“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级

“甲级”、“5A”、“第四代”三个概念指明了评价写字楼档次的基本方向，“5A”从整体品质的角度评价写字楼的档次。 “4代”从硬件配置的角度和写字楼发展的角度制定标准，三个角度的评价方法各有特点，消费者对每种评价方法都不清楚，存在概念混乱。

“甲级写字楼”是一个常用词

甲级写字楼是国外开发商在国外写字楼开发过程中逐渐引入并普及的一个术语，可分为中国写字楼市场大致分为高端物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）和低端物业（丙级写字楼）。豪华物业可分为两部分：高档写字楼和甲级写字楼。高档写字楼符合国际写字楼标准，甲级写字楼则按当地市场现行标准划分。所谓甲级写字楼主要是指四星级、五星级酒店的评价标准，是房地产行业的常用术语。由于写字楼物业因市场而异，写字楼分类标准通常基于每个市场的相对质量，例如一些较小城市的著名写字楼与国际写字楼的比较。

第四代办公楼有哪些特点？

与前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下特点：

1.明确你的目标客户。第四代办公楼面向各类跨国、外资企业，以及国内领先的大中型企业，最大限度地满足用户对办公舒适度的需求，提高工作效率和效益，我正在做。

2、园林绿化要求较高。许多国际知名的CBD和著名的写字楼都建在美丽的自然景观附近。除了自然景观，写字楼的绿化也越来越受欢迎，兼具交流功能的楼内中庭花园将有可能成为未来写字楼发展的趋势。

3、更多的经营空间。随着互联网的普及，资源共享成为提高工作效率的重要问题。因此，办公环境的规划将脱离传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，逐渐从强调个人隐私的封闭式走向开放互动的空间。第四代办公楼将提供更广泛的人人可以共享的商务空间，模糊办公空间，在促进沟通的基础上提高工作效率，将工作与休闲融为一体，创造新的工作方式。

4.推进绿色环保。第四代办公楼不仅考虑外部环境景观，还在内部办公空间广泛引入立体绿化景观，打造健康环保的办公空间。此外，在“后非典时代”，如何有效地将自然空气融入写字楼已成为写字楼客户关心的一大问题，目前规划的写字楼不少都设有中庭花园和室内装饰，具有一体化的设计理念。室外空气系统。他们的设计。

5、智力高。 4代写字楼的智能化程度已经达到了很高的水平，需要为未来的升级预留足够的升级空间，而满足5A甲级标准是智能建筑和智能建筑的关键，这是最低的智能标准，包括安全性。办公智能等

以上是写字楼的一般评价标准，但随着技术的进步和发展理念的成熟，写字楼的评价标准也在不断更新。

对于大城市（如北京、上海、深圳），划分写字楼物业时，除了建筑质量外，还必须充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）因素。具体来说，性能等级和等级标准可划分和定义如下：

1、顶级物业（国际写字楼“超A”）

（1）建筑质量：建筑物理条件和质量为一流，施工质量达到或超过有关建筑法规或规范的要求，建筑平面布置灵活，达到70%以上可用率。入住率、建筑面积大，大堂、过道宽阔，活动地板至吊顶净高2.6米以上。

装修标准：外立面采用大理石外墙、玻璃幕墙等国际高级外观装饰，采用进口优质大理石、铝板、玻璃幕墙等材料。大理石大堂和走廊宽敞且设备齐全。公共区域必须有大理石、花岗岩、优质地砖、优质地毯、大理石墙壁、优质壁纸、优质油漆、吊顶。房间采用不锈钢、大理石材质，浴室配备科玛、科勒、美标、T0T0等进口品牌洁具。

配套设施：会议室、邮局、银行、票务中心、员工食堂等商务、生活配套设施，专用地上、地下停车场，充足的停车位，以及提供日常满意的商店等一应俱全。到那里。适合生活方式和商务会议、酒店、午休和娱乐场所的完美酒店，还有公园、体育设施、图书馆等。

电梯系统：优秀的电梯系统，电梯设备先进，乘客、行李分区，一般每4000平方米拥有一部电梯，平均等待时间在30秒左右。

设备标准：有品牌中央空调系统、中央空调系统高效、有楼宇自控、有防盗报警系统、有综合布线。

（2）建筑面积：5万平方米及以上。

（3）客户构成：国外著名企业、著名跨国公司、国内外大型企业、财团等租户构成。

（4）物业服务：由经验丰富的一流知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理电脑化，建立办公管理信息系统，连接各个办公室，实现集中管理。办公物业系统，24小时维护及保安服务。

（5）交通便利：地理位置优越，交通便利，紧邻两条及以上主干道。有多种交通选择，可乘坐地铁直达。

（6）位置：位于主要商圈核心区域。

(7) 智能型：3A~5A

（8）开发商背景：经验丰富，资金实力雄厚。这些开发商都是来自美国、马来西亚、香港、韩国等的外资企业或优质国企，具有项目开发初期的财务灵活性和大规模房地产投资的丰富经验。拥有成功的海外业务经验。

