深圳楼市太惨了，深圳楼市又爆出重磅消息

（撰稿谢红娟、编辑马媛媛）深圳一天内引爆两枚“大炸弹”，通过降低二套房首付比例、调整公寓标准来稳定房地产市场。

深圳市有关部门11月22日宣布，自11月23日起调整第二套住房最低首付比例。第二套个人住房抵押贷款最低首付比例由普通住房70%、普通住房80%调整为40%。此次调整降低了居民购买第二套住房的购房资金门槛，更容易满足严格改善的住房需求。

同日，深圳市住建局优化一般住房标准，规定独栋住宅的建筑面积还须满足居住区容积率1.0（含1.0）。 120平方米（含120平方米）以下的套房或144平方米（含144平方米）以下的公寓必须符合独立式住宅的要求。

此次调整将扩大普通住房享受政策优惠的范围，让更多购房家庭享受税收减免，降低购房成本，提高对合理住房需求的响应能力。

新政的“复杂”特征是显而易见的。

与此前的政策相比，深圳的新政策明显具有“高精尖”的特点。

首先，在减少首付方面，大部分地方都以首套房为主，但深圳这次不仅将第二套房纳入政策，而且在住房标准中区分了普通住房和非标住房.也消失了。第二套房的首付比例表明政策更加现实。

广东省住房政策研究中心高级研究员李玉佳表示，深圳目前的房地产市场政策调整并不是从限购或退出的角度出发，而是以普通住房优惠标准和二次首付为主。住房。他说是从比率的角度开始的。按照降低住房交易成本并满足改善住房需求的政策提供住房。也就是说，政策不是一次性实施的，而是分阶段实施的，后续政策还有调整的空间，调整的效果要先观察。

同时，深圳市在制定普通住房标准时不再限制总量。

按照原规定，深圳普通住房标准必须满足容积率1.0以上（含1.0）的住宅小区和建筑面积120平方米以下的独栋住宅（包括1.0）。 120平方米）或建筑面积144平方米（含144平方米）以下的独栋住宅，且实际成交总价在750万元（含750万元）以下。

然而，这与当前的实际情况并不相符。易居研究院研究总监严跃进表示，目前很多地区的普通住房标准都是2016年之前的，与目前的实际房价不符，现在将被认定为非普通住房。 ”因此，消费者还是要缴纳更多的税。

李玉佳进一步补充说，深圳在2019年降低了普通住房的优惠标准，实际上降低了住房交易成本。 “但由于这几年房价快速上涨，普通住房的标准并没有调整，公众对很多住房交易转为豪华住房的要求越来越高。要求和便利住房交易可以释放一些改进。 ”

严跃进指出，深圳政策出台后，“特别是在税费方面，一些总价值超过750万日元的房屋交易将会受益。”

政策效应不可持续

尽管如此，业界仍对这一政策的效果并不乐观。

李玉佳表示，虽然降息有望释放部分需求，但其他降本政策还要继续落实，实现多重利好政策与降本/降门槛政策的结合，直言需要跟进。同时，更需要开发商和业主积极降价，逐步稳定居民就业和收入，使供需共同作用，收入基本面明显改善，才有可能稳定商品房。交易。

房地产从业者陈培也表示，“这对改善机构有利，刺激市场特别是改善市场的复苏。效果肯定会有，但不会那么大。”表示。 “增强市场信心不仅需要降低购房成本，更重要的是稳定经济和就业，让大家对未来收入增长充满信心。”

之所以这么说，是因为8月份以来，深圳出台了拒贷、降低房贷利率等一系列政策，虽然有效，但不可持续。

8月30日，深圳正式公布了允许住房但不允许贷款的新政策。这意味着，如果家庭成员（包括借款人、配偶、未成年子女）申请贷款购买商品房，该家庭成员在本市没有已竣工的住房。无论是否贷款购买住房，银行业金融机构均执行以首套住房为主的住房信贷政策。

