甲级写字楼和普通写字楼区别，甲级写字楼的意思

文/孙部书很多粉丝问我们，“什么样的建筑才算甲级写字楼？”它与普通办公楼有何不同？今天我们就来普及一下这个理念。

事实上，甲级写字楼的概念和“公寓”一样，原本只是一个常见的术语，没有行业标准或明确的规定，国内的建筑设计文件中甚至没有这个术语。还有媒体上经常使用的“5A写字楼”一词，但5A是指主要考虑硬件的办公产品的智能化水平。

那么这个说法是从哪里来的呢？百科资料上说：

随着外商与内地开发商（以香港、台湾为代表）合作开发外资写字楼，甲级、B级、C级写字楼逐渐被引进和普及。一般来说，国际甲级写字楼的特点是国际化管理、24小时办公、人性化（空间舒适性和实用性）、数字化、节能、交通便捷、商业化等八个关键特征进行评价

也就是说，国际上评价甲级写字楼时，普遍关注的是硬设施、物业管理、交通便利等方面。

在中国，仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯等房地产咨询公司对各个城市的写字楼进行评估，但各机构的评估标准并不统一，有的写字楼管理公司“自称是甲级” ”。

因此，在大多数情况下，甲级写字楼并不是一个精确的概念，而是广义上的“豪华写字楼”的代名词。不过，2019年10月，广州市商务局发布了全省首个商业建筑等级评价地方标准《商务楼宇等级评定规范》（DB4401/T30-2019），计划于2019年12月1日起施行。

这意味着广州的超甲级写字楼和甲级写字楼终于有了正式的认证标准。《规范》，广州市根据以下四项指标对写字楼进行评分，各指标对应得分如下： 建筑设备（35分） 建筑运营（25分） 建筑投资（20分） 社会经济贡献（ 20分））

四项主要指标总分为100分，其中超甲级写字楼得分为90分以上，甲级写字楼得分为80分以上。

也就是说，在国际标准的基础上，广州地方标准还增加了“招商引资能力”和“社会经济贡献”两项指标。

从实际观察来看，当一座建筑需要达到甲级写字楼标准时，一般具有以下共同特征：

一般来说，大业主持股并不大量出售，或者持股比例超过80%的情况很多。

体量必须足够大，超甲级写字楼建筑面积在5万平方米以上，甲级写字楼建筑面积在2万平方米以上。

建筑外观设计精良，时尚典雅。

地处政府重点建设的办公集聚区，仅靠写字楼并不是很成功，但800米内有地铁站和公交站，1公里内有五星级酒店和米其林餐厅。

电梯将乘客和行李分开，电梯等待时间通常不超过30秒，办公室实际层高超过2.8米，大堂高度超过9米。

配备先进的智能设备，中央空调、电梯、安防设备也高度智能化。

空置率不到20%，租金超过100元。超甲级写字楼员工超过2000人，甲级写字楼员工超过500人。

广州的超甲级写字楼大多位于华城广场两侧，最典型的写字楼是东塔和西塔。 IGC西塔、体育中心财富世纪广场等甲级写字楼相对薄弱。

当然，以上只是甲级写字楼的一些“共同特征”，并不十分准确。我们来详细了解一下广州的地方标准和规定。以下指标非常准确：

1、建筑设施（共35分）包括交通状况（3分）、周边设施（2分）、场地面积（3分）、办公区域（3分）、乘客电梯（3.5分）、停车场。 （2分）、便利设备（3.5分）、绿色节能（2分）、建筑装饰/特色（4分）、智能设备（7分）、电力系统（2分）

2、楼宇运营（共25分）：物业管理要求（3分）、人员要求（3分）、日常运营（9分）、楼宇服务（5分）、客户满意度（3分）、升级与维护（ 2分钟）

日常运营和施工服务在得分中占比较大。

3、楼盘招商（共20分）：年平均入住率3分、月平均租金水平5分、客户认知度4分、本地注册率3分、客户状况5分

4、社会经济贡献（共20分）：纳税总额4分、纳税大户企业数量5分、纳税强度3分、从业人员数量3分、区域交流3分、行业交流2分。

基于上述官方标准，广州市商务局2020年首次发布广州市超甲级、甲级写字楼评价名单，其中超甲级写字楼18家，甲级商业包括39家写字楼建筑物。排名不分先后：广州超甲级写字楼名单（共18栋）

广州甲级写字楼一览表（共39栋）

从数据来看，广州80%以上的超甲级写字楼和50%以上的甲级写字楼位于天河区，全部集中在中心城区。目前，番禺、南沙、花都、增城尚无正式评定的甲级写字楼。

不过，随着番禺万博、南沙岭山刀峰、花都中轴、新塘TOD写字楼的密集交接，我们相信周边地区也将出现一些甲级写字楼。