2、豪华物业（甲级写字楼）

（一）建筑质量：建筑物理条件良好，质量达到或超过建筑标准和规范的要求，盈利能力与新建办公楼相当。

装修标准：外立面必须采用大理石、高档瓷砖、铝板、玻璃幕墙等，并有大堂，大堂地面必须采用大理石、花岗岩、天然石材， ETC。墙壁采用大理石、花岗岩、优质壁纸等，有吊顶，柱子采用大理石、不锈钢等覆盖，公共区域地板采用大理石、花岗岩、优质地砖或采用优质地毯，墙壁采用优质壁纸，或采用优质油漆（立邦漆等）和吊顶。房间应有不锈钢、大理石或木质门套，浴室应配备科玛、科勒、美标、TOT0等进口品牌洁具。

配套设施：需要有会议室、邮局、银行、票务中心、员工食堂等商务和生活配套设施，有专用的地上、地下停车场，并有足够的停车位。

设备标准：需要品牌中央空调、楼宇自控、防盗报警系统、综合布线。

（2）建筑规模：1万至5万平方米。

（3）客户分布：有国内外知名大型企业，大部分客户从事研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理。

（4）物业服务：由知名、经验丰富的公司管理，提供完整的物业管理服务，包括24小时维护和保安服务。

（5）交通便利：有多种直达交通选择。

(6) 地点：位于主要商业区或城乡结合部。

(7)智能：3A以上。

3、中档物业（乙级写字楼）

（1）建筑质量：建筑物物理状况良好，施工质量符合有关建筑法规和规范的要求，但建筑物的功能不是最新的（functioned（受老化影响））。一座类似的建筑已经竣工，但遭受自然磨损，利润低于新建筑。

装修标准：立面为瓷砖或瓷砖，有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高档油漆，有吊顶，大堂地面为瓷砖。公共区域铺有地砖或中档地毯，墙壁刷成白色，卫生间采用合资或国产中高档洁具。

附加设施：地上、地下均有专用停车场。

设备标准：整栋楼空调系统，无楼宇自控、安全报警系统，无综合布线。

（2）建筑规模：不限。

（3）客户分布：我们的客户大部分是经销商和国内进行产品研发的中小企业。

(4)房地产服务：由房地产公司提供的服务。

（5）交通便利：交通线路多，交通相对便利。

(6) 位置：半城市中心或较大的城市位置。

4、低端物业（丙级写字楼）

（1）建筑质量：房产已使用较长时间，在某些方面不能满足新的建筑法规和规范的要求，且建筑有明显的物理磨损和功能退化，但仍可使用。我们满足低收入个人和租户的需求。

装修标准：外墙粉刷，无大堂，公共区域地面为常规地砖或水磨石，卫生间采用常规家用洁具。

辅助设施：无。

设备标准：分体空调、无楼宇自控、无防盗报警系统、无综合布线。

(2) 规模：不限。

（3）客户进入：客户基本都是进行简单销售业务的小型私营公司。

（4）物业服务：可能有卫生、接送、随叫随到等一般物业服务。

（5）交通便利：有交通路线到达。

(6)地点：一般城市地点。

狭义“5A”和广义“5A”的评价标准

目前，“5A”标准是常见的评价方法，但“5A”概念包括两种针对智能硬件的评价方法：OA（办公智能）、BA（楼宇自动化）、CA（通信）。传输智能）、FA（防火智能）、SA（安全智能），第二个是指广义上的综合“A”级评估标准。

（一）建筑品牌标准：A级

写字楼是城市创造文化和财富的特定空间，写字楼的品牌形成包括产品的差异化特征、商业文化特征、服务管理理念、当地地标资产、城市记忆等。城市的历史是必要的。从某种意义上说，位于“产业链顶端”的写字楼的发展脉络体现了城市的发展进程和特征。因此，写字楼要成为城市商圈的地标，其品牌必须与城市高度相关，对城市未来发展具有巨大价值。因此，根据建筑品牌标准，对当地有较大影响力、与城市品牌协调融合的写字楼品牌被评为“A级”。

(2) 地理位置标准：A级

投资或购买办公空间时，位置是一个重要因素。只有位于城市现有或潜在商务区、位置优越、投资价值高的写字楼才能达到地理位置标准A级。

（3）客户等级标准：A级

客户层次是指写字楼业主和租户的层次。大多数写字楼顾客都有选择邻居的心理，因此写字楼的顾客层次通常是相同的。同时，客户等级的高低也直接影响新业主和租户的投资决策，因为客户等级越高，对提升公司形象越有效。

（4）服务质量标准：A级

服务质量一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在为住宿企业提供专业的商务服务。如果两者都很好，则认为您具有A级服务质量标准。

（5）硬件设备标准：A级

主要评价建筑设计和建筑功能的创新性。采用的施工技术、标准层高、标准承载能力、弱电系统、新风系统、电梯、智能化等。如果以上项目中有两项或多项不优秀，则无法获得硬件设备标准的A级。