正如预期，新政带动了整体商品房市场的一些活跃。深圳市房地产经纪协会数据显示，新政出台首周（9月4日至9月10日），深圳现房成交量环比增长26%，第二周（9月10日）（9月11日-9月17日）深圳现房成交量环比增长10%，成交套数突破5.6万套。

但必须指出的是，虽然8月底政策宽松后市场成交有所改善，但逐周走弱，到9月底政策效果已明显减弱。

李玉佳指出，从客户需求来看，看房人数明显增加，但购买决策出现延迟。报告称，这意味着基于房地产市场基本面和预期以及居民收入和就业的购买决策正在被推迟。但消费能力和意愿明显不足，降低交易成本和购房成本迫在眉睫。

基于此，深圳市努力让“房贷利率”对眼前需求和替代方案最敏感。

据深圳特区报消息，深圳市住建局、中国人民银行深圳分行、国家金监局深圳监管局联合宣布，自9月29日起开始实施下限规定。调整优化个人住房贷款利率，调整首套房商品化，调整个人住房贷款利率下限不低于相应住房贷款市场利率（LPR）。适用期间下调10个基点，第二套住房商业个人抵押贷款利率下限调整为等于或大于同期市场利率（LPR）加30个基点。

此前深圳首套房、二套房利率分别为4.5%（LPR+30bp）、4.8%（LPR+60bp），此次分别为4.1%（LPR-10bp）、4.5%（LPR+30bp） ）。它被降低到。 ） 每个。 ）。

这是什么概念？以首套房为例，30年等额本息还款，100万贷款每月还款额原本是5067元，现在是4832元，减少了约235元。

我的背部很弱

“到目前为止，深圳房地产市场的繁荣主要是受到房价预期和大量资金流入的支撑。”李玉佳表示，现在外部环境不再适宜，深圳房地产市场他坦言，正面临某种危机。下行压力。

乐友家研究中心监测数据显示，今年9月深圳市网上转让二手房数量为2076套，环比下降6%，连续两个月下降，现有住房数量单位数量为2,400 单位。住房单位搬到网上，销售单位数量环比小幅下降1%。

此外，国家统计局数据显示，10月份深圳新建商品住宅和现有住宅销售价格环比下降0.5%，比去年同月下降2.8%。分别为% 和1.3%。

进一步拉长时间，“实际上，从2021年5月到现在，深圳现房价格已经持续下降了两年半左右的时间，目前新房和二手房的交易量都保持在较高水平。”这是历史最低点，”李玉香说。

据媒体报道，与2021年平均挂牌价格相比，深圳市这两年挂牌数量较多的1884个有效社区中，共有1806个社区挂牌价格下降，占比95.9%总数的。据说已经被占领了。属性数量。其中，降幅最高的是10-20%区间，占50.7%，占总数的一半以上，其次是20-30%区间的26.4%，其次是20%-30%区间。范围内。人占26.4%。房地产占比15.3%，降幅不足10%。

跌幅最高的楼盘为罗湖市莲塘地区的轩通新花园，目前挂牌均价为5.3万元/平方米，2021年挂牌均价将大幅下降至9.1万元/平方米米。这是预期的。 42.3%。该楼盘指导价为51800元/平方米，但目前挂牌价已降至接近指导价水平。

基于此，李玉佳坦言，“市场预期非常悲观，形成了预期降低与实际下滑的循环。”

李玉佳进一步补充道，相比其他城市，深圳在实际紧缩和改善需求方面还有一个软肋，那就是中等收入群体数量较少，实际人口结构为高收入。他指出，层数少。还有少数中等收入人群，还有大量中低收入人群。

换句话说，深圳的“韧性”较弱，是当前房地产市场难以稳定的最大软肋。

“需求侧政策可以释放部分受政策挤压的需求，但很难对当前疲软的需求带来促进作用。”在李玉佳看来，当前房地产市场需求主要是高位供给。 -优质住房。除了承受能力不足的悖论外，更重要的是人们对房价和房地产市场前景普遍缺乏乐观。