万科物业跳槽万科地产，万科物业撤出

中国基金报记者南社

3月28日，万科物业旗下“万五云”低开8%，因前晚该公司发布的2022年财报不及市场预期，随后跌幅超过10%。

上市六个月的万五云预计2022年营业利润301亿元，较上年增长27%，但由于成本费用高，毛利率较低。公司归属于母公司净利润15.1亿元，同比下降9.42%。此外，排名第一的房管公司万科云只派发了2.84亿元股息，股息率不到净利润的20%，但在2021年，其此前派发了35.37亿元人民币的大笔股息。公司上市，股息率超过当年净利润，超过200%。

在发布财报的同时，物物云董事长兼总经理朱宝全先生还向股东发出了题为《时代的企业必须经受时代的洗礼》的致股东信《时空在此交互》。管理层还针对房地产公司对开发商的依赖、并购、增值服务、行业脆弱性和韧性等方面表达了四大反思，朱宝全在3月28日的财报电话会议上也提到了上述内容，我重复了我的反思。

截至发稿，玩舞云跌幅已收窄至3.6%左右，市值约为425亿港元。

住宅房地产服务毛利率低至9.9%

财报数据显示，万物云2022年总营收为301.06亿元，较2021年同期的237.05亿元增长27%，较近两年超过30%的增速有所放缓。预计

从部分重点业务来看，社区空间住房消费服务收入为166亿元，较2021年同期的131.6亿元增长26%，主要是地产及服务管理客户数量增加。商业和城市空间综合服务收入111.44亿元，比2021年同期的86.93亿元增长28.2%。 AIoT及BPaaS解决方案服务收入为23.78亿元，较2021年同期的18.5亿元增长28.5%。

不过，虽然销售额呈现一定增速，但净利润却出现下滑，出现财报数据发布以来首次出现负增长。玩物云桂盟2022年净利润为15.1亿元，较2021年的16.68亿元下降9.42%，而近两年增速分别为43.55%和13.91%。

销量增长但利润却没有增长的原因在于毛利率快速下降，万步云2022年毛利率为14.1%，比2021年同期的17%下降了2.9个百分点。外表。纵观房地产服务各板块，毛利率几乎全线下滑，其中对利润贡献最大的住宅房地产服务毛利率为9.9%，低于10%，而毛利率则低于10%。房地产服务利润率跌破10%，利润率为9.9%。第二大收入贡献者商业地产和设施管理也有所下降，从13.7% 下降至12.2%。

报告期内，万物云成本及各项费用较高。公司2022年总成本为258.75亿元，较2021年同期的196.84亿元增长31.4%。销售费用由2.57亿元增至2022年4.5亿元，大幅增长75.1%。这主要是由于收入持续增长以及在低迷的市场中进入新城市、新产业、新航线所产生的营销成本。提升环境。管理费用也由17.92亿元增长20.2%至21.53亿元。

针对这种情况，公司实施了一定的人员优化措施。截至2022年12月31日，玩物云共有员工97,930人，而截至2021年12月31日的员工人数为106,945人，这意味着2022年员工人数将减少约9,000人。 2022年报告期内，公司员工成本总额约为109亿元，人均人工成本约为11.13万元。

公司的股息也已达到悬崖，公司计划到2022年底共派发股息2.84亿元，每股普通股0.241元（含税），派息率为18.8%。 2021年，万物云上市前陆续派发股息高达35.37亿元，与同年归属母公司净利润16.68亿元相比，分红比例达到212%。

管理者们抛开四大行业反思自己

除年报外，物物云董事长、董事总经理、总经理朱宝全先生还发表了题为《——时空互动在此》的雄辩致股东信。

朱宝全表示，2022年将是命运严峻的一年。经过多年的调控，开发商持续受到债务飙升的困扰，新房销售大幅下滑。从增量市场到成熟市场的平滑过渡曲线变得非常陡峭。如此规模的震动，在历史上极为罕见。

传统上房地产公司的好客户开发商的需求突然收紧，财务报表反映出，由于新店开张减少（尤其是下半年），前台和案例工作大幅减少。由于开发商未售出房产导致应收账款增加以及空置房屋导致未支付物业款，开发商原本看上去表现不错的停车场资产代销业务突然放缓。这反映了大量的毛利润。

“时代的企业必须经受时代的洗礼。”朱宝全表示，如果房地产行业没有遭遇寒冬，房地产行业很可能还躺在传统利润结构的平静之地。他指出。铁一般的事实摆在我们面前：只有做好工作，做好基础服务，赢得客户口碑，才能在“山长水薄雪”的道路上保持长久的成功。王五云的生意也不得不面对开发商给房地产公司带来的问题。

与此同时，万乌云管理团队发起四大行业反思。

首先，对独立——开发商的依赖正在加剧行业波动。国家统计局数据显示，预计2022年全国商品房销售同比下降26.7%，重大客户流失对房地产增长、盈利能力、应收账款和现金流造成重大压力。公司。这将促使房地产公司重新思考他们需要的第三方独立性，以消除对开发商行业的依赖并增加客户多元化。

二、并购反思—— 大规模并购积累销售压力。 2022年，随着开发商景气度持续下滑，房地产行业的估值核心也将下降，行业的增长模式将受到挑战和质疑。一些开发商风险将导致管理层波动和不良贷款增加。被收购公司的利润将对账面商誉产生负面影响并带来挑战。

中国基金报记者发现，万五云虽然近年来表现相对谨慎，但也完成了三起并购，目前账面上已累计商誉37亿元。 2019年，公司完成戴德梁行大中华区商业地产及设施设备管理业务整合，并创立商务写作服务品牌“万木良行”。公司于2021年收购伯恩地产和阳光智博，并开始整合工作。

第三点是对增值服务的反思。根据克而瑞2022年上半年数据统计，物流企业多种经营业务收入占比较上年下降约4.9个百分点，部分物流企业非业主增值服务收入下降。 做过。物流企业同比下降超过50%。基于关联交易的区域增值服务和住宅地产的区域优势都值得体现。

第四个话题是房地产行业的脆弱性和韧性。克而瑞数据显示，2021年房地产行业平均市盈率预计将超过30倍，但截至2022年底，房地产行业平均市盈率已下滑至7倍。中国的房地产管理公司的价格约为17.6倍，而私营公司的价格则不到7倍。由于与关联方的业务来源单一，相关房地产企业的发展缺乏韧性。服务行业本身具有很强的需求特征，企业通过回归商业本质，放弃高利润的想法，以改善客户关系为目标，以便在不确定和复苏的市场环境中稳步增长。更加注重建设和组织弹性。抓住机会。编辑：Joey 审稿人：徐文