2020购房首付比例，楼市首付比例

随着房地产市场复苏动力减弱、促进消费的重要性加大，对房地产市场有利的措施包括减少首付、降低房贷利率、提高公积金贷款限额、重启房贷等。越来越多的城市正在出台此类政策。为促进房地产市场稳定健康发展，我们正在开展“B to P”等举措。

易居研究院的报告指出，购房首付比例是直接影响购房成本的重要变量，甚至比房贷利率本身还要重要。在当前购房者入市意愿不高的情况下，降低首付比例、减轻首付压力就显得更加重要。从至少部分购房者的反馈和评价来看，较低的首付比例和较小的压力将显着提高购房意愿并改善市场价格。本报告分析了全国主要城市首套房和二套房的首付比例，分析了市场上推行的政策，各种违法和有争议的行为。

一、主要城市首付比例1、按简单算术平均计算，全国20个主要城市首套房平均首付比例为24%。具体来说，这些城市的首付比例主要分为35%、30%、20%三个级别。一般来说，城市能源等级越高，首付比例越高，城市能源等级越低，首付比例越低。当然，如果你看看20个城市的情况，就会发现20%的首付占了大多数。这也意味着我们正在把很多地方的首套房首付比例降低到最低水平，因为我们需要刺激房地产市场。

从具体城市来看，北京和上海的首付比例最高，为35%。广州、深圳、苏州、杭州、三亚的首付率也较高。一些实力较弱的二线城市，如哈尔滨、沉阳、郑州等，首付比例为20%，而大部分三四线城市都执行了20%的首付比例政策。这些城市的准入门槛不断降低，这与购房成本的降低有直接关系。

图1 全国主要城市首套房首付比例

2、按照二套房的简单算术平均计算，全国20个主要城市二套房的平均首付率为42%。从20个城市的具体情况来看，二套房首付比例有四个标准：80%、70%、40%、30%。这表明，有关第二套首付比例的规定日趋全面、多元化。其逻辑与首套房类似：城市能源水平越高，首付比例越高，城市能源水平越低，首付比例越低。具体来说，在哈尔滨、长春、太原等二线城市，二套房首付比例较低，为30%。

图2 全国主要城市第二套房首付比例

2.全国范围内减轻首付压力的政策。本节主要介绍首付比例或目前全国范围内减轻首付压力的政策，包括降低首次购房者的认定标准，总结几类政策。这里我们不分析货币政策支持等通过降低房价来减轻首付压力的操作。 1.降低首次购房认证标准严格来说，首次购房必须满足三个条件：无购房史、无贷款史、无购房史。住房贷款。房地产所有权。当然，如果单纯按照这个标准，首套房的认定标准其实会很高，导致很多购房者无法享受首套房的低首付标准。因此，这两年我们普遍降低了首套房的认证标准，主要是从房产条件和融资条件两个角度。 1）房地产情况。只检查城市住房情况，不检查郊区住房情况；只检查限购区住房情况，不检查非限购区住房情况；只检查住房情况，不检查非限购区住房情况。商业/住宅情况。否等住房；只检查本地住房条件，不检查外地住房条件；允许“双开房”认定为一套；检查小产权住房条件否，只检查商品房；安置房和农房；原户数离婚后不再追踪家庭住房；不再追踪房屋所有权状况或销售状况；第一套房子小情况下，第二套房子可以视为独立住房，第一套房子名下的房屋状况父母不被追踪，婚前住房的财产状况不被追踪，两个孩子都可以被视为一个家庭的第二个家。 2）融资状况。还清贷款后的房屋被视为第一套，配偶有贷款记录的房屋仍被视为第一套，有商业抵押贷款记录的房屋仍被视为第一套。未全额融资购买的房屋被视为首套房。 2.财政和货币政策支持这些政策，主要包括购房补贴、住宿券发放、提取准备金、提高商业贷款限额四种主要形式。下面我们就分别进行相关分析。 1）购房补贴。其中包括人力资源购房补贴、新国民购房补贴、移民购房补贴、应届毕业生购房补贴等。许多城市已明确此类补助金将提前发放，感兴趣的人士申请后可用作购买现房或二手房的首付。 2）支付住宿券。目前全国各地都出台了代金券政策，明确可以使用代金券支付购房费用（包括首付）。而且，现实中，房票金额往往相当于被征收（拆迁）房屋评估价值的110%。这里的增值也可以用来支付首付。 3）提取公积金。近两年，福州、青岛、珠海等城市先后发文明确允许提取住房公积金用于首付。同时，针对“提取公积金是否会影响未来贷款？”的问题，苏州公积金中心澄清，住房公积金余额可以提取作为首付，这将影响未来的贷款。贷款.发出文件。不影响后续公积金贷款额度。 4）提高商业贷款限额。一些商业银行在贷款审批过程中适当放宽条件，从而提高贷款额度。或者推出组合贷款模式。此类操作可以增加实际贷款金额，间接减轻首付压力。

