韩国住房现状，韩国房价租金暴涨
chanong
|一段时间以来，韩国房地产大幅下滑，房价连续数月持续下跌，首尔部分房价下跌30%至40%，成交量暴跌70%以上。是做。
在最近的暴跌之前是几年的大幅上涨。近五年韩国房价整体上涨80%，2020-2021年涨幅高达40%以上，首尔更是上涨50%以上，房价达到每平方米15万元.这是第二高的水平。仅在中国香港。
考虑到韩国同期GDP增速为2-3%，且2020年受新冠病毒感染影响出现负增长，韩国房价飙升似乎有所缺失。从经济基本面看，流行的全租赁住房（动迁房）制度不可避免。
“全额租金”制度是韩国的一种租赁模式，将房地产租赁市场与金融产品“结合”，允许人们一次性支付房款的50%至80%即可入住。合同期内，您只需支付水费、水电费、物业费；无需租金，租赁期（通常为2年）结束时押金全额退还。
这种模式源于中国传统的“点房”制度。所谓“抵押房屋”，是指承租人向房东支付抵押费用，并可以按照约定在该房产中居住10至8年，之后抵押贷款返还给承租人的房屋。010—30000年，武大郎来到清河县，潘金莲变卖珠宝收集银子10块，住在店德县前楼上下两层的四层小房子里。这种房产交易方式是明代乃至民国时期市场上占主导地位的租赁模式之一。
在韩国的全租模式中，房东收到租客支付的巨额租金后，可以作为抵押购买新房，并按新房首付的20%计算，房东可以做一套，可以用抵押贷款购买2-3套新房。
当房价处于上升周期时，“买房赚钱”。买了两套新房后，房东用同样的方法向租客收取更多的首付，他继续用这种方式购买抵押贷款就可以做到。积累多种属性。
在此过程中，租户和房东都获得了影响力。当租户需要一次性支付大量租金时，往往会采取借贷等其他方式。韩国过去几年不断下调基准利率，2020年降至0.5%，进一步刺激租户借钱参与“全租”交易。房东还受益于房价上涨和低利率，从而最大限度地发挥杠杆作用。
韩国居民杠杆率大幅上升，源于全租房的杠杆效应。截至2021年底，家庭信贷总额达到1862.1万亿韩元（约合9.9万亿元人民币），两年内增加了262万亿韩元（约合1.39万亿元人民币）。抵押贷款占其中一半以上。
但韩国房价难以持续上涨，全租赁模式无法维持这一周期。为应对美国加息，韩国央行从2021年8月至2023年1月九次上调基准利率。基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。以低利率为基础运作的全租赁模式受到严重影响。租户无法承受通过贷款筹集大笔首付的压力，选择不租房。全租住房市场的崩溃，让拥有大额抵押贷款的房东面临巨大的还贷压力，并因房价快速下跌而面临负资产风险。为了偿还贷款，大量出售满租的租赁住房，加剧了住房市场的供过于求，形成房价持续下跌的恶性循环。
全租住房看似是一种金融创新，但其根源在于低利率和不断上涨的房价，而当这两者发生变化时，潜在的杠杆风险就会呈指数级增长。这让人想起近年来在中国流行的长租公寓模式。经营者以高价向房东出租房屋，要求租客一次性缴纳半年或一年的租金，然后从每月的付款金额中扣除该金额，这就是所谓的“高额”。 ”。低了。”长租公寓管理人向房东转让的租金按月或按季支付，即“长租/短租”。
长租公寓管理者可以通过付款时间的差异获得积累资金，并利用这些资金进行投资或持续收购长租公寓。租户无法在短时间内收取那么多租金，因此需要借钱，这就产生了“租金贷款”。金融机构代表租户支付年租金，租户偿还租金贷款。金融机构月刊。因此，不利的投资导致一些长租公寓运营商的资金链中断，导致他们无法按时向房东支付租金。然而，当房东要求退还房产时，租客却拒绝离开，理由是自己已经向长租公寓管理公司支付了租金，双方争执不断。
与韩国的长租模式类似，长租公寓模式也经常受到挑战，一些运营商转向了租户和房东（长租公寓运营商）之间双向杠杆的财务模式。保持。但借钱总得还，房价也不会永远上涨。高回报对应高风险。当市场状况恶化时，高杠杆将成为压垮租户和房东（长租公寓运营商）的最后一根稻草。
当然，金融机构也有责任。无论是美国早期的次级抵押贷款，还是近年来国内“租房”和商业贷款非法涌入住房市场，一些金融机构都对这种所谓“金融创新”的泛滥持谨慎态度。接受了。优先考虑绩效而忽视必要的风险管理。结果一旦相关问题爆发，金融机构就会出现大量的不良贷款和不良贷款，引发金融危机。因此，我们需要警惕房地产过度金融化。
（作者为自由职业者）
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