链家中介降价，链家要求房源降价

现有住房市场的流动性将会改善，但房价不会上涨。

文| 《财经》 实**生王文通编辑任德辉| 余乐

9月27日《财经》获悉，北京主要房地产经纪公司北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家”）将下调北京地区现房交易经纪费用。同时，我们正在将经纪费用模式改为买方支付，而不是买方和卖方共同支付。在北京现有房市中，链家的经纪费用一直明显高于同行。常规订单收取成交价格的2.7%，而连锁订单（客户在北京链家出售房屋然后购买新房）佣金最低，也是成交价格的2.35%。其他券商的利率普遍低于2%。此次调整后，链家常规订单手续费率将下调至2%，交易双方各支付交易价格的1%。以成交价500万元的二手房为例，按照此前的系列汇率，买家需要支付11.75万元的经纪费。调整后，买家将节省6.75万元，但卖家则需多付5万元。多位业内人士表示，此次调整表明现有住房市场已从卖方市场转变为买方市场，人家面临的市场竞争日趋激烈。另一方面，计费模式的调整有望改善存量住房的流动性，有助于整体市场的振兴和复苏。不过，布兰克研究所创始人严祥林表示，流动性增加并不意味着会刺激真实需求的创造，此举只会帮助到稍微落后一点的购房者，我相信目标是使人们能够骑行。《财经》 作为购房者拜访了多个代理商后，链家代理商对增加销售单位非常有信心，但其他代理商正在焦急地等待最新政策。 《我爱我家》经纪公司的相关人士表示：“我们公司也在召开会议，但很有可能是双边索赔。”

从卖方市场到买方市场链家做出此次调整的主要原因是市场的变化。另一方面，房地产市场已从传统的卖方市场转变为买方市场。此前，广州、深圳、上海、重庆等城市已开始引入双边经纪收费制度。人家将于2023年5月在朝阳市北园区开始试运行双边经纪收费系统。据贝壳研究院统计，试点带动了北苑地区本身的贸易，甚至鼓励了一些原本考虑其他地区的客户选择在北苑地区购买二手房，我做到了。与此同时，业主层面对“卖家也要交经纪费”制度的接受度也从最初的20%逐渐提高到90%。朝阳市北苑区一位经纪人表示，“目前，一些听说可以引入双边费用的客户已经明确表示，除非业主支付一定的费用，否则他们不会购买。”。另一方面，市场竞争持续加剧。多家房地产研究机构的数据显示，最高峰时，链家在北京现房交易的市场份额约占60%。北京市住建委数据显示，2022年北京链家共签约二手房71744套，约占北京总量的45%。然而，随着2023年接近尾声，链家市现有住房签约比例仍未恢复到40%。 2023年8月，根据北京市住建委信息，租赁住房合同套数为4956套，约占全市合同住房总数的39%。从北客网的财务数据也可以看出链家面临的挑战。链家是北科招方全资拥有的直营证券品牌，是北科招方的重要收入来源之一。根据其财报，贝壳房屋预计其第三季度净利润总额将从155亿元人民币（21亿美元）增至2023年第二季度的160亿元人民币（22亿美元），下降约1%。与2022年同期比较。 9.1%至11.9%。北科兆方认为，近期房地产相关政策措施存在不确定性，可能影响公司经营。《财经》 我们随机采访了朝阳市北苑区的两位现房业主，他们都在链家平台上挂牌出售房屋。一位业主的房屋价值2000万日元，已经上市两个多月了。他表示可以接受一半的经纪费。 “这个房子我不着急，我觉得链家的平台比较大，服务也比较礼貌，多收费也是可以接受的。”他说。另一位店主也一脸担忧。在比较了我爱我家、链家、麦田经纪公司后，他最终选择将自己的家挂在链家，并接受双边计费系统。 “我的房子很旧了，所以卖不了高价。其他中介虽然便宜，但对我的房子不太感兴趣。我急着卖，所以我决定用链家的经纪费“我们接受了，最近价格上涨了。”人们来看房子，但我们仍在谈判，”他说。此外，链家收取双边中介费也体现了政策考虑。 2023年5月，住建部、市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》号文，明确中介机构应合理降低服务费用，并责成交易双方分摊经纪费用。不过，杨先灵认为，链家此时选择更多双边计费，是出于市场力量的考虑。 “目前国家关于双边利率的政策还没有到位，也没有统一的国家标准。各地政策窗口期的变化是根据当地市场的变化而变化的，是根据当地市场的变化来反映政策的。” “ 他说。

仅靠价格竞争很难取胜，不少链家中介表示，收费标准的调整会降低单单佣金，但不会降低工资。 “现在大家都在降价，最重要的是谁能保证订单量。服务是链家的强项。”链家经理说。曹阳在北京链家机构工作了8年，一直负责通州片区。他算了一笔账，是《财经》。此前，每套公寓收取总价2.7%的经纪费，上限为50万。其中，0.5%为保险赔偿，其余2.2%中，80%属于链家门店业绩，占总额的1.76%。这些结果需要进一步细分。经纪费用根据经纪客户来源和房产数量确定，然后根据工作量进行划分。通常，客户来源佣金为60%，财产来源佣金为40%。链家将客户端和房产端分为五个角色：客户端有推荐者、交易创造者、合作伙伴、首观者、交易顾问，房产端有输入人、维护人、调查员。有雇员和承包商。备件人，关键人。这10个角色涵盖了现房交易的全流程。每个角色可以由一个人完成，也可以由多人完成，这意味着你做的工作越多，获得的奖励就越多，而且无论干旱还是洪水，收获都有保证。面对链家的变化，其他券商，如我爱我家、21世纪地产等，也纷纷决定效仿，降低费用，转为双边计费，或者暂时保持不变。选择是否保留。《财经》购房者请查询21世纪地产定价标准。经纪商表示，他们的优势是价格低廉，主要客户来源是老客户拉新。经纪费用可以降低至房价的1%，没有额外的保险费，暂时没有引入双边计费系统的计划。 “羊毛来自于羊。如果你买房，我们的价格是最划算的。我们没有公寓那样复杂的佣金流程，”该经纪人表示。《财经》 我向我爱我家核实此事时，负责人并未证实上述信息。不过，他表示，多年来“我爱我家”的现房价格一直亲民，老客户可享受25%的折扣，连续下单可享受30%的折扣。随着市场变化而调整。

房价会上涨吗？交谈中，多位经纪人表示，目前购房者最担心的是现房价格是否会上涨，因为卖家要支付中介费。 “其实不是。一是豪宅业主不在乎多付经纪费和增值服务。二是政策利好多。”清华大学恒隆房地产研究中心主任吴静也表示，现有住房市场的价格波动是由供求状况以及买卖双方的议价能力决定的。目前，现有房市整体处于逐步复苏的过程中，总体判断经纪费用的变化不太可能导致房价上涨。他认为，现有住房市场流动性改善与房地产市场整体加速复苏之间的相关性正在逐渐加强。此外，二手房中介服务是一个区域性很强的市场，虽然北京政府的调整会有一定的示范效应，但在实际操作中，追求与各地区相对应的“统一”是不应该做的。在谈到中介机构的未来发展时，不少专家和中介机构都强调“一分钱一分服务”。在买方市场，业主对经纪人的服务水平提出了越来越高的要求。杨先灵指出，经纪费用是经纪商和中介机构服务质量的定价。两方计费模式消除了传统上依赖耗时、低费用竞争的经纪商，而是为经纪商提供了更多的知识和情感，以提高工作效率和进入门槛，这将需要大量的投资。 （文中曹阳为化名。）