3、违规操作和争议性操作随着房地产交易市场压力不断增大，一些城市也出现了各种旨在降低首付成本和压力、刺激房地产交易的新操作。市场。其中一些活动被明确定义为非法活动并已被制止，而另一些活动则引起争论和争议，需要进一步讨论。我们的分析基于两种类型的操作：非法操作和可疑操作。 1、非法经营非法经营主要包括：首付贷款及其变种、经营贷款和消费贷款、接力贷款和复合贷款、抬高或压低房价等。相关分析如下。 1) 首付贷款及其变体。这主要包括首付分期、低首付、零首付、负首付、首付退款等操作。这种类型的操作是“首付友好”，旨在减少购房时的首付成本。然而，这些金融产品缺乏对贷款偿还能力的仔细评估，高估了购房者的偿还贷款能力，从而产生了财务风险。 2) 商业或消费贷款。商业贷款主要向中小企业和个体工商户提供生产经营需要。消费贷款主要是向个人消费者提供的用于购买耐用消费品和支付各种费用的贷款。各地已明确规定，此类贷款不得违规用于购买住房、结算住房公积金或者通过其他渠道偿还预缴住房公积金。如果未经授权使用，贷款将被提前取消赎回权。 3）吉里贷款和直升机贷款。 “杰日贷”是父母贷款购房、子女作为共同借款人、房主作为房主的信贷产品。 “Heliday”是一种住房贷款产品，孩子成为房屋的所有者，父母成为共同借款人，贷款用于购买房屋。两种贷款产品本质上是一样的，只是增加了共同借款人，增加了贷款金额，减轻了首付负担。目前，在一些地区，此类产品创新已经无国界，普遍被叫停。 4）提高或降低房价。目前，无论是新建房还是二手房，都存在通过虚低首付率来抬高房价、增加贷款额的问题。然而，这种操纵被认为是欺诈性贷款，并被认为破坏了贷款市场的公平性。 2、经营问题目前，经营问题主要包括超过最低首付比例和企业提供员工贷款等。相关分析如下。 1）突破最低首付比例。此前，2022年5月，山东齐河发布了《关于促进 齐河县房地产业平稳健康发展的若干措施》。政策明确，鼓励银行降低首付比例，首套房、二套房首付由原来的20%、30%分别降低10%。该政策后来被暂停。但从全国市场的声音来看，进一步降低首付比例的呼声依然强烈。 2）公司向员工提供贷款。一些上市公司今年表现不错，连续宣布将拿出一部分利润为员工提供无息贷款。此类借款的用途之一是购买房屋。虽然这种管理方式受到一些人的好评，但也有人批评类似的管理方式可能会损害小股东的利益。

4、政策建议从目前的市场反馈来看，在谈到降低首付和降低房贷利率两项政策措施时，很多购房者普遍认为较低首付更有意义，我们认为也是如此。但首付比例政策调整得比较谨慎。虽然可以采取一些行动来减轻首付压力，但与直接降低首付比例的行动还是不同的。当前，我们认为确实存在购房者首付能力不足、收入状况恶化、收入预期恶化、二手房销售困难等问题。比如，这几年现房交易不太顺利，有的房东现房转让困难，购买新房资金明显不足，我就面临一个问题。 “我想买房，所以看到了首付10%的营销广告，自然动心了。第二，我买的新房算第二套，有些大城市是需要首付的。”因此，此类问题背后的核心在于缺乏灵活的机制，导致购房首付压力非常高，这势必会限制购房需求的释放易居经济研究院认为，鉴于这两年家庭收入情况出现了很多新情况，与收入情况有密切关系，我们认为一些首付比例政策也需要纳入其中我们正在考虑调整，比如有些地方可能需要纳入具体的首付比例政策，以便更好地考虑新的首付政策模式，能否针对不同阶段、特定城市等进行创新性的低首付试点.（来源：宜州房地产研究所）