄人口与就业人口的比例目前为1:6，到本世纪中叶可能变为1:2，养老金隐性缺口巨大。 “未富先老”已经成为既成事实。 绝大多数老年人的支付能力有限。 精打细算、理性消费是老年人消费的特点。 如果企业一味将自己定位于高端，很快就会发现市场存在价格上限。 随之而来的，项目管理就会非常困难； 降低支付门槛、创新支付方式是养老项目需要解决的共性问题。

早年，中国的医疗水平和健康意识还比较低。 再加上近年来日益严重的环境污染和食品安全问题，绝大多数老年人都患有一些身体机能较差或患有慢性疾病。 “过早衰老”是指老年人的身体健康维护、康复、治疗等需求是真正的刚性需求。但目前养老地产项目大多定位为“健康高端老年人”，这实际上是不相容的。与市场真实需求的错位。

04问题四：哪些人可以成为老年房地产开发商？

并不是每家公司都适合养老地产。 从事养老地产开发的企业必须满足四个条件：

1、具有高度的社会责任感

养老是一个一旦进入就很难退出的行业。 一旦有老人进入你的项目，就不可能中途退出，不管它。 每个老人都有社会责任；

2、必须具备雄厚的资金实力和融资能力

老年住宅是一种高成本的投资性房产，也是一种长期持有的房产。 需要长期资金占用，短期内不易套现。 对企业的资金实力和融资能力要求较高；

3、必须有物业管理经验或能力

养老房产是一种经营性房产，其购买目的是为了其服务价值，而不是传统住宅的空间使用或房产增值价值。 因此，开发公司需要有长期经营的意识和持续提供服务的能力。 持有商业地产的企业更能了解养老地产的经营属性；

4、能够有效整合医疗健康行业资源

养老地产的基本驱动是医疗资源匹配，医院必须有专门的医疗机构进行管理和运营。 因此，开发公司需要具备医疗健康行业资源整合能力。 医疗行业资源对于开发企业来说绝对是一个跨界的大领域。 没有一定的特殊渠道，很难在短时间内整合医疗资源；

目前，养老地产领域的进入者主要有四类：

1、金融机构

进入养老行业的金融机构可细分为两类：一是专注于养老的投资机构（如复星集团上海星宝中心养老社区、国家开发银行与北京康联药业合作投资）； 保险机构（泰康人寿北京泰康）燕园； 平安集团桐乡养老综合社区项目； 合众保险旗下武汉合众健康社区）。 金融机构具有资金优势和综合政策优势。

2. 传统房地产开发商

比如万科的杭州良渚文化村随园嘉树； 绿城乌镇雅园； 保利嘉兴西塘悦； 以及远洋集团的北京春轩茂。 传统房地产开发商的优势在于擅长项目开发和营销。

3. 跨境经营者

例如，达人健康管理机构的北京龙庆峡温泉度假村。 跨境运营商的优势在于项目后期运营的专业化和连续性。

4、经营多元化的大型中央企业和国有企业

比如中信集团、首创集团、首创集团、北控集团等。央企、国企的优势在于掌握优质土地资源、物业资源，整合政策资源。

05问题五：哪些城市适合养老地产？

从我们对不同城市的研究来看，并不是所有城市都有能力提供养老地产。 事实上，有四类城市更有条件发展养老项目：

第一类是经济发达的老龄化城市。

以北京、上海、广州为代表，这些城市拥有大量观念先进、财富积累良好的老年人。 由于房地产的上涨，他们中的大多数人身价数百万美元。 他们完全有能力出售现有房产或出租房产。 ，获得足够的资金进入专门的养老项目。

第二类是宜居、经济发达的移民城市。

成都、青岛、杭州、大连等城市都有代表，甚至深圳也是这样的城市，因为这样的城市有高支付能力的孩子。 老人来到这里后，可以帮助孩子照顾孩子，或者接受孩子的照顾，享受卓越的品质。 环境、城市便利、家庭团聚是根本驱动力。 然而，这些城市的房价却在快速上涨。 虽然有团聚的愿望，但通过买房的方式将老人搬到这里的阻力却越来越大。 这类城市的养老地产需要在商业模式上有突破，比如租赁型的养老公寓可能很有市场。

第三类是一些生态文化资源非常雄厚的国家目的地城市。

例如，海南、云南一些城市在旅游、娱乐因素的带动下形成了短期度假居住地。 这类城市的环境虽然很好，但由于医疗、护理等核心资源跟不上，只适合健康的年轻老年人。 因此，此类市场属于短期使用、阶段性居住，未必是长期可持续的养老市场。 比较适合医疗保健题材的发展。 当然，这还需要一段时间来检验。 这个市场的特殊性也决定了需要创新的商业模式，而不仅仅是用传统的销售方式来销售退休房产。

第四类是大城市周边美丽的小镇

凭借其强大的环境资源和文化同源性，该类型小镇吸引了当地及周边城市群的客户来这里养老。 比如乌镇、宜兴、嘉兴等。这类小镇城市的文化与周边城市是一样的。 食物、语言和**俗没有差异。 距大城市交通便利，环境优美，生活成本低廉。 非常适合老年人身心健康的维护和慢性病的康复。

这四类城市养老客户的需求特征不同，打造的养老地产模式也不同，不能一概照搬。

06 问题六：退休房产可以用来做什么？

我国养老地产的多种开发模式正在探讨中。 有专业养老院模式、社区养老服务模式、老年社区模式、养老综合体模式、老年大学模式等。世联根据众多项目的规划，总结出三种更符合国内房地产发展的模式，即“代际家庭社区模式”、“会员制医疗综合体模式”和“健康目的地模式”。 可以作为前期判断养老地产项目合适发展方向的“参考原型”。

发展模式一：代际家庭社区

该开发模式打造老年友好型居住社区，适合城市周边地区（城市公共交通直接辐射）的开发。 开发规模在500至600亩左右比较合适。 开发公司需要维持少量的养老物业进行运营，并依靠其他物业的销售来盈利。 整个社区是年轻人和健康老年人的混合体，并不是一个老年人的社区。

这种模式的优点有很多。 比如，小额持有+大额销售的模式让公司不断发展，也得到了市场的认可，有能力支付； 年轻人+老年人混合居住，可以减少老年人的孤独感。 从心理上来说，整个社区的老年群体是“隔而不隔”。 孩子和家长可以互相照顾，避免干扰彼此的生活**惯。 整个社区充满了青春活力的气息以及安宁祥和的生活氛围，这非常符合中国人的生活氛围。 “家文化”传统深受市场认可。

发展模式二：会员制医养综合体

这种发展模式打造了一个依托城市医疗资源、适合城市地区发展的专业养老院。 此模式必须持有全部房产，不能出售产权，项目面积不能太大（

发展模式三：健康目的地

该模式打造的是旅游+健康养生+养老的主题社区，功能定位为“强养生、弱养老”。 此类项目一般距离主城区较远，车程半小时至一个半小时不等。 自然资源普遍优良，地块面积较大（>1000亩）养老概念，但配套条件十分不足。 该模式主要针对的客户不是老年人，而是健康意识较高的中高端家庭。 之所以被称为“健康目的地”，是因为开发公司必须拥有一定规模的健康主题设施，以保证项目对目标客户的吸引力，并形成克服距离问题的目的地。 这种模式依靠物业销售、会员服务销售和自有设施运营来盈利。